Investir dans un bien immobilier, c’est investir dans l’économie réelle. Lorsque vous achetez un bien immobilier, que ce soit à crédit ou à l’aide de votre épargne, vous achetez principalement du temps de travail des artisans et des matériaux de construction, car la valeur d’un bien immobilier est directement fonction du coût des travaux qui ont été effectués récemment et de ceux qui seront réalisés à l’avenir.
Comme nous vous l’expliquons dans le livre « Investir dans l’immobilier« , investir dans un bien immobilier sans intégrer les travaux qui devront être réalisés à court, moyen et long terme est une erreur Les travaux font partie intégrante de l’investissement immobilier. Il s’agit là
Les travaux expliquent une partie importante du prix de votre bien immobilier : Les travaux qui ont été réalisés dans un passé récent permettent de justifier un prix élevé, tandis que les travaux à réaliser dans le futur permettent d’expliquer une décote par rapport à un bien immobilier comparable qui n’aurait pas ces travaux à réaliser. Néanmoins, attention aux raccourcis trop rapides car tous les travaux ne permettent pas de valoriser votre bien immobilier à hauteur des montants engagés.
En effet, une part non négligeable des dépenses engagées dans votre logement devra être considérée comme de l’entretien.
Entretenir, c’est maintenir la valeur patrimoniale de son immeuble, c’est lutter contre la dégradation normale de votre logement lié à l’usage et au temps. Entretenir, c’est peindre régulièrement les murs intérieurs du logement (tous les 10 ans max) et extérieurs ; changer la cuisine ou la salle de bain dépréciées par l’usage et la mode ; refaire les sols ; … Ces travaux d’entretien du logement apportent une valeur à votre logement, mais ils représentent surtout un coût important qu’il ne faut pas négliger. Le coût est probablement supérieur à l’augmentation du prix induite, car la décoration est surtout une affaire de goût personnel.
Investir dans l’immobilier alors que l’on n’y connaît rien en « bricolage » peut être une prise de risques non négligeables
Au contraire, celui capable de réaliser lui-même des travaux dont le résultat sera proche des travaux d’un professionnel pourra réaliser de substantielles économies et réaliser une plus-value immobilière non négligeable (malheureusement, or vente exonérée de la résidence principale, l’impôt sur la plus-value immobilière sera plus important lors de la revente dès lors que les travaux n’auront pas été réalisés par une entreprise comme nous l’expliquons dans cet article « ).
Certains travaux seront rentables. D’autres seront réalisés à fonds perdus. Essayons de faire réfléchir ensemble sur ces travaux « rentables » et « non rentables » qui permettront d’augmenter la valeur de votre maison ou de votre appartement.
Investir pour lutter contre l’obsolescence énergétique de votre logement … sans tomber dans l’excès.
Les travaux qui permettront l’amélioration du confort énergétique du logement apporteront indéniablement une valeur ajoutée à votre logement. S’ils ne sont pas à l’origine d’une hausse du prix de votre immeuble, ils permettront à minima d’éviter une moins-value certaine.
Nous sommes entrés depuis quelques années dans la chasse aux logements énergivores. Les futurs occupants de votre logement, qu’ils soient locataires ou propriétaires, seront reboutés par un logement mal isolé dont la consommation énergétique mais aussi le confort thermique en été et en hiver est médiocre. Vous devez donc prioritairement investir dans l’efficacité énergétique de votre logement.
Il s’agira :
- De changer les portes et fenêtres pour améliorer l’isolation thermique et phonique du logement ;
- D’améliorer l’isolation des combles, des toitures, mais aussi potentiellement des murs via une isolation par l’extérieur ;
- Et enfin, lorsque ces deux premiers types de travaux seront réalisés, d’adopter un mode de chauffage qui soit plus en accord avec ce que le consensus considère comme respectueux de l’environnement. Par exemple, le chauffage au fioul devra être à bannir tant il devient évident qu’il s’agit d’un handicap majeur sur la valorisation future de votre logement (cf. «
Le confort énergétique des logements devient un critère important de la valorisation de votre bien immobilier. Celui qui s’apprête à acheter un logement dont les performances énergétiques sont dégradées pourra négocier le prix à la baisse en argumentant sur la nécessité de ces travaux considérés comme indispensables dans un avenir proche.
Néanmoins, si le confort énergétique est important, il n’est pas indispensable d’engager des travaux qui permettraient d’atteindre le niveau d’un logement neuf. Les coûts engagés pour atteindre un niveau de performance maximal sont trop importants et ne permettront pas, sauf exception, d’augmenter suffisamment la valeur de votre immeuble.
Atteindre une performance énergétique « C » ou même « D » sera le plus souvent suffisant pour une valorisation optimale des travaux. Si une étiquette « E » ; « F » ou « G » sont synonymes d’une baisse de prix de votre logement, une étiquette « A » ou « B » ne permettront pas une valorisation à la hauteur du coût des travaux à réaliser pour atteindre ce niveau de performance énergétique.
C’est la notion de « valeur verte » calculée par les notaires que l’on peut synthétiser dans cette carte.
Les travaux qui permettront d’améliorer la surface de votre logement et son habitabilité
Au-delà des travaux affectant la qualité du confort énergétique, les travaux permettant d’augmenter la surface habitable seront le plus souvent synonymes d’une valeur ajoutée. Il pourra s’agir de surélever le grenier pour aménager une quatrième chambre qui pourra aussi servir de pièce destinée au télétravail ; d’aménager une véranda comme nouvelle pièce à vivre agréable ; mais aussi de réorganiser la circulation dans la maison en modifiant les cloisons.
Modifier la circulation dans la maison ou l’appartement pourra consister à supprimer un couloir ; casser le mur de la cuisine pour y intégrer une cloison vitrée ou tout simplement ouvrir la cuisine sur le salon ; réduire la taille du salon pour y créer la troisième chambre tellement recherchée ; aménager un garage ou une dépendance pour le rendre habitable ; …
Ces travaux de modernisation de la circulation dans la maison permettront d’adapter la maison aux besoins de ces occupants et aux modes. Ils sont le plus souvent synonymes de valeur ajoutée, mais attention aux mauvaises surprises, car les coûts cachés pourront être très importants.
Créer une surface habitable nouvelle (surélévation ou extension), c’est -+ 1500€ / m² qui pourront descendre à -+ 1000€/m² s’il s’agit de réaménager l’existant (aménagement dépendance, garage, aménagement comble avec simple création d’ouverture type Velux ou chien assis, …).
Mais attention, pas de fantasme excessif. La valeur de votre logement augmentera seulement du prix des travaux engagés. Dans le meilleur des cas, vous pourrez retrouver votre investissement en travaux dans le prix de revente de votre logement après déduction d’une vétusté lié au temps et à l’usage.
Les travaux d’agréments (piscine, terrasse, jardin paysager, enrobé des cours…)
En règle générale, les travaux d’agréments sont très onéreux et apportent difficilement une valeur ajoutée suffisante pour les justifier. Ce sont des agréments qui apportent une jouissance supérieure qui doivent être considérés comme des dépenses de plaisir et non des investissements rentables.
Lors de la revente, ces travaux représentent évidemment un « plus » qui participe à la qualité globale de la maison, mais dont le coût de mise en œuvre sera beaucoup plus important que la hausse du prix du logement induite. De surcroît, piscines enterrées et chauffées et autres jardins paysagers pourront représenter des coûts d’entretien prohibitifs pour nombre de candidats à l’acquisition de votre logement.
A suivre.
