L’INSEE vient de publier les chiffres des mouvements démographiques à l’issue du recensement 2015. Les chiffres sont passionnants et doivent être analysés comme des déterminants de long terme fondamentaux pour l’investisseur immobilier.

En effet, investir dans l’immobilier d’habitation, c’est devenir propriétaire d’un bien immobilier dont la vocation est de loger un ménage. A long terme, La valeur de ce logement sera fonction de l’évolution de la demande et donc directement des mouvements démographiques (même s’il convient de faire la différence entre la demande en nombre déterminée par les mouvements démographiques et la demande eu Euros déterminée par les conditions de financement à crédit)

Cette étude de l’INSEE met en exergue trois points fondamentaux :

  • Les grands pôles urbains sont touchés par un solde migratoire négatif, mais leur population continue d’augmenter grâce au solde naturel du fait d’une population jeune ; 
  • La périurbanisation se poursuit avec une population qui augmente fortement dans les couronnes des grands pôles urbains ; 
  • Le mouvement migratoire vers le Sud et L’ouest se confirme au détriment du Nord/Est. 

 

Quelques définition qui permettront de bien comprendre le développement qui suit :

Solde naturel : Le solde naturel (ou accroissement naturel ou excédent naturel de population) est la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès enregistrés au cours d’une période. Les mots « excédent » ou « accroissement » sont justifiés par le fait qu’en général le nombre de naissances est supérieur à celui des décès. Mais l’inverse peut se produire, et le solde naturel est alors négatif.

Solde migratoire : Le solde migratoire est la différence entre le nombre de personnes qui sont entrées sur le territoire et le nombre de personnes qui en sont sorties au cours de l’année. Ce concept est indépendant de la nationalité. Pour un département, ce solde intègre le solde des migrations avec l’ensemble des autres départements français et le solde des migrations avec l’étranger. L’analyse menée ne permet pas de distinguer l’origine et la destination des flux d’entrée et de sortie des départements. Cependant, les données issues du recensement montrent qu’en 2014, les flux en provenance de l’étranger ne représentaient en moyenne que 12 % des flux démographiques entrant dans les départements français. Au niveau local, le solde apparent des entrées-sorties est une composante importante de l’évolution de la population.

Pôle Urbain : Le pôle urbain est une unité urbaine offrant au moins 10 000 emplois et qui n’est pas située dans la couronne d’un autre pôle urbain. On distingue également des moyens pôles- unités urbaines de 5 000 à 10 000 emplois et les petits pôles – unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois.

La couronne de pôle urbain : La couronne recouvre l’ensemble des communes de l’aire urbaine à l’exclusion de son pôle urbain. Ce sont des communes ou unités urbaines, dont au moins 40 % des actifs résidents travaillent dans le pôle ou dans les communes attirées par celui-ci.

 

 

Les grands pôles urbains sont touchés par un solde migratoire négatif, mais leur population continue d’augmenter grâce au solde naturel du fait d’une population jeune. 

C’est le cas notamment à Paris ou la population baisse de 40 000 habitants entre 2010 et 2015 (-0.40% par année sur la période), mais surtout dont le solde migratoire négatif de 1%par année sur cette même période. C’est le solde naturel excédentaire qui permet de limiter la baisse de la population à 0.40% par année.

Ainsi, le solde migratoire négatif signifie qu’il y a plus d’habitants qui partent de Paris que d’habitants qui viennent habiter à Paris. Néanmoins, puisqu’il y a davantage de naissance que de décès, la population continue d’augmenter. L’INSEE explique cet excédent naturel par la jeunesse de la population.

Au global, toute l’île de France est touchée par un solde migratoire négatif (sauf la seine et marne et Essonne). C’est l’excédent naturel qui permet à la région d’afficher une augmentation de sa population identique au rythme en France métropolitaine. En Ile de France ce mouvement entre 2010 et 2015 et le même qu’entre 1990 et 2010. A Paris, le solde migratoire négatif s’accélère entre 2010 et 2015 (-1%) par rapport à 1990 / 2010 (-0.40%)

 

Le solde naturel reste le seul moteur de la croissance démographique en Île-de-France

Le solde naturel reste le seul moteur de la croissance démographique en Île-de-France
Population municipale au 1 erjanvier 2010 Population municipale au 1erjanvier 2015 Variation annuelle moyenne 2010-2015 (en %) Variation annuelle moyenne 1990-2010 (en %)
Totale Part due au solde naturel Part due au solde migratoire Totale Part due au solde naturel Part due au solde migratoire
Paris 2 243 833 2 206 488 -0,3 0,7 -1,0 0,2 0,7 -0,4
Hauts-de-Seine 1 572 490 1 601 569 0,4 1,0 -0,6 0,6 0,9 -0,3
Seine-Saint-Denis 1 522 048 1 592 663 0,9 1,3 -0,4 0,5 1,1 -0,6
Val-de-Marne 1 327 732 1 372 389 0,7 1,0 -0,3 0,4 0,9 -0,4
Petite couronne 4 422 270 4 566 621 0,6 1,1 -0,4 0,5 1,0 -0,4
Seine-et-Marne 1 324 865 1 390 121 1,0 0,8 0,1 1,0 0,8 0,2
Yvelines 1 408 765 1 427 291 0,3 0,8 -0,5 0,4 0,9 -0,5
Essonne 1 215 340 1 276 233 1,0 0,9 0,1 0,6 0,9 -0,3
Val-d’Oise 1 171 161 1 215 390 0,7 1,1 -0,3 0,5 1,0 -0,4
Grande couronne 5 120 131 5 309 035 0,7 0,9 -0,2 0,6 0,9 -0,2
Île-de-France 11 786 234 12 082 144 0,5 0,9 -0,4 0,5 0,9 -0,4
France métropolitaine 62 765 235 64 300 821 0,5 0,4 0,1 0,5 0,4 0,1

