Acheter ou Louer sa résidence principale en 2010 – 2011

Nous allons nous intéresser aujourd’hui à un sujet qui méritait depuis longtemps un article. Nous allons essayer de répondre à la question que vous vous êtes très souvent posée : 

Loin des préjugés et des slogans régulièrement entendus sur les ondes ou dans les sites spécialisés, nous allons reprendre de manière complète les points que vous devrez étudier avec attention avant de prendre votre décision.

L’idée m’est venu de vous proposer cet article en entendant une publicité pour la banque postale sur les ondes des radios nationales. Celle ci affirmait, sur un ton proche proche du ton de certains experts qui annonçaient avant la crise financière que l’économie allait au mieux et que la croissance serait au rendez vous pour des années encore :

L’expérience nous ayant démontrée qu’il est essentiel de se méfier des certitudes et des affirmations trop évidentes, nous allons donc rependre l’analyse point par point.

L’acquisition entraîne des coûts inévitables telles que les frais d’acte (enregistrement, taxe et émoluments de votre notaire) et les frais de négociations qui rémunèrent l’agence immobilière qui vous a proposé le bien.

Les frais d’acte représentent une somme qui varie entre 6% et 8% de la valeur du bien. Je vous propose de réaliser vos propres estimation de frais d’acte (dits dans le langage commun Frais de notaire ) en remplissant le formulaire que vous trouverez tout en bas de cette page. 

Par exemple pour une acquisition de 100 000€, les frais de notaires seront de 7990€. Ces frais représentent des taxes d’enregistrement, des frais de rédaction de l’acte d’acquisition ou la rémunération de votre notaire. Se sont donc des frais que vous ne retrouverez jamais et qui viennent alourdir la charge de manière importante.

Selon les situations, ces frais peuvent représenter jusqu’à 2 ans de loyer.

Ensuite, les frais de négociation. Ceux ci sont libres et varient selon l’agence immobilière qui réalise la vente. Lorsque la négociation est réalisée par l’intermédiaire de votre notaire, les frais sont fixés par barème.

Globalement, les frais peuvent représenter près d’une année de loyer. 

  

Ensuite, après l’acquisition, la vie de propriétaire présente également un sur coût non négligeable par rapport à la vie de locataire : Le propriétaire de sa résidence principale devra régler annuellement la taxe foncière.

Celle ci peut représenter entre 1 et 2 mois de loyers selon les cas et les zones géographiques.

Ainsi, même s’il est vrai de l’acquisition de votre résidence principale présente un intérêt patrimonial non négligeable, faut il encore que cette acquisition permette d’amortir les frais précédemment cités. 

Expliquons la méthode de calcul : actuellement, vous êtes locataire et vous devez payer mensuellement votre loyer. Demain en devenant propriétaire, vous n’aurez plus ce loyer à débourser, vous aurez votre crédit à rembourser. 

Ainsi, pour déterminer votre intérêt à devenir propriétaire de votre résidence principale vous devez réaliser le calcul suivant : 

 1 – Montant du loyer annuel de la résidence que vous projetez d’acquérir / prix de revient de votre bien immobilier. 

Le montant du loyer est le loyer que vous devriez régler pour être locataire d’une maison ou d’un appartement de même standing que le bien que vous voulez achetez. Imaginons : 650€ *12 mois = 7800€

Le prix de revient de votre acquisition doit être compris comme le prix d’achat + les frais de notaires + les frais d’agence : imaginons 155 000€ + 11450 € + 6000€ = 172450€. 

Ainsi, notre calcul nous donne 7800/172450 = 4,52%.

Pour que l’acquisition de la résidence principale soit intéressante, il faut que ce taux soit supérieur au taux de l’emprunt.

2 – Le financement.

Ensuite, je vous propose de calculer vos mensualités de remboursement de crédit en allant sur le lien.

Dans notre exemple, pour un endettement sur 25 ans, la mensualité du crédit sera d
e 818€ (172450€, 3,80%, 25 ans). 

Au total, vous aurez remboursé près de 818* 25* 12 =  245400€ dont 72450€ d’intérêt.

Comme prévu, cette mensualité est supérieur au montant de votre loyer prévisionnel. Cette différence est de 
168€. 

Cette différence aura tendance à diminuer dans le temps car votre loyer fictif devrait augmenter avec l’inflation alors que vos mensualités de crédit sont figées dans le temps.  

En considérant une revalorisation moyenne de votre loyer fictif de 1,5% par année, la différence tombe à 40€ par mois pendant 25 ans, soit un total de 12 000€ environ.

CONCLUSION : Devenir propriétaire de votre résidence principale, vous coûte plus cher ( 11450 + 6000 = 17450€) au moment de l’acquisition.

Ensuite, vous devez régler 40€ de plus par mois (différence entre la valeur de votre mensualité de crédit et le loyer que vous auriez payé en restant locataire). 

Également, vous devez régler la taxe foncière tous les ans ( 60€ par mois pour notre exemple)

Cependant, ces dépenses vous permettent de devenir propriétaire d’un bien d’une valeur de 155 000€ (valeur actuelle). Valeur à laquelle il convient d’ajouter la plus value potentiel mais aussi de déduire les frais d’entretien (ravalement de façade, charges de copropriété … ), de réparation (ascenseur, ballon d’eau chaude … ).

Par contre, en restant locataire de votre résidence principale, vous auriez pu placer 100€ par mois (40€ + 60€) sur un placement de type assurance vie. Vous auriez obtenu un capital de 55 000€ environ au terme des 25 ans d’épargne. 

Même si la propriété coûte cher, même si la mensualité du crédit est importante, on s’aperçoit rapidement que, dans cette situation, il devient pertinent de devenir propriétaire de sa résidence principale. 

Mais attention, ceci ne vaut conclusion que pour les calculs et pour cette situation précise. Il est important de refaire tous les calculs (notamment calcul du taux de crédit) pour se faire une juste idée de la réflexion. 

Par exemple, cette même situation, mais avec un taux de crédit à 5% , n’aurait absolument pas la même conclusion.

Aussi, nos conclusions seraient complètement différentes en cas de revente du bien les premières années après l’acquisition. Dans cette situation, les frais d’acquisition ne seraient pas amortis et le prix de revente ne couvrirait qu’à peine le montant du crédit restant à rembourser. 

Selon nos estimations, il faudrait détenir le bien plus de 7 ans lors d’un crédit de 25 ans.