A l’occasion de la publication de cet article sur les OPCI Fonds d’Investissement en Location Meublée (OPCI FILM), je m’aperçois de la nécessité de revenir sur la nature des divers frais payés lors d’un investissement en SCPI. En effet, il est courant d’entendre que les frais élevés payés par l’épargnant / investisseur lors de la souscription de parts de SCPI se justifient par le paiement des droits d’enregistrement et autres frais de notaire que doit payer la SCPI lors de l’acquisition du parc immobilier. 

Regardez par exemple ce que l’on peut lire sur un site internet de vendeurs de SCPI :

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« Sur le marché des SCPI en France, les frais d’entrée oscillent généralement entre 8 et 10% TTC (moyenne constatée). Alors forcément, lorsqu’on les compare aux frais de plus en plus réduits des assurances-vie ou de nombreux autres produits de placements, leur montant parait à juste titre élevé.

Seulement, il faut revenir à la base même du sous-jacent et rappeler l’objet même de l’achat de ces parts de SCPI.

Une SCPI est une société qui va acheter de l’immobilier : des bureaux, des murs de magasins, des commerces, des entrepôts… nous sommes donc bien en train de parler d’immobilier.

Rappelez vous : lorsque vous achetez votre résidence principale, avez-vous payé des frais ? NON ?

Et pourtant vous avez bien payé des frais de notaire (8%) voire même peut être une agence immobilière qui vous a trouvé le bien (4 à 5%). Eh bien les frais d’entrée sur une SCPI servent exactement à la même chose : payer les frais de notaire. Ils servent également à rémunérer les professionnels qui vous auront présenté et vendus les SCPI.

Les frais d’entrée sur les SCPI affichés peuvent donc paraître élevés, mais ils ne sont en fait que le reflet des frais obligatoires dont tout investisseur ou acquéreur doit s’acquitter lorsqu’il acquiert de l’immobilier, que ce soit en direct ou via une Société civile. »

 

Cette légende urbaine largement diffusée par les réseaux de distribution est malheureusement fausse : NON, les frais de souscription des parts de SCPI ne servent pas à payer les droits d’enregistrement et autres frais de notaire inhérents à l’investissement immobilier.

Les frais de souscription payés lors de l’achat de parts de SCPI servent principalement à rémunérer le gestionnaire de la SCPI et le commercial (CGPI, Banque ou CIF) sous forme de commissions.

Pour mémoire, la commission perçue par le commercial (ou l’entreprise qui l’emploi pour vendre ces produits  financiers) est régulièrement comprise entre 5% à 6% du montant de la souscription. 

 



 

Il faut faire la distinction entre les frais non acquis à la SCPI et les frais acquis à la SCPI.

Les frais non acquis à la SCPI, à l’OPCI ou à l’OPCVM sont les frais de distribution et autres frais de gestion  qui rémunèrent les intermédiaires que sont la société de gestion ou le commercial chargé de la distribution.

Les frais non acquis à la SCPI (terme qui n’existe pas pour les SCPI, nous empruntons la terminologie applicable aux OPCVM pour vous aider à comprendre) sont régulièrement compris entre 8% à 10% TTC. Ce sont les frais qui devront être payés par l’épargnant pour devenir propriétaire des parts de SCPI. Comme précisé ci avant, ils rémunèrent la société de gestion et le réseau de distribution.

Des frais de gestion annuels seront également prélevés par la société de gestion pour assurer le bon fonctionnement de la SCPI. Ces frais de gestion annuels représentent régulièrement -+ 10% des loyers annuels encaissés par la SCPI.

A ce titre, il faut louer la transparence de certaines SCPI, qui présentent la finalité des frais de souscription de manière limpide (ps : Les frais de gestion annuels sont plus délicats à trouver dans les rapports annuels ) :

frais-souscription-scpi

 

Mais attention, la SCPI devra également payer tout un ensemble de frais et charges pour devenir propriétaire des biens immobiliers qui seront à la source du rendement futur de la SCPI. Ce sont les frais acquis à la SCPI.

