Dans la série « Comment bien utiliser la Société Civile Immobilière (SCI) pour optimiser la transmission de mon patrimoine, et après avoir évoqué :

 
Je vous propose d’analyse aujourd’hui une solution efficace et durable pour transmettre un capital aux héritiers. Il s’agit d’une réflexion sur le sort des bénéfices de la SCI : Faut-il distribuer ou les mettre en réserves le résultat comptable réalisé par la SCI ?
 
 
Optimiser les règles comptables de la SCI pour réduire le résultat distribué aux associés.
Une SCI, c’est une société. C’est à dire qu’une SCI est une personne morale dont le patrimoine est distinct du patrimoine de l’associé de la SCI.
La SCI est propriétaire d’un actif (immobilier, placement, trésorerie) et d’un passif (dette bancaire, dette vis à vis des associés c’est à dire le compte courant d’associé).
L’associé de la SCI est propriétaire de parts en fonction de son apport. Il y a réellement distinction entre les deux patrimoines. L’associé en tant que propriétaire des parts de la SCI doit percevoir le résultat (bénéfice à réaliser par la société). Comme dans toutes les société, l’associé possède le droit de vote et le droit aux bénéfices en fonction de sa quote part dans la société.
La SCI disposant de sa personnalité morale devra tenir une comptabilité (d’où la question de la constatation ou non des amortissements comptable) et devra agir pour assurer la réalisation de son objet social.
 
Le cœur de notre stratégie repose sur l’optimisation des règles comptable afin de réduire le bénéfice distribuable aux associés de la SCI et maximiser l’enrichissement de cette dernière. Nous cherchons à enrichir au maximum la société au détriment de l’intérêt premier des associés.
En agissant sur la capacité distributive de la SCI, nous essayons de réduire le droit aux bénéfices de l’associé au profit de la SCI qui verra ses réserves et sa trésorerie augmenter du résultat « confisqué » aux associés.
 
Cas pratique : Pourquoi chercher à réduire le résultat distribué aux associés.
Pour cela, reprenons un exemple déjà pris dans un article précédent « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » :
Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes :

  1. Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible. On peut parler de 1500€ par exemple. Les gérants statutaires de la SCI seront Monsieur, puis madame par exemple.
  2. Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.
  3. Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.
  4. Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalisent une donation de la nue-propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.


Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.
La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.
Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribuables par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.
 
Cette stratégie est la plus courante. Néanmoins, elle est totalement inefficace en l’état. Ce sont les parents usufruitiers qui ont le droit à percevoir le résultat comptable de la SCI. Le résultat sera donc distribué au fur et à mesure aux parents et la dette bancaire sera progressivement remplacée par un compte courant d’associé au nom des parents.
Pour comprendre pourquoi la SCI est inutile et comment se crée le compte courant d’associé, il faut lire cet article : « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« .
 

La mise en réserve des résultats comptable permet d’optimiser la valeur de la SCI transmise aux nus propriétaires des parts.

Dans cette stratégie de transmission, nous cherchons donc à réduire le montant du résultat distribué aux usufruitiers afin de permettre une capitalisation de la SCI et donc un enrichissement des nus propriétaires. Les résultats non distribués viennent augmenter la valeur de la SCI dont les bénéficiaires finaux seront les nus propriétaires.
Cette capitalisation sera au bénéfice des nus propriétaires en franchise totale de droit de succession.
 

Constater l’amortissement de l’immeuble pour réduire le résultat comptable et le résultat distribuable aux usufruitiers

La première solution consiste à réduire le bénéfice distribuable aux usufruitiers en utilisant l’amortissement de l’immeuble pour réduire le résultat comptable de la SCI. En réduisant le résultat comptable, on réduit le droit pour les usufruitiers à percevoir un revenu, et c’est la SCI qui se valorise. Nous avons développé cette première solution dans un article précédent « SCI : Faut-il constater l’amortissement de l’immeuble ? ».
 

Mettre le résultat en report à nouveau, puis en réserve et décider de ne pas distribuer le résultat de la SCI

Néanmoins, ce n’est pas parce qu’une SCI réalise un résultat comptable que celui-ci doit être distribué aux associés. Une SCI est avant tout une société dont la priorité n’est pas de satisfaire aux besoins de trésorerie de ses associés mais bien de réaliser son objet social.
Ainsi, le résultat comptable peut être distribué aux usufruitiers associés de la SCI, mais peuvent également être maintenu dans la société. C’est lors de l’assemblée générale annuelle que les associés décident de l’affectation des résultats : sont-ils distribués ou mis en réserve ?
Généralement, on considère que les résultats sont distribués aux associés (on applique la semi transparence fiscale à la comptabilité) mais c’est à mon sens une erreur. Les résultats doivent pouvoir permettre à la société de se développer conformément à son objet social. L’intérêt des associés à percevoir un revenu (même pour payer l’impôt sur le revenu dont ils sont redevables compte tenu de la semi transparence fiscale) n’est pas l’objet social de la SCI.
 
Ainsi, lorsque les associés prennent la décision de ne pas distribuer le résultat comptable réalisé par la SCI, ils augmentent la valorisation de la société et assurent indirectement une meilleure transmission aux enfants nus propriétaires des parts.
 

Existe-t-il un risque fiscal à mettre le résultat de la SCI en réserve ?

Fiscalement, l’administration avait la conviction que les revenus que l’usufruitier n’avait pas perçus (via la mise en réserve) constituait une donation indirecte au profit des nus propriétaires (en effet, l’usufruitier ne tirant pas de revenu, c’est le nu propriétaire qui profite de cette non distribution de revenu d’autant plus que c’est l’associé usufruitier qui prend la décision de ne pas distribuer le résultat).
Cependant par deux arrêt (Cass. com, 10 févr. 2009, n° 07-21.808, FS-P+B, DGI c/ M. Cadiou) vient de confirmer un arrêt de la Cour d’appel de Lyon (CA Lyon, 1re ch. civ. B., 16 oct. 2007, n° 06/03324, min. c/ M. Cadiou), on nous confirme que la donation indirecte n’est pas.
Donc non, il n’y a pas donation indirecte. L’usufruitier ne décide pas l’affectation en réserve pour satisfaire son envie de maximiser le patrimoine transmis à ses enfants nus propriétaires, mais cela répond à une saine gestion de l’associé de la SCI. L’objectif d’une SCI est avant tout de satisfaire à son objet social et non de distribuer un revenu maximum aux associés usufruitiers.
Néanmoins, il serait prudent que la SCI utilise sa trésorerie constituée par les résultats non distribué pour continuer à investir. Il pourrait être compliqué de justifier la poursuite de l’objet social s’il s’agit simplement de thésauriser (cf »SCI : Quels risques d’abus de droit pour motif principalement fiscal ? »).

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