Depuis quelques années, je suis confronté à l’émergence d’une clientèle nouvelle : Les futurs rentiers ! Non, pas des héritiers qui attendent la bienheureuse succession qui les libérera de l’infâme obligation de se lever tous les matins pour travailler,. Ces futurs rentiers sont souvent dess salariés, des fonctionnaires qui ont pour seul obsession d’arrêter de travailler et vivre de leurs revenus immobiliers ou plus globalement de leur rente patrimoniale.

Il m’est de plus en plus courant de recevoir des appels de ces candidats rentiers qui me demandent une mission de conseil (le plus souvent gratuitement) pour que je leur explique « Comment devenir rentier grâce à l’immobilier ? ». Ma réponse est alors simple : « Vous croyez vraiment que si je connaissais cette martingale, j’aurais besoin de travailler, d’écrire un livre, de vous conseiller ? »

Nos outils pour réussir votre investissement immobilier (locatif, location meublée ou résidence principale)

  • Notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier«  (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir. Une lecture indispensable pour apprendre comment investir, sélectionner le meilleur bien immobilier, choisir le régime fiscal adapté, …

 

 


Certains achètent mon livre « Investir dans l’immobilier » en espérant y trouver le graal, la recette miracle pour ne plus rien faire du reste de leur vie. Ils me contactent ensuite pour me dire que mon livre est nul, car ils n’y ont pas trouvé cette fameuse recette pour devenir riche, sans effort, grâce à l’immobilier locatif ! Et non, malheureusement, avant d’être capable de créativité, d’innovation et donc de trouver les bonnes stratégies, il faut maitriser les fondamentaux ! Ce n’est qu’une fois les fondamentaux économiques, juridiques et fiscaux parfaitement maitrisés que l’on peut créer… Ce sont ces fondamentaux que je propose dans le livre ! Ensuite, à vous de les appréhender afin d’en faire quelque chose !

 

Ces futurs rentiers se laissent endoctriner par les très nombreux sites internet autour de « indépendance financière » ; « Faire fortune » ; « devenir rentier » qui vous promettent de vous vendre une formation pour vous expliquer comment faire fortune depuis votre canapé.

Belle voiture, arrière plan belle plage de sable blanc, beau gosse, belle montre, cool attitude, expatriation, tout y est pour faire baver les crédules ! Si lui y arrive… pourquoi pas moi ? Et ça marche ! Leur business est fleurissant ! (vous me direz au prix de ces fameuses formations, ils peuvent rapidement faire accumuler un petit pactole).

 

 

Pourtant, depuis maintenant presque 15 ans que j’accompagne des clients patrimoniaux, je crois avoir compris leur secret pour faire fortune.

Leur secret est incroyable ! A la fois d’une évidence folle, mais tellement difficile à mettre en pratique. C’est un secret qui est partagé secrètement entre les membres de ce petit cercle de ceux qui réussissent.

Ce secret, c’est tout simplement le goût et le plaisir du travail !

Le résultat d’une vie de sacrifices qui n’en sont pas, car le plaisir de travailler rend les choses simples ; Le plaisir de toujours se dépasser, toujours aller de l’avant sans se contenter de l’acquis ; Le goût d’innover, d’inventer, de se surpasser… ; Le talent de trouver la bonne idée au bon moment sans que cela ne doit rien au hasard. La magie de la sérendipité ; …

Et oui, rares sont les fortunés qui ne le sont pas par hasard ! On ne fait pas le choix d’être riche ! C’est rarement un objectif de vie mais une conséquence naturelle …



 

Un bon gestionnaire de patrimoine ne fera pas de vous quelqu’un de riche …

Si cela suffisait, tout le monde passerait le diplôme de conseil en gestion de patrimoine 😉

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109 Comments

  1. LaurentG says:

    sérendipité, j’ai appris un mot.
    merci

  2. OlivierSPb says:

    « Si cela suffisait, tout le monde passerait le diplôme de conseil en gestion de patrimoine « . Ben non ils seraient tous sur leurs yachts aux Bahamas, et d’ailleurs il n’y aurait plus d’enseignants en fac.

  3. Bonjour,

    Je lis ce blog depuis de nombreux mois, et je trouve comme beaucoup de contributeurs qu’il est riche en conseils patrimoniaux.

    Il se trouve que je suis moi même fonctionnaire et investisseur depuis 20 ans. Mon but au départ était effectivement de devenir rentier… Quel beau rêve !

    Cependant, les regles mouvantes fiscales, les charges de toutes natures font qu’aujourd’hui, ce n’est effectivement pas possible sans avoir hérité. Si l’investissement s’entend avec crédit, au mieux, on peut espérer de l’argent de poche.

    En tout cas, ce billet m’a fait beaucoup rire !

    Continuez ainsi Guillaume. Bravo pour vos analyses.

    • OlivierSPb says:

      « ce n’est effectivement pas possible sans avoir hérité ». Prenez le classement des fortunes mondiales, le Forbes 500 par exemple, vous trouverez moins de 5% d’héritiers et plutôt 95% d’entrepreneurs…
      C’est vrai que comme fonctionnaire ce n’est pas gagné.
      Donc soit liquidez votre tante à héritage ou votre oncle d’Amérique soit vous devenez entrepreneur.

    • Le Mecreant says:

      Pas possible sans avoir hérité ? Mais cher ami, devenir riche c’est le plus facile, tout ce complique si on veut le rester, et c’est vraiment pas une sinécure 🙂

  4. Jérôme ANTOINE says:

    @Sven, je vous en prie, c’est à vous de lancer la première salve. Guillaume semble un peu du côté des crédules et marchands de rêves. Il n’a pas encore posé les bonnes questions. Il n’a pas du réussir…à bientôt !

