Voici une question passionnante, parfois un peu complexe, mais dont la réponse est indispensable pour réussir ses investissements et ne pas tomber dans le piège des discours commerciaux formatés, sans argumentation solide.

Partout, vous lirez qu’il faut s’endetter pour s’enrichir ! Pour tous, c’est d’une telle évidence qu’il n’est même pas utile d’argumenter et d’expliquer les raisons d’une telle affirmation.

Essayons tout de même de comprendre s’il faut vraiment s’endetter pour s’enrichir.


 

L’effet de levier du crédit, une notion financière pour expliquer l’intérêt du crédit pour investir.

Une partie importante de l’intérêt au crédit pour s’enrichir repose sur l’idée de l’effet de levier du crédit.

L’effet de levier est une notion financière, issue de monde de la finance d’entreprise.  Dans le cadre d’un investissement immobilier, la comprendre la notion d’effet de levier revient à répondre à la question suivante :

Le fait de recourir au crédit immobilier pour financer mon acquisition immobilière me permet il d’augmenter le rendement global de mon investissement et la valeur de mon patrimoine ?

L’effet de levier est un notion financière qui définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de mon épargne : Emprunter à un taux inférieur au taux de rendement net de mon épargne permet un enrichissement patrimonial.

 

Ainsi, à la base du calcul de l’effet de levier,  on trouve donc :


•Le coût réel du crédit immobilier

•Le rendement de l’épargne disponible.

 

Le coût réel du crédit immobilier doit tenir compte de la déductibilité les intérêts d’emprunt.

L’article 31 du code général des impôts dispose que les intérêts de l’emprunt permettant l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier est déductible dudit revenu foncier afin de déterminer le Revenu Foncier Net Imposable.

En en déduit donc, que le coût réel de mon crédit immobilier sera fonction du :

  • Taux du crédit.
  • De l’assurance de prêt.
  • Mais également de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

 

Les intérêts venant en déduction des revenus fonciers, le coût réel peut s’exprimer de cette manière :

(Taux d’intérêt du crédit + Assurance de prêt)*(1-TMI) = Coût réel du crédit immobilier.

 

 

EXEMPLE :

Investisseur X, Taux du crédit 3,3% / 15 ans assurance comprise.

TMI = 30% + 15,5% =45,5%

 

Le coût réel du crédit est donc de 1,79%…. Ce coût réel du crédit immobilier devra donc être inférieur au rendement net d’impôt de l’épargne pour justifier le recours au crédit immobilier.

  

Pour l’épargnant, qui a le choix entre faire un crédit ou utiliser son épargne disponible, le calcul du différentiel de rendement entre le coût réel du crédit (c’est à dire en tenant compte de l’éventuelle déductibilité fiscale des intérêts) et le rendement net de l’épargne (c’est à dire net de fiscalité) permet de justifier l’intérêt du crédit. C’est le calcul de l’effet de levier du crédit immobilier.

  

Dès lors que le rendement de l’épargne est supérieur au coût réel du crédit immobilier, il y a un effet de levier et l’investisseur devra recourir au crédit immobilier pour s’enrichir davantage. Le crédit immobilier aura pour conséquence d’augmenter la rentabilité globale de son projet d’investissement.

  

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois de Juin 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

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Dans le cas inverse, c’est à dire l’hypothèse possible ou le rendement de votre épargne est inférieur au coût réel de votre crédit immobilier, c’est l’effet massue et vous n’avez aucun intérêt à conserver votre crédit immobilier (cf »Et si le meilleur placement sans risque était le remboursement anticipé de votre crédit immobilier ?« )

  

Pour vous simplifier la vie, et parce que vous n’êtes pas tous des ingénieurs en calculs financiers, nous avons construit un simulateur vous permettant de calculer votre effet de levier ou l’effet massue (l’inverse de l’effet de levier).

