Nous allons nous intéresser aujourd’hui à un sujet qui méritait depuis longtemps un article. Nous allons essayer de répondre à la question que vous vous êtes très souvent posée : 
Faut il acheter ou rester locataire de sa résidence principale ?
Loin des préjugés et des slogans régulièrement entendus sur les ondes ou dans les sites spécialisés, nous allons reprendre de manière complète les points que vous devrez étudier avec attention avant de prendre votre décision.

L’idée m’est venu de vous proposer cet article en entendant une publicité pour la banque postale sur les ondes des radios nationales. Celle ci affirmait, sur un ton proche proche du ton de certains experts qui annonçaient avant la crise financière que l’économie allait au mieux et que la croissance serait au rendez vous pour des années encore :

Vous n’allez pas dépenser votre premier salaire dans un loyer, devenez propriétaire, nous prêtons même sans apport personnel

L’expérience nous ayant démontrée qu’il est essentiel de se méfier des certitudes et des affirmations trop évidentes, nous allons donc rependre l’analyse point par point.
Être propriétaire de sa résidence principale, ça coûte cher, du moins plus cher que d’être locataire.

L’acquisition entraîne des coûts inévitables telles que les frais d’acte (enregistrement, taxe et émoluments de votre notaire) et les frais de négociations qui rémunèrent l’agence immobilière qui vous a proposé le bien.
Les frais d’acte représentent une somme qui varie entre 6% et 8% de la valeur du bien. Je vous propose de réaliser vos propres estimation de frais d’acte (dits dans le langage commun Frais de notaire ) en remplissant le formulaire que vous trouverez tout en bas de cette page. 
Par exemple pour une acquisition de 100 000€, les frais de notaires seront de 7990€. Ces frais représentent des taxes d’enregistrement, des frais de rédaction de l’acte d’acquisition ou la rémunération de votre notaire. Se sont donc des frais que vous ne retrouverez jamais et qui viennent alourdir la charge de manière importante.
Selon les situations, ces frais peuvent représenter jusqu’à 2 ans de loyer.
Ensuite, les frais de négociation. Ceux ci sont libres et varient selon l’agence immobilière qui réalise la vente. Lorsque la négociation est réalisée par l’intermédiaire de votre notaire, les frais sont fixés par barème.
Globalement, les frais peuvent représenter près d’une année de loyer. 
  
Ainsi, avant même de rentrer dans votre résidence principale nouvellement acquise, vous venez de débourser près de 3 à 4 années de loyer. Les frais de notaires et les frais d’agence représentent un coût non négligeable qu’il conviendra d’amortir.
Ensuite, après l’acquisition, la vie de propriétaire présente également un sur coût non négligeable par rapport à la vie de locataire : Le propriétaire de sa résidence principale devra régler annuellement la taxe foncière.
Celle ci peut représenter entre 1 et 2 mois de loyers selon les cas et les zones géographiques.
Ainsi, même s’il est vrai de l’acquisition de votre résidence principale présente un intérêt patrimonial non négligeable, faut il encore que cette acquisition permette d’amortir les frais précédemment cités. 
Les critères à retenir pour déterminer votre intérêt à devenir propriétaire de votre résidence principale. 
Nous avons mis en place une méthode de calcul qui permet de déterminer votre intérêt financier à devenir propriétaire de votre résidence principale. 
Expliquons la méthode de calcul : actuellement, vous êtes locataire et vous devez payer mensuellement votre loyer. Demain en devenant propriétaire, vous n’aurez plus ce loyer à débourser, vous aurez votre crédit à rembourser. 
Ainsi, pour déterminer votre intérêt à devenir propriétaire de votre résidence principale vous devez réaliser le calcul suivant : 
 1 – Montant du loyer annuel de la résidence que vous projetez d’acquérir / prix de revient de votre bien immobilier. 
Le montant du loyer est le loyer que vous devriez régler pour être locataire d’une maison ou d’un appartement de même standing que le bien que vous voulez achetez. Imaginons : 650€ *12 mois = 7800€
Le prix de revient de votre acquisition doit être compris comme le prix d’achat + les frais de notaires + les frais d’agence : imaginons 155 000€ + 11450 € + 6000€ = 172450€. 
Ainsi, notre calcul nous donne 7800/172450 = 4,52%.

Pour que l’acquisition de la résidence principale soit intéressante, il faut que ce taux soit supérieur au taux de l’emprunt.

2 – Le financement.
Ensuite, je vous propose de calculer vos mensualités de remboursement de crédit en allant sur le lien.
Dans notre exemple, pour un endettement sur 25 ans, la mensualité du crédit sera d
e 818€ (172450€, 3,80%, 25 ans). 
Au total, vous aurez remboursé près de 818* 25* 12 =  245400€ dont 72450€ d’intérêt.
Comme prévu, cette mensualité est supérieur au montant de votre loyer prévisionnel. Cette différence est de 
168€. 
Cette différence aura tendance à diminuer dans le temps car votre loyer fictif devrait augmenter avec l’inflation alors que vos mensualités de crédit sont figées dans le temps.  
En considérant une revalorisation moyenne de votre loyer fictif de 1,5% par année, la différence tombe à 40€ par mois pendant 25 ans, soit un total de 12 000€ environ.

