Rentrons dans le cœur de la stratégie patrimoniale plus particulièrement dans la préparation de votre retraite. Nous allons essayer de comparer deux stratégies à fort effet de levier :
- 1- L’immobilier locatif avec le bénéfice de l’effet de levier du crédit immobilier ;
- 2- Le PER (Plan Épargne Retraite) avec l’effet de levier fiscal.
Pour ce faire nous allons faire des simulations.
Nous allons comparer les deux situations. D’un côté, un épargnant 1 qui verserait XX€ / mois dans son PER et d’un autre un investisseur immobilier 2 qui devra débourser XX€ / mois dans son projet d’immobilier locatif (XX€ = différentiel entre loyer – mensualité du crédit immobilier – impôt)
Bref, à budget équivalent, nous allons chercher à déterminer quelle sera la stratégie la plus efficace pour générer un revenu complémentaire à la retraite.
Nous allons commencer par une simulation d’investissement immobilier locatif à crédit. Cette première simulation va nous permettre de calculer l’effort d’épargne annuel qui nous servira de base pour la simulation concernant le PER.
1 – Calcul du TRI d’un investissement immobilier locatif : La puissance de l’effet de levier du crédit immobilier.
Prenons l’hypothèse de simulation suivante.
Achat d’un bien immobilier type patrimonial d’une valeur de 250 000€ (bien placé, ville dynamique). Un bien immobilier qui pourra être loué meublé 900€ / mois, soit un rendement brut de 3.95%.
Pour les besoins de la simulation, on considère que le prix de l’immobilier augmente de 1% par année pendant les 20 ans de la simulation ; Le loyer augmentera de 2% par année pendant ces mêmes 20 années.
Une acquisition faites l’aide d’un crédit immobilier de 273 750€ (achat 250 000+ 7.50% de frais de notaire) / 20 ans au TAEG de 3.05% (= taux d’usure), soit une mensualité de 1525€ / mois.
Pour ne pas alourdir l’article, la simulation en en pièce jointe disponible via ce lien : Télécharger la simulation.
En synthèse, la conclusion chiffrée de cette simulation permet de ressortir un TRI = 4.56% pour un effort d’épargne moyen d’environ 783€ / mois pendant 20 ans.
Notez que l’impact de la hausse des taux de crédit immobilier est considérable sur le TRI de l’investissement. L’effet de levier du crédit immobilier se réduit fortement avec la hausse des taux de crédit immobilier.
Avec un taux de crédit immobilier à 1% (et non 2.70% comme réalisé dans la simulation du jour; taux un peu excessif mais qui pourrait rapidement devenir la norme), le TRI aurait été de 7.63% !
Un écart considérable ! Encore une fois, on se rend compte que la pertinence de l’investissement immobilier locatif réside dans l’effet de levier du crédit immobilier ; La hausse des taux de crédit immobilier détruit l’effet de levier et l’intérêt même de l’investissement immobilier locatif (nous y reviendrons dans un prochain article).
L’immobilier locatif pour percevoir un revenu locatif à la retraite.
Ainsi, pendant les 20 ans de crédit immobilier, l’investisseur immobilier doit faire un effort d’épargne. Tous les mois, il devra utiliser ces excédents de revenu pour rembourser son crédit immobilier car le loyer ne sera pas suffisant pour absorber mensualité du crédit et l’impôt sur le revenu, le cas échéant.
Cet effort d’épargne mensuel est en moyenne de 783€, mais dans le détail, on obtient :
Au terme des 20 années de remboursement du crédit immobilier, l’investisseur en immobilier locatif pourra percevoir un revenu foncier complémentaire.
Dans notre exemple, il percevra 900€ / mois revalorisé en fonction de l’IRL, soit 1337€ si on considère une révision annuelle de +2 / an (IRL)
Néanmoins, cette somme sera imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 30% (TMI) + prélèvements sociaux, soit un total de 47.20%.
En outre, des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration seront probablement à envisager afin de maintenir la valeur patrimonial dudit bien immobilier.
Au final, entre impôt et travaux, seulement 1/3 du loyer permettra de compléter la retraite de notre investisseur locatif.
