Quel patrimoine avec 500€ / mois dans un investissement immobilier de rapport (Scellier et Non Scellier) ?

Dans la série « Quel patrimoine avec 500€ par mois ? », nous allons aujourd’hui nous attarder sur l’investissement immobilier. Cet exemple sera réalisé en deux temps :

• Simulation d’investissement immobilier dans l’ancien, sans pouvoir prétendre à aucun avantage fiscal de faveur ;
• Simulation d’investissement immobilier dans le neuf, en obtenant une défiscalisation au titre du dispositif fiscal SCELLIER.

Exactement comme nous l’avons déjà réalisé pour l’assurance vie (cf article : Quel patrimoine avec 500€ par mois sur un contrat d’assurance vie ? ) l’objectif est de vous aider à comprendre quel est l’investissement le plus rentable et le plus performant.

Afin de choisir entre les différents placements, nous utiliserons également les outils de comparaison du taux de rendement interne (TRI) et de la Valeur actuelle nette (VAN) présentés dans cet autre article : Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).

L’ensemble des simulations sont réalisées avec notre application « Mon Patrimoine« , qui vous permet de réaliser votre bilan patrimonial et toutes vos simulations d’investissement en ligne.

Quel patrimoine avec 500€ par mois dans un investissement immobilier de rapport dans l’ancien ?

Pour réaliser cet investissement et nos calculs, faisons quelques hypothèses :

• Nous considérons un rendement locatif (loyer annuel / prix de revient de l’immeuble) d’environ : 5,95% (avant paiement des charges de fonctionnement et de l’impôt sur le revenu).
• Nous considérons que le loyer augmente de 1% par ans afin de tenir compte de l’inflation ;
• Par contre, par prudence, nous considérons que la valeur de l’immeuble ne progressera pas pendant toute la simulation (soit 20 ans). Compte tenu du niveau actuel des prix de l’immobilier, cela semble réaliste (Cf article : Quelles perspectives pour les prix de l’immobilier ?)
• Nous considérons un niveau de charges (entretien, réparation …) de 30% des loyers afin de tenir compte de l’ancienneté de l’immeuble

Ainsi, au terme de cette première simulation, on observe que :

Le TRI (Taux de rendement interne de l’investissement) est de 2,86% soit exactement le même que le TRI de l’investissement sur le contrat d’assurance vie.

Les deux investissements sont donc identiques et l’investissement immobilier, en l’absence de revalorisation de l’immeuble ne permettra pas d’augmenter le patrimoine de l’investisseur. Seule une plus value immobilière serait de nature à rendre cet investissement attrayant.

Ps, pour les expert, la valeur du patrimoine au terme de la période de 20 ans est supérieur dans le cas d’un investissement immobilier par rapport à un investissement sur le contrat d’assurance vie. Cela est normal est s’explique par l’effort d’épargne qui n’est pas linéaire dans le cas de l’investissement immobilier à crédit. Nous nous basons sur un effort « MOYEN » sur la période.

Du fait du remboursement du crédit, cet effort d’épargne sera supérieur à 500€ par mois pendant la période de crédit. A flux comparables, l’enrichissement serait équivalent.

Bien évidemment, en modifiant cette hypothèse de non revalorisation de l’immeuble vers une augmentation de 1% par an, on améliore sensiblement la VAN et le TRI de l’investissement.

Dans ce cas bien précis, la valeur actuelle nette, qui permet de comparer les investissements entre eux, est de 18519€ alors que le TRI augmente à 4,28%.

Mais fonder sa décision d’investissement sur la réalisation d’une plus value dans un marché qui est à son niveau le plus haut historique, n’est peut être pas raisonnable.

 

 

 Quel patrimoine avec 500€ par mois dans un investissement bénéficiant du dispositif SCELLIER ?

Les hypothèses évoluent. Le rendement locatif de l’immeuble est plus faible (3,85%), tout comme les charges d’entretien et de réparation à 15% des loyers (contre 30% pour l’investissement dans l’ancien).

Par contre, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 23 633€.

Au final, les conclusions sont les suivantes :

Au final, le TRI de l’investissement SCELLIER est supérieur au TRI de l’investissement dans l’immobilier ancien (rendement de 5,95%) et de l’assurance vie investie en fonds euros.

Le gain par rapport à l’assurance vie est de 10 000€ sur 20 ans, soit 41€ par mois. Pour obtenir le même gain au final, il suffirait que le rendement annuel du contrat d’assurance vie soit de 3,30% net de frais de gestion, net de prélèvement sociaux.

Pour autant, il convient d’analyser avec prudence ce différentiel de gain pour l’investisseur. L’aléa et les risques sont plus importants dans l’investissement immobilier. Le turn over des locataires, ravalement de façade, impayés, remise à neuf et aux normes de l’appartement, taxe foncière sont des dépenses qui ne sont pas pris en compte dans notre simulateur.

Bref, l’investisseur immobilier ne doit pas espérer des miracles et seules une plus value sur l’immeuble permettra un gain réel…