L’heure de vérité approche pour le crowdfunding immobilier.
Depuis quelques années, le crowdfunding immobilier apparaissait comme le placement miracle qui assurait un rendement très élevé avec un risque que l’on ne parvenait pas à identifier tant les médias et autres vendeurs de placements avaient tendance à le minorer.
Aujourd’hui, entre violente hausse des coûts de construction qui réduisent les marges de promotion et hausse des taux de crédit immobilier qui réduisent la solvabilité des candidats acheteurs d’un bien immobilier, le crowdfunding immobilier pourrait bien matérialiser ce risque que l’on évoque régulièrement… mais que l’on ne voyait pas.
L’INSEE vient de publier un indice du coût de la construction en hausse de +6.92% pour le premier trimestre 2022 (c’est à dire avant la guerre en Ukraine).
Dans le détail, et toujours au premier trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2021, le coût de construction de bâtiment atteint +7.80%.
Le crowdfunding immobilier, ce n’est pas faire un investissement immobilier.
Le crowdfunding immobilier, c’est financer l’activité de promotion immobilière en apportant des quasi fonds propres à des promoteurs ainsi solvabilisés qui vont ensuite pouvoir emprunter auprès des banques les capitaux nécessaires à la construction de l’immeuble.
Bref, le rendement élevé proposé par le crowdfunding immobilier repose sur la solvabilité des promoteurs immobilier, c’est à dire sur leur capacité à dégager une marge de promotion suffisante ; Et c’est justement LE problème posé par l’explosion des coûts de construction.
Une forte hausse des coûts de construction (et donc réduction des marges) qui se matérialise en même temps d’une tout aussi violente hausse des taux d’intérêt qui décourage les candidats investisseurs au même rythme que leur capacité d’investissement qui se réduit.
Les candidats acheteurs d’immobilier se font actuellement de plus en plus rares :
- Les banques freinent les accords de crédit immobilier quand ce n’est pas le taux d’usure qui interdit l’obtention du crédit immobilier.
- Les candidats investisseurs dans l’immobilier sont en train de prendre conscience de la fragilité actuelle du marché immobilier et sont tentés d’attendre avant d’investir (et on les comprend tant la situation est délicate pour le marché immobilier après 4 ans d’euphorie).
Bref, nous pourrions très rapidement connaître le prix à payer du rendement élevé du crowdfunding immobilier.
Cette notion de prix à payer est fondamentale.
A chaque fois que l’on vous propose un nouvel investissement, il faut vous poser la question du prix à payer pour obtenir ce rendement élevé car en gestion de patrimoine.
Il n’y a pas de secret, il y a toujours une contrepartie, un prix à payer, pour obtenir un niveau de rendement élevé. Et si vous n’arrivez pas à identifier ce « prix à payer », si vous avez l’impression d’un rendement élevé sans contrepartie, sans prix à payer, c’est que vous n’avez pas bien analysé les conditions de l’investissement en question.
No pain, no gain.
Pas de bras, pas de chocolat
A suivre.
18 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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c’est que vous n’avez pas bien analyser
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c’est que vous n’avez pas bien analysé
merci.
Je partage dans les grandes lignes. Cependant, a noter que le prix à payer est vrai des deux côtés, y compris coté emprunteur. Pouvoir lever des sommes en quelques jours a de la valeur ! Surtout si ca les aude a lever de la dette.
» un risque que l’on ne parvenait pas à identifier tant les médias et autres vendeurs de placements avaient tendance à le minorer. »
C’est effectivement la méthode employée par tous ces intermédiaires qui tiennent à leur fonds de commerce et à leurs juteuses commissions non sujettes, elles, aux moindres risques puisque ce sont leurs clients qui les supportent.
L’investissement est une activité qui consiste pour le conseiller à toucher sa commission à coup sûr tout de suite, et pour l’investisseur à toucher son intérêt peut-être un jour.
🙂
Plus simplement, ne jamais investir dans de la dette !
Plutôt préférer des actifs tangibles (avec acte de propriété).
En cas de défaillance d’un côté, on perd tout…
De l’autre côté, il reste la propriété en attendant que son prix remonte.
