Mesdames, Messieurs,
Vous trouverez ci-dessous la réponse officielle de Monsieur Otmar Knoll, fondateur de la Société Fairvesta.
Mickael Blondel, Directeur Régional Fairvesta.
Mesdames, Messieurs,
Etant donné que vous ne cessez pas de diffuser des informations ou des affirmations incorrectes sur fairvesta, nous vous prions de bien vouloir publier également notre avis sur votre forum.
L’approche commerciale des fonds fairvesta d’achat et de vente de biens immobiliers consiste principalement à acquérir à un prix favorable des investissements immobiliers provenant de liquidations bancaires, notamment dans la catégorie ‘value added’. Ceci signifie que nous achetons sciemment des biens immobiliers non loués en partie et susceptibles d’être optimisés afin d’accroître leur valeur par le bais d’une gestion de la location et, si nécessaire, de mesures de construction. Une fois optimisés, les biens immobiliers sont revendus avec un grand bénéfice et un supplément notable dans la catégorie Core ou Core+ sur le marché réglementé après une durée de détention entre un an et cinq ans. Il est prouvé que de ce fait les fonds fairvesta d’achat et de vente de biens immobiliers génèrent depuis plus de treize ans des rendements financiers supérieurs à la moyenne du marché. Un bien immobilier complètement loué ne peut que rarement être optimisé ; s’il arrive que ce soit le cas, les rendements financiers supplémentaires potentiels sont faibles. Ce qui serait négatif dans les parcs immobiliers traditionnels représente un avantage essentiel dans l’achat et la vente de biens immobiliers gérés par une Direction professionnelle.
Pour réduire les risques de la catégorie ‘value added’, fairvesta s’est imposée elle-même des directives d’investissement très rigoureuses. Ce sont les plus strictes dans l’ensemble de la branche et elles sont uniques en leur genre. La Direction démontre depuis des décennies qu’elle maîtrise ce type d’activités commerciales et que cette approche a également fonctionné durant la crise financière. Un aspect essentiel en termes de sécurité est le fait que les fonds sont exclusivement basés sur des capitaux propres. Ils ne nécessitent pas de financement externe.
Tous les fonds fairvesta d’achat et de vente de biens immobiliers sont contrôlés strictement par l’autorité de tutelle allemande BAFIN depuis le 22/07/2014 et sont soumis en Allemagne à la directive sur les fonds d’investissement alternatifs et au code relatif aux placements financiers (KAGB). Un contrôle réalisé récemment par l’autorité de tutelle n’a donné lieu à aucune réclamation sur les différents fonds. Tous les fonds fairvesta se voient attribuer les meilleures notations dans la branche et disposent d’une excellente solvabilité.
Bien que nous ne réagissions normalement pas aux rapports publiés par les médias, nous ne pouvons laisser passer, sans les commenter, les informations et affirmations incorrectes que vous citez et diffusez. En Allemagne également, des journalistes ou des participants à des blogs nous reprochent régulièrement de ne pas diffuser d’informations détaillées. Il va de soi que nous comprenons que l’un ou l’autre d’entre vous n’apprécie pas le fait que nous ne publions pas un grand nombre d’informations. L’approche commerciale de fairvesta représente cependant des opérations légales d’initiés : ceci revient à dire que nous achetons en général des biens immobiliers provenant de liquidations bancaires à des conditions particulièrement avantageuses. Etant donné que les banques renoncent en général à des sommes parfois importantes vis-à-vis des anciens propriétaires et qu’elles ne souhaitent pas que ceci soit publié, nous sommes presque toujours contraints de signer des déclarations de confidentialité très détaillées. Les acquéreurs de biens immobiliers ne souhaitent pas non plus lire dans les médias que nous avons gagné en peu de temps plus d’argent pour nos investisseurs à partir du bien immobilier que ce que leur rapportera le bien immobilier ans les 10 prochaines années. Pour cette raison, nous ne publierons pas d’informations détaillées sur les différentes transactions immobilières.
En revanche, nous pouvons vous communiquer que fairvesta a déjà négocié, rien que cette année, des biens immobiliers à raison de plus de 400 millions d’euros. Tous les fonds d’achat et de vente de biens immobiliers sont entièrement placés, fonctionnent bien et le calendrier est respecté.
Revenons à nos explications : nos prix d’achat sont en moyenne inférieurs de 40% à la valeur vénale actuelle. Le taux de locaux non occupés ne joue aucun rôle, car nous avons en général un rendement locatif effectif de plus de 10% sur l’ensemble de nos coûts de revient. Ceux qui voient un problème dans le taux de locaux non occupés ou souhaitent en faire un problème n’ont rien compris à l’approche commerciale de fairvesta.
Passons à présent aux valeurs vénales actuelles. La procédure est identique à celle appliquée aux fonds immobiliers ouverts cotés en bourse. Il ne s’agit donc en aucun cas de bénéfices comptables ou de bénéfices virtuels, mais ceci est prescrit par la loi. Les experts ne sont pas mandatés par fairvesta, mais par la société externe de gestion de portefeuille. Les experts en valeur vénale certifiés doivent être agréés et contrôlés par le BAFIN. La valeur vénale est déterminée chaque année par un autre expert.
