Plus je creuse la question de l’investissement en SCPI, moins je comprends l’engouement pour ce placement illiquide et aux frais exorbitants.

Cela fait maintenant de nombreuses années que je ne cesse de vous faire part de mes doutes quant à l’intérêt de cet investissement. Entre remise en cause de l’usage de l’immobilier de bureaux et de commerce, risque lié à la hausse des taux d’intérêt et frais très élevés, les arguments qui encouragent à investir sont bien maigres.

Seules les performances passées sont un argument puissant que l’investisseur prudent devrait entendre avec prudence. Il est bien connu que les performances passées ne sauraient préjuger des performances passées.

L’engouement pour les SCPI est d’autant plus étonnant que l’épargnant peut accéder à cette classe d’actif qu’est la pierre papier et l’immobilier d’entreprise (Bureaux et commerce principalement) au travers un autre support qu’est la SIIC, c’est à dire les sociétés foncières cotées.

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) – Définition.

Voici une très bonne définition de la SIIC proposée par BNP real estate :

« Une Société d’Investissements Immobiliers Cotées(rong>SIIC) est un véhicule juridique permettant de gérer l’ensemble d’un portefeuille d’actifs immobiliers tout en pouvant être coté en bourse. À ce titre, une société d’investissements immobiliers cotée ou SIIC ne doit pas être confondue avec une SCPI, ou Société Civile de Placements Immobiliers, qui ne peut pas être côtée sur les différents marchés boursiers. Une société d’investissements immobiliers cotées est la plupart du temps constituée de multiples actifs diversifiés. Ainsi, au sein des portefeuilles de ces sociétés, il est possible de trouver des bureaux d’entreprises, des appartements loués sur le marché particulier, des établissements avec une dimension médicale, comme les EHPAD, ou encore des murs de locaux commerciaux. Le panachage de ces actifs permet de profiter de la rentabilité de chacun de ces marchés tout en diminuant le risque grâce à cette pondération des secteurs.« 

Une définition que l’on peut compléter par cette vidéo très didactique :

En bref, on pourrait caricaturer en expliquant que les SIIC sont des SCPI cotées en bourse.

Fiscalité – SCPI Vs SIIC

Comme vous le savez, les revenus distribués par les SCPI sont des revenus fonciers imposables à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux. L’investisseur imposable à la tranche marginale d’imposition de 30% est donc imposé au taux de 47.20% ;

Un taux de rendement brut de 4.50% se transforme alors dans un taux de rendement net de 2.37% ;

En ce qui concerne, l’imposition des plus-values immobilières générées par les SCPI, la fraction imposable de la plus-value réalisée, après application des abattements pour durée de détention des titres, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux forfaitaire de 17,2%. Soit un taux global d’imposition de 36,2%.

A contrario, les revenus et les plus-values distribués par une SIIC, société foncière cotées en bourse, est imposé selon le principe du prélèvement forfaitaire unique au taux global de 30%.

Vous ne pourrez pas acheter vos SIIC par l’intermédiaire de votre PEA ; Vous devrez loger vos SIIC dans votre compte titres ou dans votre PER Compte titre (et bénéficier d’un avantage fiscal certain).

Les frais – SCPI Vs SIIC.

Acheter des actions d’une SIIC, c’est passer un ordre de bourse dont la tarification dépend de votre banque ou de votre courtier en ligne. En tout état de cause, le montant des frais d’achat des SIIC est très faibles.

En revanche, l’acquisition de part de SCPI supportera des frais conséquents sous forme de prime d’émission. La prime d’émission est la différence entre la valeur nominale des parts de SCPI et son prix de souscription.

La prime d’émission dont le montant varie entre 8% et 12% du prix de souscription permet, notamment, de rémunérer le vendeurs des parts de SCPI, mais aussi d’assurer une équité de traitement entre les anciens et les nouveaux associés de la SCPI. La prime d’émission s’analyse ainsi comme la différence entre la valeur nominale d’une part et la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI au moment d’une augmentation de capital.

Les principales SIIC et leur rendement prévisible pour 2023.

Il existe de très nombreuses SIIC cotées à la bourse de Paris.

Nom de la SIICRendement prévisionnel 2023 (au 01/03/2022)Secteur
UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD7.58%Centre commerciaux
KLEPIERRE7.53%Centre commerciaux
MERCIALYS10.73%Centre commerciaux
ALTAREA7%Centre commerciaux
CARMILA6.61%Centre commerciaux
ICADE7.78%Biens immobilier industriels et bureautique
COVIVIO5.84%Biens immobilier industriels et bureautique
GECINA4.65%Biens immobilier industriels et bureautique
COVIVIO HTLS6.14%Hôtellerie
ARGAN2.74%Logistique
FONCIERE LYONNAIS2.90%Bureaux parisiens

Et vous, pensez vous que les SIIC soient plus attrayantes que les SCPI ?

ps : Mais pourquoi personne ne parle de l’intérêt des SIIC alors que nous sommes noyés sous les communications mettant en avant l’intérêt de la souscription de parts de SCPI ?

Peut être parce que le vendeur de part de SCPI touche -+5% en commission de souscription alors que le vendeur de SIIC ne perçoit aucune commission ? Les conseillers seraient ils guidées par le montant des rétro-commissions … Je n’ose pas y croire.

A suivre.

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