S’il y a bien un investissement qui a traversé la crise financière, puis économique que nous connaissons actuellement, c’est bien l’investissement dans l’immobilier d’entreprise. Pas de doute, parier sur l’immobilier d’entreprise pour valoriser son patrimoine ou même tirer des revenus complémentaires pour la retraite, a surement été l’une des meilleures idées de ces 15 dernières années.

Selon les derniers chiffres de l’IEIF, l’immobilier d’entreprise affiche un taux de rendement interne annuel de 10,23% sur les 10 dernières années et même de 11,67% sur les 15 dernières années. C’est l’immobilier de commerce qui affiche un taux de rendement interne annuel le plus élevé avec 12,16% sur les 15 dernières années, suivi par l’immobilier de bureaux avec 10,99%.

Pour les cinq dernières années, cinq années de crise financière particulièrement violente, l’immobilier d’entreprise continue d’afficher des niveaux de rendement plutôt satisfaisant. Sur les cinq dernières années, le taux de rendement global de l’immobilier d’entreprise reste à 7,28%.

Ces rendements passés sont tout simplement spectaculaires et surtout à la portée de tous. Pour autant, comme le dis l’adage, les performances passées ne doivent pas préjuger des performances futures, la question de la rentabilité future de l’immobilier d’entreprise ne pourra pas continuer d’afficher de telles performances, même si aucune catastrophe n’est anticipée.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

A priori, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise est réservé aux initiés et aux professionnels de l’immobilier ayant accès à ce marché confidentiel ou les opérations d’acquisition démarre à quelques centaines de milliers d’euros pour atteindre plusieurs millions.

A première vue, l’immobilier d’entreprise est un investissement d’expert qui n’est pas à la portée de l’épargnant souhaitant préparer sa retraite. Mais c’est sans compter sur les SCPI, les Sociétés Civile de Placement de l’Immobilier.

Les SCPI est un produit financier très ancien, qui donne accès aux particuliers à l’immobilier d’entreprise : à partir de quelques milliers d’euros, les épargnants peuvent se porter acquéreur de parts de SCPI et profiter pleinement de la performance de l’immobilier d’entreprise (espérance de valorisation de la valeur de la part de SCPI mais également distribution des revenus fonciers).

Une société civile de placement dans l’immobilier, SCPI, sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Chaque associé, en toute transparence profite de la performance des investissements immobiliers réalisés par la SCPI et perçoit un revenu foncier à la hauteur de son nombre de part. La SCPI est donc un véhicule simple et souple qui met à la portée de tous l’investissement dans l’immobilier d’entreprise.

Il existe un très grand nombre de SCPI. Elles peuvent être : Régionales, spécialisées dans l’immobilier de bureaux ou dans l’immobilier de commerce, diversifiés, à capital fixe ou à capital variable, ….

 

Est ce le bon moment pour investir dans l’immobilier d’entreprise via des SCPI ?

La question du rendement passé des SCPI et de l’immobilier d’entreprise est une chose, mais ce qui doit guider un investisseur sont  davantage les perspectives futures que le rendement passé, si glorieux soit il. D’emblée, il est possible d’affirmer que le rendement des 10 prochaines années ne pourra pas être aussi attrayant que le rendement des 10 ou 15 dernières années. Le rendement devrait néanmoins rester intéressant malgré des évolutions structurelles fortes du marché.

 

Le bouleversement induit par l’obsolescence énergétique des bâtiments pourraient dégrader la valeur des vieux immeubles (et donc des SCPI les plus anciennes).

L’immobilier d’entreprise ne fait pas exception à la règle des normes de construction visant une amélioration de la consommation énergétique des bâtiments. Entre hausse du prix de l’énergie, tendance forte à la réduction des émissions de CO2, l’immobilier d’entreprise devient plus vert.

