Toute la complexité actuelle de la gestion de votre patrimoine se résume dans le titre : Faut il investir maintenant en payant (trop) cher votre bien immobilier, mais profitant d’un niveau bas des taux de crédit immobilier ou attendre une (inévitable ou possible) hausse des taux d’intérêt et la baisse du prix de l’immobilier pour investir ? 

 

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Oui, les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont augmenter… mais cette hausse devrait être limitée.

Comment se projeter dans un monde dont la mutation est tous les jours plus rapide et intense. Hier, on nous annonçait des taux bas éternels … aujourd’hui, on nous annonce la fin des taux bas et de manière très pragmatique, la prochaine remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement – Mise à jour en permanence« ).

Cette perspective d’une (légère) hausse des taux des crédits immobiliers n’est pas une nouveauté, nous l’annonçons depuis début septembre 2016 par l’accumulation de signaux faibles démontrant cette issue inévitable :

Augmentation des anticipations d’inflation, retour de la croissance économique, Baisse du chômage,… De nombreux facteurs indiquent depuis quelques mois une inévitable augmentation des taux d’intérêt des crédits immobiliers.

C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons dès fin 2016 avec insistance de vous endetter afin de profiter d’un taux de crédit immobilier inférieur à l’inflation anticipée (cf »Immobilier, c’est le moment d’investir … mais peut être plus pour longtemps ! – Article publié le 06/10/2016, basé sur nos anticipations d’augmentation des taux d’intérêt).

Pour autant, toutes nos anticipations se sont révélées fausses : Les taux de crédit immobilier n’ont pas augmentés, malgré l’amélioration certaine de la conjoncture !

Au moment ou j’écris ces lignes, les taux de crédit immobiliers sont proches des plus bas historiques et sont même inférieur au niveau de l’inflation ! Nous sommes entrés dans une période de taux d’intérêt négatif pour les emprunteurs immobiliers (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

 

Nous vivons une période exceptionnelle pour l’emprunteur immobilier ! – cf « Valoriser son patrimoine sans effort grâce aux taux d’intérêt réels négatifs »).

 

 



Mais nous maintenons notre analyse d’une augmentation inévitable des taux de crédit immobilier !

Notre analyse s’est avérée erronée … mais nous la maintenons ! Une analyse objective de la situation rend obligatoire une hausse, même légère des taux de crédit immobilier ! A défaut, nous pourrions être à l’origine d’une nouvelle très forte hausse des prix de l’immobilier dans les prochaines années ! (cf »Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? »).

 

Cette (légère) hausse devrait tout de même rester limitée. Cette hausse trouve son origine principale dans le retour de l’inflation et la confirmation d’une croissance proche de 1.80% … Mais pas (encore) dans une réévaluation du risque pays ou une moindre intervention des banques centrales.

Nous connaissons depuis le début de l’année 2016 d’une situation de faiblesse extrême des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt ont baissés de -+ 1% entre début 2016 et Août 2018, malgré une amélioration certaine de la conjoncture économique.

En décembre 2015, vous pouviez emprunter sur 20 ans à un taux moyen proche de 2.50%.

En Aout 2018, le même emprunteur pouvait prétendre à un taux moyen de 1.60%.

 

 

Cette situation de faiblesse extrême des taux d’intérêt représente un appel d’air important et pourrait justifier, si la situation perdurait, une très forte augmentation des prix de l’immobilier comme nous vous le présentons dans cet article « Une prochaine forte hausse des prix de l’immobilier grâce aux taux de crédit immobilier inférieurs à l’inflation ? ».

 

 

Les banques centrales ne pourront se permettre une augmentation violente des taux d’intérêt et trouveront une satisfaction dans cette légère augmentation des taux d’intérêt.

Par contre, la situation sera toute autre si la hausse des taux d’intérêt devait être plus forte. Mais ce n’est pas notre scénario principal : Nous ne sommes probablement pas à la veille de grand krach obligataire attendu par certains !