    • Ah non, je ne suis pas d’accord ! C’est vous qui m’avez réclamé cet article, maintenant assumez 😉

      • Jérôme ANTOINE says:

        J’y reviens « asap », cher Guillaume. Je crois que l’on va bien s’amuser. Cela fait juste 12 ans que j’observe ça. Au début nous n’avions droit qu’au célébrissime O.S. qui avait des connaissances en fiscalité aussi minces que du papier à cigarette. Mais depuis, nous avons plein de candidats, dont certains ont sauté dans le train de l’immo après avoir pris des graines chez le non moins célébrissime C.G., malheureusement décédé en 2012. D’où cette (pro)fusion et convergence entre théoriciens de l’abondance et vendeurs de méthodes (pour aller au casse-pipe) (pour devenir riche) (rayez la(les) mention(s) inutile(s)). A bientôt. (Il va y avoir de la dinde, dommage, je suis végétarien).

      • Allons, je n’ai rien réclamé, j’ai pensé que ce serait un bon sujet, that’s all…

        Maintenant, ce n’est pas moi qui doit écrire l’article, soyons clairs !

        Je vois qu’hormis certains -rares- bien formés (ou en appétence de le faire) à la multi-entrée fiscalité/gestion/ etc, en fait à une stratégie globale, beaucoup vont aller au casse-pipe faute de largeurs de vue et abondance de douloureuse naïveté (oui je sais je ne suis pas positif, il faut écarter ceux qui vous découragent et tout le toutim néo dev personnel de bazar).

        Mais ce n’est que mon avis

  5. La plage et les cocotiers, très important en termes de communication pour vendre de l’abondance financière.
    Vous remarquerez que ces gens vont tous aux mêmes endroits et n’ont aucune originalité. Ils vous proposent de faire comme eux pour avoir la même chose. Mais combien de temps cela durera? Un plafonnement des loyers (en France) et une hausse des taux, voire l’abandon de notre fameux taux fixe, extraordinaire outil de spéculation, et le château de cartes s’écroule.
    Dans un contexte où les banques cherchent à prendre de moins en moins de risques il y a fort à parier que les taux fixes pourraient disparaître malgré les résistances des banquiers eux-mêmes!
    Je finirai par l’extrait d’un article de La Tribune il y a quelques années qui explique pourquoi toutes nos analyses, toute notre expertise n’est que du vent en immobilier et pourquoi vendre du rêve, avec sable blanc et cocotiers en toile de fond, marche en la matière :
    « En immobilier, la rationalité n’a que peu de place et c’est davantage la psychologie qui guide les comportements… »

    • moui
      la noix de coco sur la tête ne fera pas d’eux les Newton de l’enrichissement sans faille, et puis sous la plage… les pavés !

  6. Bonjour,

    J’ai commencé il y a deux avec le gourou de l’indépendance financière en France vraiment par hasard.
    Aujourd’hui j’ai 8 appartements, j’ai monté un système de holding et j’ai bientôt le million de patrimoine dont 250 000 en net.
    Tout cela 2500 € de formation !
    Effectivement… mais si cela rapporte 100 fois plus !

    • OlivierSPb says:

      Euh, 1 M€-250 k€ = 750k€ 750 k€/8 = 93 750 €/appartement. Ils doivent être à Clocher-Les-Bécasses…

    • OlivierSPb says:

      Cela sent un peu la pub déguisée… Mais je ne pense pas que grand monde va se précipiter pour vous demander votre recette miracle à 2.500 balles…
      Mois aussi j’ai une recette miracle de formation à 2.500 balles pour devenir riche vite et sans effort: Organisez des formations à 2.500 Roros qui expliquent qu’en organisant des formations on devient riche. 😉

    • Combien avez vous emprunté et sur quelle durée?

      • Bonjour Damien,
        Ca dépend quel bien… C’est une société qui emprunte et non moi ce qui est déjà beaucoup plus « simple ».
        J’emprunte en général sur 20 ans et entre 200 000 et 300 000 à chaque fois.

        • J’imagine que vous avez opté pour l’IS. Le rendement moyen de vos biens est d’environ 9.95% c’est bien cela?

          • J’avoue que je calcule à l’unité.
            il s’agit d’un montage holding IS en haut IR en bas.
            J’ai des bien en location nue, meublé et saisonnier dont les rendement vont de 5,8% à 18%

            • Pas mal du tout.
              Après j’imagine que cela doit prendre tout votre temps et que vous avez diminué sur votre activité pro.
              Je trouve que vous vous en sortez bien.
              Ce que je reproche en revanche aux séminaires de masse c’est de faire croire que les biens et emplacements que vous avez pu avoir sont en quantité illimitée et que tout le monde peut en profiter. Je garde toujours en tête le principe du PEPS ou FIFO (premier entré premier servi ou first in first out). Une sorte de rent race^^ les plus rapides seront les mieux servis.
              Après, en terme d’exposition du patrimoine, je pense qu’il ne faut pas rester sur une seule catégorie d’actif. Surtout en France où c’est toute une chaîne d’exceptions qui amène à pouvoir s’enrichir de cette manière. J’en prend pour preuve la volonté du gouvernement actuel de lutter contre la rente immobilière. Et ça ne fait que commencer.
              Enrichissez-vous mais diversifiez!
              N’oubliez pas que dans immobilier il y a immobile.

              • Merci Damien!
                Effectivement cela me prend une bonne partie de mon temps même si je délègue quasiment tout.
                Mais si on veut grossir c’est un métier à part entière.
                Vous avez raison de dire que le gouvernement cherche à lutter contre les rentier immobilier (la preuve sur Lyon avec leur nouvelle réglementation) et c’est pour cela que l’argent par ailleurs.
                Personnellement, j’ai eu l’opportunité d’avoir un licenciement économique et de vivre maintenant de ma rente (et oui ça existe !).
                Un seul problème pour investir c’est d’avoir 3 bilans au minimum et je n’en suis qu’au second.
                Donc on verra bien la prochaine fois !