L’immobilier d’entreprise doit s’adapter à ces nouvelles exigences « vertes ». Les SCPI les plus anciennes détiennent un parc immobilier constitué au gré des 15 dernières années, des travaux importants devront être engagés pour maintenir la qualité des actifs immobiliers. Ces travaux pourraient être à l’origine d’une moindre distribution de revenus fonciers : Engager des travaux pour maintenir la qualité du parc immobilier est indispensable, mais cela représente un coût important qui sera indirectement supporté par les détenteurs de parts de SCPI via une moindre distribution de revenus.

Les SCPI plus récentes intègrent dès leur création ces nouvelles normes énergétiques et devraient tirer avantage de cette évolution structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise.

L’absence de croissance économique pèse sur les entreprises locataires et sur la revalorisation des loyers

Le second levier essentiel que l’épargnant devra intégrer avant d’investir dans l’immobilier d’entreprise ou dans les SCPI d’immobilier d’entreprise est l’impact d’une croissance faible sur les loyers. Les locataires sont des entreprises, en prise directe avec la croissance économique. Dans une période, ou la croissance est faible, les bénéfices se réduisent et les entreprises locataires peuvent avoir quelques difficultés à payer leur loyer. La revalorisation annuelle du loyer, contractuellement prévue dans le bail commercial, pourra être abandonnée par le gestionnaire de la SCPI ou l’investisseur en direct : Un loyer moins élevé e est toujours préférable à un local vide.

L’absence de croissance économique devrait conduire à une moindre revalorisation, voir à un léger tassement, des loyers distribués aux investisseurs.

 

Mais les taux d’intérêt particulièrement faibles confèrent un statut privilégié à l’immobilier d’entreprise.

La tendance est donc à la baisse des loyers distribués aux investisseurs, qu’il s’agisse de la nécessité d’investir pour maintenir la qualité du parc immobilier face à des normes énergétiques nouvelles, ou d’une croissance médiocre qui oblige les investisseurs à aider les entreprises locataires en souffrance économique.

Pour autant, malgré un rendement probable plus faible, celui ci reste particulièrement élevé au regard du niveau général des taux et des rendements des autres placements. Le niveau de l’OAT (taux d’intérêt auquel l’état Français emprunte sur les marchés financiers internationaux) est au plus bas à 2,14%.

L’écart de rendement reste toujours attrayant au profit de l’immobilier d’entreprise et des SCPI. A niveau de taux d’intérêt constant, il reste toujours pertinent d’investir dans l’immobilier d’entreprise, mais attention, toute hausse des taux aurait pour conséquence une analyse contraire.

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment rendre la gestion de patrimoine accessible à tous ? », l’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée de 30 à 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Réserver un rendez vous d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de conseil patrimonial


16 Comments

  1. Nicolas says:

    Par les temps qui courent, face à la difficulté de se procurer du rendement sans prendre trop de risques, la tentation est grande de se tourner vers les SCPI. Les promoteurs de ses dernières ne s’y sont d’ailleurs pas trompés et ont inondé depuis trois ans la presse patrimoniale d’offres toutes plus alléchantes les unes que les autres. Résultat, l’encours des SCPI a explosé pour dépasser -de mémoire- plus de 30 milliards d’euros.
    Et s’il est vrai que l’immobilier d’entreprise peut présenter une bonne alternative dans le cadre d’une diversification patrimoniale, n’oublions pas les leçons d’un passé pas si éloigné que cela. En effet, dans les années 90, quand le marché des SCPI s’est fortement déprécié, les épargnants se sont rendus compte d’un travers majeur de leur investissement : le défaut de liquidité de la pierre papier. Dans un marché similaire à l’immobilier réel, où on ne peut céder ses titres que si on a un acquéreur, l’offre ne rencontre pas toujours la demande au prix espérer. En clair, en période de baisse, la cession ne se fait pas sans y laisser des plumes supplémentaires. A titre d’exemple, je me souviens des détenteurs de parts Unipierre à l’époque et de leurs difficultés à se séparer de leurs titres.

