Un article rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur

Une fois n’est pas coutume, nous allons vous parlez de changement d’assurance sur un prêt immobilier. La substitution du contrat de la banque par une délégation d’assurance est vous le savez source d’économies.

Lors de notre dernier article nous vous avions indiqué dans quelle banque il est le plus rentable de résilier son contrat d’assurance emprunteur

Si personne ne remet en cause les gains potentiels affichés sur les simulateurs d’assurance de prêt, il arrive dans nombre de cas que l’économie soit différée dans le temps au lieu de se ressentir immédiatement. En effet, changer d’assurance emprunteur quand le gros des gains est effectué en second partie du prêt, peut être moins rentable.

Nous axerons donc l’article du jour sur :

  • Comment générer gain de pouvoir d’achat immédiat
  • L’augmentation du cash-flow
  • L’augmentation de la capacité d’endettement

Notre approche va donc concerner aussi bien les prêts de résidence principale ou secondaire que des investissements locatifs. Concernant les investissements locatifs, vous devriez donc apprendre, en fin d’article, ce que l’on qualifiera de petite astuce concernant le coût d’assurance.

Rappelons les bases sur un changement d’assurances emprunteur :

  • Vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine
  • Il n’est pas utile que tous les fonds soient débloqués pour changer d’assurance (possible dès la signature de l’offre de prêt) sur un investissement en VEFA
  • Le prêt doit être destiné à un achat immobilier à usage d’habitation (les prêts SCPI ou professionnels ne sont donc pas visé par la Loi Lemoine)
  • Vous devez présenter un contrat d’assurance dont les garanties sont équivalentes à celle de votre banque pour que celle-ci accepte votre résiliation

Rappelons aussi que l’on oubli de vous dire sur le changement d’assurance emprunteur :

  • Garanties équivalentes ne signifient pas que celles-ci fonctionnent de la même façon. Cela ne signifie pas non plus que les garanties sont identiques au contrat que vous aviez à la banque. La banque peut donc accepter votre changement d’assurance même si les garanties sont inférieures car seuls les critères di CCSF sont étudiés.
  • Si vous changez d’assurance pour souscrire un contrat sur lequel vous n’avez pas de questionnaire santé, prenez en compte le fait que le nouvel assureur peut exclure les maladies ou soucis de santé antérieur à la souscription. En d’autres terme, même si l’assureur ne vous l’indique pas expressément il se peut qu’il exclut de la couverture toutes les suites et conséquence d’une maladie dont vous avez souffert ou souffrez encore. Quand on prend connaissance de la part de personnes qui passent par des solutions automatisées pour changer d’assurance, je suis en mesure de vous dire qu’une bombe à retardement est en place sur ce type de souscription….

Si vous avez changé d’assurance emprunteur pour supprimer une exclusion ou réduire une surprime, je vous invite à ne pas rester sur l’aspect facial du contrat et à faire expertiser rapidement ce qui a été souscrit par un professionnel ayant déjà lu des conditions générales de vente.

Baisser sa mensualité de prêt chez Banque Populaire Caisse d’Epargne

Pourquoi ces deux organismes ?

Tout simplement car ils ont eu la bonne idée de vous faire payer une assurance au prix fort sans que vous le ressentiez dans votre budget mensuel. En effet, il fallait oser vous faire payer une cotisation d’assurance en lieu et place de votre capital emprunté….

Plutôt que de grande phrase illustrons.

Voici un échéancier de crédit Banque Populaire avant résiliation de l’assurance emprunteur :

Voici maintenant le même échéancier de crédit Banque Populaire mais après résiliation de l’assurance emprunteur :

Si l’on se concentre sur l’échéance 11, on s’aperçoit que la mensualité de crédit est passée de 2173.11€ à 1989,43€. Cela fait 183.68€ d’économie. Avant même de savoir combien ils vont payer leur assurance emprunteur en délégation d’assurance ce couple d’emprunteur peut constater une forte baisse de la mensualité.

Pour la petite histoire ce couple paye désormais 39€ d’assurance emprunteur par mois pour des garanties qui ont au passage été augmentées. Leur mensualité de crédit globale aura donc été réduite de 145€ par mois. De quoi épargner, aller au resto, payer le leasing de la voiture ou tout autre chose dont vous pourriez avoir envie dans l’immédiat.

De part le système dégressif de l’assurance prêt de Banque Populaire, ils auraient aussi à un moment payer 39€. Il aura fallu pour cela attendre de 253ème mois de leur crédit soit plus de 20 ans.