                • OlivierSPb says:

                  « C’est une société qui emprunte et non moi ce qui est déjà beaucoup plus « simple ».
                  me semble incompatible avec:
                  « Un seul problème pour investir c’est d’avoir 3 bilans au minimum et je n’en suis qu’au second. »

                •  » j’ai eu l’opportunité d’avoir un licenciement économique » … En fait ,votre rente, c’est le chômage ? 😉

                  Votre situation économique vous empêchera de trouver un crédit et donc de poursuivre ? ou je me trompe ?

            • « il s’agit d’un montage holding IS en haut IR en bas »

              Peux tu préciser cette phrase, la société holding est à l’IS, et les filiales ? Si le capital est détenu à 100% par la holding, pas d’IR en bas non ? et si c’ets un capital mixte holding/ personne physique, ben en bas c’est mixte IS/IR à proportion….

              Je ne comprends pas le montage ? J’ai du louper quelque chose ?

              • OlivierSPb says:

                Il doit vouloir dire IS en haut et société transparente fiscalement (Type SCI) en bas.
                Bien évidemment sauf démembrement il ne peut y a voir d’IRPP dans les filiales d’une société à l’IS.

                • Alors je ne comprends toujours pas car une société transparente est une société dont la responsabilité des associés est illimitée (pas spécifiquement les SCI d’ailleurs) et qui implicitement désigne une société imposée à l’IR (donc la en l’occurrence SCI IR). Je ne comprends pas la signification et l’interêt du montage « IS en haut / IR en bas », si tant est que le schéma existe (sauf démembrement par exemple)

                  • OlivierSPb says:

                    Il faudrait que la personne concernée s’explique car effectivement une société IS+ des sociétés transparentes fiscalement (SCI, SNC…) avec ou sans démembrement cela n’a rien de spectaculaire. L’imposition est simplement reportée sur la holding, comme si elle détenait les immeubles en direct, du moins pour sa quote-part. Quant au fait d’emprunter mais de ne pas pouvoir emprunter parce qu’il n’a que deux bilans, il me parait très obscur…
                    Mais enfin seul le promoteur peut nous éclairer…
                    Mais c’est peut-être top secret… (Sauf une formation à 2.500 balles…)

                  • La Holding est associée majoritaire des sociétés filiales.
                    Ces sociétés distribuent des revenus qui seront taxés selon la fiscalité de chaque associé. La Holding étant à l’IS alors les revenus sont taxés à l’IS.
                    Ce que Michael a voulu dire certainement c’est qu’il a d’abord créé une SCI à l’IR (revenus fonciers) puis une société pour ses biens en meublé sur lesquels il était aussi taxé à l’IR (BIC), et donc qu’il a créé une holding et a dû conserver quelques parts en nom propre car il ne peut pas y avoir qu’un seul associé détenteur des parts de la SCI. D’où la notion « d’IR en bas et IS en haut ».

                  • Moi, non plus, je ne comprends pas bien l’intérêt d’une telle usine à gaz pour détenir de l’immobilier locatif.

                    Je dois avouer que ce n’est pas la première fois que je suis confronté à des usines à gaz d’une grande complexité venant des ces « formateurs d’indépendance financière ».

                    Michael, la SCI à l’IS c’est bien, cela vous permet de limiter le frottement fiscal et donc améliorer votre capacité d’investissement. Mais attention, la valeur de la SCI n’est pas votre capital final… car, lors de la revente ou sortie l’optimisation fiscale sera nettement moins agréable !

                    • Le Mecreant says:

                      « Je peux vous donner l’adresse d’un bon comptable si besoin. » Déjà, les « montages » c’est pas le boulot d’un comptable, mais celui d’un juriste assisté d’un fiscaliste le cas échéant. Sinon on arrive a ce genre d’usine a gaz qui se transforme en cauchemars a la sortie. Chacun son job.

                    • Cela peut avoir un intérêt me semble t-il si une société commerciale quelquonque dégage un dividende qui est ensuite remonté à la société holding (mère fille). Cette somme sert ensuite à constituer le capital des filiales immobilières. Cela évite de payer IS puis Flat Tax sur les dividendes…Après est ce que notre ami est dans ce schéma ? mystère 😉

                      Après sur la sortie d’une SCI IS, la fiscalité est lourde mais prélevée sur un produit de vente donc on n’a pas à payer, on « encaisse moins ». C’est différent de l’imposition IR ou l’on se retrouve à payer effectivement sur un cash flow nul…

                      Par ailleurs Guillaume, est ce que tu as traité dans le passé SCI et location meublée ? Car en rebondissant sur l’exemple ci dessus, (holding,…) Je fais les hypothèses suivantes :
                      1) Si j’ai un gros résultat après IS d’une société commerciale à utiliser et que je souhaite acheter des petites surfaces pour louer en meublé
                      2) Soit je les loue en direct (personne physique mais cela oblige à passer les dividendes au PFU….)
                      3) Soit j’utilise pour eviter le PFU la holding et les filiales sociétés civiles mais alors les sociétés civiles basculent automatiquement en IS (SCI + meublé) et on a certe le bénéfice de l’amt mais que l’on avait en direct tout en perdant l’exonération des PV en direct…
                      Est ce que je me trompe ?

                    • S’il n’y a que des SCI ça peut être une usine à gaz. Mais il a peut-être aussi autre chose à coté de sa SCI.

                    • Cédric says:

                      J’arrive un peu après la guerre mais il me semble que l’intérêt d’avoir des filiales IR détenues (à 100%, c’est possible dans les faits) par une holding IS est de permettre une intégration sauvage : tous les résultats fiscaux des filiales, calculés selon les règles de l’IS (art. 238 bis K du CGI) feront masse au niveau de la holding.

                      Le seul vrai intérêt fiscal de ce montage est donc de permettre la compensation des résultats bénéficiaires de certaines filiales avec ceux déficitaires d’autres filiales (plus ou moins comme le système B. Tapie, sauf que lui c’était des SNC qui servaient de holding pour permettre l’imputation de déficits sur son revenu global).