CONCLUSION : Devenir propriétaire de votre résidence principale, vous coûte plus cher ( 11450 + 6000 = 17450€) au moment de l’acquisition.
Ensuite, vous devez régler 40€ de plus par mois (différence entre la valeur de votre mensualité de crédit et le loyer que vous auriez payé en restant locataire). 
Également, vous devez régler la taxe foncière tous les ans ( 60€ par mois pour notre exemple)
Cependant, ces dépenses vous permettent de devenir propriétaire d’un bien d’une valeur de 155 000€ (valeur actuelle). Valeur à laquelle il convient d’ajouter la plus value potentiel mais aussi de déduire les frais d’entretien (ravalement de façade, charges de copropriété … ), de réparation (ascenseur, ballon d’eau chaude … ).
Par contre, en restant locataire de votre résidence principale, vous auriez pu placer 100€ par mois (40€ + 60€) sur un placement de type assurance vie. Vous auriez obtenu un capital de 55 000€ environ au terme des 25 ans d’épargne. 
Même si la propriété coûte cher, même si la mensualité du crédit est importante, on s’aperçoit rapidement que, dans cette situation, il devient pertinent de devenir propriétaire de sa résidence principale. 
Mais attention, ceci ne vaut conclusion que pour les calculs et pour cette situation précise. Il est important de refaire tous les calculs (notamment calcul du taux de crédit) pour se faire une juste idée de la réflexion. 
Par exemple, cette même situation, mais avec un taux de crédit à 5% , n’aurait absolument pas la même conclusion.
Aussi, nos conclusions seraient complètement différentes en cas de revente du bien les premières années après l’acquisition. Dans cette situation, les frais d’acquisition ne seraient pas amortis et le prix de revente ne couvrirait qu’à peine le montant du crédit restant à rembourser. 
Selon nos estimations, il faudrait détenir le bien plus de 7 ans lors d’un crédit de 25 ans.

Guillaume FONTENEAU
Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
Tél : 05 49 05 73 02 begin_of_the_skype_highlighting            05 49 05 73 02      end_of_the_skype_highlighting06 03 57 59 11 begin_of_the_skype_highlighting            06 03 57 59 11      end_of_the_skype_highlighting

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7 Comments

  1. Immobilier-danger says:

    Effectivement ce genre de publicité à le don de faire bondir quand on connait un peu le sujet. Votre article reprend bien les grandes lignes du réflexion "achat ou location ?". Pour faire vos simulations, je vous recommande le simulateur asi77 qui est le plus complet à ma connaissance. J'en parle lors d'une interview "acheter ou louer ?" qui reprend entre autres vos indications sur les frais d'entrée du propriétaire (notaire, agence, etc.) et des manières de calculer la meilleure solution financière en fonction des données personnelles de chacun.

  2. La situation actuelle est juste hallucinante.
    Mes amies sont toujours persuadés qu’acheter est LA solution.
    J’ai beau leurs donner des chiffres et des méthodes de calcul, leur conclusion est toujours, je veux acheter.
    L’inconscient collectif est plus fort que les chiffres 🙂

    • Penduick says:

      Mylène, lorsque vous êtes établi à un endroit, sans aucun risque de changer, vous pouvez toujours faire tous les calculs du monde, il sera toujours plus intéressant d’acheter.
      Lorsque le crédit est fini d’être payé, il n’y a plus que la taxe foncière, et les charges de l’immeuble non récupérables à payer en tant que propriétaire.
      Je ne parle ni de plus-value, ni de moins-value puisque je n’ai pas l’intention de vendre.

      • Pour un retraité ou une personne extrêmement stable, c’est valable et encore il ne faudrait pas que l’immobilier fasse -30% dans les 6 ans à venir.
        Car -30% de 300000€, ça fait quand même 70000€ + 20000 de notaire lors de l’achat + les taxes foncières 6000€ + les travaux (ravalement ou autre) 10000€, etc…. =106000€ ça en fait des loyers.

        Le locataire lui peut changer d’endroit autant qu’il le souhaite et faire ses petits 5% d’intérêts sur tout l’argent qu’il n’aura pas bloqué dans son logement.
        1000€ de loyer, en 6 ans, ça fait que 72000€

        Un job qui change (qui rajoute 40min de trajet), un nouvel immeuble en construction pile devant sa maison, un nouveau voisin désagréable, des besoins de plus d’espace, ou différents. Ils en a pleins des raisons indépendantes de sa volonté de devoir changer de logement.

        Je dis juste que les personnes devraient ouvrir les yeux et arrêté de juste penser que c’est plus intéressant d’acheter.
        De 2000 à 2008, ok sans aucun souci.
        Mais ce temps est fini.
        On est partie pour une longue baisse de 4 ans minimum pour revenir a des prix de 2001-2002.

        Acheter est un choix de confort et non un gain financier.
        Reste a calculer le prix de ce confort…

  3. Bonjour Guillaume,

    Est ce qu’en 2016, la situation est la même ou les critères ont changé ?
    Je me pose la question car je suis en plein reflexion pour l’achat de ma résidence principale.

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement,
    Jérémie

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