En 2023, les SCPI moins rentables que le livret A ?

Depuis le début du mois d’août 2022, le rendement du livret A est de 2%. Selon les premières estimations, il pourrait atteindre 3% à 3.50% à partir de Février 2023.

Le taux du livret A étant le fruit d’une formule mathématique fonction de l’inflation, il est relativement facile de projetter l’évolution du rendement à court terme. Avec une inflation 2022 supérieure à 6%, le rendement du livret A va très fortement augmenter en 2023, c’est quasi-inévitable (sauf une impopulaire décision politique contraire).

Cette hausse du rendement du livret A n’est donc pas une surprise pourtant, elle permet de comprendre pourquoi la hausse des rendements dits sans risque est en train de bouleverser toute la hiérarchie des rendements et le prix de certains actifs.

Dans la théorie financière de base, le rendement minimum d’un placement est le taux sans risque. C’est le taux de rendement de l’épargne, sans risque et disponible à tout moment ; C’est typiquement le livret A.

Ensuite, tous les rendements des autres placements sont calculés à partir de ce taux de base. Le taux du livret A est donc le niveau de rendement minimum de l’épargne.

Les rendements des autres placements doivent alors impérativement proposer un meilleur rendement afin de tenir compte :

• Du temps et de l’illiquidité du placement. Un placement « bloqué » pendant 1 an, 2 ans, 10 ans doit proposer un meilleur rendement afin de rémunérer cette impossibilité de disposer de son épargne à tout moment;

• Du risque. Investir dans l’immobilier (en direct ou en SCPI), épargner dans le fonds euros du contrat d’assurance-vie, investir dans une résidence service en LMNP, … comporte une dose de risque plus ou moins prononcée. Ce risque doit être rémunéré par un surplus de rendement que l’on nomme « prime de risque ».

C’est uniquement un meilleur rendement qui permet à l’épargnant d’accepter la contrainte de l’illiquidité et du risque.

C’est alors que la hausse du livret A permet de comprendre ce que nous vous expliquons depuis des années : Des taux trop bas sont à l’origine d’une bulle de valorisation qui doit éclater le jour ou les taux retrouvent un niveau plus cohérent avec la croissance nominale (PIB + Inflation).

La hausse des taux d’intérêt sur le marché, qui se traduit par la hausse du rendement du livret A, se répercute sur l’ensemble des autres placements dont le rendement doit augmenter, à minima dans des proportions identiques : les rendements des Résidence services en LMNP ; SCPI ; Fonds euros doivent augmenter pour redevenir compétitifs.

Les SCPI moins rentables que le livret A en 2023 ?

En 2022, le taux de rendement moyen des SCPI est d’environ 4.20% avant impôts sur le revenu et prélèvements sociaux.

Pour un contribuable taxé à la tranche marginale d’imposition de 30% + 17.20% de prélèvements sociaux, le rendement des SCPI net d’impôt est d’environ 2.22%.

C’était déjà trop faible avant la hausse des rendements du livret A. Cela fait des années qui nous vous l’expliquons. Demain avec un livret A à 3%, c’est carrément insurmontable.

Le rendement des SCPI doit être supérieur au rendement du livret A. C’est impératif afin de tenir compte de la contrainte de l’investissement en SCPI, à savoir l’illiquidité, l’investissement à long terme et le risque.

Le rendement des SCPI doit donc augmenter pour suivre la hausse du rendement du livret A. C’est impératif. Deux solutions :

• Soit les loyers facturés aux locataires des immeubles détenus par les SCPI augmentent fortement ; Ce ne sera pas le cas car la récession qui arrivent va rendre impossible cette augmentation des loyers d’autant plus que l’usage des bureaux subit clairement une remise en cause de son usage du fait du télétravail (cf. « SCPI : Un investissement immobilier protecteur contre l’inflation ?« ) ;
• Soit le prix des parts de SCPI baisse fortement pour attirer les épargnants avec un rendement plus attrayant. Une SCPI qui propose un rendement brut de 4.50%, doit baisser le prix de ses parts de 30% pour atteindre un rendement de 6.50% !

Comme vous le savez, et je vous l’explique ici depuis des années, je crois que la baisse des prix des parts de SCPI est la seule solution. Nous retrouvons ici un niveau de baisse atteint par les foncières cotées comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier : Plus attrayantes que les SCPI, découvrez les SIIC !« 

A suivre.