Depuis quelques mois, nous sommes face à de plus en plus d’épargnants investisseurs qui réalisent des investissements sous le régime fiscal de la para-hôtellerie… mais qui pensent, à tord, qu’il s’agit d’un régime fiscal comparable à la location meublée !
Certains promoteurs immobiliers et vendeurs d’immobilier locatif proposent d’investir en para-hôtellerie (plutôt qu’en location meublée) avec l’argument fiscal de la récupération de la TVA lors d’une acquisition neuve ou sur les travaux de rénovation.
En effet, dans le régime fiscal de la location meublée, la TVA n’est jamais récupérable sauf lorsque l’exploitation d’un logement est confiée à une exploitant qui réalisera une activité de para-hôtellerie comme nous vous l’expliquions dans cet article « La récupération de la TVA sur la location meublée, la location nue ou la parahôtellerie ?« .
Que les choses soit claires : Le régime de la location meublée et le régime de la para-hôtellerie sont deux régimes fiscaux très différents. La para-hôtellerie, ce n’est pas de la location meublée ! L’enjeu de la récupération de la TVA peut paraître bien maigre au regard des conséquences fiscales et sociales du régime de la para-hôtellerie.
Avec notre partenaire Expert comptable spécialisé dans l’immobilier d’investissement (location meublée, para-hôtellerie, SARL de famille, SCI), je vous propose de faire une synthèse de ces différences fortes entre location meublée et para-hôtellerie.
Quelle est la définition de la location meublée ?
L’activité de location meublée est présentée dans la doctrine fiscale de manière très laconique avec ces mots :
« Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279) ».
Notez bien que cette définition de location meublée fiscale semble indépendante de la nature du bail. Dans cette définition fiscale de la location meublée, il n’est pas fait référence à la liste des meubles exigés par la loi ALUR pour signer un bail de location meublée. Le texte évoque seulement » tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire « .
Peut-on en déduire qu’il pourrait être envisageable de prétendre au régime fiscal de la location meublée malgré un bail de location nue lié à un logement dans lequel il y aurait « tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » mais pas tous les meubles imposées par la loi ALUR ? Je ne sais pas, mais c’est l’impression que pourrait laisser cette définition laconique.
Quelle est la définition de la para-hôtellerie ?
La définition de la para-hôtellerie est elle beaucoup plus précise et est construite par opposition à la location meublée.
Extrait de la doctrine fiscale :
« Sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.
Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir :
- Le petit déjeuner,
- le nettoyage régulier des locaux,
- la fourniture de linge de maison ou
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle,
… dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.
En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.
Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.«
Important : Ce dernière paragraphe concerne l’investissement locatif dans des résidences services (EHPAD, Résidence de tourisme, résidence senior, …). Lorsque l’exploitant de la résidence services exerce l’activité de para-hôtellerie, l’investisseur peut prétendre au bénéfice du régime fiscal de la location meublée.
Néanmoins, il convient d’être attentif à la rédaction du bail commercial (et les récentes proposition de renégociations de baux depuis le Covid-19 doivent attirer votre attention), lorsque le montant du loyer est fixé en fonction de l’activité commerciale, c’est à dire un loyer variable fonction du chiffre d’affaires de l’exploitant, ce n’est plus de la location meublée et l’investissement se transforme en para-hôtellerie !
Les conséquences pourront être très lourdes !
Bref, la para-hôtellerie est le régime fiscal des chambres d’hôtes (cf. « Location saisonnière : Votre location meublée requalifiée fiscalement en activité hôtelière ou para-hôtellerie ?« ) et autres solutions d’hébergement qui accompagnent la location du logement d’un certain nombre de services hôteliers.
Quelles sont les différences entre para-hôtellerie et location meublée ?
Sans rentrer dans de trop long exposés, voici les grandes différences entre location meublée et para-hôtellerie. Des différences et une analyse complète que vous pourrez approfondir dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
TVA
Dans le régime de la para-hôtellerie, les loyers sont soumis à la TVA au taux de 10% … autorisant ainsi la déductibilité de la TVA payée sur l’acquisition de l’immobilier neuf ou sur les travaux. Noté que ce remboursement de TVA sur l’acquisition est acquise par 20ième et l’investisseur devra donc rembourser une partie de la TVA déductible en cas de vente de l’immeuble dans les 20 ans ;
Dans le régime fiscal de la location meublée, la TVA n’est pas déductible sauf si l’activité est effectuée par l’intermédiaire d’un bail commercial dans une résidence service.
