A l’occasion de la publication de cet article sur les OPCI Fonds d’Investissement en Location Meublée (OPCI FILM), je m’aperçois de la nécessité de revenir sur la nature des divers frais payés lors d’un investissement en SCPI. En effet, il est courant d’entendre que les frais élevés payés par l’épargnant / investisseur lors de la souscription de parts de SCPI se justifient par le paiement des droits d’enregistrement et autres frais de notaire que doit payer la SCPI lors de l’acquisition du parc immobilier. 

Regardez par exemple ce que l’on peut lire sur un site internet de vendeurs de SCPI :

« Sur le marché des SCPI en France, les frais d’entrée oscillent généralement entre 8 et 10% TTC (moyenne constatée). Alors forcément, lorsqu’on les compare aux frais de plus en plus réduits des assurances-vie ou de nombreux autres produits de placements, leur montant parait à juste titre élevé.


Seulement, il faut revenir à la base même du sous-jacent et rappeler l’objet même de l’achat de ces parts de SCPI.

Une SCPI est une société qui va acheter de l’immobilier : des bureaux, des murs de magasins, des commerces, des entrepôts… nous sommes donc bien en train de parler d’immobilier.

Rappelez vous : lorsque vous achetez votre résidence principale, avez-vous payé des frais ? NON ?

Et pourtant vous avez bien payé des frais de notaire (8%) voire même peut être une agence immobilière qui vous a trouvé le bien (4 à 5%). Eh bien les frais d’entrée sur une SCPI servent exactement à la même chose : payer les frais de notaire. Ils servent également à rémunérer les professionnels qui vous auront présenté et vendus les SCPI.

Les frais d’entrée sur les SCPI affichés peuvent donc paraître élevés, mais ils ne sont en fait que le reflet des frais obligatoires dont tout investisseur ou acquéreur doit s’acquitter lorsqu’il acquiert de l’immobilier, que ce soit en direct ou via une Société civile. »

 

Cette légende urbaine largement diffusée par les réseaux de distribution est malheureusement fausse : NON, les frais de souscription des parts de SCPI ne servent pas à payer les droits d’enregistrement et autres frais de notaire inhérents à l’investissement immobilier.

Les frais de souscription payés lors de l’achat de parts de SCPI servent principalement à rémunérer le gestionnaire de la SCPI et le commercial (CGPI, Banque ou CIF) sous forme de commissions.


Pour mémoire, la commission perçue par le commercial (ou l’entreprise qui l’emploi pour vendre ces produits  financiers) est régulièrement comprise entre 5% à 6% du montant de la souscription. 

 

 

Il faut faire la distinction entre les frais non acquis à la SCPI et les frais acquis à la SCPI.

Les frais non acquis à la SCPI, à l’OPCI ou à l’OPCVM sont les frais de distribution et autres frais de gestion  qui rémunèrent les intermédiaires que sont la société de gestion ou le commercial chargé de la distribution.

Les frais non acquis à la SCPI (terme qui n’existe pas pour les SCPI, nous empruntons la terminologie applicable aux OPCVM pour vous aider à comprendre) sont régulièrement compris entre 8% à 10% TTC. Ce sont les frais qui devront être payés par l’épargnant pour devenir propriétaire des parts de SCPI. Comme précisé ci avant, ils rémunèrent la société de gestion et le réseau de distribution.

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Des frais de gestion annuels seront également prélevés par la société de gestion pour assurer le bon fonctionnement de la SCPI. Ces frais de gestion annuels représentent régulièrement -+ 10% des loyers annuels encaissés par la SCPI.

A ce titre, il faut louer la transparence de certaines SCPI, qui présentent la finalité des frais de souscription de manière limpide (ps : Les frais de gestion annuels sont plus délicats à trouver dans les rapports annuels ) :

frais-souscription-scpi

 

Mais attention, la SCPI devra également payer tout un ensemble de frais et charges pour devenir propriétaire des biens immobiliers qui seront à la source du rendement futur de la SCPI. Ce sont les frais acquis à la SCPI.

Il s’agit par exemple des frais de notaire (-+ 6% à 8%  de la valeur de l’immeuble acquis) ou encore des frais de recherche,d’agence ou de commercialisation nécessaires lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier.