                      Autre intérêt possible : centraliser la capacité de remboursement pour ne faire emprunter que la holding (mais bonjour la gestion des comptes courants d’associés au sein de chaque filiale à la sortie…).

                      Dernier intérêt possible : faire une cash box permettant de maîtriser la fiscalité de l’associé de la holding (pas de fiscalité tant qu’il ne se distribue pas).

                      Dans tous les cas, s’il n’y a pas un peu de démembrement temporaire qui traîne derrière les fagots (mais je doute que ce soit le genre de sujet qu’on aborde dans ce type de formation, bien que je puisse me tromper), je ne vois pas d’intérêt évident à procéder de la sorte plutôt qu’à faire une foncière à l’IS qui achète directement ses immeubles (auquel cas on revient sur un schéma relativement classique et bien plus simple et rationnel mais terriblement moins disruptif en apparence, j’en conviens).

                  • CAPL conseils says:

                    A mon avis, seul l’intérêt d’utiliser ce montage en cash box sur l’IS à un réel avantage pour des personnes vec un taux imposition à l’IR élevé…

                    • patrick says:

                      @CAPL
                      Est ce que tu peux préciser stp pour que je sois sur d’avoir bien compris ?
                      Merci bcp

                    • CAPL conseils says:

                      Si l’investisseur a à la fois des locations saisonnières, nues ou meublées dans son système de locations immobilières, par le biais de SCI à l’IR (donc pas possible en LMNP), il n’a pas le choix et dois séparer les locations nues des meublées…
                      Si les locations nues sont dans des SCI à l’IR, il aura la transparence à la fin de l’année sur ces SCI qui vont lui entraîner les revenus fonciers (imposés à par 17,2% + 41% soit 58,2% Ouille!).
                      S’il effectue un changement pour les locations nues toujours en IS, il aura alors les amortissements qui feront mal à la sortie sur la valeur nette compte pour le calcul de la plus value…
                      L’idée est donc de garder tous les avantages soit de garder le principe de plus value sans les amortissements ôpur les locations nues en remontant à la holding les revenus fonciers, les revenus des SCI IS filles et de garder tous les flux dans la holding pour les distribuer à 30% en dividendes comme il pourra être nécessaire de réinvestir ou percevoir les dividendes…
                      Comme a dit Cédric : « Dernier intérêt possible : faire une cash box permettant de maîtriser la fiscalité de l’associé de la holding (pas de fiscalité tant qu’il ne se distribue pas). » Ca signifie une différence de 58,2% immédiatement contre 30% quand j’ai besoin sur des très gros patrimoines 😉

                    • Cédric says:

                      @CAPL : attention car, quand bien même les SCI seraient bien à l’IR, le fait d’être détenues par une holding IS aboutira à ce que les PV de cession soient taxées, au niveau de la holding, selon les règles de l’IS (donc en prenant en compte les amortissements pratiqués). Le seul moyen de cumuler les deux avantages (IS sur les revenus / IR sur les PV) est soit de passer par une cession de parts avant la cession des immeubles (mais ça induit un prix de vente, potentiellement critiquable, et dans tous les cas à acquitter, ce qui nécessitera donc de la tréso à mobiliser, avec en plus des frottements fiscaux etc.), soit l’expiration d’un démembrement temporaire (d’où ma remarque dans mon commentaire initial).

                      Par contre, dans un cas comme dans l’autre, il faut bien sécuriser le montage par des objectifs autres que fiscaux, sinon l’abus de droit ne sera pas loin…

                    • CAPL conseils says:

                      Je suis bien d’accord avec vous et je fais pratiquer (avec les gardes fous nécessaires, des calculs d’US économiques réels et sous couvert d’un notaire) les démembrement temporaire d’usufruit seulement sur des très gros patrimoines car c’est en effet une démarche lourde à effectuer et complexe à gérer… Sans démembrement il y a quasi aucun intérêt je n’ai pas fait de remarque sur la PV à l’IR et les délai de détention 😉
                      Bon week end

  7. francis241 says:

    Ces « futurs rentiers » comme vous les appelez, ne le seront jamais malheureusement. Je pense comme vous que pour devenir rentier un jour, il ne faut pas avoir pour objectif unique de l’être et que c’est une conséquence naturelle, d’un caractère et d’un état d’esprit…

    Un certain nombre de personnes que je côtoie ne comprennent pas pourquoi, alors que je pourrais me permettre de me prélasser sur la plage d’une île lointaine, je mets les mains dans le plâtre et la peinture pour rénover mes investissements locatifs, et que je me contente de rouler dans un fourgon tout cabossé ! Tout simplement parce que ma raison de vivre c’est investir, créer de la valeur, et pas glander ou flamber dans les casinos… Le monde est mal fait !

    • OlivierSPb says:

      Chacun ses goûts. Mois je pense que le monde est à ceux qui se lèvent tard mais dont les employés se lèvent tôt…
      Une journée n’ayant que 24 heures, le multiplicateur c’est de savoir faire travailler les autres pour soi.
      Regardez GF: il a tout compris, un petit titre provocateur et on se précipite tous sur nos claviers pour faire marcher le compteur…

      • francis241 says:

        C’est vrai que des employés qui se lèvent tôt c’est important pour vous aider à gravir les échelons. Mais attention à ce que ces employés ne vous prennent pas toute vos journées (il faut souvent passer derrière, gestion des RH), ou pire, qu’ils vous empêchent de dormir la nuit (prud’hommes injustifiés, etc.).

        • OlivierSPb says:

          C’est pour cela que j’entreprends hors de France dans des pays où le code du travail tient sur 3 morceaux de PQ.

          • francis241 says:

            Pas bête ! Où exactement ?

            • OlivierSPb says:

              Russie et bientôt Abkhazie…
              Réservé aux amateurs d’adrénaline…

              • Yes Papa
                Moi j’aime ça la ballade pour Adrénaline…
                Il faut y rajouter la Géorgie il me semble …??

