Ah, les prix de l’immobilier, entre fantasme et réalité (cf article : Prix de l’immobilier : analyse, psychologie et légendes urbaines) , manque de logement (cf article : NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France) et perfusion fiscale, l’investissement immobilier est au cœur des préoccupations des Français, et plus particulièrement des plus fortunés d’entre nous qui ont bien souvent fait fortune est 25 ans grâce à l’explosion des prix de l’immobilier.
Nous allons approfondir aujourd’hui la question des conséquences de l’évolution de la pyramide des âges et du vieillissement de la population sur les prix de l’immobilier.
56 ans, âge à partir duquel les Français deviennent « vendeurs » d’immobilier
Je voudrais que l’on s’attarde aujourd’hui sur l’impact de la démographie et plus particulièrement du vieillissement de la population sur les prix de l’immobilier.
Le CGEDD (conseil général de l’environnement et du développement durable), sous l’autorité du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, a réalisé une étude très intéressante sur le lien entre l’âge des français et leur activité sur le marché de l’immobilier.
Selon le CGEDD, l’âge charnière est de 56 ans : Avant 56 ans, les Français peuvent être potentiellement acquéreurs de logements, après l’âge de 56 ans, les Français sont davantage vendeurs.
Ainsi, considérant que les prix de l’immobilier sont le fruit de la confrontation entre l’offre (vendeur) et la demande (acquéreur) de logement, la pyramide des âges et surtout, le vieillissement de la population doit avoir une conséquence importante sur les prix de l’immobilier.
Le vieillissement de la population française au delà de l’âge charnière de 56 ans, à pour conséquence principale une augmentation des vendeurs potentiels, par rapport aux acquéreur potentiels, et doit influer sur les prix de l’immobilier.
Situation de la demande de logement en fonction de l'âge.
Une pyramide des âges défavorable pour la demande de logement et donc défavorable pour les prix de l’immobilier.
Ensuite, lorsque l’on s’attarde sur la pyramide des âges en 2012, et surtout sur la projection de cette dernière, on constate un vieillissement certain de la population et surtout un nombre toujours plus important de Français ayant atteint ou dépassé l’âge pivot de 56 ans.
La structure de la population en 2012
En 2012, la répartition de la population par groupe d’âge est la suivante :
| âge | millions | % | % Femme |
| 56+ | 18,32 | 28,8% | 55,7% |
| 30–55 | 21,88 | 34,4% | 50,6% |
| <30 | 23,36 | 36,7% | 49,1% |
| Total | 63,56 | 100% | 51,5% |
Les plus de 56 ans représente près de 28,8% de la population Française en 2012.
La pyramide des âges en 2030
En 2030, dans 18 ans, la structure de la population Française aura profondément été modifié avec plus de 35% de la population ayant dépassé l’âge pivot de 56 ans.
La population en âge de devenir propriétaire de sa résidence principale, passera de 34% de la population en 2012, à 30.8% en 2030.
| âge | millions | % | % femme |
| 56+ | 23,59 | 34,4% | 54,9% |
| 30–55 | 21,09 | 30,8% | 49,7% |
| <30 | 23,85 | 34,8% | 49% |
| Total | 68,53 | 100% | 51,3 |
Le vieillissement tendanciel de la population Française pourrait avoir pour conséquence d’augmenter le nombre des vendeurs d’immobilier mais également de réduire le nombre d’acquéreur potentiel. Il pourrait y avoir un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement au profit d’acquéreurs moins nombreux qui pourront espérer faire baisser les prix de l’immobilier.
L’augmentation de la population ne permet pas de compenser l’effet du vieillissement de la population.
On pourrait penser que la répartition de la population en pourcentage pourrait être compensée par le nombre de Français. La population passant de 63 millions en 2012 à 68 millions en 2030, l’augmentation du nombre de Français ayant l’âge de devenir propriétaire pourrait compenser le vieillissement tendanciel de la population.
Malheureusement, les statistiques ne valident pas cette analyse. Le nombre de Français en âge de devenir propriétaire (30 ans a 55 ans) reste stable sur la durée à 21 millions. Par contre, le nombre de français ayant atteint puis dépassé l’âge pivot de 56 ans augmente sensiblement de 18 millions à 23 millions.
Le nombre de vendeur d’immobilier devrait augmenter en pourcentage mais également en nombre, alors que le nombre d’acquéreur restera stable. Cette analyse confirme la dégradation du rapport entre l’offre et la demande de logement.