Si vous souhaitez mieux comprendre le principe de crédit immobilier commercialisé par Caisse d’Epargne ou Banque Populaire je vous invite à lire « FAKENEWS : La vérité sur le crédit immobilier lissé à assurance de prêt dégressive de BPCE« 

A noter que la Banque Postale a commercialisé un crédit immobilier avec assurance dégressive calculé sur le capital restant dû jusqu’en décembre 2022. Si vous avez empruntez dans cette banque entre 2019 et fin décembre 2022, il est donc possible de réaliser le même type de travail sur votre mensualité d’emprunt. Même si la Banque Postale n’avait pas poussé le vice jusqu’à vous faire payer de l’assurance en lieu de place de votre capital, les gains immédiats peuvent rester importants.

Baisser sa mensualité de prêt en changeant pour passer sur une cotisation d’assurance emprunteur fixe (LCL ou CIC Crédit mutuel) ?

LCL, CIC et Crédit Mutuel commercialisent en majorité des contrats d’assurance emprunteur dont la cotisation est calculée sur le capital restant dû. Les fonctionnements concernant le calcul de la cotisation sont en revanche moins pénalisant que chez BPCE ou Banque Postale comme nous l’avons vu précédemment.

Leurs modèles s’apparentent plus à des contrats qui correspondent à ce que l’on trouve sur le marché de la délégation d’assurance. Une segmentation est donc faite en fonction de votre âge, de votre catégorie socio-professionnelle, au fait de fumer ou pas mais aussi à la durée de l’emprunt souscrit. Si l’on compare les taux d’assurances, ils restent plus haut que ceux de la délégation. Des gains restent donc possible. Néanmoins, contrairement à certains contrats en délégation d’assurance, la version cotisation fixe n’existe pas et c’est bien ici que le gain immédiat peut être réalisé.

Là aussi illustrons :

Sur cet échéancier correspondant à un jeune emprunteur, le coût des cotisations du contrat Caci du LCL est de 7317€ sur les 20 ans d’emprunt.

Lorsque l’on étudie les possibilités à couverture similaire via une délégation d’assurance les 10 premières offres se situent entre 3621€ et 4165€. On peut donc réduire le coût d’assurance sur la durée du crédit de 45 à 50%.

Mais regardons de plus près les mensualités des contrats en délégation et comparons l’offre à 3621€ et celle à 4165€.

Sur le contrat ayant le même mode de cotisation que la banque LCL, les premières années celle-ci oscille entre 21€/mois (242€ par an) et 25€/mois (300€) . Pour ce qui est du contrat avec cotisation fixe la cotisation est de 17€.

Au final et en rapport avec la cotisation Caci du LCL je vais économiser encore plus à titre immédiat si je choisis une cotisation d’assurance dont le coût est fixe chaque mois. Les deux contrats en délégation d’assurance ont 15% d’écart de prix sur la durée (en faveur du contrat calculé sur le capital restant dû, 3621 vs 4165)). Cependant celui qui a la cotisation fixe sera moins cher de 28% sur une durée de 8 ans par exemple.

Sur des contrats dont les cotisations sont faibles comme ici les gains sont moins parlants en euros. Si vous rajoutez un zéro à la cotisation car vous avez emprunté à deux, une somme plus importante ou êtes tout simplement plus âgé, les gains sur la mensualité de crédit en seront accentués.

Si vous avez souscrit votre assurance emprunteur dans l’une de ses banques peut être aurez vous intérêt à privilégier un contrat avec cotisation fixe si vous souhaitez diminuer au maximum vos mensualité d’emprunt.

Tous les assureurs ne présentant pas un contrat avec cotisation fixe, un courtier spécialisé assurance emprunteur vous aidera à trouver sélectionnable. Si la cotisation fixe n’est pas possible, il faudra alors se pencher sur la dégressivité de cotisation si vous souhaitez pouvoir baisser votre mensualité à titre immédiat.

Le changement d’assurance emprunteur sur un investissement locatif : objectif augmentation du cash flow 

Lorsqu’on souhaite maximiser son TRI il existe différentes possibilités que certains d’entres vous connaissent par cœur. N’étant pas un professionnel du conseil en gestion de patrimoine, je vais me cantonner à vous parler d’assurance emprunteur.

Il est régulier d’entendre que les écarts prix entre un contrat d’assurance emprunteur vendu par une banque et une délégation peuvent être de plusieurs milliers d’euros. Bien souvent il est aussi indiqué que les gains possibles vont de 20 à 50%.