  

  

Mais lorsque l’investisseur n’a pas de capital disponible, le recours au crédit permet de réaliser un investissement immobilier sans aucun apport personnel.

C’est vrai que l’investisseur qui n’aurait pas d’épargne disponible, l’investisseur débutant qui n’aurait que son salaire pour investir pour trouver dans le recours au crédit immobilier le moyen extraordinaire pour s’enrichir facilement, le moyen pour se constituer un patrimoine important à partir de rien.

Le recours au crédit semble une solution bien plus efficace que l’épargne mensuelle et régulière des excédents de revenus de son salaire.

C’est vrai ! mais pas toujours. Essayons de voir ensemble dans quel cas cette affirmation est réelle.

 

Pour comprendre pourquoi, il n’est pas toujours exact d’affirmer que le crédit immobilier est le meilleur moyen de s’enrichir à partir de rien, il faut comprendre la notion de « Taux de rendement interne ». Comme nous l’expliquions dans cet article « Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN). » ou plus récemment dans cet article « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ?« .

 

Le taux de rendement interne d’un investissement immobilier est le taux de rendement global de l’investissement. Celui ci tiendra compte de l’ensemble des flux de trésorerie positif (loyer, revenu divers et économie d’impôt) , mais également de l’ensemble des charges d’entretien, fiscales …. Le calcul du TRI permet de déterminer un taux de rendement de l’opération, ce taux de rendement permet ensuite une comparaison aisée avec d’autres investissement et notamment un investissement basique sur une placement financier.

 

Lorsque nous vous proposons nos simulateurs d’investissement immobilier, nous calculons toujours le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement. Cela permet à l’investisseur de pleinement comprendre l’intérêt du projet.

Deux investissement à TRI identique, par exemple un investissement immobilier PINEL et un placement régulier sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie, auront le même niveau d’enrichissement à terme.

 

Dès lors que le TRI de l’investissement immobilier avec recours au crédit est supérieur au TRI d’un placement financier, il y a pertinence à réaliser l’investissement immobilier avec recours au crédit, l’enrichissement final sera supérieur.  (Attention à réfléchir à environnement de risque identique – Entre 2% de TRI sur un produit financier garanti et 2% de TRI sur un investissement immobilier, l’importance du risque immobilier doit pouvoir vous faire préférer l’investissement financier).

 

Dans notre simulateur Loi PINEL,  nous calculons toujours le TRI de l’investissement et surtout le différentiel d’enrichissement de l’investisseur s’il devait réaliser le même effort d’épargne sur un simple produit financier, cela permet de réellement comprendre l’intérêt de l’investissement et l’intérêt du crédit.

 

 

Le recours au crédit immobilier pour investir, c’est surtout le moyen d’investir aujourd’hui dans un actif dont on espère une plus-value.

L’intérêt véritable du recours au crédit immobilier, c’est investir aujourd’hui dans une bien immobilier dont l’investisseur espère une plus-value à terme. Seul le recours au crédit immobilier permet un tel espoir d’enrichissement.

L’investisseur qui préférerait se constituer un capital financier, avec le fruit de son épargne mensuelle, pour ensuite investir cash dans son bien immobilier paiera le bien immobilier en fonction de son prix dans X années.



Dans l’hypothèse d’une revalorisation du marché immobilier, le recours au crédit immobilier est indispensable et permettra, dans ces conditions un enrichissement incontestable.

 

Dans l’environnement économique actuel, la question centrale reste néanmoins l’espérance de plus-value : Est il raisonnable d’espérer réaliser une plus-value immobilière ? Les prix de l’immobilier ne serait il pas davantage orientés à la baisse qu’à la hausse ?

Dans un tel schéma de baisse du marché immobilier, il serait préférable de ne pas investir à crédit, d’attendre patiemment de se constituer un capital suffisant pour investir cash lorsque le marché sera plus raisonnable.

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24 Comments

  1. Bonjour Guillaume,

    Merci pour ces précisions sur la mécanique de l’effet de levier. Merci également de rappeler qu’un effet de massue existe aussi.