Autant, il est prévisible souhaitable que les taux d’intérêt augmentent afin de tenir compte d’une conjoncture améliorée, une inflation plus forte et surtout par l’acceptation par tous des effets néfastes des taux d’intérêt négatifs (cf »Les taux d’intérêt négatifs sont ils la nouvelle euthanasie des rentiers ? et « Pour ne pas subir les taux d’intérêt négatifs, il faut s’endetter et investir…« ).

Néanmoins, les taux ne pourront pas augmenter trop fortement sous risque de faire imploser le système. Dans un tel scénario, les banques centrales ne pourront pas rester passives.  Et je crois même que cette augmentation des taux d’intérêt est la nouvelle stratégie des banques centrales pour lutter contre la déflation.

 

 

Enfin, l’augmentation des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans un retour de l’inflation ne serait pas à l’origine de la baisse des prix de l’immobilier à long terme.

L’inflation est l’amie de l’investisseur immobilier ! La hausse mécanique des loyers améliore les revenus de l’investisseur immobilier et donc la valeur de son actif immobilier.

En même temps, la hausse des taux d’intérêt constitue une pression baissière sur cette même valorisation des biens immobiliers.

Les deux phénomènes s’annulent comme nous vous le présentons dans cet article « Pourquoi la hausse des taux ne sera peut être pas à l’origine d’une baisse des prix de l’immobilier à long terme ? ».

 

 

Bref, il pourrait être interminable d’attendre la hausse des taux d’intérêt et la grande baisse des prix de l’immobilier. La hausse des prix de l’immobilier est peut être même devant nous !

Au final, il n’y a pas de modification majeure dans notre analyse et cette (légère) hausse des taux immobiliers ne modifie pas fondamentalement notre vision de long terme, même si une fenêtre de tir exceptionnelle est probablement en train de se refermer (cf « Immobilier, c’est le moment d’investir … mais peut être plus pour longtemps !« ).

Les taux vont rester bas pour très longtemps encore … et nous ne sommes pas (encore) à la veille de la grande baisse des prix de l’immobilier résultante d’un hausse violente des taux d’intérêt. (cf « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« )

Au contraire, si cette situation de taux de crédit immobilier excessivement bas devait perdurer, nous sommes peut être à la veille d’une très forte augmentation des prix de l’immobilier !

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20 Comments

  1. Nul besoin de long discours, tout tient en une phrase.
    Retenez bien ma devise (copyright 🙂 )

    « Il n’est jamais trop tard pour Investir dans l’Immobilier, et toujours trop tôt pour y faire un Placement »

    Et ceci quels que soient la conjoncture, la situation, les paramètres personnels.
    Je veux bien m’occuper des cas particuliers ………

  2. Ce qui confirme que « la grande baisse des prix de l’immobilier  » annoncée depuis tant d’années n’arrivera pas de sitôt…

  3. Tout comme les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel, la durée de vie des individus ne peut pas croître éternellement.
    Nous avons une pyramide des âges qui commence à ressembler à une toupie ; par ailleurs, notre mode de vie sédentaire et stressé tend à réduire progressivement l’espérance de vie moyen des générations qui suivent celle de mes grands parents.
    J’ai perdu ma mère avant mes grand-parents maternels et mon père est en moins bonne santé à 57 ans que ses père et mère à 84 et 86…
    Les trentenaires sont dans des situations relativement précaires, qui les conduisent – pour le moins – à aller travailler loin de leur foyer d’origine (c’est-à-dire celui de leurs parents).
    Pour lister, nous disons donc la maison RP des grands-parents, + la résidence secondaire, la RP de la mère (divorcée), la RP du père, à gérer en cas d’héritage à 200 km de distance environ…
    Si les problèmes de santé publique se maintiennent au même niveau, les personnes âgées de 80 ans et celles de 60 ans devraient mourir en masse au cours des dix prochaines années et laisser à leurs héritiers le souci de trois ou quatre biens immobiliers pas très bien entretenus et très éloignés de leur domicile, en guise d’héritage.
    Pour couronner le tout, les salaires des cadres ont été revus à la baisse et ce n’est plus eux qui sont en mesure d’acheter ou d’entretenir une résidence secondaire (quand ils n’ont pas de « clause de mobilité » qui les oblige à différer leur achat de RP alors qu’ils ont un CDI).