Malheureusement, ces frais acquis à la SCPI sont souvent cachés à l’épargnant qui les inclus dans les frais de souscription. 



En réalité, s’ils ne sont pas cachés, il faut se plonger dans les profondeurs du rapport annuel, dernière page, pour les trouver :

droit-enregistrement-scpi

Ces frais nécessaires pour l’acquisition du patrimoine de la SCPI seront un perte de valeur pour l’épargnant investisseur… au même titre que les frais de souscription. Notons tout de même qu’ils ne seront payés qu’une seule fois lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCPI et pénaliserons principalement les SCPI dont les encours progresse.

 

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14 Comments

  1. Bonjour Guillaume,
    cela veut dire que l’épargnant paie une première fois des frais non acquis à l’OPCVM pour 8 à 10% et que le commercialisateur recupère 5 à 6% ? puis une seconde fois dans le fonds lors de l’achat de l’immeuble au titre des frais de notaires?

      • même pour une SCPI à taux fixe ?

        • oui, double droit d’enregistrement.. lors de l’acquisition sur le marché secondaire puis lorsque la SCPI achète les immeubles.

          • mais pas de commission de l’intermédiaire sur un marché secondaire

            • la prochaine Fintech proposera de souscrire aux SCPI à un niveau de frais réduits c’est dejà un peu le cas avec Moniwan qui restitue une partie des frais de gestion. il suffit d’un nouvel acteur qui viendrait disrupter le marché pour que la concurrence débute.

              L’investisseur achètera une part de SCPI qui n’est autre qu’un fonds immobilier comme il achète une action un jour ou l’autre…

              Merci Guillaume pour ces informations.

              • La société de gestion serait rémunéré pour son activité de gestion locative, pour son activité de transaction pour chercher des immeubles par contre payer 8 à 10% pour la collecte semble un peu démesuré… Consulter le rapport annuel d’Air Liquide ou Total est bien plus complexe que celui d’une SCPI.

  2. « Une SCPI est une société qui va acheter de l’immobilier …… »
    C’est exact.
    Cette société investit avec l’argent que vous placez.

    Ces frais ont bien une finalité. Ils correspondent à la valeur ajoutée que vous apportez au départ lorsque vous investissez en direct. Il faut bien qu’elle fasse un peu de bénéfice.

    Ensuite elle distribue suivant l’opération qu’elle a faite avec votre argent.

    C’est là où ça me chagrine: elle n’est jamais perdante, ayant engrangé au départ, et vous ayant fait supporté les risques pendant la durée du contrat.

    En résumé, elle a le beurre et l’argent du beurre, plus ……… 🙂

    • Fredy Gosse says:

      on peut même se demander dans certains cas si la rotation du patrimoine utile , parfois n’a pas pour objet de multiplier les commissions .Puisqu’il est vain d’attendre une plus grande clarté spontanée ,ne faudrait il pas que soit porté à la connaissance des porteurs de parts les noms de acquéreurs du patrimoine vendu avec la certification que ni de loin ni de prés ils ne sont consanguins avec les vendeurs?

      • sans être naïf, la multiplication des commissions…. de la part de la SCPI et les conséquence que cela impose. Ne pas oublier quelles étaient les règles de cession il n’y a pas encore si longtemps….

        • Fredy Gosse says:

          En quoi ma proposition est elle incompatible avec vos commentaires? vous devriez appuyer ma suggestion ,la clarté est absolument nécessaire sinon c’est la porte ouverte aux futurs scandales quand l’époque magnifique actuelle ne sera plus en cours

          et d’ailleurs l’information devrait aussi concerner les achats sinon comme j’ai vu dans le passé on pourrait avoir et on a probablement des programmes spécialement conçus pour être et construits pour être achetés par les scpi « amies »
          le animateurs de SCPI qui ne pratiquent pas ce genre de chose devraient être les premiers à publier spontanément ces renseignements ….et si la »confraternité  » les en empêchent,le lobbying ministériel devrait pouvoir protéger les souscripteurs.
          En quoi la transparence serait un mal ?

  3. …Et la prime d’émission qui sert à préserver l’égalité entre les associés c’est à dire les anciens et les nouveaux entrants compte tenu de la valorisation des biens immobiliers.Composante importante du prix.

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