Le marché de l’immobilier vit une période difficile post euphorie. Certains parlent d’une crise immobilière historique, je crois davantage à un retour aux fondamentaux après quelques années d’excès et d’euphorie.
Le marché immobilier est en train de s’assainir et c’est là une bonne nouvelle. La situation est délicate pour les professionnels de l’immobilier qui pensaient que la période d’euphorie 2016/2022 était la norme, mais elle n’est aucunement catastrophique.
Les fondamentaux de l’immobilier restent très bons pour le candidat investisseur ; Les conditions d’emprunt sont certes moins excellentes, mais restent toujours très bonnes et favorables à l’investisseur.
La période 2021/2023 est clairement une anomalie. Il n’est pas normal que les taux de crédit immobilier soit inférieur au taux d’emprunt de l’État Français !
En 2016, c’est le début des taux négatifs. À l’époque, c’était inédit : Les taux de crédit immobilier étaient inférieurs à l’inflation ! C’était du jamais vu. Une période particulièrement propice à l’endettement s’ouvrait pour le candidat investisseur.
Aujourd’hui, il est difficile de s’en rendre compte, mais se financer sur 20 ans à un taux inférieur ou même proche de l’inflation était exceptionnel.
Cette période de taux négatif est en train de se refermer, nous retrouvons des conditions normales de financement avec un taux de crédit immobilier qui retrouve un niveau cohérent par rapport à la croissance nominale de l’économie.
De manière empirique, le taux de crédit immobilier est historiquement supérieur de 0.80% par rapport au taux de croissance de l’économie (PIB + Inflation). Aujourd’hui, avec une croissance du PIB autour de 0.50%/1% et une inflation 2024 autour de 2%/2.50%, le taux de croissance nominale de l’économie atteint 3%, un taux de crédit immobilier autour de 3.80% doit être considéré comme un taux cohérent et normal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de transactions dans l’immobilier ancien à donc considérablement augmenté. Les candidats investisseurs se sont clairement saisis de cette opportunité représentée par la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier.
On constate clairement l’explosion du nombre de transactions dans l’immobilier. Imaginez. En 2012, seulement 653 000 transactions. En 2022, 1 182 000 transactions.
Avec le recul, on se rend compte de l’euphorie du marché entre 2016 et 2022.
Aujourd’hui, 835 000 transactions pour 2024. C’est nettement moins bien qu’en 2022, mais loin d’être une catastrophe par rapport aux données passées.
Il convient alors de relativiser le choc de la crise immobilière actuelle. Les professionnels de l’immobilier dont le nombre a explosé depuis 2016 souffrent. Ils sont beaucoup plus nombreux à se partager un gâteau dont la taille a chuté.
Ce n’est pas le marché immobilier qui doit retrouver ces niveaux excessifs de 2022, ce sont les professionnels de l’immobilier qui doivent changer de métier !
La bulle immobilière 2016/2022 a attiré beaucoup trop de professionnels de l’immobilier. L’atterrissage du marché et le retour à la normale va les faire disparaître.
Des prix de l’immobilier qui restent acceptables. Les prix ne vont pas s’effondrer.
L’assainissement des excès de l’euphorie 2016/2022 s’accompagne d’une petite baisse des prix de l’immobilier en nominal.
Une baisse autour de 5% à 10% doit être considérée comme relativement faible au regard de la forte hausse constatée les quelques années précédentes.
Dans les faits, on ne peut pas affirmer que les prix sont trop élevés. Oui, ils ont beaucoup augmenté, c’est incontestable, mais de là à affirmer qu’ils sont trop élevés et qu’ils vont baisser, il y a un fossé.
Ce graphique de la hausse des prix de l’immobilier est intéressant, mais incomplet. En effet, il ne tient pas compte de l’inflation, notamment sur la période récente post-Covid; Une inflation qui a pour conséquence une augmentation des coûts de construction des logements, mais également une augmentation des revenus disponibles des ménages.
Voici ce même graphique dans lequel on tient compte de l’augmentation du revenu disponible des ménages sur la période.
Nous sommes dans une période intéressante qui cumule (petite) baisse des prix de l’immobilier et inflation. Cela signifie, qu’en valeur réelle, les prix de l’immobilier baissent fortement.
À Paris par exemple, selon nos calculs, les prix de l’immobilier avec prise en compte de l’inflation ont baissé d’environ 25% depuis le point haut de 2020, alors que leur valeur nominale n’a baissé que de 10% environ (cf. « Les prix de l’immobilier ont déjà baissé de -23% à Paris !« ).
L’inflation combinée à une baisse / stagnation des prix de l’immobilier permet un assainissement accéléré du marché immobilier.
Aujourd’hui, les prix réels, c’est-à-dire ajusté de la hausse du revenu disponible des ménages (et donc de l’inflation) ont retrouvé leur niveau de 2010/2011. L’ajustement n’est équitablement réparti sur le territoire, mais il est aisé de constater le rééquilibrage accéléré du marché.
Paris et Lyon restent encore dans des situations d’excès. L’atterrissage va être plus long, car on part de plus haut 😉
Nous sommes tranquillement en train de retrouver de bons fondamentaux malgré une très faible baisse des prix de l’immobilier. Il me semble totalement illusoire d’espérer une forte baisse des prix de l’immobilier dans les prochains mois.
Nous sommes en train de retrouver des niveaux cohérents avec les tendances de long terme.
Le pouvoir d’achat immobilier retrouve ces niveaux moyens des 15/20 dernières années, c’est-à-dire après la forte hausse du début des années 2000.
Il suffit de regarder le prix au m² des logements et les comparer aux prix de construction d’un logement neuf pour confirmer l’absence d’excès majeur.
Comme je vous l’explique constamment, les prix de l’immobilier ancien sont dépendants des prix de construction de l’immobilier neuf.
Prix de l’immobilier ancien = prix de construction d’un logement neuf – taux de vestusté lié à l’usage ou à l’évolution des normes d’habitabilité ou de confort + taux d’amélioration (jardin, piscine, …)
Pour être capable d’apprécier le niveau de cherté des prix de l’immobilier ancien, il faut donc être capable de comprendre le prix de l’immobilier neuf.
Une première approche basique, mais efficace : 293400€ pour terrain + construction d’une maison neuve de 121m², c’est un prix de revient moyen de 2421€ / m²
