Depuis quelques années, nous avions laissé tomber la mise en place de crédit IN FINE pour le financement de l’investissement locatif. Les taux des crédits étaient devenus trop élevés au regard du potentiel de rendement de l’épargne capitalisée sur le fonds euros d’un contrat d’assurance vie.
Mais la baisse actuelle des taux des crédits immobiliers et surtout l’apparition des contrats d’assurance vie nouvelle génération (fonds euros à coussin ou contrat euro-croissance) au potentiel de rendement supérieur aux fonds euros traditionnels, doit permettre d’étudier à nouveau la mise en place des crédits In fine.
 
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Crédit IN FINE ou Amortissable, quelle différence ?

Le crédit amortissable, un crédit à échéance constante dont le capital est amorti pendant la durée du crédit.

Le crédit amortissable, c’est le crédit immobilier de base. L’emprunteur rembourse une mensualité qui est constante pendant toute la durée du crédit. Cette mensualité contient des intérêts, dégressifs au fur et à mesure du remboursement du capital emprunté, et du capital. Au terme de la dernière mensualité du crédit amortissable, l’intégralité du crédit est remboursé.
 
Voici le tableau d’amortissement d’un crédit amortissable :
 

Montant emprunté200000
Durée15ans
Taux3,30%
Annuité17 118,94 €
Capital empruntéAnnuitéDont intérêtDont capitalCapital restant
1200 000 €17 119 €6 600 €10 519 €189 481 €
2189 481 €17 119 €6 253 €10 866 €178 615 €
3178 615 €17 119 €5 894 €11 225 €167 390 €
4167 390 €17 119 €5 524 €11 595 €155 795 €
5155 795 €17 119 €5 141 €11 978 €143 818 €
6143 818 €17 119 €4 746 €12 373 €131 445 €
7131 445 €17 119 €4 338 €12 781 €118 663 €
8118 663 €17 119 €3 916 €13 203 €105 460 €
9105 460 €17 119 €3 480 €13 639 €91 822 €
1091 822 €17 119 €3 030 €14 089 €77 733 €
1177 733 €17 119 €2 565 €14 554 €63 179 €
1263 179 €17 119 €2 085 €15 034 €48 145 €
1348 145 €17 119 €1 589 €15 530 €32 615 €
1432 615 €17 119 €1 076 €16 043 €16 572 €
1516 572 €17 119 € 547 €16 572 €     0 €
256 784 €56 784 €200 000 €

 
Fiscalement, l’investisseur locatif pourra déduire les intérêts d’emprunt payés des revenus fonciers perçus. En vertu de l’article 31 du code général des impôts, le revenu foncier imposable est imposé à l’impôt sur le revenu après déduction des charges permettant l’acquisition dudit revenu (dont les intérêts d’emprunt).
Au total du crédit amortissable, l’investisseur pourra déduire, dans notre exemple, 56 784€ de son revenu imposable. Considérant une tranche marginale à 30% et des prélèvements sociaux à 15,5%, le fait de payer des intérêts d’emprunt permet de réduire la facture fiscale de 25837€.
Le coût net d’impact fiscal du crédit amortissable sera donc de 56784€ – 25 837€ = 30947
 
 

Le crédit IN FINE, paiement des intérêts pendant la durée du crédit, puis du capital en une seule fois à l’échéance.

Le crédit IN FINE est lui une crédit plus spécifiquement réservé aux investisseurs immobiliers, du moins aux investisseurs qui veulent profiter d’un effet de levier du crédit dans un cadre fiscal plus « doux ».
Le crédit IN FINE est un crédit qui n’est remboursé qu’en une seule fois, à l’échéance du crédit. Pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts.
 