    Il me parait déraisonnable de tabler sur une croissance future des prix de l’immobilier (hors bulle liée à la disponibilité excessive de liquidités – qui, comme toute bulle, ne peut qu’être amenée à exploser à plus ou moins long terme).

    Il est toujours temps d’investir, à condition de ne pas avoir l’intention de revendre et d’accepter que le marché de l’immobilier (comme le marché boursier ou n’importe quel autre marché) est susceptible de variations sismiques.
    On en revient aux fondamentaux : se focaliser sur un bien « rentable » et non sur une spéculation sur les prix.

    Ce qui est rassurant avec l’immobilier : comme Candide, on peut y cultiver notre jardin…

    • Comme je l’avais déjà montré dans une autre discussion,chiffres INSEE à l’appui, la mortalité baisse à TOUS les âges actuellement. Les gens qui ont 80-90 ans aujourd’hui avaient une mortalité à trente ans quasiment trois fois supérieure aux trentenaires d’aujourd’hui. A 40 , 50 ou 60 ans leur mortalité était aussi très supérieure. Si je retrouve sans trop de mal la discussion, je posterai un lien.

    • oui, je suis tout à fait en accord avec votre analyse. Surtout que la mortalité est en train de monter,, et la natalité baisse très vite, sur les 6 premiers mois de l’année 2018 on a 308 000 décès pour 345 000 naissances, ce qui veut dire que si l’année finit pareil, on aura un solde naturel de seulement +76 000 personnes. après, on aura un peu d’immigration, ( solde migratoire en 2017 de 70 000 personnes) mais je ne pense pas que les migrants soient capables d’acheter des bien à plus de 3000 euros le M2 en moyenne en france….

  4. Je vous invite néanmoins à comparer les deux dernières lignes du tableau de l’insee :

    http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATnon02229

    Les maladies chroniques finissent par venir à bout même des centenaires !

    Je suis comme tout le monde, je voudrais que mes parents et mes grand-parents ne décèdent jamais, mais notre cadre de vie pourrait bien me faire mourir avant la génération précédente !

    Il vaut mieux commencer à en prendre conscience : l’âge moyen de décès de la population est en régression et ce n’est pas en priorité les nonagénaires qui décèdent…

  5. Pourquoi ne regarder que les deux dernières lignes de ce tableau qui montre une tendance à la hausse de l’espérance de vie? On ne peut pas déduire une tendance des chiffres d’une année. Sinon, le même raisonnement aurait conduit à penser après 2003 (annéee canicule) que l’espérance de vie allait baisser les années suivantes , ce qui n’a pas été le cas. L’espérance de vie, qui n’est pas une prévision contrairement à ce que son nom pourrait faire croire mais une indication de la durée de vie à un moment donné, peut varier fortement du fait d’un évènement ponctuel.

  6. Ce que je tenais à souligner, c’est que l’espérance de vie, en dépit des progrès de la médecine, ne peut pas croître indéfiniment et que les personnes très âgées sont, globalement, en raison d’une meilleure hygiène de vie, en meilleure santé que les personnes de la génération suivante.
    Compter sur une augmentation du prix des biens immobiliers à moyen terme est une optique trop optimiste, sauf peut-être en ce qui concerne la bulle immobilière de la région parisienne.
    Mais tout comme la durée moyenne de vie d’un individu a une limite, celle de la solvabilité des acheteurs potentiels également, surtout en comptant sur une remontée (même faible) des taux directeurs et donc des taux d’emprunt.
    Un demi point de plus, ce sont des dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt en moins pour les acheteurs (modestes… les autres achèteront quand même).
    Mais les acheteurs modestes, qui, souvent, commencent par l’achat de leur RP, représentent la grande majorité des acheteurs !

    • « les personnes très âgées sont, globalement, en raison d’une meilleure hygiène de vie, en meilleure santé que les personnes de la génération suivante. »
      C’est tout de même bien difficile de faire coller cette affirmation avec une mortalité qui baisse à tous les âges.
      Comme je l’ai déjà dit plus haut, les personnes de 80 ans d’aujourd’hui avaient une mortalité à 30,40,50 ou 60 ans bien supérieure à celle observée aujourd’hui à ces âges.