    D’accord pour calculer le TRI de l’investissement à Crédit. Cela évite de faire n’importe quoi et permet d’éliminer les opérations douteuses.

    Mais je suis moins convaincu par la comparaison des TRI pour décider du type d’investissement.
    – Le rendement n’est pas l’alpha et l’omega d’un investissement. Il faut aussi tenir compte du risque associé aux placements considérés… et des préférences de l’investisseur.
    – Le TRI est un indicateur fragile à utiliser avec modération. Il ne saurait servir d’outil unique pour choisir entre deux placements.

    Cordialement,

    Arnaud Sylvain

    • Bien d’accord avec vous.
      Je n’utilise pas ce TRI, ni aucun autre ratio.

      @Guillaume

      Vous dites:
      « Pour comprendre pourquoi, il n’est pas toujours exact d’affirmer que le crédit immobilier est le meilleur moyen de s’enrichir à partir de rien, il faut comprendre la notion de « Taux de rendement interne ». Comme nous l’expliquions dans cet article « Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN). »

      https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/choisir-entre-deux-investissements-calcul-du-taux-de-rendement-interne-tri-et-la-valeur-actuelle-nette-van.html

      Vous m’aviez promis récemment de répondre à ma question ….. 🙂

      Les commentaires suivent, mais d’ores et déjà le plus contestable est : »L’intérêt véritable du recours au crédit immobilier, c’est investir aujourd’hui dans une bien immobilier dont l’investisseur espère une plus-value à terme. »

      Dans le BP d’un investisseur immobilier, la PV (ou MV) n’est que la cerise (ou la Conium maculatum) sur le gâteau. En tenir compte à l’origine me semble une erreur.

      • « Dans le BP d’un investisseur immobilier, la PV (ou MV) n’est que la cerise (ou la Conium maculatum) sur le gâteau. En tenir compte à l’origine me semble une erreur. »

        Je pense que vous avez tort. Le rendement n’est qu’une composante de la réussite d’un investissement. Il est indispensable d’y intégrer la progression du capital, et donc de parler de « rentabilité » et non de « rendement ». C’est une erreur de jugement fréquente qui peut conduire à une lourde perte financière.

        Il est difficile de connaître à l’avance le prix de revente d’un bien. Un bon rendement peut complètement être absorbé par une moins-value au moment de la revente. Inversement, un rendement médiocre peut largement être compensé par un investissement qui réalise une très bonne plus-value.

        Tout dépend bien sûr de votre objectif, qui peut être soit de vous constituer un revenu, ou bien de développer votre patrimoine.

  2. Bravo pour cet article avec la mise à disposition de tableaux très pratique.
    @Arnaud Sylvain : Il est important de prendre en compte les risques entre les deux placements, AV et Duflot :
    _ La fiscalité des AV va évoluer prochainement et nous ne savons pas comment.
    _ Louer en Duflot, c’est ne pas pouvoir prendre des locataires avec de forts revenus. Avec la loi Duflot, vous ne pourrez plus prendre des garants dans certaines régions … et demain dans la France entière. La loi, en France, permet à un locataire qui ne paye pas son loyer de rester en place pendant 2 ans et demi en moyenne ( pour 3 mois en Espagne et 1 an en Allemegne ).
    Enfin et pour faire définitivement la différence, un investissement dans l’immobilier coince son propriétaire en France et au bout du compte, c’est surtout lui qui paiera la dette.