                • OlivierSPb says:

                  La Géorgie? Oui et non. Cela dépend du pays depuis lequel on se place, la France ou la Russie.En fait l’Abkhazie est un pays qui fut rattaché à la Géorgie par Staline (Géorgien lui-même) ce que les Abkhazes n’ont jamais digéré. En 1991-1992, suite à l’éclatement de l’URSS, il y a une guerre d’indépendance très sanglante (10.000 morts coté Abkhaze, 40.000 coté géorgien) qui s’est traduit par l’expulsion manu militari de tous les Géorgiens vivant en Abkhazie. L’Abkhazie a été reconnue indépendante par la Russie en 2008 suite à la guerre russo-géorgienne. Mais pour la France l’Abkhazie fait toujours partie de la Géorgie car ils n’ont pas reconnu l’indépendance du pays.
                  Mais toujours est-il que je n’ai pas intérêt à mettre les pieds en Géorgie car j’ai été prévenu qu’il y avait un mandat d’arrêt à mon nom pour violation des frontières géorgiennes et exercice d’une activité illicite en Géorgie. Bof, ce ne sera que le second pays qui aimerait me mettre derrière les barreaux!
                  Il me reste à visiter l’Ossétie du Sud, le haut Karabagh et la Transnistrie!

                  • Lol, mandat d’arrêt, sans le savoir j’ai tapé juste….
                    Il n’en demeure pas moins que pour un Français lambda (vous ne l’êtes pas), la Géorgie peut être une option favorable

                    • OlivierSPb says:

                      La Géorgie est intéressante mais c’est ultra-corrompu. En plus c’est la chasse gardée de la CIA. Mais la cuisine est bonne.

  8. investisseur lambda says:

    Devenir « rentier » sans hériter est possible. Mais il ne faut pas se leurrer–il faut y mettre beaucoup d’huile de coude et consacrer du temps à l’apprentissage (règles fiscales, juridiques et administratives, normes, baux, etc. et tout cela évolue tout le temps). En effet, faire fortune dans l’immo très rapidement en France est assez difficile, à cause des règles mouvantes, des contraintes administratives, des banquiers frileux… Mais si l’on n’est pas trop pressé, et si l’on est assidu, on peut s’en sortir plus ou moins. Ceci dit, c’est assez stressant, car la balle est toujours dans le camp des locataires–les droits des propriétaires sont très mal protégés par l’état. Reste à savoir si le gouvernement a toujours l’intention de casser le marché d’investissement locatif dans les grandes villes avec ses lois contraproductives de plafonnement des loyers !

    • OlivierSPb says:

      La seule solution pour devenir rentier: Entreprenez!
      Mais attention c’est une drogue dure hautement addictive!

  9. Je suis d’accord, certains bloggeurs abusent de l’image idéale du gars en Porsche ou sur la plage, c’est du grand n’importe quoi mais ceux-là ne sont clairement pas sérieux. D’autres le sont beaucoup plus mais sont moins populaires et moins « fun » mais terriblement efficaces.

    Mais il ne faut pas non plus tomber dans le discours facile de l’envieux « si ça marchait tout le monde le ferait », qui se donne en fait des prétextes parce qu’il ne passe pas à l’action et se dit du coup que ce n’est pas possible parce que LUI n’y arrivent pas ou plutôt ne se donne pas les moyens d’y arriver.

    Je suis désolé mais je côtoie personnellement des investisseurs partis de rien et qui, effectivement ne passe pas leur temps à la plage, mais ont quitté leur job et se consacrent au développement de leur patrimoine tout en aidant d’autres investisseurs. J’ai moi-même commencé et dégage déjà un bénéfice mensuel d’environ 1200€ depuis 2-3 ans. Pas de quoi encore lâcher mon CDI mais c’est déjà bien et ce n’est que le début. Avoir comme seule source de revenu son CDI est un confort court terme mais un vrai danger à terme, j’ai trop vu de quinquas s’accrocher à leur siège et mal dormir lors d’une réorganisation d’entreprise.
    Et si on parle de retraite…vous savez tous ce qu’on en pense.

    Bref, tout ça pour dire que ça marche mais que ce n’est pas magique, il faut aussi beaucoup bosser pour réussir ses investissements qui paient maintenant et pas dans 20 ans.

  10. Les CGP ne peuvent pas apprendre à leurs clients à devenir riches.
    Ils peuvent en revanche les aider à gagner ou économiser de l’argent en optimisant leur patrimoine.
    Que les gens prennent des initiatives pour s’enrichir ne me pose aucun problème.
    Je pense qu’il ne faut pas se tromper de combat.

    • Tout à fait. Guillaume FONTENEAU m’a d’ailleurs bien orienté et conseillé, en tout cas me faire poser les bonnes questions fiscales. Ça va donc optimiser ma stratégie

  11. Patrick D says:

    J’aime bien l’article et les commentaires : merci.
    Pour apporter ma pierre à l’édifice, un dicton de chez ma famille :
     » On ne devient pas riche par erreur, ni pauvre par hasard « .

    • ROLAND GARNIER says:

      @Patrick D
      » On ne devient pas riche par erreur, ni pauvre par hasard «
      Ah ! j’aime bcp, même si c’est très anti-idéo

  12. Illustration tres concrète de l’appât du gain exploité par les chantres de l’abondance:
    j’ai réalisé aujourd’hui un diagnostic budgétaire pour une jeune cliente potentielle, qui « parvient » à cumuler 1300eur de mensualités en « formation » en tout genre pour « réussir » alors qu’elle ne touche que le SMIC.
    Triste cas, extrême et pourtant bien réel, mêlant quasi pathologie et ignorance, mais dont le résultat est sans appel : dans la ruée vers l’or on devine bien qui, de l’orpailleur ou du vendeur de pioches, à trouvé le bon filon pour devenir « rentier » 😕

    • OlivierSPb says:

      Si avec le SMIC c’est elle qui paye 1.300 €/mois de formation c’est effectivement pathologique. La seule solution est un psychologue pour qu’elle prenne confiance en elle.
      Quant aux « formateurs », ce sont clairement des escrocs qui abusent de la faiblesse d’une personne en détresse psychologique.
      Si c’est son entreprise ou le contribuable qui paie, c’est bien dommage de voir cet argent dépensé en pure perte.
      En quoi une smicarde peut être une cliente potentielle pour vous?