      Pour ce qui est du marché immobilier, je suis moi aussi très sceptique sur une hausse. Une reprise de la baisse me paraîtrait tout à fait normale, pour des raisons peu en rapport avec la démographie, comme le fut la hausse.

  7.  » Cette hausse trouve son origine principale dans le retour de l’inflation et la confirmation d’une croissance proche de 1.80% » . Oui, eh bien, on en est très loin.. 0,2 % au 1er trimestre, + 0,2 % au deuxième trimestre,+ une espérance de l’insee de 0,4 % au troisième, ça ne fait que 0,8%, ce qui veut dire que pour atteindre 1.8%, il faudrait faire + 1% au 4ème trimestre, ce qui me semble bien optimiste, vous en conviendrez. Donc, cette hausse des taux d’intérêts devrait être plus que limitée…

  8. La baisse des prix de l’immobiLier est réelle en province dans les secteurs ou l’active Économique est difficile et le taux de chômage élevé. Cette situation va sans doute s’accent Tant les biens mis en vente sont médiocres ou mal entretenus.
    Par contre dans les zones urbaines dynamiques c’est le contraire. Les acheteurs rêvent moins qu’auparasant de la maison de banlieue avec jardin et chien . La génération du numérique n’a plus ces goûts et préfère un appartement de cœur de ville et souvent ne dispose plus de voiture. Aussi, dans les zones où les jobs a fort potentiel sont nombreux, la demande est supérieure à l’offre et l’ajusteme Se fait toujours par le prix.
    On voit bien que les personnes à faible salaires sont obligées de s’eloigner Des centres ville mais la forte demande des jeunes cadre se concentre sur les centre ville. C’est pourquoi la courbe des prix n’est pas prête de s’arreter. Une raison supplémentaire a cela, les blocages de loyers décrétés dans certaines ville produisent le retrait de la location et surtout réduisent l’interer De l’investisseme Locatif. Ainsi ceux dont le niveau de revenu est élevé sont candidats à l’achat.

  9. Ce que l’on sait aujourd’hui :
    – arrêt du QE en fin d’année 2018
    – hausse des taux d’intérêts programmée pour l’été 2019
    Il devrait donc y avoir un impact sur la demande. Dans quelle mesure? Tout dépend du niveau de revenu et d’endettement des ménages.
    L’impact devrait rester limité dans les grandes villes, mais être assez significatif dans les zones où les revenus évoluent très peu à la hausse.
    La France immobilière sera plus que jamais à deux vitesses.

  10. Clément says:

    J’ai un peu du mal à prendre de la hauteur sur les différents billets que je peux lire sur votre site (très intéressant au demeurant).

    Ici, je lis que « nous pourrions être à l’origine d’une nouvelle très forte hausse des prix de l’immobilier dans les prochaines années  » ; que « Nous ne sommes probablement pas à la veille de grand krach obligataire attendu par certains ! » et ainsi de suite .

    Et pourtant, j’ai lu sur ce même site de nombreux articles où vous nous faites la démonstration que la valeur des actifs immobiliers chute drastiquement dès que les taux montent de 1% ; et en particulier un article où vous dites que c’est une hérésie (carrément ! ) d’investir dans des SCPI aujourd’hui en nue-propriété, puisque la valeur des parts devrait s’écrouler dans les années qui viennent.

    J’ai un peu de mal à concilier ces différents articles, il me semble que l’immobilier de bureau (et donc la valeur des parts de l’investisseur) profitera tout autant de la conjecture à venir.

    Merci,

    • Clément says:

      Pour être plus précis, je comprends très bien le raisonnement qui lie taux d’intérêt et taux d’inflation et qui explique pourquoi il n’y aura pas forcément de baisse de valeur des actifs immobilier.

      Mais je ne comprends pas pourquoi d’une main vous tirez la sonnette d’alarme sur les SCPI et de l’autre main vous esquissez une hausse des prix de l’immobilier (ou en tout cas, une non-baisse des prix).

      • Bonjour,

        En fait, la raison est très simple : Il s’agit de deux marchés totalement différent.

