La grande vague de renégociation des crédits immobilier initiée depuis début 2014 semble s’essouffler. Au crédit agricole, on apprend par exemple à l’occasion de la publication des résultats trimestriels que 50% de l’encours de crédit à fait l’objet d’une renégociation ou d’un remboursement anticipé.
Ce formidable mouvement peut apparaître énorme, pourtant, de nombreux emprunteurs se sont laissés amadouer par le beau discours commercial de leur banquier et n’ont pas réalisé les économies promises. La baisse des taux de crédit immobilier constatée depuis le début de l’année 2016 (cf « meilleur taux de crédit immobilier en ce moment) va vous permettre de vous rattraper et d’enfin faire de belles économies en faisant racheter votre crédit par une autre banque.
En voici la preuve (extrait des résultats du premier trimestre 2016 du crédit agricole ) :
Comme vous pouvez le constater, le Crédit Agricole (et c’est identique dans toutes les banques) fait la distinction entre :
– Les crédits immobiliers renégociés, c’est à dire, les crédits immobiliers pour lequel le Crédit agricole à accepté, généreusement, de baisser le taux nominal du crédit immobilier.
– Les crédits immobiliers qui ont fait l’objet d’un remboursement anticipé, c’est à dire les crédits immobiliers qui ont été rachetés par une autre banque ou qui ont été remboursés par les emprunteurs à la suite de la vente de leur maison ou de leur appartement (divorce, changement de vie, décès, ..). Nous ne disposons pas des statistiques de répartition entre les rachats par une autre banque et les remboursements spontanés.
Les chiffres sont sans appel : La très grande majorité des crédits immobiliers ont fait l’objet d’une renégociation du taux alors même que c’est le rachat par une autre banque qui était incontestablement la meilleure stratégie à adopter pour les emprunteurs.
En effet, lorsque vous vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque, vous avez l’opportunité de réduire le taux de votre crédit immobilier, mais également de changer d’assurance de prêt (ce qui n’est évidemment pas le cas lors d’une simple renégociation du taux du crédit immobilier). En traitant de la sorte, les emprunteurs ont raté l’occasion de réduire considérablement le coût de l’assurance de prêt.
Il ne vous reste donc plus qu’à profiter de la baisse des taux constatée depuis le début de l’année pour aller au delà de la simple renégociation de votre taux de crédit immobilier en faisant racheter votre crédit par une autre banque ! (cf »Crédit immobilier : A partir de quel taux devez vous le renégocier ?« ).
Faire racheter son crédit immobilier par une autre banque, c’est l’opportunité de renégocier l’assurance de prêt.
Comme nous le fait remarquer Geoffroy ROQUES dans son Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe, l’écart peut aller du simple au double ! L’économie potentielle est considérable.
Pour l’exemple, Geoffroy ROQUES a comparé le coût des assurances de prêt pour une dossier standard (sans complication médicale) entre les différentes banques en France avec les coûts pour une assurance de prêt en délégation. (pour les dossiers spécifiques avec notamment des complications médicales ou pour les emprunteurs > 60 ans : « Assurance prêt immobilier senior : Quels coûts, quelles solutions pour emprunter après 60, 65 ou 70 ans ? » et « Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ? »
Il ne vous reste plus qu’à constater par vous même l’incroyable écart de tarifs.
Cumul des cotisations d’assurance de prêt pour un assuré unique à 100% au titre des garanties DC-PTIA-IPT-ITT pour un emprunt de 200 000€.
Le coût de l’assurance de prêt dans une banque.