      • Olivier, vous n’y êtes pas, c’est plus grave.

        Elle A confiance en elle, c’est vous qui en l’avertissant, vous mettez en travers, n’êtes pas « positif » etc., vous seriez donc l’obstacle.

        Beaucoup de « formations » distillent ce bouclier protecteur du « on va vous dire que c’est impossible mais ne les écoutez pas » donc on « implémente » on thinkpositive, on se motive sans procrastiner, bref tout le galimatias amplifié par la caisse de résonance du net…..

        On est clairement dans une forme d’emprise consentie, pour certains…

        Aïe la descente…. après le toboggan, pas d’eau au fond de la piscine, why ??

  13. CAPL Conseils says:

    Merci Guillaume en tout cas de ne veux pas avoir signaler les CGP Parmi ces vendeurs de rêve dans l’immobilier (nous sommes tous conscients qu’il y en a malgré tout)
    Dans ces conditions plus personne ne pourra vous reprocher d’être un anti cgp 😏

  14. Le Mecreant says:

    Perso, j’avais décidé de devenir rentier a 45 ans… ben je me suis planté… c’etait a 42. 🙂 Mais gast depuis qu’est-ce que j’ai bossé. rentier c’est un job de bagnard !!!! A part ça pour commenter un peut l’article de GF, ce qu’il écrit c’est en gros tout ce que j’ai pu lire dans les livre qui parlent des vrais riches. Pour les « formations, » je crois que pour devenir rentier (ou pas,) il faut sans cesse en suivre, mais pas des formations pour devenir riche ou rentier, des formations dans le domaine qu’on a choisi comme support a son activité (un gros mot pour un rentier) Toutefois, pour une fois, je me suis fendu de quelques 10 aines d’euros il y a quelques temps pour une de ces formations internet, très intéressantes d’ailleurs qui justement approfondissait pas mal des difficultés que peuvent rencontrer ceux qui veulent vivre cette vie de « rentiers résidents a l’étranger » Enfin il y a un aspect qui me semble très important a ne pas négliger, c’est que plus le temps passe et plus on devient mortel, donc qu’il ne faut pas oublier qu’un jour il faudra sortir des montages alambiqués et que les héritiers peuvent se trouver dans des situations cauchemardesques .

    • D’où l’intérêt d’être accompagné par un CGP 🙂

    • Effectivement rentier ce n’est pas de tout repos, il faut sans cesse entretenir ses biens immobiliers soi même car si on fait appel à De la main d’œuvre , le bénéfice de l’année est vite englouti. Mon mari et moi sommes rentiers depuis l’âge de 48 ans pour moi et mon mari a pris sa retraite de militaire à 40 ans . Mais depuis sa retraite , il n’a cessé de rénover des biens et continue encore. Moi je l’aide et je m’occupe de toute la partie comptabilité et fiscalité. Pour arriver à vivre qu’avec des revenus locatifs, il faut avant avoir eu des jobs bien payés et surtout avoir mis le fruit de son travail de côté et ne pas avoir dépenser son argent dans les loisirs…
      Il faut vivre chichement et avoir conscience qu’il faut toujours rénover ses biens. Finalement c’est un boulot! Par les temps qui courent ça devient même très compliqué car avec Macron qui déteste les propriétaires fonciers , on tremble tous les jours à l’annonce des nouvelles taxes qui nous tombent dessus! Si on n’est pas passionné par la rénovation et si on ne sait rien faire soi même , ce n’est pas la peine , ce ne sera qu’une contrainte et ce ne sera pas rentable. Aujourd’hui nous gagnons 2 fois moins que lorsque nous travaillions mais nous avons une impression de liberté et nous ne sommes pas à la charge de la société .

      • OlivierSPb says:

        Si être rentier c’est vivre chichement et trembler tous les jours, je continue à bosser!

        • Vivre chichement… pendant un temps.
          Actifs d’abord, Passifs ensuite

          • Le seul pblème à mons sens est l’absence de cotisation « retraite ». Dans un monde, ou la retraite par répartition est une véritable rente (et que le système ne s’effondrera pas) n’est il pas dommage de ne pas cotiser et donc s’en priver ?

            • Hahaha ! 😆 J’espère que c’est une blague.

              • non, pas du tout une blague. Je suis convaincu de la pertinence de la retraite par répartition et donc de la bêtise de mettre en place des stratégies pour échapper exagèrement aux cotisations.

                • Le Mecreant says:

                  Je suis également de cet avis, depuis que je m’occupe de mon patrimoine, j’ai toujours eu une profession « officielle » ou de « couverture » justement pour bénéficier d’une couverture sociale, et d’une retraite, ce qui est le cas maintenant. on va dire que ça paye les courses de la semaine, c’est toujours ça 🙂 Idem pour mon épouse, qui cotise aussi.

            • OlivierSPb says:

              Ne pas oublier l’astuce du chèque emploi-service. Faites-vous faire un chèque emploi service par un de vos copains tous les mois pour 20 €, vos trimestres seront validés et vous aurez droit à la sécu.

    •  » Enfin il y a un aspect qui me semble très important a ne pas négliger, c’est que plus le temps passe et plus on devient mortel, donc qu’il ne faut pas oublier qu’un jour il faudra sortir des montages alambiqués et que les héritiers peuvent se trouver dans des situations cauchemardesques . »

      Oui, la véritable « rente » (même si je déteste ce mot), n’est elle pas d’être libre ! Libre de travailler, libre de disposer de son capital, libre de la transmettre… libre de vivre… Car malheureusement, nombre de personnes ici se disent « rentiers », mais ils sont en réalité entré dans une autre prison, une autre rat race.