Il s’agit par exemple des frais de notaire (-+ 6% à 8%  de la valeur de l’immeuble acquis) ou encore des frais de recherche,d’agence ou de commercialisation nécessaires lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier.

Malheureusement, ces frais acquis à la SCPI sont souvent cachés à l’épargnant qui les inclus dans les frais de souscription. 

En réalité, s’ils ne sont pas cachés, il faut se plonger dans les profondeurs du rapport annuel, dernière page, pour les trouver :

droit-enregistrement-scpi

Ces frais nécessaires pour l’acquisition du patrimoine de la SCPI seront un perte de valeur pour l’épargnant investisseur… au même titre que les frais de souscription. Notons tout de même qu’ils ne seront payés qu’une seule fois lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCPI et pénaliserons principalement les SCPI dont les encours progresse.

 

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62 Comments

  1. Bonjour Guillaume,
    cela veut dire que l’épargnant paie une première fois des frais non acquis à l’OPCVM pour 8 à 10% et que le commercialisateur recupère 5 à 6% ? puis une seconde fois dans le fonds lors de l’achat de l’immeuble au titre des frais de notaires?

      • même pour une SCPI à taux fixe ?

        • oui, double droit d’enregistrement.. lors de l’acquisition sur le marché secondaire puis lorsque la SCPI achète les immeubles.

          • mais pas de commission de l’intermédiaire sur un marché secondaire

            • la prochaine Fintech proposera de souscrire aux SCPI à un niveau de frais réduits c’est dejà un peu le cas avec Moniwan qui restitue une partie des frais de gestion. il suffit d’un nouvel acteur qui viendrait disrupter le marché pour que la concurrence débute.

              L’investisseur achètera une part de SCPI qui n’est autre qu’un fonds immobilier comme il achète une action un jour ou l’autre…

              Merci Guillaume pour ces informations.

              • La société de gestion serait rémunéré pour son activité de gestion locative, pour son activité de transaction pour chercher des immeubles par contre payer 8 à 10% pour la collecte semble un peu démesuré… Consulter le rapport annuel d’Air Liquide ou Total est bien plus complexe que celui d’une SCPI.

      • Ces frais ne sont-ils pas payés à la vente des parts de SCPI et non pas à l’achat ?

  2. « Une SCPI est une société qui va acheter de l’immobilier …… »
    C’est exact.
    Cette société investit avec l’argent que vous placez.

    Ces frais ont bien une finalité. Ils correspondent à la valeur ajoutée que vous apportez au départ lorsque vous investissez en direct. Il faut bien qu’elle fasse un peu de bénéfice.

    Ensuite elle distribue suivant l’opération qu’elle a faite avec votre argent.

    C’est là où ça me chagrine: elle n’est jamais perdante, ayant engrangé au départ, et vous ayant fait supporté les risques pendant la durée du contrat.

    En résumé, elle a le beurre et l’argent du beurre, plus ……… 🙂

    • Fredy Gosse says:

      on peut même se demander dans certains cas si la rotation du patrimoine utile , parfois n’a pas pour objet de multiplier les commissions .Puisqu’il est vain d’attendre une plus grande clarté spontanée ,ne faudrait il pas que soit porté à la connaissance des porteurs de parts les noms de acquéreurs du patrimoine vendu avec la certification que ni de loin ni de prés ils ne sont consanguins avec les vendeurs?

      • sans être naïf, la multiplication des commissions…. de la part de la SCPI et les conséquence que cela impose. Ne pas oublier quelles étaient les règles de cession il n’y a pas encore si longtemps….

        • Fredy Gosse says:

          En quoi ma proposition est elle incompatible avec vos commentaires? vous devriez appuyer ma suggestion ,la clarté est absolument nécessaire sinon c’est la porte ouverte aux futurs scandales quand l’époque magnifique actuelle ne sera plus en cours

          et d’ailleurs l’information devrait aussi concerner les achats sinon comme j’ai vu dans le passé on pourrait avoir et on a probablement des programmes spécialement conçus pour être et construits pour être achetés par les scpi « amies »
          le animateurs de SCPI qui ne pratiquent pas ce genre de chose devraient être les premiers à publier spontanément ces renseignements ….et si la »confraternité  » les en empêchent,le lobbying ministériel devrait pouvoir protéger les souscripteurs.
          En quoi la transparence serait un mal ?

