S’il y a bien un investissement qui a traversé la crise financière, puis économique que nous connaissons actuellement, c’est bien l’investissement dans l’immobilier d’entreprise. Pas de doute, parier sur l’immobilier d’entreprise pour valoriser son patrimoine ou même tirer des revenus complémentaires pour la retraite, a surement été l’une des meilleures idées de ces 15 dernières années.
Selon les derniers chiffres de l’IEIF, l’immobilier d’entreprise affiche un taux de rendement interne annuel de 10,23% sur les 10 dernières années et même de 11,67% sur les 15 dernières années. C’est l’immobilier de commerce qui affiche un taux de rendement interne annuel le plus élevé avec 12,16% sur les 15 dernières années, suivi par l’immobilier de bureaux avec 10,99%.
Pour les cinq dernières années, cinq années de crise financière particulièrement violente, l’immobilier d’entreprise continue d’afficher des niveaux de rendement plutôt satisfaisant. Sur les cinq dernières années, le taux de rendement global de l’immobilier d’entreprise reste à 7,28%.
Ces rendements passés sont tout simplement spectaculaires et surtout à la portée de tous. Pour autant, comme le dis l’adage, les performances passées ne doivent pas préjuger des performances futures, la question de la rentabilité future de l’immobilier d’entreprise ne pourra pas continuer d’afficher de telles performances, même si aucune catastrophe n’est anticipée.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

A priori, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise est réservé aux initiés et aux professionnels de l’immobilier ayant accès à ce marché confidentiel ou les opérations d’acquisition démarre à quelques centaines de milliers d’euros pour atteindre plusieurs millions.
A première vue, l’immobilier d’entreprise est un investissement d’expert qui n’est pas à la portée de l’épargnant souhaitant préparer sa retraite. Mais c’est sans compter sur les SCPI, les Sociétés Civile de Placement de l’Immobilier.
Les SCPI est un produit financier très ancien, qui donne accès aux particuliers à l’immobilier d’entreprise : à partir de quelques milliers d’euros, les épargnants peuvent se porter acquéreur de parts de SCPI et profiter pleinement de la performance de l’immobilier d’entreprise (espérance de valorisation de la valeur de la part de SCPI mais également distribution des revenus fonciers).
Une société civile de placement dans l’immobilier, SCPI, sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Chaque associé, en toute transparence profite de la performance des investissements immobiliers réalisés par la SCPI et perçoit un revenu foncier à la hauteur de son nombre de part. La SCPI est donc un véhicule simple et souple qui met à la portée de tous l’investissement dans l’immobilier d’entreprise.
Il existe un très grand nombre de SCPI. Elles peuvent être : Régionales, spécialisées dans l’immobilier de bureaux ou dans l’immobilier de commerce, diversifiés, à capital fixe ou à capital variable, ….
 

Est ce le bon moment pour investir dans l’immobilier d’entreprise via des SCPI ?

La question du rendement passé des SCPI et de l’immobilier d’entreprise est une chose, mais ce qui doit guider un investisseur sont  davantage les perspectives futures que le rendement passé, si glorieux soit il. D’emblée, il est possible d’affirmer que le rendement des 10 prochaines années ne pourra pas être aussi attrayant que le rendement des 10 ou 15 dernières années. Le rendement devrait néanmoins rester intéressant malgré des évolutions structurelles fortes du marché.
 

Le bouleversement induit par l’obsolescence énergétique des bâtiments pourraient dégrader la valeur des vieux immeubles (et donc des SCPI les plus anciennes).

L’immobilier d’entreprise ne fait pas exception à la règle des normes de construction visant une amélioration de la consommation énergétique des bâtiments. Entre hausse du prix de l’énergie, tendance forte à la réduction des émissions de CO2, l’immobilier d’entreprise devient plus vert.
L’immobilier d’entreprise doit s’adapter à ces nouvelles exigences « vertes ». Les SCPI les plus anciennes détiennent un parc immobilier constitué au gré des 15 dernières années, des travaux importants devront être engagés pour maintenir la qualité des actifs immobiliers. Ces travaux pourraient être à l’origine d’une moindre distribution de revenus fonciers : Engager des travaux pour maintenir la qualité du parc immobilier est indispensable, mais cela représente un coût important qui sera indirectement supporté par les détenteurs de parts de SCPI via une moindre distribution de revenus.
Les SCPI plus récentes intègrent dès leur création ces nouvelles normes énergétiques et devraient tirer avantage de cette évolution structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise.

L’absence de croissance économique pèse sur les entreprises locataires et sur la revalorisation des loyers

Le second levier essentiel que l’épargnant devra intégrer avant d’investir dans l’immobilier d’entreprise ou dans les SCPI d’immobilier d’entreprise est l’impact d’une croissance faible sur les loyers. Les locataires sont des entreprises, en prise directe avec la croissance économique. Dans une période, ou la croissance est faible, les bénéfices se réduisent et les entreprises locataires peuvent avoir quelques difficultés à payer leur loyer. La revalorisation annuelle du loyer, contractuellement prévue dans le bail commercial, pourra être abandonnée par le gestionnaire de la SCPI ou l’investisseur en direct : Un loyer moins élevé e est toujours préférable à un local vide.
L’absence de croissance économique devrait conduire à une moindre revalorisation, voir à un léger tassement, des loyers distribués aux investisseurs.
 

Mais les taux d’intérêt particulièrement faibles confèrent un statut privilégié à l’immobilier d’entreprise.

La tendance est donc à la baisse des loyers distribués aux investisseurs, qu’il s’agisse de la nécessité d’investir pour maintenir la qualité du parc immobilier face à des normes énergétiques nouvelles, ou d’une croissance médiocre qui oblige les investisseurs à aider les entreprises locataires en souffrance économique.
Pour autant, malgré un rendement probable plus faible, celui ci reste particulièrement élevé au regard du niveau général des taux et des rendements des autres placements. Le niveau de l’OAT (taux d’intérêt auquel l’état Français emprunte sur les marchés financiers internationaux) est au plus bas à 2,14%.
L’écart de rendement reste toujours attrayant au profit de l’immobilier d’entreprise et des SCPI. A niveau de taux d’intérêt constant, il reste toujours pertinent d’investir dans l’immobilier d’entreprise, mais attention, toute hausse des taux aurait pour conséquence une analyse contraire.

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