Le sujet de l’investissement immobilier en viager, ou plutôt de la vente en viager, revient sur le devant de la scène médiatique depuis l’annonce de la CDC du lancement prochain d’un fond d’investissement en viager. Nous allons donc en profiter pour analyser l’achat immobilier en viager et comprendre l’intérêt d’une telle stratégie.
Rappel rapide du mécanisme du viager immobilier.
La mécanisme du viager est un mécanisme relativement simple à comprendre, c’est le fait vendre un bien immobilier (ou l’acheter) mais de payer le prix de vente, non pas en une seule fois au moment de la transaction, mais par mensualité pendant toute la durée de vie du vendeur.
En vendant en viager le vendeur bénéficiera, durant toute sa vie d’un revenu complémentaire, lui permettant par exemple de compléter sa retraite.
Dans une formule plus courante et davantage recherchée par les vendeurs, le propriétaire vend son immeuble mais conserve le droit d’habitation sur ce dernier (attention, le droit d’habitation n’est pas un usufruit). C’est la définition du viager occupé. Bien évidemment, le prix de vente devra être minoré puisque le propriétaire conserve un droit d’habitation sur l’immeuble vendu.
Le code général des impôts donne une valeur fiscale au droit d’habitation (donnée à titre indicatif et applicable aux mutations à titre gratuit) à 60% de la valeur de l’usufruit défini à l’article 669 du CGI.
Tableau indicatif de la valeur fiscale du droit d’usage et d’habitation.
| AGE | VALEUR | VALEUR | Prix de vente |
| de l’usufruitier | de l’usufruit | Du droit d’usage et d’habitation | (en % du prix de la pleine propriété). |
| Moins de : | |||
| 21 ans révolus | 90% | 54% | 46,00% |
| 31 ans révolus | 80% | 48% | 52,00% |
| 41 ans révolus | 70% | 42% | 58,00% |
| 51 ans révolus | 60% | 36% | 64,00% |
| 61 ans révolus | 50% | 30% | 70,00% |
| 71 ans révolus | 40% | 24% | 76,00% |
| 81 ans révolus | 30% | 18% | 82,00% |
| 91 ans révolus | 20% | 12% | 88,00% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 6% | 94,00% |
Attention, il ne s’agit là que d’une valeur fiscale du droit d’usage et d’habitation. Pour les mutation à titre onéreux (vente ou échange) il n’est pas obligatoire de retenir ce barème. Seul l’accord des parties permettra de déterminer la valeur véritable de l’usufruit et de la nue propriété.
La valeur du droit d’usage et d’habitation devra donc être déduite de la valeur de vente de l’immeuble afin de constater le caractère occupé de la vente en viager.
La vente en viager… une solution parfaite pour le propriétaire immobilier.
Vous l’aurez compris, vendre en viager est une solution idéale pour le propriétaire immobilier. En effet, dans une conjoncture immobilière morose et en pleine mutation structurelle, de nombreux propriétaires fonciers pourraient avoir intérêt à vendre en viager afin :
- D’encaisser le résultat de 30 ans de hausse des prix de l’immobilier (et de s’enrichir réellement de la bulle immobilière). Dans un marché en haut de cycle, vendre en viager permet au propriétaire de matérialiser financièrement la bulle immobilière sans modifier son cadre de vie. En cas de baisse ultérieure des prix de l’immobilier (notre scénario centrale) il n’y a bien évidemment pas révision à la baisse de la rente viagère.
- De ne pas subir l’obsolescence énergétique des bâtiments. Le marché immobilier connait actuellement une profonde mutation structurelle autour de l’évolution rapide des normes énergétiques. En vendant aujourd’hui un immeuble, le vendeur évite tout risque de dévaluation de son bien du fait d’un écart grandissant avec les normes et exigences du marché.
Il est évident que vendre en viager est une solution parfaite pour le propriétaire foncier qui a décidé de vivre longtemps (et même pour celui qui décide de vivre dans la moyenne de ses contemporains).
Mais les investisseurs immobilier ont il un intérêt à acheter en viager ?
Si l’intérêt des vendeurs en viager en manifeste et relativement simple à comprendre dans un marché en haut de cycle, l’intérêt des acquéreurs est plus délicat à comprendre (du fait de l’état actuel du marché de l’immobilier) :
- Dans un marché immobilier en très haut de cycle, dans une bulle immobilière, il n’y a pas d’intérêt de payer aujourd’hui très cher un bien dont la valeur aura baissé lorsque l’acquéreur pourra réellement en profiter (décès du vendeur ou abandon du droit d’usage et d’habitation).
- Dans un marché caractérisé par une évolution rapide des normes de construction et des exigences qualitatives de consommation d’énergie, acquérir aujourd’hui, un bien condamné à l’obsolescence énergétique (et donc à une dégradation de sa valeur intrinsèque) à l’extinction du droit d’usage et d’habitation ou au décès du vendeur, ne me semble pas d’une grande pertinence.
L’état actuel du marché de l’immobilier ne me semble pas de nature à justifier un investissement en viager. Si les vendeurs ont raison de s’y interesser, les motivations de l’acquéreur sont moindre
Seul le pari sur une faible espérance de vie du vendeur pourrait justifier de s’y intéresser, même si statistiquement, le propriétaire qui souhaite vendre en viager est persuadé qu’il fera une bonne affaire car il a décidé de vivre vieux.
Une baisse de prix drastique pourrait également justifier un bon investissement en viager, mais c’est l’intérêt du vendeur qui serait alors remis en cause : Pourquoi accepter une trop forte baisse du prix de vente ? Pourquoi pas alors préférer une vente au plein tarif (sans viager) et transformer le capital issu de la vente en rente viagère ?
Et vous qu’en pensez vous ? Êtes vous intéressé pour un achat en viager ?
