Le simulateur d’usufruit économique est un outil très simple qui vous permettra d’estimer la valeur réelle de votre usufruit en fonction des critères économiques du bien immobilier objet du démembrement de propriété.

L’usufruit est un droit de jouissance définit par le code civil : « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

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Ainsi, l’usufruit étant un droit de jouissance, sa valeur est naturellement fonction de la nature du bien. Pour comprendre, prenons l’exemple d’un bien immobilier locatif, la valeur de l’usufruit devra être fonction :

  • De la valeur du bien
  • Du rendement locatif du bien
  • Des perspectives de hausse des loyers

Le simulateur que nous avons construit intègre donc toutes ces données pour donner une juste valeur à l’usufruit.

 




40 Comments

  1. th de beaumont says:

    merci de bien vouloir m’indiquer si nous devons indiqué le loyers net de charges acquises et provisionnées tels que vacances locatives 10%, assurance loyers imayés, pour les SCi frais comptables, frais de la gestion juridique annuelle, …,

    • Monsieur,

      Pour le calcul de l’usufruit économique, nous avons besoin de calculer le rendement intrinsèque du bien immobilier. Ce rendement doit tenir compte des charges d’entretien de l’immeuble mais en aucun cas des frais liés à la gestion tels les assurances non obligatoires (loyers impayés, vacances locatives, frais comptable. .. )

      Ce ne sont que les frais engendrés par l’immobilier et non les frais de gestion de ce dernier car ils sont variables selon les gestionnaires et optionnels : le rendement locatif doit être le même quelque soit le propriétaire.

      Espérant vous avoir suffisamment renseigné, je me tiens à votre disposition.

      Bien cordalement

  2. Bonsoir,

    Merci pour votre simulateur de calcul relatif à la valeur économique de l’usufruit (applicable sur la valeur de l’immeuble)mais pouvez-vous me préciser comment calculer la valeur économique d’un usufruit temporaire sur les parts sociales d’une société (éléments à prendre en compte? avez-vous mis en place un outil pour faire le calcul?)
    Merci d’avance
    Cordialement

  3. Pingback: Comment détenir l’immobilier d’entreprise : SCI, Démembrement, pleine propriété ?

  4. Bonjour,

    Le démembrement de l’immobilier d’entreprise est-il encore pertinent depuis la réforme des plus-values immobilières.

    Selon mon notaire, en cas de revente séparée de l’usufruit et de la nue-propriété, l’administration fiscale retient la date du démembrement-et non la date d’acquisition de la pleine propriété- pour calculer le délai de détention de l’usufruit, et donc l’abattement sur la plus-value.

    Qu’en pensez-vous ?

    Cordialement.

    • Sur quel texte se base-t-il pour ceci ?

      Par ailleurs, la revente de NP ou d' »usufruit ne doit pas être fréquente (marché très très étroit…)

  5. JPF :
    Peut être cela répond-il à votre question ?
    http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005/8fipub/textes/8m105/8m105.htm
    Fiche n°16 point 14 (dernière page)

    – la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

    Pour moi la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant correspond à la première acquisition en NP ou PP (quelqu’un a-t-il une autre interprétation ?)

    • à Guillaume Fonteneau :

      Ce simulateur ne concerne que l’usufruit viager.
      Avez-vous en projet un simulateur pour l’usufruit temporaire ?

      Par ailleurs, il me semble que pour effectuer des calculs sur la base d’un Taux d’actualisation (identique pour usufruitier et nu-propriétaire), il faudrait aussi, en plus du montant des loyers, tenir compte de toutes les charges supportées par l’usufruitier (qu’elles soit « fixes » comme l’impôt foncier ou les charges non récupérables d=sur le locataire, ou « variables » comme l’IR ou l’ISF de l’usufruitier). A défaut, le taux d’actualisation pour l’usufruitier devra être nettement supérieur à celui retenu pour le nu-propriétaire (qui évite toutes ces charges).

      • @GBL;

        Le simulateur permet bien de calculer l’usufruit temporaire ou l’usufruit viager.

        En haut sous la case « durée du démembrement » vous avez la possibilité de modifier le type de démembrement.