      • Effectivement nous sommes tous mortels et ne connaissons pas la date de celle ci.
        Je me suis fixée 70 ans Max pour revendre les locations et vivre avec le capital si je suis toujours viavante
        Mais d’ici là on ne sait pas ce qu’il adviendra de notre pays car en ce moment rien ne présage un avenir serein…C’est très difficile moralement de continuer à investir, rénover car on n’est pas aidé par nos gouvernants qui font tout pour détruire fiscalement les propriétaires fonciers et quand ils nous auront plumé , ils vont nous achever en spoliant nos biens pour les envahisseurs qu’ils font venir en masse pour détruire notre civilisation.

      • Tout à fait d’accord avec toi!
        Au début j’avais du mal à décrocher.
        Depuis j’ai posé toutes mes vacances pour les vacances scolaires, le soir j’arrête pour donner le bain a mes enfants ce que je ne faisais pas avant.
        Je sors pour le gouter, pour aller parfois au parc en semaine ou même jouer simplement au ballon avec mon fils c’est tout ce qui m’importe.
        On devient vite son propre patron et il n’y a pas pire pour se mettre des coups de cravache.

        • Donc en fait, la véritable « rente » n’est pas celle d’être rentier et attendre que l’argent tombe comme pourrait le croire le fantasme… mais l’entrepreneuriat.

          Vous êtes un entrepreneur dans l’immobilier locatif, d’autres dans l’industrie ou dans les services, … Finalement, quitter la rat race, c’est quitter le salariat pour retrouver votre liberté d’entreprendre.

          Belle leçon pour terminer cet article !

          • Pas forcement…. Avec l’immobilier effectivement il y a toujours du travail car on en veut toujours plus, c’est une drogue. Après il faut aimer cela.
            Mais on travaille une fois et l’argent tombe tous les mois.

            Vous oubliez par contre les investisseurs dont je fait moi même partie et ces personnes font travailler leur argent au lieu de leur temps 😉

  15. Guillaume
    Pas tout à fait d’accord avec vous; en effet, le suis devenu (toute proportion gardée, je ne suis quand même pas Mr Pinault) à force de travail ( chef d’entreprise) et dans un second temps d’investissement immobilier au BON ENDROIT !!!!! là est tout le problème !!!!! pas forcement en grande agglomération, mais tout simplement, là ou se trouve l’activité de vie, sociale, commerçante,( j’ai étudié et observé, réfléchi pendant 2 ans, là ou je voulais investir avant de passer à l’achat) et que j’ai pu multiplier mon investissement par 3 en 8 ans !!!!! et en ayant eu un rapport de 8 %/ an. Preuve en est ! j’ai agi, comme j’ai agi dans mes investissements professionnels tout au long de mon activité. La patience était le maître mot, après 45 ans ( de travail) le fruit fût cueilli.

  16. GUILLAUME BX says:

    bonjour

    c’est ma 1ere contribution pour parler de ce sujet. Aujourd’hui j’ai 15 apparts (1er achat 2004, dernier 2013) dans la région parisienne. Je ne suis pas rentier, je travail toujours mais je passe très peu de temps à gérer mes biens sans intermédiaire.
    Le début n’a pas été simple et de tout repos. Je n’achète pas un appartement mais un produit, je ne visite pas, mon choix c’est dans l’ordre, le prix puis la commune et enfin , l’emplacement.
    Pour la location, je ne met pas de critère de ressource mais je regarde l’activité du futur locataire.
    Pour le financement, je présente ma stratégie et mon plan de 1 an à 3 ans avec ma banque, je travail avec 4 autres banques qui ne demande pas la domiciliation bancaire. Je ne suis pas un chasseur de taux mais je cherche un financement avant tout, alors j’ai encore des taux de crédit 4% . Et après quand il faut un peu d’achat revente.
    Maintenant j’aimerais bien rencontré d’autres personnes pour échanger sur les stratégies de chacun, avec les bonnes astuces que je ne connais pas encore.

  17. annevale says:

    Tellement vrai !
    La fortune (ou le début de la fortune) est la seule conséquence : de l’éducation + le talent + de très longues heures de travail à 90% dans la bonne humeur et à 10% dans le stress le plus terrible.
    Mais évidemment, la conséquence et c’est là que l’article ne va pas au bout de l’histoire, c’est que faisant cela, on ne s’arrête jamais …et qu’en conséquence on continue à travailler toute sa vie sans trop de temps pour dépenser si ce n’est pour des plaisirs simples (beaux endroits + bien manger + petits cadeaux à l’entourage) !!!
    Donc, cette race d’entrepreneurs ne vivra jamais aux Bahamas les doigts en éventail.

  18. A Annevale
    Vous avez raison, mais après une vie de labeur (de nombreuses fois samedi et dimanche compris pendant que d’autres se prélassaient sur la sable fin) vous allez me trouver certainement egoïste………mais qu’est ce que c’est bon d’être rentier et de ne pas se soucier du lendemain et des fins de mois. ………….et je n’irai jamais au Bahamas, même si j’en subi les contraires ( oh combien fiscales) j’aime trop mon si beau pays.

  19. Futing Zhang says:

    Bonjour,

    Je sais que vous recevez beaucoup de propositions publicitaires ou sans rapport avec votre contenu, alors je vais aller droit au but : j’aimerais beaucoup vous soumettre un article en tant qu’invité ou sponsorisé pour qu’il soit publié sur votre site.

    Cet article est en rapport avec le contenu de votre site web, et bien sûr, il est utile et informatif, ce que votre audience pourrait apprécier.

    Si vous acceptez les articles extérieurs ou sponsorisés, j’aimerai connaitre le prix pour pouvoir publier sur votre site.