| type de prix | Moins de 30 ans | 31 à 35 ans | 36 à 40 ans | 41 à 45 ans | 46 à 50 ans | 51 à 55 ans | 56 à 60 ans | 61 à 65 ans | |
| CREDIT AGRICOLE (1) | Min | 8 571 € | 8 571 € | 14 286 € | 14 286 € | 17 619 € | 17 619 € | 20 952 € | 20 952 € |
| Max | 12 143 € | 12 143 € | 16 905 € | 16 905 € | 20 714 € | 20 714 € | 24 524 € | 24 524 € | |
| CAISSE D’EPARGNE (2) | Min | 8 571 € | 8 571 € | 8 571 € | 11 190 € | 12 381 € | 14 048 € | 15 238 € | 16 905 € |
| Max | 11 190 € | 14 048 € | 16 905 € | 16 905 € | 16 905 € | 20 714 € | 20 714 € | 24 524 € | |
| BANQUE POPULAIRE | 10 476 € | 10 476 € | 14 524 € | 14 524 € | 19 286 € | 19 286 € | 23 810 € | 23 810 € | |
| BNP (3) | Min | 8 095 € | 8 810 € | 11 190 € | 12 857 € | 15 714 € | 20 714 € | 26 905 € | 57 381 € |
| Max | 8 810 € | 10 000 € | 12 143 € | 14 048 € | 16 429 € | 23 095 € | 30 000 € | 60 952 € | |
| LCL (3) | Min | 9 762 € | 9 762 € | 14 048 € | 14 524 € | 15 952 € | 23 095 € | 23 810 € | 48 333 € |
| Max | 10 952 € | 10 952 € | 15 952 € | 18 333 € | 18 333 € | 25 000 € | 23 810 € | 48 333 € | |
| SOCIETE GENERALE | 10 000 € | 10 000 € | 14 048 € | 14 048 € | 18 095 € | 18 095 € | 20 000 € | 20 000 € | |
| CREDIT DU NORD | 10 000 € | 10 000 € | 13 571 € | 13 571 € | 18 333 € | 18 333 € | 20 000 € | 23 095 € | |
| LA BANQUE POSTALE | 10 000 € | 10 000 € | 15 238 € | 18 095 € | 21 905 € | 21 905 € | 21 905 € | 30 714 € | |
| CREDIT FONCIER DE France | 15 476 € | 15 476 € | 16 905 € | 16 905 € | 16 905 € | 19 286 € | 19 286 € | 35 476 € | |
| CREDIT MUTUEL – CIC (4) | Min | 7 857 € | 9 286 € | 14 048 € | 14 048 € | 18 810 € | 18 810 € | 22 857 € | 22 857 € |
| Max | 10 238 € | 13 571 € | 17 857 € | 17 857 € | 18 810 € | 18 810 € | 34 524 € | 34 524 € | |
| HSBC | 14 048 € | 14 048 € | 23 810 € | 23 810 € | 23 810 € | 27 619 € | 27 619 € | 27 619 € |
(1) : Tarifs liés au niveau de couverture retenue par les co emprunteurs (-20% en cas de double assurance à 100%) et aussi aux primo accédants favorisés jusqu’à 35 ans sur les non-primo-accédants
(2) : Tarifs « public » et tarif avec concession commerciale maximale accordable
(3) : prêts > 15 ans pour la ligne la plus chère et prêts de 15 ans pour la ligne la moins chère
(4) la ligne chère correspond aux prêts de 25 ans et l’autres aux prêts de 15 ans
Le coût de l’assurance de prêt en délégation, c’est à dire lorsque vous souscrivez votre assurance de prêt en dehors de la banque.
| Prix Maximum DELEGATION EXTERNE (profession avec risque et fumeur) avec garanties maximales (5) | 4 600 € | 4 600 € | 8 440 € | 8 440 € | 16 800 € | 15 200 € | 36 000 € | 22 400 € | |
| Prix Minimum DELEGATION EXTERNE (cas du cadre non fumeur) avec garanties minimales (6) | 3 600 € | 4 320 € | 6 600 € | 7 600 € | 9 800 € | 15 200 € | 21 200 € | 22 400 € | |
| commentaires | la baisse de prix sur le créneau des 51 ans à 60 ans est dûe au fait qu’en délégation externe les garanties IPT et ITT ne sont plus facturé à compter de l’âge de la retraite (67 ans dans les simulations effectuées) | ||||||||
(5) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT + option rachat affections dorsales et psychique + invalidité partielle, incluant la couverture à 100% des inactifs….. permettant de remplir les 13 critères généraux du CCSF
(6) avec garanties DC-PTIA-IPT-ITT permettant de satisfaire les 10 à 13 critères généraux du CCSF
Tous ceux d’entre vous qui ont accepté la renégociation du taux de leur crédit immobilier et qui donc renoncé à faire jouer la concurrence en faisant racheter leur crédit immobilier par une autre banque ont perdu l’occasion de faire de belles économies. Quel dommage !
Depuis la loi HAMON, pour les offres de prêt postérieures au 26 Juillet 2014, y compris lorsqu’il s’agit de faire racheter son crédit par une banque, l’emprunteur dispose de 12 mois pour librement changer d’assurance de prêt. La banque ne peut plus imposer ses conditions et son assurance de prêt (cf »Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON« )
Néanmoins, rien n’est perdu. La très récente baisse des taux des crédits immobiliers (qui ne pourra probablement pas durer compte tenu des conséquences très négatives sur le bénéfice futur des banques – « Crédit immobilier : Bientôt la fin des taux ultra bas ?« ) doit être l’occasion de revenir à la charge !
Vous avez renégocié le taux de votre crédit immobilier ? C’est bien.
Vous devez maintenant envisager de le faire racheter par une autre banque pour encore réaliser des économies (grâce à la baisse des taux en 2016 et à la renégociation de l’assurance de prêt).
… sauf si 5000€ à 10 000€ ce n’est pas grand chose pour vous !
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Je ne suis pas du tout d’accord, en faisant marcher la concurrence on peut rester dans sa banque tout en ayant un bon taux.
