Quel patrimoine avec 500€ par mois en LMNP ?

On poursuit notre série d’article sur « Quel patrimoine avec 500€ par mois » avec l’investissement en LMNP (Location meublée non professionnelle). Il s’agit d’un investissement dans une résidence service type EHPAD (maison de retraite), résidence de tourisme (type Pierre et Vacances) ou encore des hôtels affaires ou étudiants.

Exactement comme nous l’avons déjà réalisé pour l’assurance vie (cf article : Quel patrimoine avec 500€ par mois sur un contrat d’assurance vie ? ) et l’investissement immobilier (SCELLIER et Non SCELLIER) (cf article : Quel patrimoine avec 500€ / mois dans un investissement immobilier de rapport (Scellier et Non Scellier) ?) l’objectif est de vous aider à comprendre quel est l’investissement le plus rentable et le plus performant.

Afin de choisir entre les différents placements, nous utiliserons les outils de comparaison du taux de rendement interne (TRI) et de la Valeur actuelle nette (VAN) présentés dans cet autre article : Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).

L’ensemble des simulations sont réalisées avec notre application « Mon Patrimoine« , qui vous permet de réaliser votre bilan patrimonial et toutes vos simulations d’investissement en ligne.

Quel patrimoine avec 500€ par mois dans un investissement LMNP ?

Pour hypothèse de travaille, nous considérons :

• Un rendement locatif (Loyer/ prix de revient de l’immeuble) de 4,5%.
• Une revalorisation annuelle des loyers de 2%.

La case « Taux de rendement attendu pour un tel investissement dans 20 ans » est une élément très important qui a pour objet d’anticiper la valeur de revente de l’immeuble dans 20 ans.

Comme nous l’exprimons dans cet article « Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue) » et dans celui ci « Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives« , le prix de revente d’un investissement en LMNP est fonction du rendement recherché par les investisseurs au moment de la revente. L’investissement LMNP est un investissement de rendement.

En fonction du rendement attendu par l’investisseur au moment de la revente, on anticipe une valeur de l’immeuble.

Au final, pour un effort d’épargne de 500€, on constate que l’enrichissement patrimonial est de 332 000€ au terme de la période d’investissement, soit un gain supplémentaire de 132 629€ par rapport à un investissement du même effort d’épargne dans le fonds euros du contrat d’assurance vie.

La Valeur actuelle nette de l’investissement est de 84219€ et le taux de rendement interne ressort à 6,44%. A titre de comparaison, les autres investissements ressortent à :

Mais attention, deux critères essentiels expliquent à eux seul cette bonne rentabilité de l’investissement en LMNP :

• Le taux d’indexation du loyer et
• le prix de revente de l’immeuble au terme.

Dans notre exemple, nous avons pris en considération une indexation annuelle des loyers de 2% par an, du fait de l’indexation à l’indice de revalorisation des loyers. Dans l’hypothèse courante d’un plafonnement de cette indexation, ou d’une revalorisation plus faible, la rentabilité sera immédiatement réduite.

Par exemple, en considérant une indexation à 1% des loyers, le TRI tombe à 4,58% (contre 6,44%). Enfin, le prix de revente est également un élément fondamental dans la rentabilité de l’immeuble. En considérant un taux de rendement attendu à 6,5% au moment de la revente et une revalorisation de 2% par an des loyers, on obtient une plus value de 70 000€ sur l’immeuble au terme de 20 ans.

Cette valorisation est pour beaucoup dans l’enrichissement de l’investisseur.

A contrario, est anticipant une revalorisation annuelle des loyers de 1%, puis un rendement attendu au moment de la revente à 8%, le TRI tombe à 3,25%, soit un niveau très proche des autres investissements.

Le prix de revente de l’immeuble au terme des 20 ans est une vraie question. Est ce que l’immeuble sera toujours aux normes ? Est ce que l’exploitant poursuivra le bail commercial ? Qui payera la remise aux normes ?

La trésorerie de l’investissement pendant 20 ans.

L’impact sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

L’enrichissement patrimonial par rapport à l’assurance vie.

On constate clairement que l’investissement en LMNP devient plus rentable que l’investissement dans le fonds euros d’un contrat d’assurance vie qu’au terme d’une période de 15 ans environ. Après 15 ans, la hausse régulière des loyers à un impact positif sur la valorisation de l’immeuble;

Ainsi, dans l’hypothèse moins favorable d’une indexation du loyer à 1% par an et d’un rendement attendu de 8%, l’enrichissement patrimonial du LMNP vis à vis de l’investissement sur le fonds euros du contrat d’assurance vie est moins favorable.

Enrichissement patrimonial dans l'hypothèse d'une revalorisation annuelle de 1% + taux de rendement attendu à la revente 8%