        En ce qui concerne les charges, le loyer annuel à indiquer est net de charges (taxe fonciere, entretien, copropriété); par contre, il ne faut pas prendre en compte les charges fiscales propres à l’usufruitier (impôt sur le revenu, isf … )

        Merci pour votre lecture toujours atttentive et vos commentaires justes.

        • J’ai fait comme vous dites, mais j’obtiens la mention « NaN » comme résultat pour la Valeur de l’usufruit économique, la Valeur de la nue propriété économique, et le taux d’actualisation…

          avec :
          Démembrement temporaire
          Valeur immeuble = 100 000
          Loyer annuel = 5400
          Taux revalo loyer = 1%
          Taux revalo immeuble 1%
          Durée = 10 ans
          … quel que soit le sexe de l’usufruitier.

    • @YANNOU : C’est exactement cela.

      Pour l’imposition sur la plus value, la date d’acquisition à retenir pour le calcul du délai de détention est la date d’acquisition du premier droit (nue propriété dans notre cas).

      Merci @yannou

  6. Sur le site que vous citez, il faut rentrer le loyer par mois, mais sur ce présent simulateur, c’est le loyer annuel, attention donc à modifier votre saisie.

  7. bonjour, lorsque je refait le calcul sur excel du démembrement temporaire avec un taux de revalorisation des loyers à 0%, je trouve le même résultat que vous. Mais lorsque j’applique un taux d’1% par exemple, le montant que votre simulateur me donne est inférieur.
    La revalorisation des loyers est considéré faite au 01 de l’année suivante ou appliquez vous une autre méthode?
    ex : valeur PP 100 000 €
    durée du démembrement 12 ans
    loyer annuel 8000 € et revalorisation 1 %
    moi je trouve 63145 € et vous 61910 €
    Merci de votre réponse.
    Cordialement

  8. Bonjour,

    je fais suite à mon précédent mail :

    Selon moi, la formule de calcul d’un usufruit économique pour un démembrement temporaire avec revalorisation de 1 % loyers et rentabilité du bien de 8 % est de :

    8000*(1/(1+taux)^12)*(((1+taux)^12)-((1+1%)^12))/(taux-1%)=
    63 145 €

    or, votre résultat est de 61 910 €.

    Quel est votre formule de calcul ?

    cordialement

  9. bonjour, je voudrais savoir comment dois-je faire pour calculer titre en or,

    merci

  10. Bonjour,

    Lorsqu’ils’agit d’un usufruit conjoint, quel âge doit on prendre en compte ? Le plus jeune ou le plus âgé ?

    merci pour votre blog.

    Cordialement

  11. En prevision de la vente d’un terrain de 1800m2 dont l’un des copropriétaires possede le droit a la jouissance exclusive et 22miliémes de la propriété du sol ,comment évaluer le montant de ce droit vu que sa cession est obligatoire et préalable à la vente du terrain ?Merci .

  12. Emmanuel says:

    Bonjour,

    actuellement bénéficiaire d’une nue propriété d’une maison et en instance de divorce, ma femme me réclame la moitié de la valeur de la nue propriété. Pouvez-vous m’indiquer comment connaître la valeur de la nue propriété sachant que le bien n’est pas loué mais mis à disposition gratuitement?
    L’usufruitier est mon oncle âgé de 79 ans et me met à disposition la maison gratuitement depuis plus de 10 ans.

    • Si vous avez reçu cette nue propriété par donation, c’est un bien propre, pas de partage en cas de divorce, sinon, vous pouvez utiliser le simulateur en indiquant un loyer de marché, c’est à dire le loyer qui vous devriez payer.

      • Emmanuel says:

        Un grand merci pour votre réactivité

        Une précision tout de même:
        effectivement la nue-propriété de ce bien a été donnée lors d’une donation. Il s’agit donc d’un bien propre, mais en revanche d’importants travaux ont été effectués: initialement cette maison n’était pas habitable, nous avons donc arraché l’ancienne maison pour en construire une nouvelle. Et j’étais à l’époque marié à ma femme. Cette dernière estime qu’elle avait participé aux frais et souhaite se faire indemniser en mettant en avant le fait que la maison a pris de la valeur et elle souhaite évaluer faire évaluer la maison et obtenir la moitié de cette valeur.
        Cette situation étant complexe, je ne trouve aucune information précise sur Internet…