  3. …Et la prime d’émission qui sert à préserver l’égalité entre les associés c’est à dire les anciens et les nouveaux entrants compte tenu de la valorisation des biens immobiliers.Composante importante du prix.

    • Exact ! Auxquels si c’est en assurance-vie une décôte de l’assureur, une commission de mouvement, etc …

      Mifid II va probablement permettre de constater que la 1ère année le total des frais Scpi en Asv est de 25%

  4. Fredy Gosse says:

    Guillaume une petite enquête sur les valeurs dite « d’expertise » servant à calculer les prix des parts ?
    il n’est pas rare de voir des ‘immeubles revendus avec des moins values extrêmement importantes…. erreur de qui? mauvais experts? camouflage de valeurs permettant une présentation fardée comme une vieille Péripatéticienne?

    y a carrément du flou dans certainess CPI et comme dirait Martine…………………

    • Extrait du RG de l’AMF (http://amf-france.org/eli/fr/aai/amf/rg/notes/fr.html) :
      « Article 422-234
      Ancien numéro de l’article : 422-44

      La valeur de réalisation ainsi que la valeur de reconstitution de la SCPI sont arrêtées par la société de gestion à la clôture de chaque exercice sur la base d’une évaluation des immeubles réalisée par un expert externe en évaluation indépendant ou plusieurs agissant solidairement. Chaque immeuble fait l’objet d’au moins une expertise tous les cinq ans.

      Cette expertise est actualisée chaque année par l’expert externe en évaluation.

      La mission de l’expert en évaluation concerne l’ensemble du patrimoine locatif de la SCPI.

      Un expert externe en évaluation nouvellement désigné peut actualiser des expertises réalisées depuis moins de cinq ans.

      L’expertise immobilière doit être conduite dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI. »

      • Fredy Gosse says:

        oui et alors? s’il y a des écarts tres importants lors « d’arbitrages » qui s’est trompé à l’achat? à l’ estimation? on ose imaginer à la revente…

        • A l’estimation je n’ose pas y croire (tout du moins je n’ose remettre en cause ni l’intégrité ni la compétence des experts missionnés à cette fin), donc pas plus qu’à la vente (puisque réalisée sur un prix fixé par ces mêmes experts), donc il ne reste que l’achat.

          Et si on prend un peu de recul, dans tous les cas, une bonne ou une mauvaise affaire, c’est au moment de l’achat qu’on la réalise 😉

          Donc pour moi pas de « camouflage de valeurs » comme vous le supputiez, pas plus que de problématiques plus large d’expertise (sauf cas de connivence, mais qui serait gravissime), mais simplement un plantage de la société de gestion dans la sélection des programmes.

          • Fredy Gosse says:

            Hum …. faudrait que je cherche dans mes archives mais ne soyez pas trop croyant 😀il suffit de penser qu avant chaque scandale il y a toujours eu des commissaires aux comptes pour certifier les comptes

  5. de rouge says:

    Erreur dans le texte: les frais de notaire sont d’environ 1 % et non pas de 6 à 8 %.Les taxes sont elles bien de 6%. Ainsi sur un achat d’immeuble à Paris de 10 000 000 € le notaire facturera 83 000 € soit 0,83 % et le Trésor Public encaissera, par l’intermédiaire du notaire, 607 000 € soit un peu plus de 6 %. Rendons à César ce qu’il perçoit…

    • Il est vrai qu’on a tendance à mettre dans les fameux « frais de notaire » toutes les taxes et émoluments récoltés par le Notaire ! On devrait parler de frais de mutation plutôt que de frais de Notaire.

