Il n’a jamais été aussi facile d’investir dans l’immobilier depuis 2005. Entre baisse des prix de l’immobilier depuis 2011 et baisse des taux de crédit immobilier (et plus particulièrement depuis le début de l’année 2016), le pouvoir d’achat des candidats investisseurs immobiliers (pour une résidence principale, secondaire mais aussi locative) n’a jamais été aussi élevé depuis 10 ans.

pouvoir d'achat immobilier juillet 2016

 

Un pouvoir d’achat immobilier au plus haut depuis 2005 qui ne pourra plus s’améliorer dans les prochains mois sauf en cas de nouvelle baisse des prix de l’immobilier.

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L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier reflète la quantité de logement ancien que, pour un taux d’effort (mensualité rapportée au revenu) donné, peut acheter un ménage qui, en 1965, finançait l’achat pour un quart par la revente d’un logement, pour un quart par la réalisation d’une épargne financière et pour la moitié par un emprunt sur 15 ans à taux et mensualités fixes.

Dans le mode de calcul du pouvoir d’achat immobilier, l’impact de la baisse des taux des crédits immobilier n’est prise en compte que pour 50% de l’indice (l’indice considérant un financement à crédit pour 50% et un autofinancement pour les 50% restant). C’est alors qu’un candidat investisseur immobilier qui financerait son investissement à crédit à 100% pourrait profiter d’une amélioration encore plus favorable du pouvoir d’achat immobilier. 

Entre baisse des taux de crédit immobilier et baisse des prix de l’immobilier, l’investissement immobilier financé à crédit est historiquement favorable !

 

Une baisse des prix de l’immobilier depuis 2011 et une amélioration de la qualité des logements grâce aux nouvelles normes énergétiques.

L’indice des prix des logements affiche une baisse des prix limitée à -+ 10% depuis 2011, mais cette baisse « statistique » ne reflète que très partiellement l’évolution réelle des prix de l’immobilier.

prix de l'immobilier en france juillet 2016

 

En réalité, comme nous vous l’expliquions dans cet article « Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« , la baisse des prix de l’immobilier à été plus violente que ne le laisse penser cet indice INSEE – NOTAIRE.

En effet, l’indice des prix de l’immobilier se doit de comparer un immeuble à qualité constante pendant toute la durée analysée par l’indice. Il s’agit de comparer le prix d’un logement dans la durée quelque soit l’amélioration du confort (toilette, salle de bain) et de la consommation énergétique (nouvelles normes de construction RT 2012 depuis 2005). C’est alors que l’indice des prix INSEE-NOTAIRE ne doit pas refléter l’augmentation naturelle du prix de l’immobilier du fait de ces travaux rendus obligatoires par l’augmentation des normes et exigences des habitants.

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Par exemple, si les toilettes individuels n’étaient peu être pas la norme en 1965, et si le logement « standard » ne comportait pas de toilettes…. cette « qualité » nouvelle est aujourd’hui indispensable. Ainsi, les travaux nécessaires augmentent le prix de l’immobilier, mais ne doivent pas être reflété dans l’indice INSEE.

Le raisonnement est identique pour les normes énergétiques et l’exigence des nouvelles normes de construction (norme anti-sismique par exemple…) qui ont fortement impacté les prix de construction depuis 10 ans, mais qui ne doivent pas se refléter dans l’indice des prix de l’immobilier.

C’est alors que la véritable baisse des prix de l’immobilier doit intégrer les dépenses nouvelles nécessaires à la mise aux normes du bien immobilier afin d’être conforme à la réalité : L’indice des prix de l’immobilier n’a baissé que de -+ 10% depuis 2011, mais la valeur réelle du bien immobilier aura également été affectée par sa perte de qualité et sa vétusté accélérée au regard des nouvelles normes énergétiques.

La baisse réelle des prix de l’immobilier est au final très supérieure à la baisse statistique affichée par l’indice INSEE – NOTAIRES.

 

 

Et une baisse des taux de crédit immobilier qui améliore sensiblement la capacité d’endettement des candidats investisseurs immobilier.

