Investir dans l’immobilier d’entreprise (bureau, commerce, entrepôt) en direct ou par l’intermédiaire d’une SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier), c’est investir dans un actif tangible directement lié aux mouvements de l’économie et aux modes de consommation. Il est donc indispensable (d’essayer) d’anticiper les grandes mutations du marché pour réussir son investissement.
Faisons le point ensemble sur ces mutations que vous devez anticiper avant d’investir dans une SCPI.
 

Anticiper les risques d’obsolescence énergétique des bâtiments.

La première grande mutation de l’immobilier d’entreprise, et c’est une mutation que nous intégrons dans nos conseils d’investissement depuis 2009. L’évolution rapide des normes de construction et surtout l’évolution tout aussi rapide des exigences des locataires devant la vague verte de l’économie d’énergie et de la construction écologique entraîne une profonde mutation du marché de l’immobilier d’entreprise.
 
Les entreprises locataires de bureaux notamment ont rapidement compris leur intérêt de quitter les vieux bureaux énergivores au profit de constructions neuves économes en énergie mais également d’une ergonomie moderne et optimale. A loyer identique, la moindre consommation d’énergie et la meilleure organisation de l’espace est source d’économie et de productivité.
 
Cette donnée « obsolescence énergétique des bâtiments » est dorénavant pleinement intégrée dans le marché de l’immobilier d’entreprise et plus précisément dans la gestion des SCPI.
Comme nous le précisions dans notre article « SCPI : Les quatre ratios à connaitre avant d’investir.« , les SCPI doivent dorénavant soigner leur niveau de provision pour gros travaux, réserve financière indispensable pour la mise au norme des bâtiments face à des normes qui évoluent rapidement.
 
 

Le nomadisme en entreprise ou l’émergence de nouveau mode de travail comme source de mutation du marché de l’immobilier de bureaux.

La révolution technologique de l’internet mobile et cette possibilité incroyable de se déplacer avec son bureau dans la poche est également à la source d’une autre mutation profonde du marché de l’immobilier de bureau : Le nomadisme en entreprise.
Le constat est simple et les chiffres sont frappant selon une récente étude de Jones Lang LaSalle. Même si seulement 10% à 15% des salariés sont directement concernés par le télétravail, plus de 70% des cadres travaillent en dehors de leur entreprise (et n’utilisent donc pas pleinement l’espace de bureau mis à leur disposition par leur employeur).
Ainsi, Jones Lang LaSalle estime que le taux moyen d’utilisation des bureaux en ile de France est entre 50% et 60%.
Partant de ce constat de l’émergence de nouveau mode de consommation de l’espace de bureau, 74% des entreprises du CAC40 ont envisagées une refonte de leur espace de travail.
Le mode de consommation des bureaux évolue très rapidement, et la recherche perpétuelle de réduction des coûts conduit à une profonde et rapide mutation de l’immobilier de bureaux.
En période de disette économique, les entreprises peuvent elles se permettre d’avoir une taux d’occupation de leurs bureaux proche de 50%. 
L’immobilier de bureau est en pleine mutation technologique et les cadres du tertiaire ont un moindre besoin d’un espace de travail dédié à leur activité.
Sans pour autant aller jusqu’au télétravail (80% des entreprises n’y sont pas favorables principalement pour des questions de management), la réorganisation des bureaux et du mode de travail entraine une profonde mutation de l’immobilier de bureau, avec peut être au final, un moindre besoin d’espace et un partage de l’espace en fonction des besoins de chacun des salariés.
Il me semble indispensable d’intégrer cette dimension avant d’investir dans l’immobilier de bureaux et plus particulièrement dans les SCPI. Le patrimoine des SCPI est constitué dans le temps et l’adaptation du patrimoine immobilier à ces nouveaux usages risque bien d’être un challenge incroyable dans les années à venir.
Il est encore trop tôt pour anticiper toutes les conséquences directes sur le marché, mais les chiffres sont tellement impressionnant qu’il ne faut absolument pas sous-estimer la vague de fond. La puissance du mouvement est peut être même supérieure à la précédente mutation liée à l’obsolescence énergétique des bâtiments.
 
 

Infographie proposée par Jones Lang LaSalle pour expliquer les enjeux du nomadisme d’entreprise.

Nomadisme d'entreprise

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