Une procédure de divorce s’accompagne, bien souvent, de la nécessité de trouver un nouveau lieu de vie. Parfois, l’achat est la meilleure option envisageable. Pourquoi attendre.
Un problème se pose alors : que faire si le divorce n’a pas encore été prononcé ? Si tel est votre cas, rassurez-vous, cette situation est fréquemment rencontrée par les notaires. Pour autant, elle exige précaution et réflexion pour ne pas vous porter préjudice.
« Mieux vaut prévenir que guérir » : ce proverbe s’adapte parfaitement à l’acquisition d’un bien immobilier en instance de divorce. À cet effet, trois questions sont incontournables afin de savoir s’il s’agit d’une solution envisageable ou d’une fausse bonne idée :
- quel est votre régime matrimonial ?
- quel type d’avant-contrat pouvez-vous signer ?
- avec quel professionnel ?
1/ Quel est votre régime matrimonial ?
Lorsqu’il a été question de choisir votre régime matrimonial, les conséquences de sa dissolution ont dû être étudiées.
En l’espèce, il faut distinguer principalement les régimes communautaires des régimes séparatistes. Les possibilités de mise en œuvre d’un projet immobilier sont plus ou moins adaptables dans chacune de ces hypothèses.
Les régimes communautaires
Nous évoquerons ici :
- le régime de la communauté universelle ;
- le régime de la communauté réduite aux acquêts, qu’il soit contractuel ou appliqué de droit.
Biens propres et bien communs : règles applicables aux régimes de communauté
Ce type de régime se caractérise notamment par la masse de biens communs induite par le mariage.
En effet, les biens acquis à titre onéreux au cours du mariage sont, en principe, automatiquement communs aux deux époux.
« En principe » car :
- Dans le régime de communauté universelle, tous les biens des époux y sont communs, quelles que soient leur date d’entrée dans le patrimoine et leur origine.
- Dans le régime de communauté réduite aux acquêts, les biens communs se distinguent des biens propres. Ces derniers sont ceux acquis avant le mariage ou reçus par succession ou donation. A contrario, tous les autres sont présumés communs, y compris les salaires. Ce régime s’applique de droit, lorsqu’aucun contrat de mariage n’a été établi.
De ce fait, lors de la rupture du mariage :
- les ex-époux en communauté universelle partagent le patrimoine en deux parts égales ;
- les ex-époux en communauté réduite aux acquêts bénéficient d’une moitié de communauté chacun et de leurs biens propres.
Quelles règles s’appliquent pendant la procédure de divorce ?
Avant le prononcé du divorce, tout bien acquis par l’un des époux tombe automatiquement dans la masse commune.
Acheter grâce à ses économies ne change rien : je l’écrivais quelques lignes plus haut, les salaires sont eux-mêmes communs.
Une exception : l’achat par le biais de fonds propres par un époux marié sous le régime légal. Pour que l’immeuble devienne « propre », une déclaration de remploi doit impérativement figurer dans l’acte notarié.
Grâce à cette clause, l’acheteur déclare que les fonds utilisés pour le financement lui appartiennent personnellement. Ce caractère est ainsi transmis au bien.
Parfois, le futur ex-époux est appelé à’intervenir à l’acte, même s’il ne devient pas propriétaire. L’intérêt est alors de reconnaître que le bien ne sera pas commun : c’est un verrou supplémentaire pour assurer la sécurité juridique des parties.
Cette éventualité mise à part, une échappatoire subsiste pour ces deux régimes.
La date des effets du divorce peut être antérieure à celle de l’homologation de la convention ou de la signature de l’ordonnance de non-conciliation.
Elle est prévue :
- par la convention pour un divorce par consentement mutuel ;
- par le juge pour un divorce judiciaire.
Si l’acte de vente est signé postérieurement à cette date, aucune formalité supplémentaire ne sera utile pour prouver la propriété du bien.
Les régimes séparatistes
Le régime de séparation de biens est souvent le favori des juristes de par la simplicité de sa dissolution.
Les biens des conjoints leur sont strictement personnels. S’ils acquièrent un bien en commun, seul le régime de l’indivision s’applique.
Pas de masse commune, pas de problème ! Chacun part de son côté avec ce qui lui appartient.
Époux séparés de biens, vous bénéficiez d’une liberté totale si vous décidez d’acheter un appartement ou une maison pendant la procédure de divorce grâce à vos fonds personnels.
Enfin, le régime de la participation aux acquêts est marginal.
Dans son fonctionnement, il est en tous points comparable à la séparation de biens. Lors de sa dissolution, il s’apparente aux régimes communautaires :
- il n’existe pas de biens communs pendant le mariage ;
- lors du divorce, l’époux qui s’est le plus enrichi devra dédommager son ex-conjoint grâce à une créance de participation.
La prudence est de mise si tel est votre cas. Certes, un achat en propre est tout à fait possible. Cependant, le risque d’un enrichissement et du versement d’une créance de participation plane.