  6. Fiscalité :
    Sauf erreur les Intervenants ne mentionnent pas l aspect fiscal , lequel a des incidences importantes suivant le type de SCPI .
    Par ex. Qu en est-il de la fiscalité des nue-propriétés ????
    Quant aux risques de ce type de placement , il ne me paraissent ni plus ni moins importants
    qu un achat en direct d un bien immobilier –
    Le type de biens que la SCPI possède me paraît également très important :
    type de biens , localisations – A ce sujet les documentations sont importantes

  7. Sans oublier toutes les autres commissions.
    Il faudrait éplucher tous les rapports annuels… C’est plus que fastidieux, surtout que des termes différents sont utilisés pour mentionner un même poste de frais.
    Malgré tout, en voici quelques-unes glanées ici et là, au hasard d’une découverte dans un rapport annuel.
    Aux commission déjà mentionnées, ajoutons celles-ci :
    – Commission de cession :
    Concerne uniquement les ventes de gré à gré, donc très rare en capital variable.
    – Commission sur arbitrages :
    Selon les SCPI, elle peut être prélevée sur toutes les transactions (achats et ventes), ou seulement sur les ventes, ou parfois n’être due que si la vente est faite avec plus-value (jusqu’à 2,5% HT du montant de la transaction).
    – Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur le patrimoine immobilier (jusqu’à 3% HT max. du montant des travaux réalisés)

  8. Pour info l’AMF insiste depuis quelques années pour la plus grande transparence sur le montant des différents frais facturés ; toutes les nouvelles SCPI ont donc un niveau de détail au moins identique à celui que vous prenez en exemple, et seules les anciennes sont plus « opaques ». L’instauration de DICI sur les SCPI depuis l’entrée en vigueur de MIF 2 renforce d’ailleurs davantage encore cette tendance.

    Aussi, des procédures de d’organisation et d’encadrement des conflits d’intérêts potentiels sont désormais imposées par l’AMF (lesquelles consistent notamment à offrir un droit de préemption aux associés sur la base de la valeur vénale arrêtée par l’expert externe en évaluation -nommé par l’AG, sur proposition de la société de gestion après acceptation de la candidature par l’AMF- et dont l’intervention résulte d’une obligation somme toute récente elle-aussi).

    Quant aux frais prélevés dans la prime d’émission, je pense qu’il faut un peu relativiser ; il y a une partie qui sert à financer les frais d’acquisition (= delta entre la prime d’émission et les frais de collecte), et les frais de collecte servent notamment à rémunérer les distributeurs (on peut le déplorer, mais pas de rétro = pas de commercialisation, c’est aussi simple, mais pour autant il faut conserver en tête que ça ne termine pas dans la poche de la société de gestion). La société de gestion en conserve une fraction, mais c’est ce qui lui permet de couvrir tous les frais exposés en amont des acquisitions réalisées par la SCPI et qui recouvrent notamment la prospection des actifs potentiels.

    Je ne dis pas que les sociétés de gestion sont à plaindre, mais je constate simplement un équilibre pas si excédentaire que certains le laissent entendre. D’autant que l’acquisition de bons immeubles est une réelle préoccupation pour se forger un bon track record, et que le temps où certaines SCPI (et plus largement OPCI) servaient de dévidoir pour leurs partenaires me semble être révolu (après de bons rappels à l’ordre de l’AMF, qu’il faut saluer pour le coup).

    Quant aux rotations de patrimoine, elles sont inexistantes dans les SCPI à capital fixe ; pour les SCPI à capital variable, elles sont nécessaires pour maintenir la poche de liquidité imposée en fonction de l’évolution du montant de leur capital (i.e. plus il fluctue, plus il faut réajuster…).

    Tout ça pour dire que oui, investir en SCPI induit des frais, mais qui correspondent au coût d’une gestion déléguée et que, au-delà des frais, il faut surtout être attentif à l’historique et aux compétences de la société de gestion et envisager ce placement sur le long terme (suffisamment long tout du moins pour que le « pari » fait lors de l’acquisition d’un immeuble puisse suffisamment mûrir pour devenir profitable).