Ceci est réglementé au niveau européen dans la directive sur les fonds d’investissement alternatifs (FIA) et est prescrit par la loi autant en France qu’en Allemagne. Par rapport à l’ancienne pratique selon le code de commerce allemand (HGB), il existe en plus, depuis l’année passée, la nouvelle directive comptable selon la loi de l’investissement. Ceci signifie que les biens immobiliers ne doivent pas être inscrits au bilan et déclarés à la valeur vénale actuelle mais uniquement aux coûts d’acquisition au cours de l’année d’acquisition. Ce n’est que l’année suivante qu’ils peuvent être inscrits au bilan à leur valeur vénale effective. Ceci n’a pas d’impact sur un fonds immobilier normal, car tous les investisseurs participent de toute manière au fonds jusqu’à sa dissolution et il n’est pas possible de résilier sa participation avant terme. Dans le cas d’un fonds d’achat et de vente de biens immobiliers qui achète et vend de nouveaux biens immobiliers tous les ans, la valeur patrimoniale inscrite au bilan n’est pas reproduite correctement selon cette nouvelle réglementation. En effet, il manque toujours une partie des réserves tacites dans la déclaration de la valeur patrimoniale actuelle d’une participation. Ceux qui participent au fonds jusqu’à sa dissolution n’ont pas à craindre d’impacts du fait de la nouvelle directive comptable. Par contre, ceux qui quittent le fonds avant terme, c’est-à-dire avant sa dissolution, perdent les réserves tacites du fait de la décision du législateur. Les bénéficiaires sont les investisseurs qui gardent leur participation jusqu’à la dissolution du fonds. Pour cette raison, il n’est plus possible d’opter pour différentes durées dans les nouveaux FIA fermés. L’analyse du rendement financier d’une participation montre qu’il manque une grande partie des réserves tacites jusqu’à la dissolution du fonds et, par là même, une partie non négligeable du pourcentage du rendement financier. Ceci est prescrit par la législation européenne, mais aussi par la législation nationale, de sorte que la souplesse des fonds que l’on avait par le passé avec différentes durées n’est plus possible sur un FIA fermé.
fairvesta, l’un des acteurs les plus prometteurs sur le marché européen des fonds fermés, dispose en Allemagne d’un FIA fermé agréé par le BAFIN. Conformément à la directive européenne sur les FIA, fairvesta voulait également le notifier en France auprès de l’AMF, comme le prévoit la législation européenne. Ceci n’a malheureusement pas été possible, car l’autorité des marchés financiers AMF compétente en France exige en plus un accord politique bilatéral avec l’autorité de tutelle allemande BAFIN. Ceci est en contradiction avec la directive européenne sur les FIA et ne peut être considéré que comme une mesure protectionniste pour protéger le marché français. Ceci n’a donc rien à voir avec la qualité du FIA fermé de fairvesta ni avec fairvesta, mais est uniquement imputable à l’absence d’une convention bilatérale avec reconnaissance de réciprocité entre les autorités de tutelle.
C’est la raison pour laquelle fairvesta ne propose actuellement aucun FIA fermé en France.
La situation est similaire dans le cas de la police immobilière Immo Horizon et la société de courtage Robustus. Le produit de l’assureur Dravya Life était non seulement autorisé en France mais affichait également un succès sur le marché avec un rendement financier d’env. 5% par an. Les propriétaires et la Direction de la compagnie d’assurance ont entre-temps changé, ce qui a entraîné des problèmes de longue haleine. Nous avons donc mis fin à notre coopération avec la société. Ceci ne doit faire l’objet d’aucune évaluation positive ou négative, il s’agit simplement d’un processus normal et d’une décision commerciale compréhensible.
Même si nous regrettons de ne pas pouvoir vendre de participations dans notre FIA fermé actuel en France, nous continuerons bien entendu à encadrer et conseiller nos clients actuels. Nous sommes conscients du fait que l’un ou l’autre partenaire de distribution qui vend à présent d’autres produits n’est pas satisfait que nous ne puissions proposer de produit FIA actuel en France. Dès que ceci sera possible dans le cadre d’un accord bilatéral, nous envisageons de placer nos FIA à nouveau en France. Toutefois, nous ne comprenons pas les raisons poussant différents anciens partenaires de distribution à échauffer les esprits et à inquiéter les investisseurs sur des forums internet et à diffuser intentionnellement des affirmations incorrectes. Nous sommes bien entendu à la disposition de nos investisseurs et le resteront à l’avenir, en France également, pour répondre à leurs questions. En général d’ailleurs, ceux-ci s’adressent directement à nous et ne se cachent pas de manière anonyme sur des plateformes de discussion, ne diffusent pas de pseudo-allégations et n’inquiètent pas d’autres investisseurs. En effet, tous les investisseurs ont un intérêt commun : ils souhaitent que leur participation au fonds fairvesta génère un rendement financier supérieur à celui du marché et veulent éviter d’être exposés aux marchés boursiers volatils ou de devoir se contenter d’intérêts minimes.
Droit de réponse de Fairvesta suite à nos craintes et interrogations.
