Lorsqu’il s’agit de négocier un crédit immobilier, les postulants emprunteurs soignent toute leur négociation sur le taux du crédit immobilier, et à la rigueur des frais de dossier et éventuellement des frais d’IRA (indemnité de remboursement anticipé). La question de l’assurance de prêt est trop souvent négligée malgré une économie potentielle très importante.

 

Nouveau ! Découvrez notre nouveau livre « Succession«  dans lequel nous vous livrons tous nos conseils et stratégies pour régler votre succession et réduire les droits de succession.

 

Et toujours nos bestsellers « Assurance vie et gestion de patrimoine » et « Investir dans l’immobilier« 

Qu’est ce que l’assurance de prêt ?

L’assurance de prêt est une assurance exigée par l’établissement bancaire lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Il s’agit de couvrir les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. En cas de survenance du risque couvert, le crédit est totalement ou partiellement remboursé.

Le capital remboursé est fonction de la quotité assuré sur chacun des souscripteurs. La banque exigera une couverture à 100% du montant du crédit, réparti ou non entre les emprunteurs. En règle général, il convient de couvrir le risque de décès des emprunteurs en fonction de la répartition des revenus.

Prenons l’exemple d’un couple dans lequel Mme dispose de 80% des revenus du couple alors que Monsieur, qui a cessé de travailler pour s’occuper des enfants, ne perçoit que 20% des revenus du couple. On imagine aisément, qu’en cas de disparition prématuré de Madame, Monsieur ne pourrait pas subvenir seul aux charges du foyer. Dans une telle situation, on imagine une couverture à 100% sur la tête de Madame.

Le taux de couverture de l’assurance de prêt doit être fonction de la répartition des revenus au sein du couple. En cas de précécès de l’un des époux, le survivant doit être en mesure d’assurer seul les charges du foyer (y compris une quote part du remboursement du crédit non assuré).

 

Le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) permet de comparer le coût réel de l’assurance de prêt.

Dans le passé, chaque compagnie d’assurance avait pris l’habitude de communiquer le taux de l’assurance de prêt d’une manière plutôt commerciale… Le taux d’assurance de prêt n’étant pas comparable d’une banque à une autre.

Depuis mi 2013, les banques sont dans l’obligation d’homogénéiser leur taux d’assurance de prêt, afin de rendez possible les comparaisons entre chaque tarif d’assurance de prêt, c’est le fameux TAEA ou TAEAG (G pour global)
.

Taux d’assurance de prêt sur le capital restant dû ou sur le capital emprunté.

Le nouveau TAEA ou TAEAG permet de communiquer le taux d’assurance de prêt sur le capital restant dû. Fini, les taux d’assurance calculé sur le capital emprunté, dorénavant, les banques ne pourront plus se cacher derrière ce taux trompeur.

Prenons l’exemple d’un crédit de 100 000€, 3%, 15 ans, dont le taux d’assurance de prêt serait de 0,25%; Nous allons comparer les conséquences entre une communication de 0,25% sur le capital restant dû ou 0,25% sur le capital emprunté.

Montant du crédit 100 000
Taux du crédit 3%
Durée du crédit 15 ans
Annuité 8 376,66 €
Capital restant Annuité Dont intérêt Dont Capital Capital restant dû Assurance de prêt (calculé sur le capital restant à rembourser) Assurance de prêt (calculé sur le capital emprunté)
  100 000,00€ 8 376,66 €     3 000,00€ 5 376,66 € 94 623,34€                  250,00 €                       250,00 €
94 623,34€ 8 376,66 €     2 838,70€ 5 537,96 € 89 085,38€                  236,56 €                       250,00 €
89 085,38 € 8 376,66 €     2 672,56€ 5 704,10 € 83 381,29€                  222,71 €                       250,00 €
83 381,29 € 8 376,66 €     2 501,44€ 5 875,22 € 77 506,07€                  208,45 €                       250,00 €
77 506,07 € 8 376,66 €     2 325,18€ 6 051,48 € 71 454,59€                  193,77 €                       250,00 €
71 454,59 € 8 376,66 €     2 143,64€ 6 233,02 € 65 221,57€                  178,64 €                       250,00 €
65 221,57 € 8 376,66 €     1 956,65€ 6 420,01 € 58 801,56€                  163,05 €                       250,00 €
58 801,56 € 8 376,66 €     1 764,05€ 6 612,61 € 52 188,95€                  147,00 €                       250,00 €
52 188,95 € 8 376,66 €     1 565,67€ 6 810,99 € 45 377,96€                  130,47 €                       250,00 €
45 377,96 € 8 376,66 €     1 361,34€ 7 015,32 € 38 362,64€                  113,44 €                       250,00 €
38 362,64 € 8 376,66 €     1 150,88€ 7 225,78 € 31 136,86 €                    95,91 €                       250,00 €
31 136,86 € 8 376,66 €        934,11€ 7 442,55 € 23 694,31 €                    77,84 €                       250,00 €
23 694,31 € 8 376,66 €        710,83€ 7 665,83 € 16 028,48 €                    59,24 €                       250,00 €
16 028,48 € 8 376,66 €        480,85€ 7 895,80 € 8 132,68 €                    40,07 €                       250,00 €
8 132,68 € 8 376,66 €        243,98€ 8 132,68 € -0,00 €                    20,33 €                       250,00 €
      2 137,49 €          3 750,00 €

 

Vous le constatez par vous même, pour un taux apparemment identique, le coût réel est différent, près de 43% supérieur.