  9. OlivierSPb says:

    Il est vrai que les frais de souscription sont élevés, mais pour des montants conséquents cela doit pouvoir se négocier. D’un autre coté les agences immobilières ne sont pas gratuites non plus.
    Il n’en reste pas moins que les rendements des principales SCPI sont élevés et les TRI passés (Oui, je sais ils ne présagent rien des rendements futurs) tout à fait correct souvent au dessus de 6% sur 10 ans.
    Ces rendements et performances sont à comparer à un bien immobilier dont la base serait l’investissement brut y compris frais de notaires et frais d’agence, une GLI et une gestion déléguée. Je pense que peu d’investissements en direct avec délégation totale de la gestion et GLI dépassent ces performances.
    Après il y a les fanas de la gestion en direct qui préfèrent passer leurs dimanches à gérer des problèmes de plomberie.
    Un autre avantage tient dans la liquidité. Si celle-ci n’est pas immédiate et risque d’être illusoire en cas de vraie crise immobilière, en temps normal elle existe et surtout permet un rachat partiel ce qui est impossible dans l’immobilier en direct.
    Pour ceux qui investissent à crédit les frais de nantissement de parts de SCPI sont beaucoup plus faibles que les frais d’hypothèque (1,3-1,7%) et les éventuels frais de mainlevée (0.7%).
    L’un dans l’autre, sauf à dénicher le bien d’une rentabilité exceptionnelle, je doute que l’investissement en direct fasse beaucoup mieux.

  10. Oui, en effet, l’empilement de frais, c’est LE gros point noir des SCPI. Mais d’une part comme GF vient de le décortiquer pour nous, ces frais sont ‘parfaitement’ transparents -tout du moins pour les investisseurs qui se donnent la peine de lire les documents comptables un stylo à la main, ce qui est tout de même la précaution minimale – , d’autre part lorsque l’on y réfléchit bien, les frais sont du même ordre de grandeur que les commissions prélevées par les intermédiaires du marché immobilier ‘physique’: agences immobilières, vendeurs de Pinel etc. En fait, l’immobilier est avant tout une gigantesque machine destinée à permettre à tout un tas d’intermédiaires de prélever leur dîme : Etat, collectivités locales, notaires, agences immo, commerciaux, promoteurs, CGPs, banques, assureurs, architectes, experts, sociétés de diagnostic…. C’est juste hallucinant, une proportion anormalement importante de notre population active vit de ces ‘frottements’ (peut-etre une cause – ou une conséquence ? – de la des industrialisation de notre pays…?). Pas étonnant que l’immobilier soit si cher. Ce qui explique que si l’on veut réellement gagner de l’argent avec l’immo… il faut faire un maximum de choses soi-meme (Ankou dirait: ‘dépenser de l’huile de coude’ bien que je pense que cela inclue aussi et surtout énormément de travail d’analyse). Mais alors cela deviens un travail à part entière, et sauf intérêt personnel marqué , il faut faire ses calculs pour voir si l’on gagne plus à l’heure avec son job ou avec l’immo. A defaut, l’immobilier géré et mutualise comme les SCPI peuvent être une solution ‘lazy’ acceptable, à condition bien sur de se contenter de rendement plus faible et d’opérer en amont une sélection impitoyable (j’appelle cela ‘du jus de cerveau’ 😉 ), car l’ivraie est beaucoup plus courante que le bon grain…

