Comment détenir l’immobilier d’entreprise : SCI, Démembrement, pleine propriété ?

Au moment de la création d’une entreprise, il se pose souvent la question de la détention de l’immobilier d’exploitation. En effet, las d’être locataire le chef d’entreprise se met à la recherche d’un local afin d’y loger son activité professionnelle.

Traditionnellement, deux solutions sont alors envisagées :

• C’est la société d’exploitation qui acquiert l’immeuble.
• C’est le dirigeant qui se porte acquéreur de l’immeuble à titre personnel ou via une SCI interposée. Ensuite, un contrat de location est signé entre le dirigeant, propriétaire de l’immeuble et la société d’exploitation.

Pour autant, une troisième voie existe : L’acquisition de l’usufruit de l’immeuble par la société d’exploitation et la nue propriété par le chef d’entreprise. Cette dernière option semble en effet bien plus proche des besoins réels de l’entreprise mais également du chef d’entreprise.

La société d’exploitation acquiert l’immeuble.

Cette première option est la plus simple et fiscalement la plus avantageuse. En effet, l’entreprise étant propriétaire de l’immeuble c’est la fiscalité propre aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) qui s’applique.

Ce régime est fiscalement attrayant car l’entreprise propriétaire de l’immeuble pourra

• Amortir l’immeuble, c’est à dire se créer un charge comptable liée à la dévaluation de l’immeuble;
• Déduire les intérêts d’emprunt du crédit ayant servi à l’acquisition,
• Déduite les frais d’acquisition de l’immeuble (frais d’acte notarié, frais de négociation de l’agence immobilière).
• Récupérer la TVA sur les travaux réalisés ou sur la construction de l’immeuble s’il s’agit d’un immeuble neuf.

Bref, pendant toute la durée de vie de l’entreprise, la détention de l’immobilier d’entreprise par la société d’exploitation elle même est attrayant mais c’est au moment de la cession de l’entreprise que les problèmes se posent.

En effet, l’immobilier d’entreprise peut représenter une valeur très importante dans la valorisation totale de l’entreprise et cela peut rendre délicat la recherche d’un repreneur.

L’immeuble d’exploitation ne représente pas une valeur productive (ne génère pas de chiffre d’affaires, ni de bénéfice ) mais une charge financière. Les bénéfices générés par l’entreprise risque de ne pas être à la hauteur de la valeur de l’ensemble et le repreneur devra avoir une situation financière solide pour pouvoir reprendre l’entreprise.

Il ne faut pas sous estimer les conséquences de ce dernier point lors de la revente.

Le dirigeant se porte acquéreur de l’immeuble à titre personnel ou via une SCI interposée.

Afin d’éviter la problématique de la revente de l’ensemble (fonds d’exploitation + immobilier), mais surtout pour permettre au chef d’entreprise de s’approprier une partie des bénéfices de l’entreprise, la grande majorité des entrepreneur préfère acheter personnellement l’immobilier d’exploitation pour ensuite le mettre en location au profit de l’entreprise.

Avec cette stratégie, le chef d’entreprise se constitue un patrimoine personnel grâce aux bénéfices générés par son entreprise : en versant un loyer au chef d’entreprise, ce dernier se constitue un patrimoine grâce aux bénéfices de son entreprise.

D’un point de vu fiscal, l’entreprise pourra simplement déduire les loyers payés.

L’entrepreneur pourra lui :

• Déduire les intérêts d’emprunt
• Récupérer la TVA sur option dès lors que les loyers sont soumis à la TVA

Mais le chef d’entreprise propriétaire de son immeuble d’exploitation ne pourra pas :

• Déduire les amortissements comptables liés à une fiscalité aux Bénéfices industriels et commerciaux ou à l’Impôt sur les sociétés
• Déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (Frais de notaire + Frais de négociation de l’agence immobilière).

Cette seconde solution est majoritairement choisie par les chefs d’entreprise. Pendant toute la durée du crédit immobilier qui aura servi à l’acquisition de l’immeuble, le chef d’entreprise sera globalement satisfait de ce choix. En effet, les intérêts d’emprunt étant déductibles du revenu foncier, les loyers perçus sont fiscalement neutre.

Par contre, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, le montant des intérêts d’emprunt diminue et c’est la fiscalité du chef d’entreprise qui grimpe fortement. Alors qu’il n’a plus de charge d’intérêts déductibles des revenus fonciers, les loyers sont imposés à la tranche marginale d’imposition du chef d’entreprise (30% à 41%) + prélèvements sociaux (13,5%).

Ainsi, les revenus fonciers se trouvent imposés à un taux compris entre 40% et 50%. La pilule a du mal à passer… et on le comprend bien.

L’acquisition de l’usufruit de l’immeuble par la société d’exploitation et la nue propriété par le chef d’entreprise.

La troisième manière de détenir l’immobilier d’entreprise est le fruit de l’analyse du besoin de l’entreprise et du chef d’entreprise et semble bien en parfaite adéquation avec la stratégie de l’entreprise et de l’entrepreneur.

Il s’agit là de faire une acquisition démembrée de l’immobilier d’entreprise :

• L’entreprise acquiert l’usufruit de l’immeuble
• Le chef d’entreprise acquiert la nue propriété de l’immeuble.
  

La valeur de l’usufruit et de la nue propriété seront déterminées selon leur valeur économique, fonction du niveau de rendement de l’immeuble, des plus values potentielles … Vous pouvez estimer la valeur de l’usufruit économique grâce à notre simulateur exclusif.

L’acquisition de l’usufruit par l’entreprise

L’usufruit est le droit de propriété qui permet de jouir de la chose pendant une durée limitée, mais à condition d’en conserver la substance.