 

 

Changer d’assurance de prêt en cours de crédit immobilier.

Enfin, et ce n’est pas suffisamment connu, il est tout à fait possible de changer d’assurance de prêt en cours de crédit immobilier. Il est important d’y penser lors de la négociation du crédit immobilier, mais les étourdis pourront également le faire à postériori, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Changer son assurance de prêt en cours de crédit immobilier« .

 

La seule condition pour pouvoir changer d’assurance de prêt en cours de crédit, il faut que les garanties soient au moins identiques. Pas question de trouver une assurance lowcost aux garanties moindre, la banque doit conserver un niveau de protection au moins équivalent. N’oublions pas que l’assurance de prêt est avant tout une garantie.

 

Comparateur d’assurance de prêt.

Pour aller plus loin et estimer le gain potentiel, vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance de prêt, vous serez bluffé par le résultat.

 

 




8 Comments

  1. Effectivement, l’assurance du crédit est un point à ne pas négliger lors de la mise en place de son crédit, on l’oublie souvent!Penser à regarder ailleurs que dans la banque où vous souscrivez votre crédit,la délégation dassurance pourrait vous faire gagner de précieux milliers d’euros!

  2. Pour l’avoir mentionné récemment sur ce site, je suis complètement d’accord sur le principe: « La question de l’assurance de prêt est trop souvent négligée malgré une économie potentielle très importante. »

    Il faudrait aussi mentionner les questions annexes, mais néanmoins importantes, du type négocier les pénalités pour remboursement anticipé.

    Mais, car il y a un mais …….. 🙂

    Ces taux, comme d’habitude sont trompeurs.
    Ils ne disent rien pour la majorité de la population

    La seule solution, me semble-t-il, et je me répète désolé! est de donner un tableau d’amortissement en € euros sonnants et trébuchants donnant mois par mois les dépenses effectives liées au prêt.

    Et de comparer les colonnes

    Ce tableau comprenant la totalité des dépenses, donc incluses les dépenses éventuelles le premier mois, par exemple
    prêt relais intermédiaire
    frais de notaire
    frais d’hypothèque/de caution
    frais d’agences

    et pour certains prêts, le dernier mois, remboursements éventuels d’assurances

    Ensuite, vous pouvez donner un taux, qui peut être quelque peu différent de la réalité des choses.

    Enfin, …. vous faites ce que vous voulez, ce discours n’est que le fruit de dizaines d’années d’expérience d’un modeste investisseur dans l’immobilier et fan des emprunts.

  3. En cas d’Assurance de prêt calculé sur le capital emprunté, il est presque toujours très avantageux de rembourser par anticipation une ou deux années avant l’échéance normale de l’emprunt (car le coût de l’assurance, rapporté au capital restant du, représente alors parfois plus du double du TEG du prêt).

    Lorsque beaucoup d’emprunteurs procéderont ainsi (au lieu de suivre les conseil « douteux » qu’on lit partout : « il n’y a aucun intérêt à rembourser un prêt quand on s’approche de sa fin »), les banques seront plus tentées de faire preuve de transparence et de proposer des Assurance de prêt calculé sur le capital restant à rembourser….

    • « En cas d’Assurance de prêt calculé sur le capital emprunté, il est presque toujours très avantageux de rembourser par anticipation une ou deux années avant l’échéance normale de l’emprunt  »

      C’est tout à fait exact, j’ai toujours procédé ainsi.

      raison pour laquelle il faut négocier dans le contrat d’origine des frais de remboursement anticipé nuls.

  4. Il est faut de dire qu’actuellement (tant que la loi Hamon n’est pas appliqué) il est « possible » de changer d’assurance de prêt. Dans le cadre des assurances groupes, il y a une subtilité, c’est la banque qui en votre nom s’assure. Pour résilier l’assurance, il est donc nécessaire de procéder à un avenant que la banque n’est pas obligé d’accepter. Bref, il est faux de dire que l’assurance de prêt est comme tout contrat d’assurance résiliable à la date d’anniversaire (ou à tout moment après un an grace à Hamon). Si la loi Hamon consacre un volet particulier aux assurances de prêt, ce n’est pas pour rien.

  5. Je veux bien que changer d’assurance emprunteur soit possible, comme vous le dites, avant la loi Hamon, mais il faut y mettre une grande volonté vu le peu de temps que nous accordent les banquiers à ce sujet !

    Je suis bien contente que la loi Hamon entre bientôt en vigueur, devant faire un achat bientôt, nous aurons alors la possibilité de renégocier le tout comme il se doit et surtout, cette fois, avec des taux plus réalistes à ceux du marché actuelle (merci la loi Lagarde pour la hausse de la concurrence !)

  6. Alors, cette loi Hamon ? Vous pensez réellement qu’elle aura un impact sur le consommateur ? J’ai personnellement un peu peur qu’elle n’ait que l’effet inverse et nous réhausse les taux de crédit.

  7. Bichon, je pense que la loi Hamon ne peut être que bénéfique pour les emprunteurs. Pour 2016, ils n’annoncent pas d’augmentation notable des taux …

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*