  11. Les SCPI ne sont certainement pas (plus ?) la poule aux oeufs d’or qu’elles étaient il y a 10 ans.
    Mais honnêtement, si on prend l’exemple d’un investissement cash de 100k€ (heureux héritage par exemple), les SCPI permettent d’investir simplement et facilement. Facteur important, le risque est mutualisé : le portefeuille de biens est large, les éventuels défauts de paiement vont altérer le rendement mais pas le réduire à néant. Et si vous avez besoin soudainement de récupérer une partie de votre investissement, c’est envisageable.
    A contrario, avec 100k€, investir dans l’immobilier en direct, difficile de miser sur plusieurs biens. Avec 1 seul appartement, on s’expose dès lors à un risque de défaut qui réduit le rendement à zéro, pour une période de quelques mois à 2 ans (le temps d’une expropriation). Qui plus est, si vous n’avez pas le temps de gérer vous même, la délégation de gestion va gréver le rendement, sans parler du turn over sur les petites surfaces qui vous mange régulièrement 1 mois à 1 mois 1/2 de loyer. Quand à revendre un bien occupé, bon courage…
    Je vis l’expérience de ces 2 types investissements depuis 6 ans, et sans contestation possible les SCPI m’apportent un rendement bien plus régulier et élevé. Pour le bien immobilier, on ne m’y reprendra pas : locataires et cautions mauvais payeurs, assurance qui se débine, turn over élevé, jugements des tribunaux abscons (3000€ d’impayés, locataire condamné à 250€ de remboursement, 130€ de recouvrement du montant par huissier !).
    Certes, toutes les expériences d’investissement locatif sont loin de se passer aussi mal que la mienne, mais lorsqu’on n’a pas le temps de gérer soit même et de vraiment s’y consacrer, la formule SCPI me paraît raisonnablement rentable lorsqu’on veut diversifier son patrimoine, en minimisant les risques.

    Mais ce n’est que mon petit avis bien sûr.

    • Effectivement, les risques locatifs, en particulier ceux liés à l’incroyable asymétrie de la loi en termes d’exigences et de responsabilite entre bailleur et locataire, tout autant que ceux liés à la complexité de sa mise en oeuvre, sont systématiquement sous estimés voire passés sous silence. Sans parler qu’il existe maintenant sur le net des sites et des associations, d’une redoutable efficacité, passés maîtres dans la défense des locataires indelicats grâce à la mise en oeuvre astucieuse de toutes les ficelles légales possibles -et il en existe beaucoup -. On dit que ce genre de risque est faible -3 à 4% des baux par an -; je veux bien le croire, sauf que 4% par an sur 20 ans ça finit par faire une forte probabilité de tomber sur un gros pépin, et que mes statistiques personnelles (totalement non significatives bien sûr) tirées des bailleurs privés dans mon entourage semblent indiquer que le risque réel est bien plus élevé que cela (pas plus tard que le mois dernier, le locataire d’un ami, 45 ans, en couple, est tombé raide mort d’une crise cardiaque; vraiment pas de bol pour lui le pauvre gars, pour mon ami non plus car sa compagne est incapable de régler le loyer seule mais ne semble pas, mais alors pas du tout disposée a déménager… comme elle est dans une situation de détresse affective, on a fait comprendre à mon ami que la question de régler le loyer était vraiment la dernière priorité). Sans compter l’angoisse et le stress associés pour des mois voire des années. A ce sujet, il y avait eu un fil édifiant sur ce blog il y a quelques mois. Bref, tout ce barnum pour 4 ou 5% de rendement net… je passe mon tour.

      • OlivierSPb says:

        Un petit calcul statistique 4% de risque par an cela fait 56% de risque sur 20 ans d’avoir au moins une fois un locataire à expulser… (96% puissance 20). Si cela dure 2 ans pour l’expulser votre espérance mathématique de perte sur 20 ans est de 1,12 fois le loyer annuel. Finalement la GLI à 2,2-2,5% ce n’est pas si cher payé car elle ne représentera que 0,5 loyer annuel sur 20 ans.
        Quand la statistique rejoint le vécu!

