Immobilier locatif : L’encadrement des loyers est il un problème ?

L’encadrement des loyers est un sujet de préoccupation majeur d’un grand nombre d’investisseurs locatifs qui craignent de ne plus pouvoir fixer librement le montant de leur loyer. Notez que l’encadrement des loyers concerne aussi bien les locations vides que les locations meublées.

En réalité, il existe deux types d’encadrement des loyers :

• L’encadrement des augmentations de loyers à la relocation qui vise à limiter la revalorisation des loyers entre deux locataires ; Lors d’un changement de locataire, vous n’êtes pas libre d’augmenter le loyer à votre guise si votre bien immobilier est situé dans une zone dites tendues, c’est à dire en zone A, Abis ou B1 dans le zonage classique du territoire notamment applicable pour la loi PINEL (cf »Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable en 2018« ) ; Nous avons déjà analysé ce plafonnement de l’augmentation des loyers entre deux locataires dans cet article « Encadrement des loyers : Détail de la loi qui limite l’augmentation de loyer entre deux locataires ».

• L’encadrement des loyers qui vise à faire baisser le loyer en cours de bail pour le rendre compatible avec la moyenne des loyers pratiqués sur le secteur, pour ce type de bien locatif. Ce second encadrement des loyers revient progressivement dans l’actualité après la promulgation de la loi ELAN qui l’a réécrit en partie pour le rendre légal après les décisions des tribunaux administratifs de Lille et Paris. Nous avons d’ores et déjà analysé ce nouvel encadrement des loyers dans cet article « Analyse de l’encadrement des loyers de la loi ELAN applicable dès 2019″ ; Ce nouvel encadrement des loyers pourra s’appliquer dans toutes les 28 agglomérations dites tendues, c’est à dire les mêmes villes situées dans les zones A, Abis et B1.

Aujourd’hui, tout le monde « s’excite » sur l’encadrement des loyers qui pourrait rapidement réapparaître à Paris, mais on oublie le plafonnement de l’augmentation à la relocation. Soyons franc, l’encadrement des loyers est il vraiment un frein pour l’immobilier locatif ? ; Il est toujours insupportable d’avoir le sentiment d’être privé de son droit de propriété, mais il ne me semble pas nécessaire d’être excessif sur le sujet.

Pour synthèse de l’analyse que nous vous proposions dans cet article  »
Analyse de l’encadrement des loyers de la loi ELAN applicable dès 2019« , il s’agit simplement d’autoriser une réduction judiciaire d’un loyer dont le niveau serait supérieur de 20% au loyer médian. Il s’agit, tout simplement d’éviter les loyers excessifs parfois pratiqués par certains bailleurs qui profitent de la misère de locataires qui n’ont pas beaucoup de choix.

De surcroît, le propriétaire bailleur pourra justifier son loyer élevé, et donc maintenir un niveau de loyer supérieur de 20% au loyer médian, par la qualité supérieure de son locatif. Il s’agira ainsi, de justifier le loyer par des
« caractéristiques de localisation ou de confort supérieur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique « .

Bref, l’encadrement des loyers est pour moi un faux problème !

Si un propriétaire ne peut expliquer les raisons pour lesquelles sont loyers est plus cher que le loyer de marché, c’est qu’il y a un problème ! Dans un marché non contraint, si rien de permet d’expliquer un prix plus élevé, c’est que la transaction n’est pas équilibrée et qu’une partie profite de la faiblesse de l’autre. Le propriétaire bailleur qui veut obtenir un loyer supérieur n’a qu’à faire des travaux et proposer un bien dont les qualités supérieures seront à l’origine d’un loyer plus élevé.

Dans le même ordre d’idée, le plafonnement de l’augmentation du loyer à la relocation ne me semble pas être un problème majeur, sauf pour les propriétaires bailleurs qui n’appliqueraient pas la revalorisation annuelle de loyers selon l’IRL.

En effet, lors d’un sondage fait sur le site, vous affirmiez être plus de 55% à affirmer ne pas revaloriser votre loyer tous les ans.

Il s’ensuit un problème de taille : Après quelques années de non revalorisation de votre loyer, celui-ci peut être déconnecté du loyer de marché et vous ne pourrez plus l’augmenter pour le prochain locataire. Il s’agit là d’un véritable sujet de préoccupation qui doit vous inciter à appliquer la revalorisation annuelle de votre loyer.

En revanche, et cela semble totalement cohérent, le propriétaire bailleur qui réaliserait des travaux entre deux locataires pourra, presque librement augmenter son loyer dès lors que le montant des travaux sera supérieur au montant des loyers de la dernière année.

Et vous, pourquoi pensez vous que l’encadrement des loyers est un problème pour l’investisseur locatif ?

N’êtes vous pas d’accord pour considérer qu’un loyer qui excède 20% du loyer médian doit avoir une justification qui lui permettra d’échapper à l’encadrement des loyers ? Si le loyer de cet appartement est supérieur au loyer médian pour plus de 20%, c’est qu’il doit avoir une vue exceptionnelle ou posséder des aménagements de grandes qualités qui justifie le loyer.