Ce n’est pas très réjouissant. L’intérêt principal de l’investissement immobilier, c’est le capital immobilier ! c’est la constitution d’un capital immobilier dont la valeur de long terme suivra le dynamisme de l’économie.
Le revenu complémentaire est finalement très faible au regard du capital immobilisé. Le capital immobilier peut être très important.
Maintenant, essayons de calculer le TRI de l’épargne retraite dans un PER.
Quel taux de rendement interne pour un investissement dans le PER ?
Après cette première simulation de l’investissement immobilier locatif, je vous propose une simulation d’une épargne retraite dans un PER.
Deux étapes afin de singer la simulation d’investissement immobilier locatif :
- 1- 20 ans d’épargne régulière dans le PER.
- 2- Perception d’un revenu complémentaire.
Notre épargnant réalisera donc une épargne régulière dans son PER. Afin de réaliser une parfaite comparaison avec l’investissement immobilier locatif, l’épargnant va verser l’équivalent de l’effort d’épargne immobilier.
Dans notre hypothèse, considérons un rendement du PER autour de 5%. Une hypothèse de rendement très raisonnable pour un investissement de long terme.
Nous obtenons alors le tableau suivant :
Ainsi, en consacrant le même budget mensuel qu’un investissement immobilier locatif à crédit, l’épargnant réussit à capitaliser 471 377€ grâce à un rendement de 5% et une déductibilité fiscale à la tranche marginale d’imposition de 30%.
Un capital que l’on peut comparer au capital de 302 000€ atteint au terme de la simulation « Immobilier locatif ».
Cela correspond à un TRI de 8.55% que l’on peut comparer au TRI de l’investissement immobilier locatif à 4.56% !
Un TRI de 8.55% obtenu en prenant une hypothèse de rendement prudente du PER. Dans l’hypothèse d’un rendement plus élevé, l’écart de TRI est décuplé.
Pour obtenir un TRI proche du TRI de l’investissement immobilier à 4.57%, il faudrait que le rendement annuel du PER soit de 1.14%.
Bref, pendant la phase d’épargne le PER écrase l’investissement immobilier locatif. L’effet de levier fiscal est beaucoup plus puissant que l’effet de levier du crédit immobilier.
Le PER pour percevoir un revenu complémentaire à la retraite.
A la retraite, notre épargnant pourra consommer tout ou partie de son PER. Il pourra générer un revenu complémentaire à sa convenance.
Les revenus retirés du PER seront imposables à l’impôt sur le revenu pour la partie capital et taxé au PFU à 30% pour la partie plus-value.
Considérant une TMI à 30%, le capital et plus-values retirés du PER seront taxés au taux de 30%.
Une hypothèse à 30% qui est inférieure au taux d’imposition de l’immobilier locatif à 47.20% (TMI + prélèvements sociaux)
Avec un capital théorique de 471 000€, générer 1337€ / mois, soit 1337*12 = 16044€, pourra être effectué annuellement sans consommer le capital accumulé.
Le solde du PER non consommé pour compléter la retraite de l’épargnant seront alors transmis aux héritiers dans le cadre fiscal des droits de succession (dans l’hypothèse d’un décès après 70 ans) sans remise en cause de l’avantage fiscal de la déductibilité des sommes versées dans le PER (cf. « Succession : Le PER est-il le placement parfait pour protéger le conjoint ? ou encore « Optimisation fiscale : Le PER plus efficace que l’assurance-vie, y compris pour la succession«
Ainsi, non seulement le PER permet un enrichissement supplémentaire grâce à l’effet de levier fiscal, mais surtout, à la retraite, le PER permet de recevoir un revenu complémentaire moins fiscalisé que le revenu généré par l’investissement immobilier locatif.
Et cela sans prendre en compte une gestion immobilière chronophage et les indispensables travaux qui devront être engagés pour maintenir la valeur patrimoniale des biens immobiliers locatifs.
Bref, L’effet de levier fiscal du PER est plus puissant que l’effet de levier du crédit immobilier de l’immobilier locatif !
A suivre.
ps : Le seul problème de taille : Les versements sur sur PER sont déductibles du revenu imposable dans la limite de 10% du revenu professionnel.
Conclusion : Utiliser le PER au maximum de la déductibilité fiscale puis envisager un investissement immobilier pour le solde de votre capacité d’épargne.