Distinction entre activité professionnelle et non professionnelle de l’activité de para-hôtellerie et location meublée.
Dans le régime de l’activité de location meublée, la distinction entre LMP et LMNP est facile à opérer. En effet, au terme de l’article 155 du code général des impôts, l’activité de location meublée sera professionnelle lorsque :
- 1° – Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- 2° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Dans le régime de la para-hôtellerie, la distinction entre para-hôtellerie professionnelle et para-hôtellerie non professionnelle est plus délicate à opérer. Comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux » :
« Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« . L’administration fiscale précise, notamment en ce qui concerne le caractère de « continue » que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC ou de la location-gérance. »
Dans la très grande majorité des situations, l’activité de para-hôtellerie sera considérée comme non professionnelle.
Dès lors, les déficits constatés sur l’exploitation de la para-hôtellerie ne seront pas déductibles sur les autres revenus de l’investisseur (seuls les BIC professionnels sont déductibles) et ne pourront s’imputer que sur les revenus futurs de l’activité de para-hôtellerie pendant 6 années seulement.
Ce caractère non professionnel de l’activité de para-hôtellerie privera également l’exploitant d’une éventuelle exonération d’IFI.
Différence entre location meublée non professionnelle et para-hôtellerie non professionnelle.
Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal particulièrement attrayant car il permet de combiner l’avantage d’un bénéfice imposable calculé selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (et la déductibilité des amortissements ou des frais de notaires et/ou d’agence qui va avec) … sans les contraintes de l’impôt sur les plus-values professionnelles puisque c’est l’impôt sur les plus-values des particuliers qui s’appliquera.
Le régime fiscal de la para-hôtellerie non professionnelle (PHNP) est le régime fiscal classiquement appliqué à toutes les activités commerciales, ce n’est aucunement un régime fiscal dérogatoire. Si le bénéfice d’exploitation est, tout comme pour l’activité de location meublée, déterminé selon les règles des BIC … le calcul des plus-values professionnelles est également celui applicable aux BIC sans pouvoir prétendre au bénéfice des régimes d’exonération réservés à l’exercice professionnel de l’activité tel que l’article 151 septies du CGI qui permet une exonération totale ou partielle des plus-values après 5 années d’exploitation en qualité de professionnel.
Bref, le régime fiscal de la para-hôtellerie s’approche des mécanismes fiscaux applicables aux SCI à l’IS tout en exerçant l’activité en direct. La para-hôtellerie n’est pas vraiment attrayante de ce point de vue.
Cotisation sociale payée à l’URSSAF Vs prélèvements sociaux.
L’activité de para-hôtellerie est une activité commerciale dont l’exploitant devra être affilié à la sécurité sociale des indépendants ; Les bénéfices de l’activité de para-hôtellerie subiront donc les cotisations sociales dont le taux oscille entre 45% et 40% selon le niveau de bénéfice.
L’exercice de l’activité para-hôtelière non professionnelle ou professionnelle n’a aucune incidence sur cette affiliation à la sécurité sociale pour l’exploitant qualifié de commerçant. Cette affiliation est rendue automatique par l’inscription au RCS au titre de l’activité d’hôtellerie.
Néanmoins, dans le prolongement de la réponse ministérielle PELLOIS (RM Pellois du 5 décembre 2017 n°3619), il ne sera pas totalement incohérent qu’une dérogation soit accordée aux exploitants de para-hôtellerie qui exerceraient cette activité en confiant un mandat de gestion à une société d’exploitation qui proposera les services para-hôteliers aux locataires.
Extrait : « Les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion relèvent toutefois de la gestion du patrimoine privé et doivent à ce titre être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus afin d’être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%. »
Mais pour le moment, nous n’y sommes pas. La réponse ministérielle PELLOIS ne semble pas s’appliquer à l’activité de para-hôtellerie, même si quelques rescrits vont dans le bon sens.
L’affiliation à la sécurité sociale des indépendants est automatique, même si l’exploitation est en réalité déléguée à une société de services para-hôteliers.
Ceux qui voudraient vouloir appliquer la réponse ministérielle PELLOIS pour l’activité de para-hôtellerie devront impérativement demander confirmation à l’administration sociale via un rescrit social.
A suivre.
