Investir dans l’immobilier d’entreprise (bureau, commerce, entrepôt) en direct ou par l’intermédiaire d’une SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier), c’est investir dans un actif tangible directement lié aux mouvements de l’économie et aux modes de consommation. Il est donc indispensable (d’essayer) d’anticiper les grandes mutations du marché pour réussir son investissement.

Faisons le point ensemble sur ces mutations que vous devez anticiper avant d’investir dans une SCPI.

 

Anticiper les risques d’obsolescence énergétique des bâtiments.

La première grande mutation de l’immobilier d’entreprise, et c’est une mutation que nous intégrons dans nos conseils d’investissement depuis 2009. L’évolution rapide des normes de construction et surtout l’évolution tout aussi rapide des exigences des locataires devant la vague verte de l’économie d’énergie et de la construction écologique entraîne une profonde mutation du marché de l’immobilier d’entreprise.

 

Les entreprises locataires de bureaux notamment ont rapidement compris leur intérêt de quitter les vieux bureaux énergivores au profit de constructions neuves économes en énergie mais également d’une ergonomie moderne et optimale. A loyer identique, la moindre consommation d’énergie et la meilleure organisation de l’espace est source d’économie et de productivité.

 

Cette donnée « obsolescence énergétique des bâtiments » est dorénavant pleinement intégrée dans le marché de l’immobilier d’entreprise et plus précisément dans la gestion des SCPI.

Comme nous le précisions dans notre article « SCPI : Les quatre ratios à connaitre avant d’investir.« , les SCPI doivent dorénavant soigner leur niveau de provision pour gros travaux, réserve financière indispensable pour la mise au norme des bâtiments face à des normes qui évoluent rapidement.

 

 

Le nomadisme en entreprise ou l’émergence de nouveau mode de travail comme source de mutation du marché de l’immobilier de bureaux.

La révolution technologique de l’internet mobile et cette possibilité incroyable de se déplacer avec son bureau dans la poche est également à la source d’une autre mutation profonde du marché de l’immobilier de bureau : Le nomadisme en entreprise.

Le constat est simple et les chiffres sont frappant selon une récente étude de Jones Lang LaSalle. Même si seulement 10% à 15% des salariés sont directement concernés par le télétravail, plus de 70% des cadres travaillent en dehors de leur entreprise (et n’utilisent donc pas pleinement l’espace de bureau mis à leur disposition par leur employeur).

Ainsi, Jones Lang LaSalle estime que le taux moyen d’utilisation des bureaux en ile de France est entre 50% et 60%.

Partant de ce constat de l’émergence de nouveau mode de consommation de l’espace de bureau, 74% des entreprises du CAC40 ont envisagées une refonte de leur espace de travail.

Le mode de consommation des bureaux évolue très rapidement, et la recherche perpétuelle de réduction des coûts conduit à une profonde et rapide mutation de l’immobilier de bureaux.

En période de disette économique, les entreprises peuvent elles se permettre d’avoir une taux d’occupation de leurs bureaux proche de 50%. 

L’immobilier de bureau est en pleine mutation technologique et les cadres du tertiaire ont un moindre besoin d’un espace de travail dédié à leur activité.

Sans pour autant aller jusqu’au télétravail (80% des entreprises n’y sont pas favorables principalement pour des questions de management), la réorganisation des bureaux et du mode de travail entraine une profonde mutation de l’immobilier de bureau, avec peut être au final, un moindre besoin d’espace et un partage de l’espace en fonction des besoins de chacun des salariés.

Il me semble indispensable d’intégrer cette dimension avant d’investir dans l’immobilier de bureaux et plus particulièrement dans les SCPI. Le patrimoine des SCPI est constitué dans le temps et l’adaptation du patrimoine immobilier à ces nouveaux usages risque bien d’être un challenge incroyable dans les années à venir.

Il est encore trop tôt pour anticiper toutes les conséquences directes sur le marché, mais les chiffres sont tellement impressionnant qu’il ne faut absolument pas sous-estimer la vague de fond. La puissance du mouvement est peut être même supérieure à la précédente mutation liée à l’obsolescence énergétique des bâtiments.

 

 

Infographie proposée par Jones Lang LaSalle pour expliquer les enjeux du nomadisme d’entreprise.

Nomadisme d'entreprise

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6 Comments

  1. Ah enfin, on cogite sur le devenir des scpi de Büro…..
    Il était temps, je commence à en oublier l’orthographe !

    A l’heure où sur les emplacements prime à Paris, fleurissent les panneaux à louer, et on l’on veut transformer d’un coup de baguette magique (mais difficile et coûteux) les dits bureaux en logements (ingérables merci Alur)….

