Indécence. Le mot est peut-être un peu fort, mais la notion de performance énergétique est entrée dans les critères de décence d’un logement.
En plus de la surface minimale, de l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, de l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, et de la mise à disposition de certains équipements.
Qu’est-ce que cela signifie ? Les logements dits « passoires énergétiques » ou « passoires thermiques » seront petit à petit interdits à la location.
L’interdiction de louer des logements énergivores
Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer un logement frappé « d’indécence énergétique ».
Attention : même si votre locataire reste dans les lieux, vous êtes concerné. Cette interdiction s’applique aux nouveaux baux conclus, mais aussi à ceux qui sont renouvelés ou tacitement reconduits au 1ᵉʳ janvier 2023.
Qu’est-ce qu’un logement énergivore ? Comment mesure-t-on cette donnée ? C’est le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui nous fournit ces indications.
Le diagnostic de performance énergétique
L’obligation de réaliser un DPE
Lorsqu’il a été créé en 2006, le DPE mesurait des indicateurs basés sur des factures fournies par les occupants du logement. Cette méthode était largement critiquable en raison du caractère subjectif de la donnée de départ. Certaines personnes sont plus frileuses que d’autres par exemple.
Depuis, ce diagnostic a bien évolué. Il sert désormais à mesurer de manière efficace la performance énergétique et climatique d’un logement grâce à l’appréciation de sa consommation d’énergie et son émission de gaz à effet de serre. Tout ceci retranscrit sous forme d’étiquettes allant de A à G.
En ce sens, il a un double objectif :
- informer le locataire sur les charges énergétiques à prévoir dans son budget ;
- et, prescrire des travaux de rénovation énergétique au bailleur.
C’est d’ailleurs à l’initiative du propriétaire que le DPE est réalisé. À noter que si votre logement est loué moins de 4 mois par an, vous ne tombez pas sous le coup de cette obligation.
Pour vous aider à déléguer cette mission à un professionnel de confiance, l’État a mis en place un annuaire spécial pour trouver un diagnostiqueur certifié. Attention aux tarifs pratiqués : le prix du DPE n’est pas réglementé. Alors, demandez plusieurs devis.
Les échéances successives de l’interdiction de louer
Comme nous l’avons dit plus haut, les logements les plus énergivores seront successivement frappés d’une interdiction de louer d’ici à 2034. À ce jour, seuls les logements dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m2 sont exclus du champ de la location. Cela correspond à l’étiquette G du DPE.
Voici donc les échéances suivantes concernant les interdictions de louer :
- 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
- 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
- 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.
10 ans, c’est court… Je vous conseille de commencer vos travaux de rénovation dès maintenant.
Le financement de la rénovation énergétique
Face à cette lourde charge pour les bailleurs, l’État a prévu un certain nombre de dispositifs, à la fois pour soutenir la transition écologique et pour inciter à la rénovation énergétique.
Ma Prime Rénov »
Elle fait partie du plan « France Relance ». Bien qu’intéressante, cette aide est bien entendu limitée, notamment pour ceux dont les revenus dépassent des seuils qui peuvent apparaître faibles.
Ne sont pas éligibles :
- les logements de moins de 15 ans en France métropolitaine (2 ans en outre-mer) ;
- les logements sous étiquette F et G (à partir du 1er juillet 2024) — qui sont orientés vers un parcours spécifique comprenant un accompagnement global pour des travaux d’ampleur ;
- les dépôts de dossiers une fois que les travaux ont démarré.
Les travaux concernés tiennent essentiellement au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire et à l’isolation thermique.
Par ailleurs, pour bénéficier de l’aide, le bailleur prend l’engagement de louer son bien en tant que résidence principale (location à l’année) pour une durée de 6 ans. Il dispose d’un an après le versement du solde de la prime pour installer un locataire.
Reste un point essentiel : Ma Prime Rénov’ est accordée sur condition de ressources. Pour faire simple, vous devez vous situer dans les tranches très modestes, modestes ou intermédiaires de revenus fiscaux de référence.
Par exemple, voici ce que cela signifie pour 2024 (la dernière colonne est exclue de l’accès aux aides) :
Le conventionnement ANAH : Loc’avantages et subvention ANAH pour travaux.
Dans le cadre du dispositif Loc’avantages, (cf. « Immobilier locatif : Comprendre le régime fiscal Loc’avantage optimisé aux déficits fonciers« ), vous pouvez bénéficier, en plus de la réduction d’impôt loc’avantages, d’une subvention de l’ANAH pouvant atteindre 15 000€ ou 28 000€ selon les cas.
Loc’avantages est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dont l’importance varie selon le niveau de votre loyer et les ressources de votre locataire. Un dispositif vertueux et particulièrement pertinent dans le contexte actuel.
