Crédit immobilier : Un taux moyen à 1.84% en novembre. Emprunter sera plus facile en 2023.

Je suis perdu.

La banque de France vient de publier les chiffres du crédit immobilier pour le mois d’octobre et les premières anticipations pour le mois de novembre. Les chiffres sont très bons, du moins, nous sommes très loin du ton catastrophique adopté par nombres de professionnels du secteurs.

Je n’arrive pas à comprendre qui dit vrai et qui analyse mal.

La Banque de France confirme un taux moyen des crédits immobilier, hors assurance emprunteur, à 1.84% pour le mois de Novembre après un taux 1.77% en Octobre.

Assez logiquement les taux montent. C’est attendu, mais les taux restent tout de même très faibles. Le taux d’usure protègent clairement les candidats emprunteurs d’une hausse plus violente des conditions de financement.

Avec une OAT 10 ans, taux d’emprunt de l’état Français, autour de 2.30% au moment ou je rédige ces lignes (après un plus haut autour de 2.80% au milieu du mois de novembre), emprunter à 188% sur les 20 prochaines années est une aubaine, surtout si vous anticipez une inflation durablement élevée.

La Banque de France ne semble pas constater un effondrement du marché, mais une simple normalisation progressive.

Extrait :

La normalisation se poursuit progressivement :

• Le flux CVS des nouveaux crédits à l’habitat est quasi stable en octobre à 18,6 Mds€ (après 18,7 Mds€ en septembre), tandis que les taux d’intérêt poursuivent leur remontée, avec un taux effectif au sens étroit -TESE-, c’est-à-dire hors frais et assurances, de 1,77 % en moyenne (après 1,68 % en septembre).

• La production hors renégociations, s’établit en octobre à 16,1 Mds€ (après 16,4 Mds€ en septembre). La production cumulée sur 10 mois s’établit à 188 Mds€, à comparer à 188,5 Mds€ pour la même période en 2021, et 154,6 Mds€ pour la moyenne des cinq dernières années (2017-2021).

• Le taux de croissance annuel de l’encours des crédits à l’habitat s’établit à +5,9 %, après +6,2 % en septembre.

• Le taux de croissance des crédits à la consommation progresse légèrement à +4,3 %, après +4,2% en septembre.

• L’estimation avancée pour novembre indique une poursuite de la remontée du taux d’intérêt moyen sur les nouveaux crédits qui atteindrait 1,84 %, une production mensuelle CVS de crédits à l’habitat de 19 Mds€ et une stabilité du taux de croissance annuel de l’encours de crédit à +5,9 %.

Source : Banque de France – Crédit aux particuliers

De son côté, l’observatoire crédit logement confirme la baisse rapide de la production de crédit sur le dernier trimestre.

Deux salles, deux ambiances ?

Les chiffres publiés hier par l’observatoire crédit logement font état d’un marché nettement moins favorable.

Au niveau du taux de crédit immobilier, l’observatoire crédit logement évoque 2.25% (contre 1.84% pour la Banque de France) et une dégradation de la production de crédit immobilier sur 12 mois glissant à -15% environ, mais une accélération de la baisse de l’activité puisque la production en trimestre glissant affiche -36% environ.

-15% en glissant annuel n’est vraiment pas une catastrophe au regard des sommets atteints en 2021 ; En revanche, -36% en glissement trimestriel doit davantage confirmer l’état de blocage du marché du crédit immobilier.

Deux facteurs doivent pouvoir expliquer ce décalage entre crédit logement et la Banque de France :

• Décalage temporel. Crédit logement construit ses statistiques à partir de l’accord de cautionnement, un accord qui est préalable d’un mois environ à la signature chez le notaire ; La Banque de France construit ses statistiques à partir de la date de décaissement du prêt. Bref, les statistiques crédit logement ont peut être un mois ou deux d’avance sur la Banque de France ;
• Exhaustivité. Toutes les banques ne travaillent pas avec crédit logement ; Crédit logement à une vision parcellaire du marché. Les banques mutualistes (Crédit agricole, crédit mutuel, Banque Populaire ne travaillent pas toujours avec Crédit logement ; Or, il s’avère qu’aujourd’hui, il semble que ce soit les banques mutualistes qui soient plus généreuses dans les accords de financement. Société Générale ne fait plus de prêt depuis Juin ; Quant à BNP, il semble que l’activité soit très réduite. Les banques cotées sont plus court-termistes que les mutualistes.

De bonnes nouvelles à partir de Janvier 2023 ?

Le taux d’usure devrait augmenter à partir du 01 Janvier 2023. Cela devrait permettre aux banques d’augmenter les taux de crédit immobilier et donc leur marge d’intérêt.

Une augmentation des marges pour les banques qui doit leur permettre d’accorder davantage de crédits.

Une banque est un commerçant comme les autres. Lorsque les marges sont faibles, elle a tendance à prioriser ses accords de financement à ses meilleurs clients, c’est à dire à ceux qui lui font gagner plus d’argent.

Demain, lorsque la hausse du taux d’usure lui permettra de restaurer les marges d’intérêt, elle pourra retrouver l’envie de prêter.

Une situation qui pourrait d’autant plus s’améliorer que les tensions baisent fortement sur le front des taux obligataires. Le taux d’emprunt de l’état Français est aujourd’hui autour de 2.30% contre plus de 2.80% au pic de la tension obligataire.

Nous ne sommes plus au pic de la situation de stress sur le marché des taux. Nul ne sait si la situation est perenne, mais il faut noter cette amélioration importante.

Hausse des taux d’usure et baisse des taux de marché sont 2 facteurs qui devraient permettre de relancer le marché du crédit immobilier en 2023.

Il pourrait être plus facile d’emprunter en 2023, plus cher, mais plus facile.

Les taux de crédit immobilier devraient continuer à augmenter, mais la restauration des marges d’intérêt pour les banques devrait les encourager à rouvrir le robinet du crédit.

A suivre.