  3. benoit Van Maele says:

    Bonjour,
    Je pense qu’il ne faut pas omettre dans la décision de recourir à l’emprunt ou non l’aspect prévoyance de l’opération.
    Financer son acquisition grâce au crédit même si vous avez les fonds nécessaires pour l’autofinancer permet de conserver son épargne pour faire face aux accidents de la vie, tout en ayant l’assurance que le crédit contracté sera remboursé par l’assurance décès invalidité du prêt.
    Assurance qui est fiscalement deductible en cas d’achat d’un bien locatif.
    la rentabilité est importante, la certitude que vos proches seront à l’abri des soucis financiers en cas de décès est primordial.
    Cordialement
    Benoît Van Maele

  4. J’avais moi même fait un article sur ce sujet, mais à mon sens il y a plusieurs façons d’investir avec l’effet de levier du crédit, je distingue au moins 3 cas de figures :
    – Les fruits de l’acquisition à crédit peuvent m’aider à rembourser le crédit (cas classique d’achat à crédit d’immobilier).
    – Les fruits de l’acquisition ne peuvent pas m’aider à payer le crédit (cas par exemple d’achat à crédit de pierre 48).
    – Je puis me servir des fruits et du la valeur du bien acheté pour m’aider à payer le crédit (le TRI devient alors infini dès qu’on a un différentiel exploitable entre le placement et le taux du crédit). Cela peut illustrer un achat à crédit de SCPI où l’on revendrait petit à petit les parts pour aider à payer les traites du crédit. Je pourrais réaliser de belles simulations à 30 % de TRI à mes clients en tant que CGPI, mais cela masquerai un risque insupportable dans le montage pour un enrichissement final assez pauvre.
    J’aime à me servir d’un indicateur personnel dans les calculs de mes montages. Je fais varier le taux de rendement du placement d’un petit epsilon, et je regarde l’impact sur le TRI (en le divisant la variation par mon epsilon). Cela donne une bonne idée de la démultiplication des risques dans un placement à crédit.

  5. @ yannou 77
    ++ suis totalement ok avec vous
    j’ai « eu  » fait pour des clients des tableaux avec TRI infini ultra sexy, mais le réel seul compte, in fine
    Et c’est ce réel que vous représentez avec votre delta de variation qui -peut- bousculer l’édifice idéal

    le réel comporte l’humain (travaux non finis à temps, locataires non payeurs…) et le fiscal.
    Ces deux paramètres étant ultra volatils, caractéristiques encore renforcées par l’instillation de comportements individuels et collectifs (assistanat, déloyauté) au final ingérables et une instabilité fiscale créative, il faut être très méfiants sur l’idéal que… nous voulons tous accroire!!!

    des lendemains… qui changent….

  6. Fredy Gosse says:

    Avec la nouvelle Loi Duflot faut avoir la foi chevillée au corps pour investir dans le locatif et puis les générations antérieures se sont enrichies en remboursant en monnaie de singe avec une inflation à 2 chiffres.
    En 2O ans il va s’en passer des choses…

  7. bonjour,

    avec le krach obligataire qui s’annonce (cf articles sur l’argent dette que l’on trouvent partout sur internet), les bulles spéculatives diverses et variées (immobilier, actions (montée irrationnelle),etc..), je trouve que le bon choix est celui qui permet de sauvegarder son patrimoine (sans nécessairement chercher à l’augmenter), et dans ces choix, l’immobilier en direct n’est pas forcément judicieux. Il faut chercher à s’affranchir des banques et de l’Etat qui nous spolieront.
    Alors je conseillerai de diversifier le patrimoine dans de l’or physique et/ou des SCPI à crédit.

  8. sebastienbis says:

    Bonjour Guillaume,

    Les tendances actuelles de baissent de rendement de l’épargne (chute des rendements obligataires) ont des effets importants sur les investissements immobiliers.
    Il serait judicieux pour beaucoup de récents investisseurs (notamment ceux réalisés depuis 2004) de recalculer le coût réel du crédit immobilier.
    Beaucoup changeraient leur fusil d’épaule…

  9. Bravo pour cet article très clair.

    Ne pas oublier la notion de risque dans les solutions proposées.

    D’une part, conserver son épargne sur les Marchés pour doper le rendement d’un côté et sortir des fonds € qui dépassent rarement les 3 % nets de PS nous rend vulnérable au risque des Marchés Financiers.