Pour vous permettre de vous rendre compte du gain incroyable rendu possible grâce à la baisse des taux des crédits immobiliers, nous avons construit un simulateur qui vous permet de calculer l’augmentation de votre capacité d’endettement (pour une mensualité identique) entre 2011 et 2016. (A ce titre, voici les meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment).

Selon nos premières simulations, pour une capacité de remboursement de 1000€ / mois pendant 20 ans, l’augmentation de pouvoir d’achat est d’environ 30% ! Avec une même mensualité, vous pouvez acheter  un bien d’une valeur de 210 000€ en 2016 contre seulement 161 000€ en 2011, soit + 45 000€ (+28% par rapport au prix de l’immobilier en 2011), c’est incroyable !

Ainsi, en combinant, cette hausse de la capacité d’endettement grâce à la baisse des taux des crédits immobiliers, et la baisse des prix de l’immobilier… vous comprenez pourquoi investir dans l’immobilier en 2016 est aujourd’hui accessible !

C’est une étude que nous vous avons proposée en Janvier 2016 (avant même la forte baisse des taux de crédit immobilier observée depuis) dans cet article « Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits. »

Simulateur de gain de pouvoir d’achat entre 2011 et 2016

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11 Comments

  1. « Avec une même mensualité, vous pouvez acheter un bien d’une valeur de 210 000€ en 2016 contre seulement 161 000€ en 2011, soit + 45 000€ (+28% par rapport au prix de l’immobilier en 2011), c’est incroyable ! »

    Oui, mais!
    Oui, mais!

    Vous avez « perdu » 5 ans d’investissement, sur une période théorique possible de 30 ans et une durée d’emprunt de 20 ans.
    C’est une perte énorme.
    Une des raisons pour laquelle je dis qu’il n’y a aucune mauvaise période pour investir (je ne dis pas acheter) dans l’Immobilier.

    • Je ne pense pas, car si vous aviez de l’argent à placer, pendant ces 5 ans vous pouviez générer des intérêts, et si au contraire après ces 5 ans vous achetez 100% à crédit, alors vous vénéficiez de taux très bas, qu in’existaient pas il y a 5 ans, et que vous n’obtenez aujourd’hui que grâce à une renégociation de prêt ou un rachat, avec les frais qui vont avec.
      D’ailleurs, on peut toujours renégocier le taux d’un prêt souscrit dans la passé, mais jamais le prix d’achat d’un bien acheté dans le passé. C’est pareil en bourse.
      Il s’agit donc en fait d’un choix d’allocation d’actif sur un véhicule financier (ou pas) en fonction de son attractivité, avec une réallocation en fonction de la conjoncture qui évolue sans cesse.

      • Je n’ai jamais eu d’argent à placer.

        Guillaume est un spécialiste des simulations, mes dires sont faciles à prouver.

        Votre raisonnement est celui de beaucoup de français, c’est bien ce qui sauve des investisseurs comme moi, en maintenant le taux de propriétaires de leur RP à un niveau très bas.

        • Soit on place de la capacité d’épargne dans de l’immobilier, soit on la place sur un autre support. Ou bien on la dépense mais alors ce n’est plus de la capacité d’épargne. Il n’y a rien à prouver ou à simuler ; c’est juste comme ça.
          Il ne s’agit d’ailleurs pas forcément de RP mais aussi d’investissement immobilier, voire d’investissement en général.
          Pour être franc, je ne vois pas bien en quoi mon raisonnement serait celui de beaucoup de français. En matière d’immobilier, je vois plutôt des gens qui font des choix affectifs et suivent les autres sans se poser les bonnes questions. Chacun fait comme il veut après tout.

  2. Bonjour,
    Ne pas oublier que les taux sont bas mais que les taux réels net d.inflation ne dont pas extraordinaire. Cela est dû à la période de déflation qui va perdurer du fait de la pyramide des âges qui envoient des bataillons entiers de personnes vers la vieillesse et qu.entre temps les jeunes arrivants sur le marché du travail sont moins payés que ceux d.avant avec en plus l.effet déflationniste du chômage.