        Depuis 10 ans, le marché de l’immobilier de bureau s’est très fortement valorisé, grâce à la faiblesse des taux d’intérêt. La baisse des taux est à l’origine d’une forte valorisation des prix de l’immobilier d’entreprise et notamment des bureaux, oubliant l’importance de l’obsolescence immobilière.

        Depuis 10 ans, les prix de l’immobilier sont stables et même en baise dans une grande partie de la France (sauf Paris, Bordeaux, Lyon).

        Ainsi, la hausse des taux pourraient être fatale pour les prix qui ont pleinement profité de la baisse des taux passé (Immo d’entreprise, SCPI, Mais aussi immo d’habitation à Paris, Lyon, Bordeaux). Au contraire, dans le reste de la France, c’est à dire dans la grande majorité du pays, la hausse future des taux ne devrait pas être fatale… et le maintien de la faiblesse pourrait provoquer un effet de rattrapage.

        Êtes vous d’accord ?

        • Clément says:

          Bonjour et merci de votre réponse,

          J’ai du mal à croire qu’un bien immobilier d’habitation puisse réellement perdre de la valeur dans une ville comme Paris. On en parle depuis des années et pourtant les prix ne baissent jamais, et je finis par penser que tout un tas d’autres facteurs (attrait et développement de la ville, enjeux sociaux, politiques … ) viennent neutraliser la démonstration de base qui lie taux et valeur.

          En ce qui concerne les SCPI : OK pour les bureaux parisiens qui se sont effectivement très valorisés et dont la valeur est déjà bien déconnectée de la réalité. En revanche, des SCPI qui investissent dans du « nouvelle génération » (vert, moderne) et en province devraient tirer leur épingle du jeu, vous ne pensez pas ?

          • La bulle immobilière à Paris en 2018 peut t’elle éclater comme la bulle de 1991 ? https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/prix/la-bulle-immobiliere-a-paris-en-2018-peut-telle-eclater-comme-la-bulle-de-1991.html

            Voici une lecture pour vous.

            « En revanche, des SCPI qui investissent dans du « nouvelle génération » (vert, moderne) et en province devraient tirer leur épingle du jeu, vous ne pensez pas ? » ==> Je ne suis pas certain que le marché soit très profond !

            • Clément says:

              Cet article me convainc un peu moins que les autres. J’aurais au contraire plutôt tendance à être d’accord avec vos détracteurs dont on peut lire les commentaires en dessous.

              Je ne pense pas que Paris puisse être considéré comme un sous-ensemble mathématique de la France, sous-ensemble qui devrait donc avoir les même propriétés (hausse des prix … ) que le reste du territoire.
              Paris est un cas à part et du haut de mes faibles connaissances sur le marché de l’immobilier, je crois que cet écart est une simple expression de la loi de l’offre et de la demande.

              La situation économique a également beaucoup changé depuis 1991, et j’ose penser (naïvement ? )que les différentes structures ont appris de leurs erreurs passées et que certaines dispositions ont été prises pour ne pas retomber dans les même schémas (ou en atténuer les conséquences).

              Je ne vais pas reprendre l’ensemble des arguments qu’on peut lire sous le billet mais à mon avis votre point de vue est très discutable sur ce point en particulier.

              Pour les SCPI, je prends plus volontiers en compte vos conseils et j’ai un peu calmé mes ardeurs d’investissements !

  11. l’immobilier de bureau et tout particulièrement celui des SCPI comme celui des foncières est sans cesse rénové ou restructuré pour mieux s’adapter aux besoins des utilisateurs. Si baisse il devait y avoir un jour sur les valeurs des parts de SCPI cela con ernerait en priorité celles qui n’ont pas suffisamment arbitré les vieux immeubles très energivores. Les critères d’une bonne SCPI sont :
    TOF
    ÂGE MOYEN DU PATRIMOINE
    RENDEMENT BRUT DU PATRIMOINE
    REPORT À NOUVEAU
    LOCALISATION DU PATRIMOINE
    Ne pas courir derrière celles qui distribuent le plus, en cas de marche difficile, leur marche secondaire sera comment?
    Il faut aussi savoir choisir parmi les sociétés de gestion solides.
    Dans tous les cas il faut mutualiste son investissement.

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