De savants calculs doivent être effectués préalablement à la réalisation de votre projet.
Mon conseil : faites appel à votre notaire. Ce régime est difficile à liquider, seul un professionnel peut vous aider à en venir à bout.
Pour ne pas vous tromper en choisissant votre régime matrimonial, n’hésitez pas à consulter notre article à ce sujet.
2/ Quel type d’avant-contrat pouvez-vous signer ?
Ce n’est pas le moment de choisir un avant-contrat à pile ou face ! Les attributs des promesses synallagmatiques et unilatérales sont différents, à l’instar de leurs conséquences.
Quelles sont les différences entre promesses synallagmatique et unilatérale ? Quelle formule doit être privilégiée en cas de divorce ?
Signer une promesse synallagmatique en instance de divorce
Définition de la promesse synallagmatique de vente
Fréquemment nommée « compromis de vente », la promesse synallagmatique (PSV) est l’avant-contrat par le biais duquel les parties s’engagent réciproquement :
- le vendeur, à vendre ;
- l’acheteur, à acheter.
Elle comprend, le plus souvent, des conditions suspensives qui peuvent porter sur le financement, l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, etc.
À noter : une condition suspensive de prononcé du divorce ne peut en aucun cas être intégrée dans la PSV !!
Une fois l’ensemble des conditions suspensives réalisées, la vente doit impérativement être signée.
Date d’effet du divorce
Dès lors, une telle promesse ne peut être signée qu’en se basant sur la date d’effet du divorce, tel qu’énoncé plus ci-avant.
Cela demande une certaine anticipation.
La convention, pour un divorce par consentement mutuel, devra expressément prévoir cette date.
En pratique, le notaire chargé de la rédaction de l’avant-contrat demandera un projet de convention aux avocats afin de s’assurer de la concordance chronologique.
Si le divorce est de nature judiciaire, la demande devra en être faite au juge qui, sous réserve d’acceptation, indiquera la date d’effet du divorce dans l’ordonnance de non-conciliation.
En l’absence de cette mention, les principes légaux s’appliquent et laissent place à une certaine incertitude…
Risques d’une telle pratique lorsque l’on est marié sous le régime de la communauté
Pour les couples mariés sous le régime de la communauté, signer une PSV est un coup de poker.
Le divorce peut être annulé ou reporté suite à divers événements imprévisibles :
- décès d’un des époux avant le prononcé du divorce ;
- procédure contentieuse ;
- etc.
Pourquoi cette situation représente-t-elle un danger ?
La réponse est simple : une fois les conditions suspensives réalisées, la PUV produit ses effets. Il importe peu que votre situation matrimoniale soit inchangée.
Par conséquent, le bien pourrait être requalifié de « commun » si un de ces aléas survenait.
Signer un promesse unilatérale de vente avant le prononcé du divorce
Qu’est-ce qu’une PUV ?
La promesse unilatérale de vente (PUV), de son côté, contractualise uniquement l’engagement du vendeur.
L’acquéreur conserve une relative liberté puisqu’il peut décider de lever, ou non, l’option avant une date déterminée. En d’autres termes, il peut décider de ne plus acheter jusqu’au dernier moment.
S’il décide de ne pas lever l’option, la PUV devient caduque et les parties retrouvent leur liberté.
Seul inconvénient : l’indemnité d’immobilisation est acquise au vendeur. Elle est habituellement égale à 10 % du prix de vente et versée par l’acquéreur au moment de la signature de la promesse.
Les avantages de la puv en instance de divorce
Vous l’avez probablement deviné, l’atout de la PUV réside dans la liberté conservée par le conjoint acheteur.
Si sa situation devient critique, il conserve la faculté de se retirer de la vente.
Il perdra le montant de l’indemnité d’immobilisation, mais évitera à l’immeuble de tomber en communauté et de compliquer ses relations avec son ex-époux.
3/ Quelles précautions complémentaires devez-vous prendre ?
Dans le cas d’époux communs en biens vous l’aurez compris, toute signature doit idéalement être évitée avant que le divorce soit officiel.
Vous en conviendrez, ce conseil n’en est pas réellement un, mais le constat est sans appel : il n’existe pas de solution miracle.
Si vous décidez tout de même de sauter le pas, la seule solution acceptable est la promesse unilatérale de vente authentique (c’est-à-dire signée chez le notaire). Le risque demeure, mais est largement réduit en comparaison avec la promesse synallagmatique de vente.
Pour limiter efficacement les risques, l’avant-contrat devra nécessairement être rédigé par un notaire qui pourra :
- vous conseiller efficacement ;
- assurer la sécurité de l’opération ;
- rédiger un acte juridiquement parfait.
Un compromis d’agence ne vous assurera pas autant de sécurité. Les agents immobiliers ne disposent pas toujours des compétences juridiques nécessaires pour faire face à ces problématiques complexes. Les risques d’un achat en instance de divorce ne doivent pas être minimisés !