  12. OlivierSPb says:

    Une GLI + mandat de gestion c’est 12% du loyer avec charges.
    Une hypothèse favorable de vacance du logement: un demi-mois par an + charges.
    Soit 4% du loyer avec charges.
    Si les charges représentent 10% du loyer, on arrive pour la GLI+MG+Vacance à 17/18% du loyer net de charges.
    Les travaux d’entretien 0,5% à 1% de la valeur du bien par an.
    La taxe foncière, grosso modo 0,5% de la valeur du bien.
    Donc un bien qui a une rentabilité brute de 5% (Ce qui n’est pas mal), voit sa rentabilité nette chuter à 2,7- 3,2% avant IRPP.
    Bien sûr, si l’on fait tout soi même, la rentabilité est meilleure. Encore faut-il en avoir l’envie et le temps.
    Ma conclusion: dans une gestion passive, la SCPI est très supérieure.
    Qu’en pensez vous?

    • Rien à ajouter, mes propres calculs corroborent les vôtres. J’ajouterais un avantage supplémentaire de la SCPI, plus difficile à chiffrer mais bien réel :la sécurité juridique incomparable. Outre le fait que les sociétés de gestion possèdent généralement des services juridiques compétents et rodés, la sécurité d’un bail professionnel et celle d’un bail d’habitation sont incomparables (quoique sur ce point, la location meublée apporte probablement un plus).

    • Tout à fait d’accord.

  13. Je pense qu’il faut avoir oeuvré en direct pendant des décennies dans l’immobilier d’habitation (vente/location) et posséder depuis une durée équivalente des scpis pour bien mesurer les avantages et inconvénients des deux formules., avec de plus une « mise en abyme » intéressante sur leur passé et leur devenir (si l’on est intéressé bien sûr)

    On peut ainsi légitimement et en pleine conscience dire le travail considérable que représente la gestion en direct d’un parc d’habitations, les tendances lourdes à venir révélant des surprises assez désagréables dont bien peu -parmi les « apprentis du net »- sont conscients…..

    Pour rester positif cependant, faire de la gestion directe permet de se souvenir, et d’éviter de dire des âneries en AG de scpis sur le mode pleureuse qui n’a pas son dû cette année, et ne connait rien à l’affaire !
    Les calculs faits par les intervenants montrent bien que ce débat n’en est pas un, si l’on oublie certains paramètres (GLI, etc) qui sont lourds in fine à porter.

    Pour les Scpis, outre la mutualisation, le fait de pouvoir entrer au conseil de surveillance d’une bonne scpi peut permettre d’avoir regard sur la politique de gestion et d’investissement, si la SG choisie était déjà « équilibrée ».

    Au demeurant, je suis ok avec tous les com’ précédents, qui omettent seulement de préciser que l’on compare des sous-jacents différents; habitation versus bureau/commerces/crèches/camping etc, que vous seriez souvent bien en peine de gérer en direct, tant l’immobilier commercial ou autre obéit à des règles spécifiques (bon courage)

    Ceci étant, la poche habitation type Pierre 48 a révélé d’excellentes surprises pendant un long moment.

    Enfin, lorsqu’arrive le temps des cessions (vous avez vu comme je suis printanier et révolutionnaire ce soir ?), il est agréable de céder au fil de l’eau (!) quelques parts qui agrémenteront l’ordinaire de vos vieux jours, sans s’embarquer dans la vente parfois longue et à l’avenir plus compliquée et contrainte d’un appartement.

    @Polaris, je ne vois pas en quoi la location meublée est juridiquement plus protectrice pour le bailleur ?

    • OlivierSPb says:

      Si l’immobilier en direct demande une période de bizutage « pendant des décennies », raison de plus pour que je passe mon tour…

      • Fredy Gosse says:

        Adieu l’appart de Cannes -:)

        et moi de sourire c’est toujours au moment de la revente que l’on connait le résultat…. et que l’on peut faire le bilan de sa chance ,de ses erreurs…

        • Autrement dit en bon paysan des Charentes (avec tout le respect), « c’est à la fin de la foire qu’on compte les bouses ! » ….. comme toujours.

        • OlivierSPb says:

          Cannes n’est plus à l’ordre du jour de puis quelques semaines! Je vise Sanremo: aussi bien, 2 fois moins cher et pas d’IFI. Sans compter la possibilité d’avoir un forfait en tant que contribuable si on s’installe là-bas (Notamment à la retraite).

