Est ce que les prix vont monter ? Est ce que les prix vont chuter ? … Quel sera le pourcentage ? Non, sérieusement, même si nous avons notre idée sur la question, la réponse à ces questions est trop complexe et aléatoire.
Pour ceux qui néanmoins voudrais connaître le fond de notre analyse, vous pouvez toujours relire ces quelques articles :
- Bulle immobilière en France : Ou en sommes nous ?
- Les prix de l’immobilier sont sous perfusion des taux de crédit bas : une augmentation des taux de crédit pourrait avoir des conséquences graves sur les prix de l’immobilier
- NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France
Bref, nous considérons que les prix de l’immobilier devraient baisser et le principal déclencheur de la baisse des prix de l’immobilier pourrait être la hausse des taux d’intérêt tel que nous le décrivions dans cet article Perte du triple AAA de la France : Comment protéger votre patrimoine ?
Nous n’allons pas revenir sur cette analyse de fond, mais nous consacrer aux motivations des investisseurs immobiliers locatif.
Rendement locatif & plus value permettent d’obtenir le rendement global de l’investissement immobilier.
L’investissement immobilier locatif est avant tout un placement, cela signifie que l’investisseur doit y rechercher une rentabilité. L’investissement immobilier permet d’obtenir deux sources de rentabilité :
- Le rendement locatif : le rendement locatif c’est le rapport entre le prix de l’immeuble et le loyer net perçu par l’investisseur. Le loyer net s’obtient c’est : loyer – charges d’entretien de l’immeuble – charges de réparation – taxe foncière …. Ce rendement locatif évoluera dans le temps en fonction de l’évolution des loyers et du prix de l’immobilier.
- Les perspectives de plus values sur l’immeuble. La seconde source de rentabilité, se sont les perspectives de valorisation de l’immeuble. L’immobilier est un actif dont la valeur évolue dans le temps. Cette valorisation de l’immeuble permet d’augmenter l’enrichissement de l’investisseur.
C’est seulement après détermination des perspectives de rendement locatif et de plus values que l’investisseur peut prendre la décision d’investir. En effet, l’investissement immobilier est comparable aux autres actifs et seules des perspectives de gains supérieurs permettront d’envisager un tel investissement.
Calcul de le rentabilité d’un investissement immobilier locatif par rapport à un placement sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie.
Détails des paramètres de la simulation.
Nous envisageons donc l’investissement d’un bien immobilier d’une valeur de 100 000€, dont le revenu net de charge d’entretien, de taxe foncière, de vacance du locataire…. est de 4500€. C’est à dire dont le rendement locatif net de charge est de 4,5% (ce qui est beaucoup dans le marché actuel).
Cette acquisition sera réalisée grâce à un crédit amortissable sur 15 ans au taux assurance comprise de 4,30%.
L’investisseur perçoit 80000 € de revenu imposable avec 3 parts. Il est redevable de l’impôt sur le revenu à la tranche marginale de 30%.
Dans un premier temps, nous considérons que les loyers augmenteront de 1,5% tous les ans. Les prix de l’immobilier resteront stable.
Les conclusions en terme de rentabilité pour cet investissement
Entre le montant des intérêts du crédit amortissable et la hausse progressive des loyers, l’impôt sur le revenu progresse et la trésorerie devient positive, c’est à dire que l’investisseur commence à percevoir les fruits de son investissement après 15 ans de détention de l’immeuble.
Comparaison de l’investissement immobilier avec un fonds euros d’un contrat d’assurance vie
Afin de prendre une décision d’investissement cohérente et pertinente, nous allons comparer cet investissement immobilier avec un investissement identique sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie.
L’investissement immobilier, tel que vous pouvez le constater dans le graphique 1 sur la trésorerie, nécessitera :
- Pendant 15 ans : un effort de la part de l’investisseur : Pendant 15 ans l’investisseur devra sortir mensuellement de l’argent pour rembourser son crédit immobilier.
- Au terme des 15 ans, l’investisseur profitera des revenus générés par son immeuble.
Nous allons donc comparer ses flux de trésorerie avec le fonds euros d’un contrat d’assurance vie. Au lieu de sortir de l’épargne pendant 15 ans pour le remboursement d’un crédit immobilier, l’investisseur se contentera de les placer sur le fonds euros d’un contrat d’assurance dont le rendement est 3%. Au terme des 15 ans, la trésorerie dégagée par l’investissement immobilier sera remplacée par un rachat partiel sur le contrat d’assurance vie.
Certes, cet investissement sur le fonds euros n’est pas forcement opportun, mais il s’agit là simplement d’une comparaison simple.
On constate simplement, que l’enrichissement de l’investisseur aurait été plus important s’il s’était contenté de faire une épargne sur le fonds euros de son contrat d’assurance vie plutôt que de réaliser son investissement immobilier locatif. La différence est de 10 000€ sur une période de 20 ans.
Dans cette première simulation, nous avons considéré que les loyers augmentaient de 1,5% par année mais que les prix de l’immobilier restaient stable.
On constate donc qu’en l’absence d’une revalorisation de l’immeuble et donc d’une plus value, il n’y a aucun intérêt pour l’investisseur de se porter acquéreur d’un bien immobilier actuellement.
Connaissant notre analyse sur l’évolution des prix de l’immobilier, vous comprenez maintenant pourquoi nous ne vous conseillons l’investissement immobilier qu’après une longue analyse.
Un investissement dont les prix sont au plus haut, et dont l’intérêt ne réside que dans une plus value me semble trop spéculatif et peu pertinent.