Voici la tableau d’amortissement d’un crédit IN FINE :
 

Montant emprunté200000
Durée15ans
Taux3,30%
Annuité6 600,00 €
Capital empruntéAnnuitéDont intérêtDont capitalCapital restant
1200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
2200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
3200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
4200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
5200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
6200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
7200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
8200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
9200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
10200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
11200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
12200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
13200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
14200 000 €6 600 €6 600 € –   €200 000 €
15200 000 €206 600 €6 600 €200 000 € –   €
299 000 €99 000 €200 000 €

 
Puisque l’emprunteur ne rembourse le capital qu’à l’échéance, le montant de la dette est stable pendant toute la durée du crédit. Le coût total apparent du crédit sera toujours plus élevé que le coût d’un crédit amortissable : Il y aura toujours plus d’intérêt payés dans un crédit IN FINE que dans un crédit amortissable.
Néanmoins, le principe de déductibilité fiscal des intérêts d’emprunt réduire l’écart de coût, même si cela ne sera jamais suffisant pour rendre pertinent un crédit IN FINE face à un crédit amortissable. Dans notre exemple, les 99 000€ d’intérêts payés permettront une économie fiscale de 45045€.
Le coût net d’impact fiscal du crédit IN FINE sera donc de 99 000€ – 45045€ = 53955
Le crédit IN FINE sera donc toujours plus cher que le crédit amortissable… mais seulement en apparence.
 

La capitalisation de l’épargne de l’emprunteur comme source d’enrichissement et d’effet de levier du crédit IN FINE

Le capital du crédit IN FINE n’est remboursé qu’au terme du crédit, c’est à dire dans notre exemple 15 ans après la mise en place du crédit.
Ainsi, pour avoir 200 000€ dans 15 ans, l’emprunteur devra épargné, régulièrement, sur un produit financier qui lui assurera la pleine disposition de ce capital au terme du crédit. La capitalisation de l’épargne et le taux d’intérêt du placement prennent ici une grande importance.
Plus le rendement de l’épargne sera élevé, mois l’effort d’épargne sera grand et plus l’effet de levier du crédit IN FINE sera important pour l’épargnant
Malheureusement, avec l’effondrement des rendements des fonds euros traditionnels et leur proximité avec les taux d’intérêt des crédits immobiliers, les crédits IN FINE ont progressivement disparu : Le surcoût du crédit IN FINE ne pouvait plus être compensé par un rendement supérieur de l’épargne de l’investisseur. Nous avions d’ailleurs rédigé de nombreux articles en ce sens et notamment « Crédit IN FINE, la baisse du rendement des contrats d’assurance vie remet en cause le montage.« .
 
L’apparition des contrats d’assurance vie nouvelle génération, notamment des fonds euros à coussin, mais surtout des contrats EURO-CROISSANCE pourrait redonner de l’attrait au crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable. L’espérance de rendement est meilleure, et l’effet de levier pourrait bien s’avérer intéressant.
 
Pour mémoire, le contrat EURO-CROISSANCE, comme nous vous le présentions dans cet article « Assurance vie Eurocroissance, les excellents rendements 2013 devraient convaincre les sceptiques. »  ou dans « Euro-Croissance : Le contrat d’assurance vie qui remplacera les fonds euros ?« ,  devrait, à terme, remplacer les fonds euros traditionnels dont les fondamentaux sont fragilisés.
Le contrat d’assurance vie EURO-CROISSANCE est un contrat d’assurance vie dont le capital est garantie au terme d’une échéance contractuellement fixée entre l’assureur et l’assuré. Contrairement aux fonds euros traditionnels dont le capital est disponible et garanti à tout moment, le gérant du contrat dispose de temps pour investir le capital des épargnants et rechercher de meilleurs rendements.
Les compagnies d’assurance vie affirment qu’il devrait être possible d’obtenir un rendement supérieur de 1% à 1,5% par rapport à un fonds euros traditionnel.
Cette nouvelle source de rendement de l’épargne doit être l’occasion d’un effet de levier pour l’épargnant et devrait donner un nouveau souffle au crédit IN FINE.
 

Un simulateur pour calculer l’effet de levier du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable.

 

 

Pour aller plus loin :
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