  13. Bonjour et merci pour votre blog ; par contre je n’arrive pas à comprendre comment calculer ,hors le barème fiscal traditionnel des âges , que je pensais être le seul calcul existant, le montant d’un usufruit dans le cadre d’une vente d’ une maison ( donation partage avec usufruit ,depuis plus de 28 ans), calculé selon un autre barème ,qui serait donc (y’en a t il d’autres?…) celui de la valeur locative de la maison .Dans mon cas , l’usufruitier a 89 ans ,donc en vertu du barème traditionnel ,il percevrait 20% du montant total de la vente: soit ici , 500000 eurosx20% = 100 000 euros. Qu’en serait-il d’un autre mode de calcul? Merci beaucoup pour votre réponse.
    Pascal

  14. patrick says:

    Bonjour,
    Je suis locataire de mon appartement qui me plait, n ‘ayant pas d enfants ni d ‘héritiers, j aimerai pouvoir acheter l ‘usufruit de mon appartement
    Mon propriétaire est d accord de me vendre l ‘usufruit et lui restant nu propriétaire.
    Nous n ‘avons aucun lien de parenté.
    cet appartement vaut environ 320.000E
    J ai 50 ans,
    Quelqu un pourrait il me dire si je pourrais
    1 Acheter l’ usufruit?
    2 combien cela me couterait?
    Merci pour vos réponses.

  15. 1 Oui
    2 Le prix est le résultat d’une négociation commerciale (donc librement fixé entre vous et lui). Pour le fisc et pour les taxes à payer, il faudra retenir le montant résultant du barème fiscal, c’est à dire :
    pour un usufruit d’une durée fixe :
    pour un usufruit de 3 à 10 ans : 23% (23% * 320 000€ = 73 600€)
    pour un usufruit de 11 à 20 ans : 46% (46% * 320 000€ = 147 200€)
    pour un usufruit de 21 à 30 ans : 69% (69% * 320 000€ = 220 800€)
    pour un usufruit viager (jusqu’à votre décès) :
    si vous avez de 41 à 50 ans : 40% (40% * 320 000€ = 128 000€)
    si vous avez de 51 à 60 ans : 50% (50% * 320 000€ = 160 000€)

    • patrick says:

      Merci pour votre prompte réponse
      Quelle différence entre USUFRUIT fixe et USUFRUIT VIAGER?
      Étant usufruitier, je ne payerais que la taxe foncière et les réparations concernant mon appartement?
      Les grosses réparations 605- 606 à la charge du nu propriétaire?
      Bien cordialement et Merci pour votre aide

  16. Différence entre USUFRUIT fixe et USUFRUIT VIAGER? l’un s’arrête à une date définie (et peut se transmettre aux héritiers de l’usufruitier), l’autre au décès de l’usufruitier.

    Il est préférable d’expliciter la répartition précise des charges (qui paie quoi) dans la convention de démembrement. (A défaut les conditions du Code Civil doivent s’appliquer,)

  17. patrick says:

    Merci beaucoup Monsieur pour vos excellentes explications qui m’aident beaucoup
    Bon week end à vous

  18. patrick says:

    Bonsoir Monsieur
    Mon propriétaire souhaiterait plus s ‘orienter vers une vente « DROIT D USAGE ET D HABITATION »
    Je suis également d’accord, je sais que je ne pourrais pas relouer mon appartement, mais voyez vos d autres inconvénients?
    Bien cordialement

  19. patrick says:

    Bonjour,
    Mon propriétaire souhaiterait s ‘orienter vers une vente « DROIT D USAGE ET D HABITATION »
    Je suis d’accord, je sais que je ne pourrais pas relouer mon appartement, mais voyez vos d autres inconvénients?

  20. Monsieur Fonteneau, vous êtes diplômé du master Gestion de Patrimoine de l’université de Clermont Ferrand.
    Je suis diplômé de l’unité de mathématiques 2 ième cycle de l’université de Nancy (54) (entre autres diplômes).
    Aussi, vous trouverez à l’adresse WEB de l’URL pour votre information une formulation mathématique du calcul économique de l’usufruit prenant en compte davantage de paramètres que la votre, en espérant que cela sera utile pour votre clientèle. Bien entendu, vous pourrez la valider avec un tableur.

