La bulle des prix de l’immobilier est elle en train d’éclater ou devons nous croire dans une saine baisse des prix de l’immobilier après 25 années de hausse ininterrompu ? Faisons le point ensemble sur l’évolution des prix de l’immobilier et quelques pistes de réflexion pour essayer d’anticiper l’évolution future des prix.
 

Le niveau des prix de l’immobilier au dernier trimestre 2014 – Mise à jour Novembre 2014.

L’évolution des prix de l’immobilier pourrait se résumer dans ce graphique proposé par le Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD), sous la direction du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie.
 
Evolution prix de l'immobilier 2014
Comme vous pouvez le constater, les prix de l’immobilier continuent leur baisse débutée en 2012. Néanmoins pas de panique, le niveau actuel des prix de l’immobilier reste toujours à un niveau très élevé. On ne peut pas encore parler d’une réelle baisse des prix, tant la hausse passée est forte.
Nous sommes pour le moment dans une saine consolidation après de nombreuses années d’une hausse déraisonnable. Le niveau très faible du nombre de vente dans l’ancien doit cependant vous alerter. Les prix se maintiennent mais, il n’y a surtout plus de transaction.
Le marché de l’immobilier est totalement figé et seule l’augmentation du nombre des ventes permettra de déterminer une véritable tendance pour les prix.
 

Quelle est la réalité et la qualité d’un indice de prix de l’immobilier alors que le nombre des transactions est au plus bas historique ?

Bien évidemment, de nombreux experts et spécialistes, tel que les notaires ou des réseaux d’agence immobilière, vous expliqueront l’évolution trimestrielle et même mensuelle des prix de l’immobilier. Ces commentaires mensuels n’ont, à mon avis aucun intérêt.
Comment peut on :

  1. Parler de l’évolution des prix de l’immobilier d’un trimestre à un autre alors même qu’un investissement immobilier doit être envisager sur le (très) long terme ;
  2. Estimer de manière précise l’évolution de l’immobilier à 0,1% près. Qui peut il être intéressé et qui peut croire dans la justesse d’une telle analyse ? ;

Le marché de l’immobilier et donc l’analyse de l’évolution des prix à long terme est par nature une science imparfaite et inexacte. L’analyse des prix de l’immobilier doit donc être réalisée selon une vision à long terme. On ne peut parler que de tendances long terme. Évoquer une évolution mensuelle des prix de l’immobilier est une hérésie qui n’intéresse personne, seule l’analyse et la tentative de déterminer une tendance long terme doit vous intéresser.
 
 

Quelle tendance long terme pour les prix de l’immobilier ?

Puisque l’évolution à court terme des prix de l’immobilier ne vous intéresse pas, essayons de déterminer ensemble quelles pourraient être la tendance à long terme des prix de l’immobilier. Il ne s’agit pas de vous annoncer un pourcentage de baisse ou un pourcentage de hausse des prix, mais simplement de vous donner quelques indices et réflexions vous permettant de vous faire une idée sur l’évolution des prix de l’immobilier.
 
Le maintien des prix de l’immobilier à un niveau élevé est d’autant plus surprenant qu’il s’agit d’une exception en comparaison avec les autres pays développés.
 
Evolution prix de l'immobilier 2014 international
 

L’offre et la demande de logement comme facteur explicatif de l’évolution des prix de l’immobilier ?

Le marché de l’immobilier est un marché dont les prix évoluent en fonction de l’offre et de la demande.
L’offre est figée puisque la construction de logements n’est évolutive (à la hausse comme à la baisse) de manière rapide.
La demande de logement est potentiellement très élevée puisque tout le monde souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale. Néanmoins, malgré cette demande potentielle élevée, la demande réelle de logement est sous le contrôle du crédit bancaire.
C’est avant tout la demande solvable, financée à crédit, et donc la politique de distribution du crédit immobilier qui peut donner une tendance long terme pour les prix de l’immobilier. Lorsque l’on analyse l’évolution des conditions de financement (Évolution du taux d’apport, hausse de la durée des crédits, baisse des taux d’intérêt …) on constate clairement un lien entre la hausse des prix de l’immobilier et la capacité des banques à prêter davantage.
 
Augmentation durée des prêt
 
baisse des taux de crédit immobilier
 
encours crédit
Ainsi, l’évolution future des politiques de distribution de logement devrait être en nature de vous donner une tendance future des prix de l’immobilier :

  • Hausse des taux d’emprunt des crédits immobilier ;
  • Durcissement des conditions d’octroi de crédit ;
  • Baisse des durées de crédit immobilier ;

sont autant de facteurs pouvant contribuer négativement à l’évolution des prix de l’immobilier.
Contrairement aux légendes urbaines expliquant l’augmentation de la demande de logement (augmentation du nombre des ménages liée aux divorces toujours plus nombreux, arrivée massive d’étranger et notamment d’Anglais, les fameux 800 000 logements manquants –NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France – ), l’augmentation des prix de l’immobilier depuis 25 ans trouve sa source dans un financement bancaire facilité.
Pour anticiper l’évolution future des prix de l’immobilier, il faut donc étudier l’évolution future de la distribution de crédit bancaire en France.

Et vous qu’en pensez vous : Comment les prix de l’immobilier vont ils évoluer à long terme ?

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