    D’autre part, le levier dû au crédit engendre un risque de trésorerie en cas de non paiement du locataire et nous fragilise en cas de baisse du Marché Immobilier.

    Il est donc primordial de sensibiliser les particuliers investisseurs face aux risques encourus.

    Il n’y a malheureusement toujours pas de repas gratuit en finance.

  10. Très pertinent comme calculette et comme explication. Il faut être aussi vigilent sur les coûts des assurances qui peuvent représenter jusqu’à 1/3 d’un coût de crédit.

  11. Bonjour,

    On ne trouve pas le même résultat que dans votre simulateur « Effet de levier du crédit : Le financement à crédit » et dans l’exemple cité juste au dessus de ce simulateur, à savoir le taux à 3,3% sur 15 ans.
    Dans l’exemple cité avec la formule, le cout réel du crédit est 1,79%, alors que dans le simulateur on trouve 1,86% en y mettant les mêmes données.
    Pouvez-vous m’expliquer cette différence et quelle est la vraie formule pour trouver le coût réel du crédit.

  12. Papigilles says:

    Il y a un dit-on : « qui paye ses dettes s’enrichit ».Moi je pense aujourd’hui : « qui doit ses dettes s’enrichit ».

  13. Papigilles says:

    Si on peut donner en nantissement une assurance vie correspondante au montant emprunté,on obtient facilement un prêt à 1.20% TEG. puisqu’on ne paye pas d’assurance.

  14. L’immobilier est à mon sens un investissement « pas comme les autres » et c’est en cela qu’il peut être très enrichissant pour celui qui sait bien l’utiliser…. ou il peut s’avérer un vrai désastre. Difficile de faire entrer cet actif dans des cases classiques, avec des TRI et autres règles théoriques car en réalité de très nombreux facteurs sont amenés à le secouer dans le temps. On peut pas le comparer à une obligation ni une action d’un grand groupe par exemple, sauf peut-être sur très longue période (?).
    Les Français aiment globalement cet actif car il répond à une recherche de sécurité tout en pouvant espérer une plus-value. Tout peut se passer dans la valorisation (hausse ou baisse), mais ce qui est certain c’est qu’il aura toujours une valeur d’utilité qui génèrera des flux entrants.
    Quand vous dites « Le recours au crédit immobilier pour investir, c’est surtout le moyen d’investir aujourd’hui dans un actif dont on espère une plus-value », je ne suis absolument pas d’accord.
    Je pense que l’investisseur vise surtout un revenu qu’il sait récurent et qui correspond à un bien tangible.
    Etant donné les frais et les risques liés à cet actif (il semblerait qu’il y a une bulle), tout se passe à mon sens au moment de l’acquisition. Il faut chasser, être très patient, très bien étudier le marché et être très rapide lorsque l’occasion se présente. Et je peux témoigner qu’il y a toujours de belles occasions. Les biens premium décotés ça existe, il faut juste bien travailler le sujet et savoir bien s’entourer. Si on achète avec une bonne décôte on est assuré de mieux passer une crise future.
    Pour ma part, c’est par ce moyen que je me suis enrichi et que je continue de m’enrichir aujourd’hui. Dans ce cas, je ne calcul pas le TRI car je sais qu’il sera bon in fine. Je calcule la capacité de plus-value et d’autofinancement de mon crédit. L’idéal étant d’être gagnant sur les 2 plans, ce qui est encore possible (si, si !). Bien entendu, sur un tel terrain de chasse il n’y a pas de SCPI (et encore), pas de programme neuf Pinel, mais seulement des biens en direct et anciens.
    Pour aller à la chasse il faut parfois sortir du bureau et chausser de bonnes baskets !