Si les gains peuvent être de cet ordre, nous venons de voir qu’ils ne sont parfois pas aussi importants sur les premières années (cas précédent sur LCL, CIC et Crédit Mutuel).

Voyons maintenant pourquoi dans une majorité de cas les gains en pourcentage lié à un changement d’assurance peuvent être encore plus important si l’on a emprunté pour un investissement locatif.

Voici l’échéancier d’un contrat en délégation d’assurance :

Ce qu’il convient de regarder ce sont les totaux de cotisation sur la durée entre la partie destinée à la garantie décès PTIA et celle destinée à la couverture incapacité invalidité. 48% est consacré à la partie décès PTIA (7152€ vs un total sur le contrat de 15054€) et 52% à la partie incapacité invalidité.

Nous sommes quasiment à un équilibre 50/50. Cet équilibre de cotisation est retrouvé dans quasiment tous les types de situation. Prêt de courte ou longue durée. Age de l’emprunteur plus ou moins avancé.

Le seul cas ou cet équilibre n’est pas présent, est lorsque l’emprunteur passe à la retraite alors que l’assurance de prêt est toujours existante (généralement 65,67 ou 70 ans sur un contrat en délégation). Ici l’assureur arrêtera de facturer la partie incapacité invalidité ce qui déséquilibrera la parité de cotisation.

Or, lorsque vous mettez en place un crédit immobilier pour un investissement locatif la banque vous demandera uniquement la garantie décès PTIA et se passera de la couverture incapacité.

Ce que vous ne saviez certainement pas et que vous allez apprendre aujourd’hui c’est que sur un contrat groupe de banque la répartition de cotisation entre la partie décès PTIA et la partie incapacité invalidité est différente voir complètement différente.

La cotisation décès PTIA se situera à 70/75% du coût total de la cotisation. Cela signifie donc que la banque facture très cher la partie décès PTIA en comparaison avec l’incapacité invalidité. Si vous pouvez avoir des écarts de prix allant jusqu’à 50% sur un prêt de résidence principale, ils monteront à donc à 70/75% si vous étudiez un changement d’assurance sur un prêt locatif.

Ce constat est purement mathématique.

Dans un cas un assureur en délégation me facture 100€ de cotisation dont 50€ pour le décès PTIA et 50€ pour l’incapacité. Dans un autre cas l’assureur de la banque (si le prix de base était similaire) me facturerait aussi 100€ mais avec 70€ pour la partie décès PTIA.

Avec un taux d’assurance global identique je vais donc être gagnant de 20€ si la banque me demande uniquement la première garantie.

Dans les faits, Il arrive même que le prix de la cotisation décès PTIA soit plus cher que le contrat destiné à la couverture global d’un prêt de résidence principale. En cause ?

La marge. Sur un prêt de résidence principale la banque subit une concurrence plus forte. Sur un investissement locatif l’emprunteur sera moins regardant.

Au vue des écart de prix sur les assurances prêt destinées au investissement locatif vous n’aurez généralement aucun mal à baisser votre mensualité de crédit. Que se soit avec des cotisations fixes ou variables les gains seront généralement important. Vous maximiserez cette baisse si vous avez moins de 45 ans. C’est ici que le changement d’assurance sera le plus juteux. Attention cela ne veut pas dire que le jeu n’en vaut pas la chandelle si vous êtes plus âgé.

Si vous avez un prêt immobilier Caisse d’Epargne ou Banque Populaire comme vu dans le premier cas votre mensualité de crdéit assurance incluse pourrait fondre facilement de 10 ou 15% d’un mois sur l’autre….

Sur un prêt locatif, cette répartition déséquilibrée de cotisation entre la partie décès PTIA et incapacité sera retrouvera sur les contrats groupes historiques, c’est-à-dire ceux qui ne font pas de distinction de prix selon votre profession ou votre statut fumeur / non fumeur.

On pourra citer :

  • Crédit Agricole avec le contrat Prédica
  • Société Générale avec le produit Sogécap
  • BNP avec le contrat Cardif à cotisation fixe
  • Banque Populaire Caisse d’Epargne avec le contrat CNP
  • LCL avec le contrat CACI si les cotisations sont fixe

Comme toujours l’idéal reste de simuler son gain potentiel, non pas avec un comparateur d’assurance de prêt mais bien en passant par un professionnel du domaine dont l’offre produit est large. Sa maitrise des offres marché devrait apporter un plus qui parfois sera non négigeable

Le choix du produit c’est 50%, la réflexion fera les 50% restant 😉

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