Une réduction d’impôt cumulable avec le régime fiscal des déficits fonciers et une subvention ANAH. Une subvention ANAH :
- Jusqu’à 15 000€ d’aides pour des travaux de rénovation énergétique. Votre projet doit permettre un gain énergétique d’au moins 35%. Il s’agit de faire un ensemble de travaux comme l’isolation des murs, de combles et des fenêtres, de changer le système de chauffage ou de production d’eau chaude.
- Jusqu’à 28 000€ pour une rénovation lourde. Le niveau de dégradation de votre logement devra avoir été constaté par un diagnostic établi par un professionnel ou un arrêté d’insalubrité ou de péril. Il s’agit de faire un ensemble de travaux comme la remise aux normes de l’électricité, la reprise du clos et couvert, la reprise des réseaux d’eau permettant de mettre votre logement aux normes de décence.
PS : Une subvention ANAH imposable au titre des revenus fonciers. Le gain net d’impôt de la subvention ANAH est alors réduit. Pour un contribuable imposé à la Tranche Marginale d’Imposition de 30%, ce sont 47.20% de la subvention ANAH qui seront reversés sous forme d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Le régime fiscal des déficits fonciers.
Tous les travaux d’entretien, rénovation, réparation sont déductibles des revenus fonciers et seront donc à l’origine de votre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Ainsi, le coût réels des travaux réalisés sera minoré de la moindre imposition.
Récemment, dans le cadre du PLF2024, il a été voté le doublement du déficit foncier sur option. Option sans intérêt qu’il ne faut pas saisir comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Locatif : Doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global pour certains travaux réalisés entre 2023 et 2025« .
Ainsi, un contribuable imposé à la tranche marginale d’imposition de 30% ne payera réellement que 52.8% du montant des travaux réalisés. Pour 100€ de travaux déductibles, ce seront 47.20% qui se transformeront en moindre imposition (30% d’impôt sur le revenu + 17.20% de prélèvements sociaux), laissant un reste à charge de 52.8% pour le propriétaire bailleur.
L’éco-prêt à taux zéro
Il s’agit d’un prêt à taux d’intérêt nul pour financer vos travaux de rénovation énergétique. Son gros plus, c’est qu’il est accessible sans condition de ressources. Les seules contraintes sont alors les suivantes :
- un engagement à louer votre logement en location à l’année ;
- choisir des entreprises accréditées inscrites sur l’annuaire officiel des professionnels qualifiés RGE ;
- un logement achevé depuis plus de 2 ans.
Les travaux éligibles concernent principalement ceux qui améliorent la performance énergétique du logement. Par exemple, l’isolation thermique par l’extérieur, le remplacement des menuiseries ou encore le changement du système de chauffage.
La TVA réduite sur les travaux
Si votre logement est construit depuis plus de 2 ans, vous pouvez profiter d’une TVA à 10 % (ou 5,5 % selon le cas) pour effectuer des travaux d’amélioration de la qualité énergétique. Concrètement, il suffit de faire remplir à l’entreprise qui réalise les travaux une attestation CERFA spécifique pour en bénéficier.
Les aides ou subventions locales
En sus de tout ce qui a été mis en place au niveau national, les autorités locales ont prévu des aides s’appliquant sur une zone territoriale définie pour récompenser des travaux d’économies d’énergie. Par exemple, certaines communes octroient une exonération de taxe foncière.
Cela serait dommage de s’en priver. Pour en savoir plus, l’ANIL a créé un répertoire qui liste les différentes aides financières aux travaux.
Tout ceci a l’air simple. En pratique, c’est moins évident. Surtout lorsque la copropriété freine des 4 pieds (voir notre article sur le sujet : DPE : L’immobilisme des copropriétés au sujet de la rénovation énergétique).
Malgré tout, les bailleurs vont forcément devoir passer par cette étape. N’oubliez pas que les travaux d’économie d’énergie impactent en premier lieu le confort de vos locataires. D’un autre côté, ils augmentent la valeur de votre bien. Ce sont des points à ne pas négliger.
Avez-vous déjà eu l’occasion de réaliser des travaux d’amélioration de vos logements visant à augmenter leur performance énergétique ? Envisagez-vous d’en effectuer bientôt ?
Bref, entre déficit foncier, loc’avantages, TVA à taux réduit et même prêt à taux zéro, il y a moyen de considérablement réduire le coût de vos travaux de rénovation énergétique !
N’oubliez pas qu’entretenir votre logement est nécessaire et source de valorisation ! L’immobilier est un actif qui doit en permanence s’adapter à son environnement.
La rénovation énergétique n’est pas une question, c’est une nécessité.