    En vous remerciant par avance pour votre temps et l’attention que vous porterez à ma demande!

    Sincères amitiés.
    Futing

    • Bonjour,

      Je vous remercie pour cette proposition, mais je dois refuser. En effet, je refuse systématiquement de payer un auteur pour un article commercial ou publicitaire sur le site. Ces pratiques me semblent non respectueuse de mes lecteurs qui n’ont pas envie d’être pollué.

      Je n’aime pas l’idée de proposer de la publicité cachée sous un contenu dit éditorial.

      • OlivierSPb says:

        « je refuse systématiquement de payer un auteur pour un article commercial ou publicitaire sur le site.  » Euh, à mon avis c’est lui qui voulait payer!
        Par contre je note que vous ne refusez pas de payer un auteur pour un article au contenu hautement passionnant et non commercial! Bon à savoir… 😉
        Bon pour le moment mes propositions restent gratuites, mais je ne refuserais pas un exemplaire de votre livre adéquatement dédicacé…

  20. OlivierSPb says:

    Tiens une idée qui me passe par la tête: Quid de l’utilisation d’une vente à réméré?
    Certes il est limité à 5 ans, mais rien n’empêche des ventes à réméré successives.
    Exemple: Je crée une SCI qui acquiert un immeuble et je souhaite profiter de la fiscalité IS. Je vends donc à réméré à une structure IS mes parts de SCI avec une indemnité de rachat égale au taux des emprunts d’état sur 5 ans plus une marge, donc des conditions de marché, ou encore un taux fixe équivalent à ce qu’une banque peut me proposer.
    Je n’ai pas creusé du tout mais peut-être il y a t’il un intérêt dans ce montage. N’étant pas vraiment concerné, je n’ai pas l’intention de fouiller mais il y a sans doute quelqu’un qui a des lumières là-dessus.
    Ou alors c’est une ânerie sans intérêt…

  21. Et l’abus de droit , mmh ?

    Même en structure IS, je doute que vous passiez au travers du filet.. sauf à le faire une fois ou deux, mais rien n’est écrit quant à la fréquence…

    En statut de particulier, au delà de deux rémérés ça peut craindre en tout cas

    P.S. vous pouvez dépasser les 5 ans, à propos….

    • OlivierSPb says:

      Pour les 5 ans du réméré, je ne retrouve effectivement pas cette limite mais j’étais sûr du coup. Curieux, je dois devenir gâteux… Bon cela doit faire vingt-cinq ans que je n’ai pas fait de réméré…
      Abus de droit, comme vous y allez vite.!
      C’est une simple piste de réflexion que je lançais, histoire de sortir des sentiers battus…

  22. OlivierSPb says:

    Avis à la population: pour ceux qui font de la location meublée, je cherche un appart à Paris pour 15 jours fin avril-début mai sur Paris de préférence Ouest ou Levallois, Neuilly, Boulogne. 2 chambres 2 pref 2 sdb, s’il y a une terrasse c’est merveilleux… Donc si vous avez un trou dans votre planning, cela m’évitera de me faire plomber par AirBnB.

  23. Le Mecreant says:

    Petite réflexion philosophique: En fait, je crois que ce que nous avons en commun, ce n’est pas de vouloir devenir rentier, c’est de vouloir « construire quelque chose » que ce soit des immeubles, un groupe industriel, un patrimoine, un portefeuille boursier etc.. le but n’est ni le farniente, ni l’argent, c’est de construire une « truc » qui marche. L’argent, on va dire que c’est le compteur de vitesse qui évalue a quel point ça marche… ou pas.

    • OlivierSPb says:

      Le seul intérêt de l’argent c’est de prendre soin de sa petite famille et d’avoir ce que les Américains appellent un peu vulgairement la « fuck you money », c’est à dire en avoir assez pour se permettre d’envoyer se faire f… n’importe qui.

  24. patrick says:

    @Cédric; @CAPL Conseil; @Guillaume
    Afin de poursuivre sur le sujet débattu ces derniers jours. J’ai la problématique suivante à soumettre:
    Je possède une société (SASU) qui dégage naturellement une « belle » marge et se pose la question du réemploi des sommes. Imaginons le réemploi dans l’acquisition d’immobilier locatif. 3 solutions (j’exclus l’achat par la SASU) :
    1) j’augmente mon salaire et au fil du temps je peux faire des investissements avec la part du salaire non utilisée à la fin du mois…bof bof…
    2) Je sors des dividendes à la fin de l’exercice mais ici aussi, bof car le bénéfice de la société passe par l’IS et l’IRPP (TMI ou PFU)
    3) Je remonte les dividendes (mère – fille) à la holding de tête (Société Civile à l’IS) qui peut les utiliser comme capital dans la constitution de SCI. Ce schéma est économiquement le plus judicieux.
    Q1 : Quelle est la bonne répartition du capital pour les SCI filles de la holding : 100% détenu par la holding ? , mixte holding (80%)/ personne physique (20% moi même) ? proportion inverse ?
    Q2 : comment est imposé le résultat ? au prorata du capital n’est ce pas ? donc si 80/20, 80% du résultat selon les règles de l’IS et 20% à l’IRPP ?
    Q3 : Et le jour ou l’on souhaite se débarasser de l’immobilier ? que se passe t-il et avec quelle fiscalité ?

    Merci par avance pour vos éclairages !

  25. OlivierSPb says:

    Et un bon pour une consultation patrimoniale gratuite! Chez GF c’est open-bar et tous les jours on rase gratis!
    Utilisez des miettes de votre « belle marge de SASU pour acheter son bouquin, je suis sûr que vous trouverez toutes les réponses!
    😉

    • patrick says:

      J’ai acheté le bouquin et je n’ai pas du bien comprendre si je pose aujourd’hui la question 😉

  26. OlivierSPb says:

    Ben alors payez une consultation (Non remboursée par la S.S.)!

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