CQFD
Depuis 2 – 3 ans que je lis ce blog, je m’étais toujours étonné qu’on n’y parle pas de crowdfunding, en particulier immobilier…
Au passage , je considère ces investissements comme plutôt ludiques , on peut y investir de petites sommes sur des projets bien définis ( j’exclus donc les opérations »corporate » où on ne sait pas où va et comment est réellement réparti l’argent apporté… le côté »ponzi »… ). En particulier, on peut y rechercher des opérations où on y exploite avec bon sens le manque de foncier urbain et que les lois de non artificialisation des sols imposent. Il faut refuser les opérations présentées le matin pour le soir et prendre un peu de temps pour explorer google map et l’actualité immobilière autours du projet (certaines plateformes annoncent leurs opérations sur 4 à 5 jours). Disons que c’est une activité de retraité plus ludique et concrète que les actions ou les SCPI… Ce qui est plaisant c’est un investissement concret »petites sommes / petites durées / dates de fins identifiables/ pas de paperasse », bien loin du »clé en mains » des tristes investissements proposés par votre »conseiller » de la banque, pour les mêmes petites sommes. Ce qui devient anormal c’est que des plateformes proposent des projets avec des rendements de 7 à 9% bruts (soit 5 à 6% nets) sur 2 ou 3 ans alors que l’on a tous compris que la conséquence automatique de la politique »COVID » était l’inflation qui va flirter avec le 7 – 10 % ( a minima). Ceci étant, là encore il s’agit d’investissement immobilier où le choix du promoteur, l’emplacement et l’état d’avancement du projet (technique et commercial) sont à bien considérer. Après, effectivement , le vrai problème de tout l’immobilier ,(neuf et ancien) est bien le frein mis aux crédits qui a minima retarde les sorties en contraignant les acheteurs ( au point qu’ils renoncent le matin du compromis chez le notaire…). Par contre je suis persuadé que les promoteurs peuvent s’adapter aux hausses de prix des matériaux, ( politique tarifaire, et commerciale…), mais que les retards par manque de main d’oeuvre pour faire avancer les chantiers et les désistements au milieu du gué (faute de crédit) des acheteurs sont les vraies difficultés. C’est un problème de politique nationale qui ne concerne pas que le crowdfunding immobilier.
L’augmentation des coûts des matériaux est un vrai pb sur les projets à Paris, Lyon, ou leurs banlieues, pour lesquels les marges prévisionnelles étaient déjà faibles, autour de 4 ou 5% et avec des prix de vente qui devront peut-être être revus à la baisse.
D’un autre côté, le coût des matériaux dans les zones tendues ne sont qu’une faible part du prix de l’immobilier. Je ne suis pas certain que ce soit pire qu’ailleurs.
S’intéressez à différentes solutions de financement /investissement est toujours productif. Mon expertise en financement participatif me permet de vous apportez ici qq points d’attention
Evidemment une promesse de rendement à plus de 9% matérialise du risque ! Cependant vous niez ici la pluralité des crowdfunding immobiliers. Résumer le crowdfunding immo à l’apport de « quasi fonds propres à des promoteurs ainsi solvabilisés » est bien réducteur et matérialise une méconnaissance de l’écosystème. Vous niez également les évolutions majeures de professionnalisme dont ont fait preuve les plateformes depuis 2014, y compris leurs fortes adaptations / covid. Evidemment elles s’adaptent aussi à la conjoncture actuelle.
Bien sûr il y aura des pertes, et vous direz sûrement « je vous l’avez bien dit »
Notre professionnalisme nous impose les mises en garde, et elles évoluent. Dans toutes les analyses que j’effectue depuis 2014, en toute indépendance, il y a toujours la transparence: les risques identifiés; les mises en garde – auprès des différentes parties prenantes- aussi; les leviers de développement également
Mais comme vous le rappelez: il y a une prime de risque ; que les analyses que nous -conseiller en gestion de patrimoine – faisons nous permettent de matérialiser
Dispo pour en discuter 🙂
Ça, c’est un article pour moi ! 😁. Le crowdfunding, j’en fais depuis 2016, et j’ai vu toutes les évolutions depuis.
A quelques détails près, je suis d’accord avec ce que vous écrivez, Guillaume, ainsi que ce qu’à ajouté Tourain.
Pour ma part, je ne fais plus d’investissement depuis fin 2021, et il me reste 19 opérations en cours, pour une centaine terminées. Les dernières seront debouclées en 2025, sur du corporate. Pour lequel je n’ai pas d’inquiétude, s’agissant de promoteurs de taille suffisante pour encaisser 2 ou 3 mauvais bilans et se refinancer auprès des banques. Je suis plus inquiet pour ceux qui investissent aujourd’hui dans des projets dont la marge va servir à me payer mes intérêts sur des projets d’il y a deux ans.
D’ailleurs, on voit passer en ce moment beaucoup d’opérations de refinancement, clairement annoncées en tant que telles, ou cachées sous un verbiage marketing plus ou moins élaboré.
On voit aussi de plus en plus l’intermédiation des CFI comme apporteurs de clients aux plateformes de crowdfunding. Et qqs pourcents de rendement qui s’envolent pour l’investisseur. Je ne vois pas l’intérêt de passer par un CFI pour faire du crowdfunding immo. On perd le rendement et on garde le risque. Autant se contenter de SCPI 😁.