          • Fredy Gosse says:

            Je croyais que vous étiez résident fiscal russe?vous nous racontez des carabistouilles…..San Remo?? Attention quand vous compterez les bouses .bonne immogration

            • Freddy, vous ne suivez plus ! Olivier avait déjà annoncé dans un précédent post qu’il visait San Remo (= Cannes avec belles pages, soleil, nanas, etc… mais 2 à 3 fois moins cher …. sauf qu’on y parle Italien !

            • OlivierSPb says:

              Je suis résident fiscal russe c’est un fait. Mais le climat n’est pas top (En ce moment moins de 10 Deg pendant la journée et en dessous de 0 la nuit!)! Donc ce n’est pas vraiment un endroit où prendre sa retraite même si ce n’est pas à l’ordre du jour.
              Par contre, j’ai une petite envie d’une RS au soleil qui pourrait devenir une RP quand je déciderai de partir à la retraite. C’est pour cela que j’avais envisagé Cannes. Mais Sanremo offre le même climat plus un climat fiscal adapté à mes habitudes car si je suis à la retraite je me vois mal aller me geler les bonbons 183 j/an en Russie!

    • Nicolas C says:

      On peut y voir les pts suivants :
      – bail plus court 1 ans vs 3
      – depot de garantie 2 mois vs 1
      – préavis du bailleur 3 mois vs 6

      • Plus flexible, peut-être, mais plus protectrice, non.
        Lorsqu’il s’agit d’assigner en paiement d’arriérés de loyers ou, pire, d’expulser un locataire, que la location soit nue ou meublée n’a aucune incidence.
        Par ailleurs, les problématiques de dégradation des logements sont les mêmes, mais la location meublée ajoute celle de dégradation des meubles.

        • Mes excuses, je pensais que la location meublée était un peu plus protectrice pour la bailleur. Je me suis manifestement trompé. A dire vrai, je ne suis pas du tout un spécialiste de la chose et n’ai nullement l’intention de le devenir dans le futur, les dangers pour la bailleur de la location à titre d’habitation, l’insécurité juridique et la complexité quand on veut ‘rester dans les clous’ de la loi m’ayant depuis belle lurette convaincus qu’il fallait absolument s’en écarter. Il y a bien d’autres manières d’investir son argent.

          • La location meublée est en fait un peu plus « protectrice » fiscalement !

          • OlivierSPb says:

            Polaris, moi aussi je pensais que c’était plus protecteur notamment au niveau des expulsions. Comme quoi des idées reçues circulent.
            Bien d’accord sur votre conclusion.

            • @Michel et Ospb

              Oui plus protecteur fiscalement, mais des évolutions brutales semblent se dessiner, très déplaisantes sur le moyen et long terme.

              Effectivement, en matière d’expulsion, les deux régimes furent rapprochés jusqu’à similarité, au détriment du bailleur comme d’habitude…..

              • OlivierSPb says:

                Je n’y connais rien, mais la location meublée permet de faire des baux de courte durée, donc à l’échéance du bail, pas besoin d’expulser, le locataire devient occupant sans titre. Il suffit de boucler l’appartement..

                • Dès lors que la location est consentie à titre d’habitation principale du preneur (et donc hors hypothèses des meublés touristiques), alors le bailleur ne peut donner congé que pour 1/ revente 2/ reprise ou 3/ sur le fondement d’un motif légitime et sérieux.
                  Donc uniquement les mêmes hypothèses qu’en location nue…
                  Seule exception : les baux consentis à des étudiants (durée de 9 mois) qui ne peuvent être reconduits tacitement ; cependant, bon courage pour expulser un étudiant même devenu sans titre…

    • Merci pour votre témoignage lucide et manifestement nourri par une longue expérience.

  14. @Cédric
    Merci, c’est exactement la réponse argumentée que j’attendais.

  15. …bien que connaissant déjà la réponse !!

  16. Merci ,l’idéal eut été que ce soit celui qui l’a prétendu initialement qui l’argumente…. :=))

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