    • Je suis d’accord avec vous et c’est ce que j’ai fait aussi. Depuis 1 an j’ai acheté des appartements locatifs défiscalisés 2 ème main qui ont 10 ans et a prix soldés; je n’ai plus aucune confiance dans les produits financiers et mon investissement est à mes yeux « le moins risqué » même si je me ferai étriller fiscalement dans les prochaines années.
      Ceci est mon humble point de vue qui n’engage que moi.

  15. helloDeLu says:

    J’aime bien les chiffres, mais quand même, un exemple, c’est bien!

    Imaginons le cas suivant, fortement simplifié:
    Je dispose d’une épargne de 30kE. Cela rassure mon banquier sur ma solvabilité et me permet d’acheter un bien immobilier (ancien) 100kE totalement à crédit pour mettre en location.

    Dans un cas très défavorable, après quelques années d’exploitation, j’ai beaucoup trop de vacance locative à mon goût, j’ai consommé 10kE de fonds propres à compenser l’absence de loyer et je décide de revendre. J’ai alors remboursé disons 30kE, je dois 70kE à la banque. Le marché a baissé de 20% (ouch, ça pique!), je revends 80kE. Je solde alors mon emprunt. Bilan: 80-70-10+10=0, j’ai eu chaud, mais je n’ai rien perdu, j’ai retrouvé mon épargne de 30kE. L’opération est blanche alors que le cas est très défavorable.

    A l’inverse, dans un cas favorable, j’ai fait une belle affaire, la rentabilité est bonne et les loyers perçus équilibrent tous les coûts engendrés.
    J’ai alors acheté un bien sans aucun impact sur ma trésorerie. Je dispose toujours de mon épargne de 30kE. Tant que je rembourse, chaque loyer rentré représente autant de gain en patrimoine (mais pas en trésorerie).

    Un cas plus probable je pense serait le suivant: je revends après avoir avoir déboursé 5kE à compenser la vacance locative, j’ai remboursé 80kE, il reste 20kE à rembourser. Le marché de l’ancien s’est tassé de 5% (l’ex neuf Pinel s’est par contre tassé de 20% afin de rester compétitif face à l’ancien pour les futurs acheteurs mais c’est un autre débat), je revends 95kE et je rembourse les 20kE dûs à la banque: j’ai alors gagné 95-20-5=70kE tout en ayant fait une moins value. Revendre en plus value, ce n’est pas l’enjeu, c’est juste la cerise sur le gâteau.

    Existe-t-il d’autres moyens de s’enrichir avec aussi peu de travail et aussi peu de risque?

    • Guillaume, je vous jure, ce n’est pas moi qui ai écrit ceci: « Revendre en plus value, ce n’est pas l’enjeu, c’est juste la cerise sur le gâteau. »

      Un BP en investissement immobilier ne doit pas intégrer de PV sur le capital. Oui, je l’ai déjà dit et redit, mais bon, …………

    • Bien d’accord avec ce raisonnement. Mais il convient de ne pas acheter avec une surcôte de 30% comme c’est le cas actuellement avec le neuf, et comme vous le soulignez.
      On constate globalement que ceux qui ont investi dans l’immobilier avec presque rien, grace au levier du crédit, s’en sortent plutôt bien à terme. L’autofinacement du projet reste à mon sens la clé, pour ne pas se mettre en péril au niveau de la trésorerie. L’aspect fiscal est « presque » un détail avec le régime du LMNP et la possibilité d’amortir le bien.

  16. helloDeLu says:

    Bilan: 80-70-10=0 bien sûr

  17. oui il faut s’endetter pour s’enrichir.
    Mais il faut de bons projets avec la bonne approche.

    L’article date un peu et me semble faire fausse route en disant qu’il faut miser sur la plus value.

    Je ne partage pas du tout cela. Il faut à mon avis chercher des projets qui génèrent du cash une fois les charges payées. Pas facile mais possible.

  18. Personnellement, j’essaie de tout faire pour ne pas m’endetter. Ce que vous proposez ici pour calculer l’effet de levier du crédit est très instructif. Je vous en remercie. Bonne journée.

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