    Pour compléter votre article, si ce type d’actif les intéresse, les épargnants peuvent également accéder à l’immobilier d’entreprise auprès d’assureurs -ils sont rares mais il en existe- qui proposent la souscription d’ACAVIE et ainsi investir en parts de SCI dans le cadre de contrats d’assurance-vie. Avantages sur les SCPI :
    – la liquidité est permanente car c’est l’assureur qui est la contrepartie à chaque instant ;
    – les épargnants bénéficient de la fiscalité de l’assurance-vie.
    Un bémol : on ne peut pas financer l’acquisition par la voie d’un prêt bancaire. Mais si on a des liquidités et des velléités de diversifier son patrimoine, c’est une bonne alternative.

    • « les épargnants se sont rendus compte d’un travers majeur de leur investissement : le défaut de liquidité de la pierre papier »

      entièrement d’accord avec ce point

      dans le contexte actuel, reste liquide ou en tous cas, avoir la possibilité d’être réactif sur l’allocation me parait primordial.

      c’est pour cela que la pierre, qu’elle soit dure ou papier ne me semble pas la plus indiquée pour le moment…

  2. « Selon les derniers chiffres de l’IEIF, l’immobilier d’entreprise affiche un taux de rendement interne annuel de 10,23% sur les 10 dernières années et même de 11,67% sur les 15 dernières années. »

    Vous avez un lien?

    Je ne vous reparlerai pas des rendements …… 🙂 mais en l’occurrence ici j’aurais aimé un exemple vrai donnant il y a 10 ans la somme placée en € (non investie ….) sur quel immeuble, avec quels loyers en €, quels frais, impôts et autres en € etc, etc

    Que je me fasse mon rendement moi-même.

    • C’est plutôt le rendement/TRI sur 20 ans qu’il faudrait regarder, pour inclure la dernière crise des années 1990 dedans, et éviter de partir d’un point de départ au plus bas pendant cette crise.

      • Vous avez raison bien entendu sur les 20 ans, mais avec des références en €, et je ferais les calculs de « rentabilité » moi-même.

        Vous avez remarqué qu’on noie le vulgum pecus sous les %, à celui qui donnera le plus gros chiffre (à noter les 1600% de rendement des fonds vautours sur la dette argentine), mais rien sur les gains réels en euros sonnants et trébuchants! 😉

  3. http://www.ieif.fr/ieif-portail/chiffrescles/les-chiffres-cles-pole-fonds-non-cotes/

    Le rendement sur 10 ou 15 ans doit prendre en compte la variation de la valeur des parts et les distributions (supposées réinvesties).

    J evosu laisse faire les calculs….

  4. S_Patrimoine says:

    Je trouve cet article objectif. Celui des echos fait la lumière sur ce que nous savons déjà, mais j’ai déjà répondu à « svenko » sur un autre article. Je m’abstiendrais de me répéter mais en tout cas je voulais souligner l’objectivité de votre article.

  5. le rendement devrait être un facteur décisif dans l’investissement. l’immobilier offre de nombreuses opportunités d’investissements sur le long terme, que ce soit en France ou à l’étranger.

  6. Le secteur des SCPI conserve des rendements intéressants : 5,13% de rendements. les derniers chiffres de l’indice EDHEC IEIF sont stables : http://www.meilleurescpi.com/actualites/1067-edhec-ieif-indice-aout-2014
    Pour répondre aux nouveaux besoins : vieillesse, santé, hébergement, éducation, normes énergétiques… les SCPI se positionnent sur des nouveaux actifs à la fois judicieux en terme de rendement et fidèle à la demande.

    • Au lieu de faire de la pub, pouvez-vous répondre à mon précédent message?: « Ankou
      13 mars 2014 at 12:23  »

      Il est vrai que Guillaume n’a pas répondu.

      Merci

  7. Premier constat, si les agences low-cost prolifèrent sur le Web, c’est bien en raison de la crise économique. Apparues dès le début des années 2000, elles ambitionnent de capter 10% du marché d’ici 2020.
    D’un côté, la morosité économique, la baisse du volume des transactions immobilières et le tassement des prix des biens dopent la fréquentation des sites pour comparer les prix de vente et les services offerts.

  8. Qu’est ce que le niveau de l’OAT, du moins pouvez-vous m’en dire un peu plus que dans l’article? L’article sinon est bien rédiger.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.