Pour ma part, je suis allé voir d’autres banques et j’ai eu de très bons taux. A chaque fois je faisais jouer la concurrence entre les hypothétiques futures banques.
Du coup, j’arrive dans ma banque avec un super taux. Bien entendu, on sait très bien que la banque où on est ne peut pratiquer le même taux. Je leur ai donc demandé de s’aligner sur le montant de l’échéance.
Finalement, je suis resté à ma banque, avec la même échéance que ce que me proposaient les autres banques. J’ai économisé les nouveaux frais d’hypothèques si je changeais de banque ainsi que les pénalités de remboursement par anticipation qui se serait cumulé à mon capital restant dû.
Cerise sur le gâteau, 2 mois après j’ai pu faire de la délégation d’assurance.
Pour conclure: changer de banque n’est pas une si bonne chose, il faut faire jouer la concurrence et notre banque s’alignera car trop peur de perdre son client.
Et la banque a accepté que vous changiez d’assurance de prêt ? Alors même que vous n’étiez pas dans le cadre de la loi HAMON (12 mois après la signature de l’offre de prêt ?
Oui, mon prêt initial date de 2006. La date anniversaire est le 15 avril, donc je ne pouvais pas sortir de leur assurance avant cette date.
J’ai eu mon taux en février et j’ai de suite fait la demande à la banque pour sortir de leur assurance à la date anniversaire.
Cela a été accepté.
Sachez, que vous avez eu, sur le coup, beaucoup de chance. Dans votre cas très précis, changer de banque aurait été une erreur ! BRAVO.
Merci 🙂
Une chose à retenir: si vous êtes en position de force avec votre banquier préféré, tous les coups sont permis.
Pour l’être, plusieurs conditions
– qu’il ait l’habitude de vous voir
– et de traiter avec vous avec des emprunts immobiliers
– et de vous faire confiance
– que vous payez toutes les échéances rubis sur l’ongle
– et qu’il sache que vous avez ‘autres amis banquiers
– amis qui ne demandent qu’une chose, vous voir
– pour traiter d’autres affaires
– etc, etc
Par exemple, vous n’avez pas parlé des frais de remboursement de prêt, théoriques, mais en pratique ……..
effectivement c’est un technique, certes un peu longue (temps de faire des allers retours avec les différentes banques) mais qui dans certains cas peut être efficace. La Plupart du temps elle fonctionne quand la banque souhaite réellement voous conserver comme client car elle voit qu’elle y gagna ailleurs.
je suis plus septique sur un point.
Vous indiquez avoir changer d’assurance dans les 2 mois qui ont suivi la modification du taux. hors la Loi Hamon que permet de changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt ne s’applique pas sur les avenants.
vous devez donc faire partie des cas particulier sur ce point et avoir fait votre prêt initial moins de 12 mois avant la modification du taux de prêt.
Les personnes qui ont fait leur prêt immobilier il y a plus de 12 mois et qui passe par une renégociation interne ne pourront pas bénéficier de ce changement d’assurance source généralement d’une très belle économie.
qu’en pensez vous? c’était votre cas?
Guillaume,
Il y a une donnée qui est importante et dont vous ne parlez jamais: en cas de rachat de prêt par une autre banque, l’objectif est que le nouveau taux puisse sur la durée couvrir l’ensemble des frais liés au rachat (indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier….), ce qui est heureusement fréquemment le cas.
Pour 200 000 euros par exemple, ces frais peuvent monter à 6 000 euros.
Vous réemprunter donc 206 000 euros contre 200 000 euros de capital restant dû dans le cadre d’une renégociation. Hors, il vous faudra un certain nombre d’année pour amortir ces 6000 euros (5, 10 voire 13 ans selon la durée du prêt.
Si le bien est revendu à court ou moyen terme, le rachat de prêt n’aura servi à rien, voire même à perdre de l’argent,
Il faut donc bien faire le calcul entre rachat et renégociation et bien prendre en compte la durée d’amortissement de ces frais.
Voir la fin de mon message posté 4h plus tôt:
Ankou
12 mai 2016 at 17:07
Oui, tout à fait. Merci pour ce rappel. Nous avons réalisé un simulateur pour estimer l’opportunité et l’intérêt réel d’une rachat de crédit par une autre banque :Simulateur rachat crédit immobilier
Bien à vous,
Oui. Rappel important : en cas de revente du bien à court terme , le prêt coûte évidemment plus cher que s’il est conservé jusqu’à son terme. Comme toujours , il faut faire un calcul financier en envisageant toutes les hypothèses et avec toutes les données adequates.
La VRAIE bonne combine c’est de d’abord renégocier dans la même banque avec seulement les frais de dossier, puis qq mois plus tard de le faire racheter par une autre, avec donc des IRA bien inférieures. C’est très rentable. CQFD 🙂