De manière traditionnelle, les études académiques expliquent que le rendement de l’épargne sans risque peut avoir pour référence le taux d’emprunt d’état, c’est à dire l’OAT 10 ans.

Un grand nombre d’analyses et de réflexions sont construites autour de ce taux de référence dit « sans risque ».

L’incidence majeure de cette référence aux taux des OAT concerne notamment le prix des actifs tels que l’immobilier ou les actions. En effet, les investisseurs exigent un rendement supérieur pour ces actif dits « à risque » afin de rémunérer leur prise de risque qu’exige l’investissement en action ou en immobilier.

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Ainsi, il est courant d’entendre que le rendement à 3% d’un bien immobilier locatif est un juste rendement dans un monde ou le taux sans risque est compris entre 0.5% et 1%. L’ordre des rendements est parfaitement respecté car le rendement de l’immobilier de rapport est supérieur au taux de rendement de l’emprunt d’état réputé moins risqué.

 

 

Malheureusement, ce raisonnement me semble biaisé par l’interventionnisme excessif des banques centrales. En effet, depuis 2012, la BCE agit activement sur le niveau des taux d’intérêt long terme via une politique de taux d’intérêt négatifs. Il s’agit d’une stratégie simple qui consiste à maintenir les taux d’intérêt à un niveau excessivement bas, malgré un taux naturel plus élevé, afin de solvabiliser les emprunteurs et simplifier le remboursement des dettes.

Lorsque le taux de croissance du pays, c’est à dire le taux de création de richesse est supérieur à votre taux de crédit, le poids relatif de votre dette s’amoindrit avec le temps. C’est ce constat qui nous a fait écrire de nombreux articles vous incitant à vous endetter (cf  » Immobilier : Une période historique pour se constituer un patrimoine immobilier à bon prix ? » ; ou encore Pour ne pas subir les taux d’intérêt négatifs, il faut s’endetter et investir…).

 

Nous vivons une période historique qui détruit le patrimoine des détenteurs de patrimoine et enrichit les emprunteurs !

Considérant que le taux d’emprunt de l’état est maintenu artificiellement bas par la politique monétaire des taux d’intérêt négatif, il devient irresponsable de continuer à utiliser cet indice comme référence dans l’échelle de rendement utilisée pour la rémunération du risque de l’investisseur en action ou immobilier.

Aujourd’hui, le taux d’emprunt de l’état n’est plus le taux de référence pour l’épargne sans risque.

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Il convient alors de reconstruire un taux naturel, c’est à dire le taux d’intérêt qui devrait naturellement s’appliquer si les banques centrales ne biaisait pas le marché. Intuitivement, ce taux d’intérêt naturel doit être proche du taux de croissance réel de l’économie, c’est à dire Taux de croissance du PIB + inflation.

Ce taux d’intérêt naturel doit être le taux de rendement minimum de l’épargne sans risque, c’est à dire de l’épargne qui croît au même rythme que le paquebot France.

En d’autres mots, si votre épargne est rémunérée à un taux inférieur à ce taux d’intérêt naturel, la valeur relative de votre patrimoine baisse, au contraire, si votre épargne est rémunérée à un taux supérieur à ce taux d’intérêt naturel, la valeur relative de votre patrimoine augmente.

Il ne s’agit pas d’une baisse en Euros de la valeur de votre patrimoine, mais d’une baisse relative : Le patrimoine des autres augmente plus vite que le votre et vous êtes donc naturellement relégué dans le rang de richesse du pays.

 

Rendement de l’épargne sans risque = Taux d’intérêt naturel = Taux de croissance du PIB + taux d’inflation = 1.8% + 1.50% = 3.30%

Taux de rendement de l’investissement immobilier locatif = Taux d’intérêt naturel + Prime de risque historique de long terme = 3.30% + 3% = 6.30% (plus-value + revenu locatif)

 

Taux de rendement de l’investissement en action = taux d’intérêt naturel + prime de risque moyenne de long terme = 3.30% + 6% = 9.30% (plus-value + dividendes)

 

 

Bref, vous l’avez compris…

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9 Comments

  1. Badtimes says:

    Bonjour,
    Il me semble que vous oubliez un point important qui pèse sur ce rendement c’est à dire le taux d’imposition. Dans une tranche à 30% et un taux de csg-rds à 17,2% je ne vois pas comment s’enrichir en empruntant pour louer.