L’entreprise qui se porte acquéreur de l’usufruit pourra donc occuper l’immeuble comme le propriétaire lui même pendant une durée limitée dans le temps. La durée maximale est de 30 ans (Définie par le code civil).

Rappelons tout de même que la détention de cet usufruit permet à l’entreprise d’utiliser le bien à sa guise sans avoir les contraintes liées à un bail commercial, comme c’est la cas lorsqu’elle est simplement locataire de l’immeuble.

Fiscalement, l’entreprise propriétaire de l’usufruit pourra

• Déduire les intérêts d’emprunt liés au crédit ayant permis l’acquisition de l’immeuble.
• Déduire les frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire + frais d’agence)
• Amortir l’usufruit de l’immeuble sur la durée du démembrement.

Bref, la détention de l’usufruit de l’immeuble bénéficie de la même fiscalité avantageuse que la détention de la pleine propriété de l’immeuble.

Le chef d’entreprise acquiert la nue propriété de l’immeuble.

Le chef d’entreprise se porte acquéreur de la nue propriété de l’immeuble. Cette nue propriété lui permettra simplement de devenir plein propriétaire de l’immeuble à l’échéance de la période de démembrement.

Lorsque le dirigeant acquiert la nue propriété de l’immeuble, il tire tous les avantages liés à la constitution d’un patrimoine privé avec les capacités bénéficiaires de l’entreprise, sans pour autant être fiscalement pénalisé.

Le nu propriétaire ne percevant aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, aucun impôt ne sera payé par le chef d’entreprise. C’est seulement à l’échéance du démembrement (qui correspond le plus souvent avec le départ à la retraire du chef d’entreprise) qui le chef d’entreprise redeviendra plein propriétaire de l’immeuble. A cette échéance, il percevra des revenus fonciers comme un plein propriétaire qu’il est redevenu.

Illustrons cette troisième solution par un exemple.

L’entreprise ABC souhaite occuper un immeuble d’une valeur de 350 000€ dont le loyer potentiel est de 30 000€ par an. L’entreprise souhaite devenir locataire de cet immeuble pour une durée de 17 ans.

En utilisant notre simulateur d’usufruit économique on obtient la répartition suivante :

Résultat de notre simulateur d'usufruit Economique

Le chef d’entreprise se portera acquéreur de la nue propriété pour 79540€ alors que l’entreprise se portera acquéreur de l’usufruit pour 270 460€.

La situation du chef d’entreprise, nu propriétaire de l’immeuble d’exploitation.

Il devra payer la somme de 79540€ pour être nu propriétaire de l’immeuble. Pendant une durée de 17 ans, il ne percevra aucun revenu mais aura la certitude de devenir plein propriétaire de l’immeuble valorisé à 350 000€ à l’échéance des 17 ans.

Le chef d’entreprise verra donc son patrimoine personnel se valoriser de 79540€ à 350 000€, soit de 270 460€ environ en 17 ans. Cette valorisation correspond à un taux de rendement de 9,11% par an pendant 17 ans.

Cette stratégie permet au chef d’entreprise de valoriser son patrimoine personnel au taux de 9,11% net d’impôt sur le revenu et net d’impôt sur la plus value.

Le bulletin officiel des impôts précise :

« Lorsqu’un contribuable a acquis à titre onéreux la nue-propriété d’un bien, et ensuite l’usufruit, la durée de possession est à décompter à partir de la première des deux acquisitions. Si l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul, toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. « 

 

La situation de l’entreprise d’exploitation, usufruitière de l’immeuble d’exploitation.

De son côté l’entreprise usufruitière bénéficiera de l’usufruit de l’immeuble pendant 17 ans. C’est à dire qu’elle n’aura pas de loyer à payer pendant toute la durée du démembrement. Elle économisera donc 30 000€ de loyer annuel (+ la revalorisation de ce dernier) pendant 17 ans.

Pour être exonérée du paiement de ce loyer, l’entreprise devra débourser la somme de 270460€. Pour information (30000€*17 = 510 000€ hors revalorisation de l’immeuble).

Fiscalement, si l’entreprise souscrit un crédit pour l’acquisition de cet usufruit, les intérêts seront déductibles.

De même, l’entreprise pourra amortir l’immeuble sur une durée de 17 ans, soit 15 909€ par an. Cette charge liée à la dépréciation de l’immeuble permettra de réduire l’impôt sur les sociétés de l’entreprise.

Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de la nue propriété ne sont pas déductibles du revenu foncier de l’investisseur.

À la question : « Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont-ils déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés ? ».

L’Administration fiscale a ainsi répondu : « La doctrine administrative relative au régime d’imposition applicable avant le 1er janvier 2006 dispose que les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer l’acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

L’instruction administrative du 23 mars 2007, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence BOI 5 D-2-07, qui commente la réforme des revenus fonciers issue notamment des articles 76 et 84 de la loi de finances pour 2006 n’entend pas remettre en cause cette disposition relative à la définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, les intérêts des emprunts effectivement versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés.

Conformément aux dispositions de l’article 156, I, 3° du Code général des impôts, la fraction du déficit foncier qui résulte de ces intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ».

Mais dans notre situation, l’immeuble n’est pas loué, car l’usufruitier occupe l’immeuble sans bail. Donc la condition de location n’étant pas respecté, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles

Dans un prochain article, nous anticiperons les solutions pour optimiser la détention de l’immobilier d’entreprise en cours de détention et notamment la vente de l’usufruit de l’immeuble à la société d’exploitation par la SCI ou par le chef d’entreprise.