Source : INSEE

 

 

Le phénomène n’est pas limité à Paris et l’Ile de France. Ce sont tous les grands pôles urbains qui sont touchés par un solde migratoire négatif mais dont la population jeune permet à la population totale d’augmenter grâce au solde naturel.

Nous retrouvons là, une analyse que nous vous avions déjà proposée début 2017 dans cet article « Immobilier : La part de la population baisse dans les grandes villes au profit des petits communes de l’ouest et du sud… ».

 

 

Néanmoins, si la population des pôles urbains souffre, leur couronne poursuit son développement. C’est la poursuite de la périurbanisation.

 

 

Le mouvement migratoire entre département profite au sud et à l’ouest de la France au détriment du Nord/est.

Enfin, et c’est un mouvement que nous analysons depuis longtemps maintenant, les mouvements migratoires continuent de profiter au Sud et à l’Ouest.

 

 

 

 

Cette analyse de l’INSEE est à mettre en rapport avec le classement des villes moyenne selon leur niveau fragilité.

Le commissariat général à l’égalité des territoires vient de publier une étude passionnante sur les villes moyennes en France et leur taux de fragilité : « VILLES MOYENNES EN FRANCE : VULNÉRABILITÉS, POTENTIELS ET CONFIGURATIONS TERRITORIALES »

Il est possible de faire la synthèse de l’étude via cette carte qui ne fait que confirmer les mouvements que nous analysions précédemment.

 




5 Comments

  1. Toujours intéressant ces donnés macro. Après en ce qui concerne l’immobilier (et donc le locatif) je reste persuadé que seul l’analyse micro-localisée reste pertinente.

  2. Les outils permettent une vision claire de l’état des lieux, les analyses peuvent diverger…

    Cependant, le facteur temps, donc âge , et le facteur affectivo-émotionnel sont primordiaux et reflétés dans les usages immobiliers :

    – je vais là où je peux apprendre et où je peux me permettre financièrement d’apprendre, donc grands pôles universitaires (Paris ou métropoles régionales bien notées à ce sujet)

    – je vais là où je trouve un premier emploi (Paris et grandes métropoles, ou étranger,eh oui… voire les deux avec Erasmus ou formations en échange universitaires, jeunes ingénieurs)

    – je vais là où j’ai un emploi en CDI (enfin pour l’instant !)et aussi où je peux élever mon enfant avec de la place et bonne école (plus difficile à concilier pour Paris, d’où certains départs en métropoles ou étranger)

    – je vais, (une fois en retraite) là où je veux revenir (trop fortes mes racines !) ou bien là où j’ai toujours rêvé d’être (Sud, étranger, qualité de vie réelle ou fantasmée), avec de bons médecins et avec peu de déplacements quotidiens.

    – je vais pour mourir, près de mes enfants si bons rapports, et/ou là où sont les soins les meilleurs me seront prodigués

    On peut donc bouger de peu à beaucoup dans sa vie, et cela est peu reflété par les seules analyses papier, au demeurant fort utiles.

    Car on oublie bien vite que l’achat immobilier est tout sauf rationnel chez 95% des personnes, tous niveaux d’éducation confondus, je l’ai maintes fois expérimenté….!

  3. Oui, Guillaume, on en parle dans tous lémédias pour faire oublier le reste, la communication jupitérienne est très bien faite, j’attends maintenant votre position circonstanciée par rapport à ces données INSEE sur l’Immobilier en séparant naturellement les 2 aspects investissement et achat de sa résidence principale.

  4. Ceux qui veulent vendre ont plus de 50 ans, et sont nés alors qu’il y avait plus de 900 000 naissances/an en france métropolitaine ( années 60). A présent, il n’y a plus que 750 000 naissances par an, ( dont bcp dans les classes les moins aisées….). Ceux qui achètent sont des jeunes de moins en moins riches. ( les vieux aussi revendent pour acheter autre chose, dans l’ouset ou dans le sud, mais dans ce cas le nombre de logements total en france reste le même, alors pas la peine d’en parler…). les vieux vont mourir en masse d’ici peu (baby boum ->papy boum). Pas la peine de compter sur les migrants pour faire monter l’immobilier. Déjà 3 millions de logements vacants. L’état du marché immobilier d’ici peu de temps est donc évident.

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