Le régime fiscal de la location meublée est très largement plébiscité par nombres d’investisseur immobilier qui recherchent le bon équilibre entre rentabilité, liberté de pouvoir récupérer leur bien et fiscalité.
C’est bien simple, j’ai parfois l’impression que tout le monde n’investit plus qu’en location meublée. La fiscalité est tellement plus douce que la location vide que ce mode d’exploitation devient la norme.
À long terme, ce mouvement massif n’est d’ailleurs pas sans soulever la question de la pérennité d’un régime fiscal qui permet de considérablement réduire l’imposition des revenus immobiliers. Mais, c’est là un autre sujet.
Concentrons-nous, aujourd’hui, sur l’approfondissement du régime fiscal et social de la location meublée et plus particulièrement sur les conséquences fiscales et sociales en cas de donation ou décès de l’exploitant.
Vous allez le constater dans cet article, le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal particulièrement attrayant, mais complexe tant il flirte avec le régime professionnel des entreprises.
La délicate question du profit exceptionnel de l’assurance emprunteur suite au décès de l’exploitant en location meublée.
Premier point important qui concerne aussi bien le loueur en meublé non professionnel (LMNP) que le loueur en meublé professionnel (LMP).
Le décès de l’exploitant assuré de l’assurance emprunteur aura pour conséquence le versement du capital rentant à rembourser. Fiscalement, ce remboursement du crédit immobilier par l’assurance emprunteur sera considéré comme un revenu exceptionnel qui viendra augmenter le BIC imposable à l’impôt sur le revenu puis aux prélèvements sociaux (LMNP) ou aux cotisations sociales (LMP).
Pour se prémunir, de ces conséquences catastrophiques, il pourrait être prudent de souscrire une assurance emprunteur à 200% du crédit en souscrivant une assurance-décès complémentaire.
Donation et succession pour l’exploitant d’une location meublée non professionnelle (LMNP)
Pour mémoire, est considéré comme LMP (loueur en meublé professionnel) celui dont les recettes (brutes de charges locatives) sont supérieurs à 23 000€ ET (critères cumulatifs) que ces recettes sont supérieures aux revenus imposables des autres revenus professionnels (y compris les retraites).
Tous les autres loueurs en meublé sont considérés comme LMNP.
Pour les LMNP, le décès ou la donation de l’immeuble exploité en location meublée n’aura aucune incidence particulière. Le décès ou la donation n’est pas le fait générateur de l’impôt sur les plus-values immobilières.
Il s’agit là d’un régime dérogatoire au principe des BIC (comme nous le verrons plus pour le régime fiscal de la location meublée) qui repose sur une simple réponse ministérielle :
En application du VII de l’article 151 septies du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées lors de la cession des biens immobiliers faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, défini aux articles 150 U à 150 VH du même code.
En application du I de l’article 150 U du CGI, sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent.
Sont hors du champ d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit.
Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.
Réponse du Secrétariat d’État, auprès du ministère des finances et des comptes publics, chargé du budget publiée dans le JO Sénat du 28/05/2015 – page 1248
Bref, pas de sujet particulier. La donation ou le décès de l’exploitant d’un immeuble exploité en location meublée non professionnel n’a pas de conséquence particulière. Vous pouvez faire une donation de l’immeuble, en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit, sans conséquence fiscale majeure.
Dans l’hypothèse d’une donation avec réserve d’usufruit, l’exploitation en meublée sera réalisée par l’usufruitier. L’usufruit sera enregistré à l’actif du bilan de l’activité de location meublée et pourra faire l’objet d’un amortissement calculé en fonction de la valeur de l’usufruit économique (construit sur l’espérance de vie statistique de l’usufruitier).
Donation et succession pour l’exploitant d’une location meublée professionnelle (LMP)
Vous l’avez probablement compris entre les lignes, les choses ne sont pas tout à fait aussi favorables pour l’exploitant qui aurait le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMNP).
En LMP, le décès ou la donation est le fait générateur de l’impôt sur la plus-value professionnelle. En effet, la donation ou le décès de l’exploitant aura pour conséquence une « sortie d’élément d’actif », préalable indispensable avant la transmission à titre gratuit aux héritiers et/ou donataires.
Cette sortie d’élément d’actif sera le fait générateur de l’impôt sur les plus-values professionnelles latentes :
- Les plus-values à court-terme, représentées par le montant des amortissements pratiqués depuis l’origine, seront alors taxables à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales payées via l’URSSAF. Néanmoins, l’article 151 septies du CGI permettra une exonération d’impôt sur le revenu après 5 années d’exploitation en meublé professionnel pour ceux dont le chiffre d’affaires LMP est inférieur à 90 000€. Attention, cette exonération ne concernera que l’impôt sur le revenu et en aucun cas les cotisations sociales payées à l’URSSAF.
- Les plus-values à long terme, représentées par la hausse de valeur du bien immobilier entre l’achat et la revente, sera imposable au taux de 12.80% + 17.20% de prélèvements sociaux (pas de cotisation sociales URSSAF sur les plus-values long terme), soit 30%. Néanmoins, l’article 151 septies B permet l’application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la 5ième pour atteindre une exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) après 15 ans de détention.
La question sera alors celle des cotisations sociales payées à l’URSSAF sur la plus-value à court terme représentée par les amortissements constatés depuis le début de l’activité de location meublée, y compris lorsque cette dernière était exercée en tant que loueur en meublée non professionnelle.
Sur ce dernier point, la doctrine fiscale détaille « Sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l’article 151 sexies du CGI n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.«
ps : Il s’agit là d’undernier point complexe sur lequel, tout le monde n’est pas en accord, et sur lequel, j’ai, dans le passé, écrit des articles qui manquaient de précision, notamment dans cet article « Location meublée : Attention à la plus-value immobilière lors du passage en LMP. » que j’ai modifié en conséquence.
À suivre.