    Trop de cash voulant s’investir dans des surfaces qui demain seront délaissées, voilà ce qui se passe.

  2. Fiscalité : Le revenu est très pénalisante pour un non résident , avec des taux de retenue à la source variable suivant les pays – Pour un non-résident Suisse : impôt forfaitaire sur le revenu 20 % auquel il faut ajouter le montant de la CSG –
    Le bien-fondé de cette dernière charge est contesté pour les Non-Résidents , son cas est actuellement en instance de jugement devant la Cour Européenne. En attendant sa décision , il faut en faire l avance

  3. géraud says:

    De toute façon les SCPI sont devant un paradoxe presque insurmontable, aggravé par la hausse de la collecte depuis quelques années.

    Face à un afflux de liquidités, soit la SCPI investit tout de suite, et achète cher des biens anciens, dont la rentabilité est faible > baisse de la rentabilité pour l’épargnant
    Soit elle fait construire, aux normes etc… , et place les liquidités collectées sur du monétaire pour les débloquer au fur et à mesure des appels de fonds, résultat on verse à l’épargnant des revenus financiers et non plus des loyers > baisse de la rentabilité.
    Vous y rajouter un contexte de crise, fermeture de sociétés, renégociation des baux, et vous constatez une baisse du taux d’occupation de la plupart des SCPI, là aussi c’est du loyer non perçu.

    En résumé, de la même manière que chaque nouvel épargnant en assurance vie en euros fait baisser la rentabilité du contrat pour tous les épargnants, on peut donc considérer que chaque nouvel associé en SCPI fait baisser le rendement versés aux autres associés.
    La preuve, voyez la différence de renta d’un support en euros chez AXA ou Allianz, entre les contrats AGIPI ou Gaipare qui ne sont plus ou très rarement commercialisés (seuls des versements peuvent être faits) et le rendement de l’actif général

    • @géraud :
      1) Les SCPI ne représentent qu’environ 15% des investisseurs sur le marché de l’immobilier commercial (tant au niveau de la capitalisation que des nouveaux investissements). Ce ne sont pas les SCPI toutes seules qui font les prix de ce marché, loin de là !
      2) Si accueillir de nouveaux associés / créer de nouvelles parts est dilutif pour les anciens, il faudrait (l’AG des associé est souvenaine à ce niveau) soit ne plus en accueillir (ou plutôt ne plus créer de nouvelles parts), soit augmenter le prix des parts nouvelles.
      3) Il y a aussi sur le marché certaines SCPI (avec une importante collecte) qui annoncent clairement que leur collecte est relutive….
      4) Il est faux d’écrire que « chaque nouvel épargnant en assurance vie en euros fait baisser la rentabilité du contrat pour tous les épargnants » (qui reviendrait à écrire que le marché obligataire n’est pas du tout efficient, et exclusivement alimenté par les assurances-vie françaises).
      5) Votre « preuve » n’en est pas une (elle illustre juste les politiques commerciales d’AXA et d’Allianz).

  4. Dans l’esprit « nomadisme d’entreprise » et nécessité de revoir l’usage des bureaux face aux innivations technologique et la possibilité d’avoir son bureau dans la poche avec son smartphone : Le partage de bureauxconnaît un essor fulgurant
    http://www.lesechos.fr/journal20150413/lec2_pme_et_regions/0204274837885-le-partage-de-bureauxconnait-un-essor-fulgurant-1110527.php#xtor=CS1-32

  5. Oui, depuis le temps qu’on met en garde, les prospectives entrent dans le réel et se mettent en place avec les modes de travail effectifs des trentenaires connectés.
    La réalité au sortir de la gare St Lazare par exemple : des panneaux de bureaux à louer/à vende en grand nombre, le quartier n’est pourtant pas pourri….

    Le partage de bureaux sera la norme, de toute façon, mais pas aussi rémunérateur que les baux de bureaux d’antan. Les scpi le savent bien et les meilleurs gérants anticipent la tendance pour diversifier sur du sous-jacent différent ou pas encore externalisé.
    Les moins bons gérants continuent la collecte sur le même trend, bonjour les associés de ces scpi…

    En général, les meilleurs emplacements switcheront en logements ( éternel retour) , les plus mauvais seront rasés sans rénovation trop coûteuse

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