En résumé : 9,6% de rendement brut annualisé (imposé au PFU), pour le moment (une ou deux opérations dans lesquelles je perdrais mon capital remettraient sérieusement en cause ce rendement, mais le risque reste faible). Intéressant pour comprendre comment fonctionne la petite promotion immo et les marchands de biens, ce que valent des garanties, les montages entre sociétés mères et filles, apprendre à lire un bilan (quand la plateforme veut bien nous les transmettre…).
C’est intéressant, mais ça prend du TEMPS ! Passer les projets dans sa grille d’analyse, étudier plus longuement ceux qui passent le filtre, chercher des infos sur le marchand de biens ou le promoteur, son passé, son passif, sa réputation, rechercher ses autres projets, les retards, vérifier le sérieux des garanties (exemple : c’est bien gentil d’avoir une garantie de 500k€ sur un patrimoine de 2 millions, mais si le gars a déjà 4 projets de crowdfunding sur la même garantie, ça ne vaut plus grand chose)…je passe 1/2 journée à 1 jour 1/2 sur un dossier.
Au fil du temps, j’ai de moins en moins investi, et côtoyer des gens plus avertis que moi sur un forum spécialisé m’a renforcé dans la conviction que les nuages s’accumulaient. Peut-être à tort.
Salut adnstep,
quel forum stp ?
Le forum crowdfunding immobilier chez moneyvox.fr
Bonjour Adnstep,
merci pour votre réponse intéressante à l’article de Guillaume.
Même question qu’un autre lecteur, de quel forum spécialisé parlez-vous ? Autre question, vous évoquez une grille d’analyse des projets dans lesquels vous envisagiez d’investir. Seriez-vous déposé à partager ce type d’informations ?
Bien à vous,
Georges
Pas de problème, la grille a été créée par Poam5356, l’un des modérateurs, et a sa propre file : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/crowdfunding-immobilier-une-grille-daide-a-la-decision.36126/#post-337082
Ensuite, chacun l’adapte a son ressenti et son appétence au risque. Les éléments essentiels sont :
– Marge du projet (frais financiers enlevés, ce que les pf ne font pas toujours !). Perso, je n’investis pas à moins de 10% de marge en promotion, 20% en marchand de bien. Exception pour les très bons projets à Paris, où la marge peut être plus faible.
– Précomercialisation
– Age boite/Expérience dirigeants/Réputation (voir le forum)
– Lieu
– Taux servi
– Capital société
– Ratio d’endettement
– Pipeline des projets / retards.
– Qualité de la plateforme (une lecture des 10 000 messages du forum n’est pas obligatoire, mais dans les 10 dernières pages, vous verrez apparaître les canards boiteux dont on se plaint).
Je me limite à deux projets en même temps par opérateur, et j’utilise une dizaine de pf différentes.
Je mixe résidentiel/logistique/commercial/bureaux.
Géographiquement, je n’ai pas d’a priori, mais un petit tour sur street view permet de voir à quoi ressemble l’emplacement. Ville-data.com donne les stats de délinquance dans le coin ou le salaire moyen des habitants.
Il vaut mieux également comparer les grilles de commercialisation avec les prix du marché (voir meilleursagents ou logicimmo pour ça).
Quand au calcul du rendement, je le calcule du jour où l’argent quitte mon compte, jusqu’au jour où il revient sur mon compte. Il se passe toujours quelques jours voire des semaines entre mon investissement et le départ des intérêts, et quelques jours entre le remboursement du promoteur et le versement sur mon compte. Mon rendement est donc plus faible que celui affiché par la pf.
A ce titre, rares sont les pf qui pratiquent les intérêts composés. 1000€ à 10% par an pendant 2 ans, ça vous fera 200€ d’intérêts.
Parfois les pf versent les coupons mensuellement, et le capital un fine, parfois c’est tout à la fin, parfois elle remboursent capital et intérêts au fil des ventes du marchand de bien… On voit de tout.
Et depuis mars, de plus en plus de projets sont en retard ou en retard non contractuel.
Bonjour et merci pour cette réponse super détaillée.
Même s’il semble que j’arrive un peu tard pour investir en crowdfunding, j’apprécie beaucoup de voir le raisonnement d’un investisseur expérimenté.
Merci
Vous me faites rougir. Il y a bien plus expérimenté que moi sur le forum : Niconoclaste ou Poam, par exemple.
Si j’ai arrêté d’investir, d’autres poursuivent en sélectionnant très rigoureusement les dossiers. A vous de vous faire votre propre idée.
La promotion immobilière est un métier qui peut être très rentable mais très risqué
Il faut bien connaître le promoteur