L’heure de vérité approche pour le crowdfunding immobilier.

Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier apparaissait comme le placement miracle qui assurait un rendement très élevé avec un risque que l’on ne parvenait pas à identifier tant les médias et autres vendeurs de placements avaient tendance à le minorer.

Aujourd’hui, entre violente hausse des coûts de construction qui réduisent les marges de promotion et hausse des taux de crédit immobilier qui réduisent la solvabilité des candidats acheteurs d’un bien immobilier, le crowdfunding immobilier pourrait bien matérialiser ce risque que l’on évoque régulièrement… mais que l’on ne voyait pas.

L’INSEE vient de publier un indice du coût de la construction en hausse de +6.92% pour le premier trimestre 2022 (c’est à dire avant la guerre en Ukraine).

Dans le détail, et toujours au premier trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2021, le coût de construction de bâtiment atteint +7.80%.

Le crowdfunding immobilier, ce n’est pas faire un investissement immobilier.

Le crowdfunding immobilier, c’est financer l’activité de promotion immobilière en apportant des quasi fonds propres à des promoteurs ainsi solvabilisés qui vont ensuite pouvoir emprunter auprès des banques les capitaux nécessaires à la construction de l’immeuble.

Bref, le rendement élevé proposé par le crowdfunding immobilier repose sur la solvabilité des promoteurs immobilier, c’est à dire sur leur capacité à dégager une marge de promotion suffisante ; Et c’est justement LE problème posé par l’explosion des coûts de construction.

Une forte hausse des coûts de construction (et donc réduction des marges) qui se matérialise en même temps d’une tout aussi violente hausse des taux d’intérêt qui décourage les candidats investisseurs au même rythme que leur capacité d’investissement qui se réduit.

Les candidats acheteurs d’immobilier se font actuellement de plus en plus rares :

  • Les banques freinent les accords de crédit immobilier quand ce n’est pas le taux d’usure qui interdit l’obtention du crédit immobilier.
  • Les candidats investisseurs dans l’immobilier sont en train de prendre conscience de la fragilité actuelle du marché immobilier et sont tentés d’attendre avant d’investir (et on les comprend tant la situation est délicate pour le marché immobilier après 4 ans d’euphorie).

Bref, nous pourrions très rapidement connaître le prix à payer du rendement élevé du crowdfunding immobilier.

Cette notion de prix à payer est fondamentale.

A chaque fois que l’on vous propose un nouvel investissement, il faut vous poser la question du prix à payer pour obtenir ce rendement élevé car en gestion de patrimoine.

Il n’y a pas de secret, il y a toujours une contrepartie, un prix à payer, pour obtenir un niveau de rendement élevé. Et si vous n’arrivez pas à identifier ce « prix à payer », si vous avez l’impression d’un rendement élevé sans contrepartie, sans prix à payer, c’est que vous n’avez pas bien analysé les conditions de l’investissement en question.

No pain, no gain.

Pas de bras, pas de chocolat

A suivre.

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