Et si on arrêtait de surestimer la puissance de l’effet de levier du crédit immobilier ?
Je sais, cette idée apparaît saugrenue au regard de la faiblesse des taux de vos crédits immobiliers. Pourtant, je crois qu’il s’agit d’une stratégie que vous devez sérieusement envisager tant l’effet de levier du crédit immobilier est survendue comme étant la martingale qu’il n’est pas.
En réalité, le gain réel de l’effet de levier du crédit immobilier est souvent limité. En cause, la difficulté à rémunérer un capital financier. Par exemple, si vous avez de l’argent qui dort sur les fonds euros d’un contrat d’assurance-vie, l’effet de levier est nul, même avec des taux de crédit immobilier au plus bas. Vous devriez plutôt utiliser cet argent durablement rémunéré pour rembourser vos crédits immobiliers plutôt que de prendre le risque d’une épargne qui ne rapporte plus rien.
Essayons de mieux comprendre les mécanismes financiers en cause.
L’effet de levier du crédit immobilier, c’est comparer le rendement de l’épargne avec le coût réel du crédit immobilier.
L’effet de levier est une notion simple à comprendre ; C’est l’enrichissement mécanique d’un emprunteur qui réussirait à placer son épargne à un taux supérieur au taux d’intérêt de son crédit immobilier.
Il faut alors comparer :
- Le taux du crédit immobilier (taux nominal + assurance emprunteur) ; (lorsque le crédit immobilier est affecté à l’acquisition d’un bien immobilier locatif, les intérêts déductibles réduisent le coût réel du crédit immobilier en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. La formule est alors : Taux du crédit immobilier x (1- TMI) = Taux réel du crédit immobilier.
- Le taux de rendement de l’épargne, net d’impôt, net de prélèvements sociaux, net de frais de gestion.
Si le taux de rendement de l’épargne, net d’impôt, net de prélèvements sociaux, net de frais de gestion est supérieur au taux du crédit immobilier, alors il y a effet de levier du crédit immobilier.
Prenons un exemple pour comprendre.
Imaginez, Monsieur DUPONT est heureux d’avoir obtenu un crédit immobilier au taux de 1.60% en 2021. Il lui reste 300 000€ à rembourser. Il rembourse 17646€ par an pour les 20 prochaines années.
Monsieur DUPONT vient de recevoir 300 000€ en héritage. Il se pose alors la question légitime de rembourser son crédit immobilier ou de placer cet argent pour capitaliser.
Sur les conseils de son banquier qui aimerait bien garder le crédit et l’épargne, Monsieur DUPONT va placer son argent sur un contrat d’assurance-vie en fonds euros. Ce fonds euros dont le rendement brut est de 2.30% lui générera un rendement net d’impôt de 1.60% (comme par hasard. 😉
Tous les ans, il retirera 17646€ de son capital pour rembourser son crédit immobilier.
Synthèse :
- Taux du crédit immobilier : 1.60%
- Taux de rendement de l’épargne avant impôt : 2.30%.
- Retrait annuel de 17646€ pour rembourser le crédit immobilier.
Dans cette hypothèse plausible, l’effet de levier du crédit immobilier est nul car l’intégralité du capital aura été utilisé pour rembourser le crédit immobilier.
Le différentiel entre « coût du crédit » et « rendement de l’épargne » étant nul, il n’y a pas d’enrichissement.
Il faut donc travailler sur le rendement de l’épargne pour espérer s’enrichir et maximiser l’effet de levier du crédit immobilier.
Nouvelle hypothèse. Une épargne rémunérée à 3% brut
Nouvelle hypothèse, cet épargnant sort du fonds euros et choisi une allocation plus dynamique (ce qui supposera aussi d’accepter de payer plus de frais de gestion). Considérons, un taux de rendement de l’épargne de 3% net de frais de gestion, mais avant impôt sur le revenu.
On obtient alors le tableau suivant :
Dans cette hypothèse, l’effet de levier du crédit immobilier, c’est un gain de 21548€ dans 20 ans, soit une valeur actuelle de 14220€. C’est bien, mais ce n’est pas incroyable non plus.
Une hypothèse qui me semble probable.
Nouvelle hypothèse. Une épargne rémunérée à 5% brut
On va le constater, le secret, c’est d’accepter l’aléa et un rendement élevé. Faisons une nouvelle simulation sur un rendement de 5% net de frais de gestion.
Attention, aux fantasmes, c’est très très compliqué en réalité d’obtenir un tel rendement via une épargne financière. Je ne connais pas beaucoup d’épargnants qui auront réussi un tel exploit sur les 20 dernières années.
Néanmoins, sur le papier, c’est formidable.
Un effet de levier que l’on peut chiffrer à 97 000€. Pas mal du tout, mais n’est-ce pas utopique tant il est en réalité très difficile d’obtenir 5% par an ?!
Rembourser le crédit immobilier, abandonner l’effet de levier du crédit, mais retrouver une capacité d’épargne mensuelle.
Il est très difficile, voire impossible, d’investir de manière dynamique un capital important. La gestion du stress de la volatilité est quasi impossible à gérer.
Qui est capable d’investir 300 000€ sur les marchés actions demain matin ? Pas moi, pas la majorité d’entre vous. Cette difficulté vous empêchera d’obtenir un rendement élevé pour votre épargne.
Paralysé par l’incapacité à gérer le stress de la volatilité, vous ne pourrez générer un rendement élevé, ce qui détruira donc toute espérance d’effet de levier !
En revanche, placer 1500€ / mois est moins stressant.
À titre personnel, demain, je ne suis pas capable d’investir 300 000€ sur le marché actions. En revanche, je suis tout à fait capable de gérer une épargne mensuelle de 1500€ / mois. Le niveau de stress n’est pas du tout comparable.
Au final, 1500€ / mois pendant 20 ans me permettront d’atteindre un capital conséquent, mais la progressivité de l’investissement me permet d’apprendre à vivre avec le stress, apprendre à le gérer.
Ainsi, pour reprendre notre exemple, celui qui rembourse son crédit immobilier de 300 000€ par anticipation, abandonne l’effet de levier du crédit immobilier, mais il retrouve un flux de trésorerie annuel de 17646€, soit 1470€ / mois pendant 20 ans.
En plaçant ces 1470€ / mois pendant 20 ans, il obtient :
- 451000€ placé à 2.29%, avant impôt ;
- 4880000€ placés à 3% avant impôt ;
- 546000€ placés à 4% avant impôt ;
- 612000€ placés à 5% avant impôt.
Si vous pensez comme moi qu’il est plus facile d’investir de manière dynamique pour 1500€ / mois plutôt que pour 300 000€, vous devriez sérieusement envisager de rembourser votre crédit immobilier !
À suivre.