  2. Jérôme ANTOINE says:

    « Il faut vous endetter pour profiter des taux d’intérêt encore excessivement faibles et faire partie de ceux qui profiteront de cette situation exceptionnelle ». Oui, bon bof…ne serait-ce pas une fuite en avant ?
    Savez-vous que l’endettement privé est très supérieur à la dette publique, qui pourtant fait l’objet d’une attention constante pour alimenter les sirènes et le business des Cassandre -de O.Delamarche à LCA en passant par C. Sannat et bien d’autres.
    Et dire que le privé rembourserait mieux que le public, semble sans aucun doute une ineptie. Le public, c’est tout le monde, ceux qui consomment comme ceux qui subissent l’impôt et les prélèvements iniques.
    Car le crédit est, par définition, la confiance que l’on accorde à l’emprunteur de rembourser jusqu’à terme…donc cela dépend de facteurs liés à sa capacité à faire face à des lendemains qui ne chanteraient pas aussi bien que prévu…et qui, pourtant sont prévisibles, tant en termes démographiques qu’en termes économiques.
    En ce qui concerne cet actif fameux -l’immobilier, qui n’a de réel intérêt qu’à crédit, j’ai bien peur qu’on aille au-devant de fortes déconvenues. Et avez-vous pensé au refinancement des banques, comment elles vont faire quand les taux remonteront ?
    Reste évidemment l’hypothèse de rembourser en monnaie de singe…
    Mais la probabilité est-elle seulement aussi forte que celle qui consisterait à comparer la situation potentielle de la France demain et celle du Venezuela aujourd’hui, où des propriétaires de beaux appartements cherchent des repreneurs pour l’équivalent de… un euro…
    Je rappelle que dans ce pays, le pouvoir d’achat en parité de pouvoir d’achat avant la crise était de 18.000 USD par habitant, ce qui est loin d’être ridicule, puisqu’au niveau de la Pologne et bien supérieur à plusieurs autres pays de l’Union Européenne.
    Donc, quand j’entends que l’immobilier est un « facteur de sécurisation et de protection contre les aléas de la vie », alors qu’il n’est intéressant que levé à crédit, je me dis qu’il y a comme une fuite en avant et beaucoup d’irresponsabilités.
    En conclusion, tant qu’il y aura des gens pour mettre l’habitat au-dessus de l’économie, le toi (social) à la place du moi (ce que je dois faire, mon activité, qui me rende utile aux autres, en général), la route sera libre pour les fossoyeurs de l’économie pour tous.
    Je recommande donc de financer l’économie réelle, pérenne, et si c’est de l’immobilier, d’y aller en tant que professionnel averti, et/ou de penser à y revenir en tant que marchand de biens après une forte correction -ou encore d’être patient et acheter tout de suite des hectares de terre. Ou enfin, de voir ailleurs que dans notre trop beau terroir.

  3. si on a un épisode à la Chypre ……..

  4. C’est vrai, le problème, en France, c’est moins le taux de rendement locatif (il existe toujours des opportunités) que son taux d’imposition. En conséquence, n’investir dans l’immobilier que si on est peu imposé! Solutions : défiscalisation (voir l’article sur le blog pour éviter les pièges) ou location BIC.

  5. julien bonnetouche says:

    Si on veut du rendement dans de l’immobilier, il vaut mieux investir dans de l’immobilier professionnel type entrepôt.
    là aussi l’emplacement est essentiel, mais au moins on peut avoir du 10%/an voire davantage sans les contraintes liées à la location d’habitation.
    Sinon il faut compter sur la plus-value immobilière et investir uniquement dans des centres de grandes villes.

  6. Bonjour Guillaume,

    Je trouve la notion de taux d’intérêt naturel très intéressante mais une question me taraude depuis que j’ai commencé à suivre le blog: ne devrait-on pas la calculer à partir de la croissance du PIB *par habitant*?

    Et pour reprendre le commentaire de Badtimes, si on considère que l’état capture 50% de ce PIB, chaque « habitant » ne profite alors que d’une croissance très faible dans le contexte économique actuel (~0.5% p.a.)

  7. Pour calculer le taux de rendement locatif, je prends comme charges propriétaire : charges de copropriété – provisions payées par le locataire + taxes foncières – TEOM + assurance PNO.
    Vous êtes d’accord?

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