    La projection dans l.avenir en Occident est faible en terme de croissance de pouvoir d.achat voire négative. Voici un bon article qui l.illustre. L.immobilier va s.effondrer rapidement, les faibles taux ont juste retardé l.inevitable. http://www.objectifeco.com/riche-rentier/argent/senrichir/la-fin-des-classes-moyennes-occidentales-de-nouvelles-preuves-que-la-course-a-l-enrichissement-personnel-est-vitale.html

    • « L.immobilier va s.effondrer rapidement, les faibles taux ont juste retardé l.inevitable ». C’est quoi pour vous l’effondrement ? A partir de quel niveau de baisse ? Quel devrait être le facteur déclencheur ?

      • Déjà dans les zones dépeuplées, la baisse de 30% à déjà eu lieu, elle va s.accélérer pour atteindre 50%. Pour les centre villes, la baisse est autour de 15% depuis 2011, je pense à une baisse de 15% supplémentaires assez rapidement d.ici 2018.

        En effet, en 2017, tout le monde va s.attendre à des cadeaux par milliers du nouveau président. ce sera tout le contraire dans un climat plombé par le chômage ( lorsque les stages et les emplois aidés inutiles vont s.arreter, ça sera 5 millions chômeurs), dès prestations qui vont diminuer et des .aides à la pierre également.

        En outre depuis 2 ans seuls les biens studios et T2 se vendent ce qui fausse le prix au mètre 2.

        En effet, si en 2011, il se vendait pour simplifier 50% de studios à 4000 euros/m2 et 50% de T4 à 3000 euro/m2, le prix moyen etait de 3500.

        Supposons une baisse de 15% des biens uniformes et un nouveau mix de 90% de studio et 10% de T4 :

        On a un prix moyen de 0,9*[0,,85*4000] +0,1*[0,85*3000] =3315 soit une baisse de 6% en moyenne.

        Donc il faut se méfier des baisses moyennes et du changement de mix, les baissent sont souvent plus importantes qu’annoncée. En dessous de chéz moi, le vendeur a commencé à 540000 en 2012, il en est à 400k et toujours pas vendu pour un T5

        • J’imagine que ces affirmations chiffrées et très précises sont le fruit d’études économiques dont vous pouvez nous confier la source ?

          Sinon, vous comprendrez que l’apocalypse que vous nous prédisez ne pourrait être qu’interprétée comme une énième annonce de fin du monde comme nous les vivons régulièrement depuis plus de 10 ans.

          Le plus intéressant serait alors de connaître le fait déclencheur d’une telle baisse des prix de l’immobilier ?

          • C.etait juste pour montrer que si les prix baissent de 15% pour tous les biens, la baisse moyenne peut se retrouver seulement à 6% du fait d.un changement du mix de vente.

            Avez vous le mix de vente de 2011 à comparer à celui d.aujourd.hui, je suis sur qu.il s.est décalé vers les petites surfaces, ce qui masquent donc une baisse beaucoup plus large que les 15% de baisse annoncée depuis 2011.

            En outre, il y a l.effet qualité qui se rajoute et lorsque le marché se tend , les produits de qualité vendus sont sur représentés dans les ventes

            • En outre, le pouvoir d.achat est peut être au plus haut depuis 2005 mais reste plus bas que bas depuis 1965! Et en 2005 les perspectives économiques étaient autrement optimistes!

              La Chine ralentit, le Brésil est exsangue, les banques en Italie à l.agonie, l.etat des finances en France abominable, les US ralentissent fortement avec 50% de personnes avec un pouvoir d.achat inférieur à celui des années 80, et des jeunes Americains endettés par les études et trouvant des petits boulots, cela incite à s.endetter avec une faible inflation sur 20/25 ans, y a pas de doute.

              Je ne pense pas noircir l.etat du monde en 2016!

  3. Je suis effondré de lire depuis dix ans tous ces effondrements pronostiqués……..

    Mais je me relève……. :=))

    Rien ne se passe jamais vraiment comme prévu, on peut ratiociner, interpréter, supputer, comparer…..

    le momentum est le momentum, quand la porte est ouverte avec de vrais arguments, on plonge, en achat ou en revente.

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