L’INSEE vient de publier un étude remarquable sur le logement en France. Je vous propose d’en faire une synthèse qui devrait vous permettre de comprendre les enjeux de l’investissement immobilier. Il n’est pas possible d’espérer réaliser un bon investissement immobilier si on ne connaît pas le marché, son évolution passée et les grands équilibres. Ainsi, après vous avoir présenté le logement idéal « Quel est le logement idéal ? Nombre de chambres, superficie du salon, exposition, bureau, …« , intéressons nous au marché du logement.
Le parc de logement en France en 2017.
Au premier Janvier 2016, la France compte 34.5 millions de logements (dont 27.8 millions de résidences principales en 2013 et 28.4 millions en 2016, 3.2 millions de résidences secondaires et 1.8 millions de logements vacants) pour 63.7 millions de Français en 2013.
Les logements vacants explosent depuis 2006 (cf « L’incroyable explosion du nombre des logements vacants depuis 2006….« ) et les raisons ne sont pas rassurantes. Si -+ 35% des logements vacants sont temporaires et la vacance trouve une justification classique (travaux, inoccupation entre deux locataires), -+65% sont liés à des raisons plus préoccupantes telles que l’incapacité à vendre le bien, à le louer … ou une autre (35%). Le principal facteur de vacance n’est pas expliqué… C’est étonnant. Peut on imaginer qu’il s’agit là de la part des propriétaires qui ne souhaitent plus mettre leur bien en location ou le vendre… et simplement le conserver vacant face à une fiscalité confiscatoire ?
Le nombre des résidences principales augmente plus rapidement que la population.
Du fait d’une démographie dynamique, la population compte 28,1 % d’habitants en plus par rapport à 1968. Le nombre de résidences principales a augmenté encore plus vite, avec une hausse de 75,6 % entre 1968 et 2013, et atteint, en 2016, 28.4 millions.
Cette évolution est très intéressante. Comment peut on expliquer que le nombre de résidences principales augmente plus vite que la population ? Et surtout pourquoi malgré cette évolution favorable parle t’on toujours d’un manque de logements en France ?
La réponse, selon l’INSEE est simple : C’est le résultat de la dé-cohabitation conséquence de l’explosion du nombre de divorces notamment. Le nombre de personne par ménage ne cesse de baisser 2.2 personnes par ménages en 2012 contre 3.1 personnes par ménage en 1968.
Les maisons individuelles représentent 56.60% du total des résidences principales. Seuls 5% des résidences principales sont des appartements dans des grands collectifs (>8 étages).
Répartition des résidences principales en France selon leur statuts d’occupation.
57.9% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale
Dans le détail de ce taux moyen :
74.1% des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale ; 64.2% des 50 – 64 ans sont propriétaires de leur résidence principale ; et assez logiquement, 13.6% des moins de 30 ans sont propriétaires de leur résidence principale.
73.8% des couples sans enfants sont propriétaires de leur résidence principale (66.9% pour les couples avec enfants) alors que les familles monoparentales ne sont que 33.9%, les personnes seules 44.8% et les ménages complexes 45.3% (Les ménages complexes, au sens statistique du terme, sont ceux qui comptent plus d’une famille ou plusieurs personne isolées tels que la colocation et les ménages dans lesquels cohabitent plusieurs générations).
Cela signifie t’il que l’investissement locatif doit se concentrer sur les personnes seules et les ménages complexes ?
Zoom sur les caractéristiques de l’immobilier locatif. Qui sont les locataires ? Ou sont les immeubles locatifs ?
40 % des ménages de France (hors Mayotte) sont locataires, et cette proportion est stable depuis 1984. 58% des locataire sont dans le secteur libre (contre 63% en 1985), 42% sont donc locataire dans le secteur social.
27.7% des locataires du secteur social sont dans l’aire urbaine de Paris contre seulement 18.1% des locataires du secteur libre.
Cette carte représentant la proportion du secteur social dans le nombre de résidences principales est très intéressant pour l’investisseur locatif. l’impact sur le dynamisme du marché, le niveau des loyers du fait du niveau de concurrence des loyers faibles, …
Qui sont les locataires ? Quel âge ? Pendant combien de temps sont ils locataires ?
La très grande majorité des locataires le sont dans un logement vide avec 93.9% alors que la location meublée ne représente que 5.4%. Mais attention, puis intéressant, 16.9% des locataires de moins de 30 ans sont logés dans une location meublée. Il semble bien que la fiscalité forte sur les revenus foncier soit à l’origine d’une mutation forte au profit de la location meublée… mais attention, ce type de location attire principalement les plus jeunes.
Les personnes seuls et les familles monoparentale sont majoritairement locataire jusqu’à -+ 50 ans. C’est une population très importante qui mérite probablement que l’on si attarde. N’est il pas préférable de construire des immeubles adaptés à ces populations ? Et notamment des petites maisons individuelles avec 1 / 2 chambres pour satisfaire l’idée du logement idéal ? (cf » Quel est le logement idéal ? Nombre de chambres, superficie du salon, exposition, bureau, …« ).
76.9% des locataires sont des ménages sans enfant. La préférence pour les petites et moyennes surfaces est il l’assurance de s’adresser à la population la plus importante ?
7.60% des ménages possèdent un immeuble locatif et 4.90% détiennent une résidence secondaire.
De manière conforme à nos précédentes analyses, le taux de détention d’une résidence secondaire ou locatif baisse avec l’âge notamment au delà de 70 ans.