    DW

  21. Bonjour Guillaume,

    Très intéressant ce site.

    Proposer vous également des bien immobilier en viager à vos clients en tant que CGP?

    Bien cordialement,

    Erik Bobbink, CFA

  22. Bonjour,

    Dans le cadre de la vente en usufruit temporaire sur une durée de 20 ans d’un local a une societe type SARL
    que se passe -t-il si la societé cesse de fonctionner avant l’échéance de l’usufruit

  23. Bonjour,

    Quels sont les droits à payer pour la cession de la nue propriété à notre fille unique dont l’assiette d’imposition est de 173 104€ ?

    un couple F 54a et H 70a avec une fille unique

    nous voulons donner la nue propriété :valeur bien 360 000€, loyer 12 000€;
    abattement fiscal 200 000€ déjà servi pour une autre donation.

    Merci pour votre aide,

  24. Bonjour,

    Merci pour votre simulateur qui est très intéressant.
    Attention toutefois au calcul sur deux têtes. En prenant uniquement la personne la plus jeune (comme j’ai pu le voir dans les commentaires précédents), vous minorez fortement l’espérance de vie du couple. Un calcul sur deux têtes doit se faire proprement à partir d’une formule mathématique assez indigeste.

    Bonne journée

    Gabriel

  25. Bastienfav says:

    Bonjour,
    Je suis étudiant en DSCG et réalise un mémoire en partie sur le démembrement de propriété.
    Comme le mentionne un commentaire précédent (james545
    22 juillet 2012 at 18:15), j’ai calculé via un tableur le montant de l’usufruit/nue-propriété et je n’obtiens pas les mêmes résultats que vous. J’aurai aimé savoir d’ou provient mon erreur… et avoir votre avis.

    En prenant les données suivantes :
    pleine propriété 100 000 €, loyer/an 8000 €, revalorisation des loyers 1%, revalorisation immeuble 1%, sur 12 ans,
    j’obtiens d’après mon tableur un usufruit de 63 145 €.
    Votre résultat est de 59 937 €.

    Dans mon tableur j’ai actualisé l’usufruit année par année, puis j’ai fait la somme sur 12 années, en prenant en compte que le loyer et l’immeuble augmentent de 1% par an.
    Ainsi par exemple, pour obtenir le montant actualisé de mon année 2, le taux de rendement t = loyer/PP = 8080 / 101 000 = 0,08.
    C0=C(1+t)^-n= 8080 ( 1+ 0,08)^-2 = 6927. En réalisant cela sur chaque année, j’obtiens au total après les 12 ans 63 125 €.

    Pourriez vous me contacter pour en discuter, ou me faire parvenir par quelle formule arrivez vous à obtenir votre montant?

    Je vous remercie par avance, j’espère que vous prendrez le temps de me répondre,
    Bien cordialement, Bastien

  26. Bonjour,
    Une soit disant réponse …4 ans après!!!Elle est bien bonne!!!Merci, nous nous sommes débrouillés par nous mêmes!et avons réglé notre donation, avec le calcul de l’usufruit économique.

  27. Pour ceux qui ont VRAIMENT besoin de savoir, avec une VRAIE réponse , pas 4 ans après(…)pour le barême dit « économique »: sur 500000 euros(la vente de la maison ) , une personne de 89 ans,( notre père veuf et remarié , ce qui ne change rien pour les enfants du 1er mariage , et héritiers), usufruitière avec donation en nue propriété pour ses enfants , le montant lui revenant est de 50 000 euros.450000 pour le ou les enfants .Pas de droits de succession à payer puisque déjà réglés par le donateur(attention , Sarkosy a mis un delais de 30ans (…)depuis la donation, pour les résidences secondaires , pour ne pas payer de droits …avant 30 ans , vous payez!!!!alors que les donateurs ont déjà réglé les droits !!!Un scandale!!!!
    Si on avait fait le barême par tranche d’âge , c’était 100 000 euros…A vous de voir…La 3ème solution étant le renoncement de l’usufruit par le donateur: tout est pour vous!O à donner…Tout ça dépend des rapports familiaux…Je vous conseille le barême économique.

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