Dans la série « Comment bien utiliser la Société Civile Immobilière (SCI) pour optimiser la transmission de mon patrimoine, et après avoir évoqué :
- La question de l’amortissement de l’immeuble dans une SCI (cf. « SCI : Faut-il constater l’amortissement de l’immeuble ?« ),
- La problématique du Compte courant d’associé dans une SCI (Cf « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« ).
Je vous propose d’analyse aujourd’hui une solution efficace et durable pour transmettre un capital aux héritiers. Il s’agit d’une réflexion sur le sort des bénéfices de la SCI : Faut-il distribuer ou les mettre en réserves le résultat comptable réalisé par la SCI ?
Optimiser les règles comptables de la SCI pour réduire le résultat distribué aux associés.
Une SCI, c’est une société. C’est à dire qu’une SCI est une personne morale dont le patrimoine est distinct du patrimoine de l’associé de la SCI.
La SCI est propriétaire d’un actif (immobilier, placement, trésorerie) et d’un passif (dette bancaire, dette vis à vis des associés c’est à dire le compte courant d’associé).
L’associé de la SCI est propriétaire de parts en fonction de son apport. Il y a réellement distinction entre les deux patrimoines. L’associé en tant que propriétaire des parts de la SCI doit percevoir le résultat (bénéfice à réaliser par la société). Comme dans toutes les société, l’associé possède le droit de vote et le droit aux bénéfices en fonction de sa quote part dans la société.
La SCI disposant de sa personnalité morale devra tenir une comptabilité (d’où la question de la constatation ou non des amortissements comptable) et devra agir pour assurer la réalisation de son objet social.
Le cœur de notre stratégie repose sur l’optimisation des règles comptable afin de réduire le bénéfice distribuable aux associés de la SCI et maximiser l’enrichissement de cette dernière. Nous cherchons à enrichir au maximum la société au détriment de l’intérêt premier des associés.
En agissant sur la capacité distributive de la SCI, nous essayons de réduire le droit aux bénéfices de l’associé au profit de la SCI qui verra ses réserves et sa trésorerie augmenter du résultat « confisqué » aux associés.
Cas pratique : Pourquoi chercher à réduire le résultat distribué aux associés.
Pour cela, reprenons un exemple déjà pris dans un article précédent « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé » :
Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes :
- Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible. On peut parler de 1500€ par exemple. Les gérants statutaires de la SCI seront Monsieur, puis madame par exemple.
- Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.
- Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.
- Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalisent une donation de la nue-propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.
Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.
La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.
Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribuables par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.
Cette stratégie est la plus courante. Néanmoins, elle est totalement inefficace en l’état. Ce sont les parents usufruitiers qui ont le droit à percevoir le résultat comptable de la SCI. Le résultat sera donc distribué au fur et à mesure aux parents et la dette bancaire sera progressivement remplacée par un compte courant d’associé au nom des parents.
Pour comprendre pourquoi la SCI est inutile et comment se crée le compte courant d’associé, il faut lire cet article : « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé« .
La mise en réserve des résultats comptable permet d’optimiser la valeur de la SCI transmise aux nus propriétaires des parts.
Dans cette stratégie de transmission, nous cherchons donc à réduire le montant du résultat distribué aux usufruitiers afin de permettre une capitalisation de la SCI et donc un enrichissement des nus propriétaires. Les résultats non distribués viennent augmenter la valeur de la SCI dont les bénéficiaires finaux seront les nus propriétaires.
Cette capitalisation sera au bénéfice des nus propriétaires en franchise totale de droit de succession.
Constater l’amortissement de l’immeuble pour réduire le résultat comptable et le résultat distribuable aux usufruitiers
La première solution consiste à réduire le bénéfice distribuable aux usufruitiers en utilisant l’amortissement de l’immeuble pour réduire le résultat comptable de la SCI. En réduisant le résultat comptable, on réduit le droit pour les usufruitiers à percevoir un revenu, et c’est la SCI qui se valorise. Nous avons développé cette première solution dans un article précédent « SCI : Faut-il constater l’amortissement de l’immeuble ? ».
Mettre le résultat en report à nouveau, puis en réserve et décider de ne pas distribuer le résultat de la SCI
Néanmoins, ce n’est pas parce qu’une SCI réalise un résultat comptable que celui-ci doit être distribué aux associés. Une SCI est avant tout une société dont la priorité n’est pas de satisfaire aux besoins de trésorerie de ses associés mais bien de réaliser son objet social.
Ainsi, le résultat comptable peut être distribué aux usufruitiers associés de la SCI, mais peuvent également être maintenu dans la société. C’est lors de l’assemblée générale annuelle que les associés décident de l’affectation des résultats : sont-ils distribués ou mis en réserve ?
Généralement, on considère que les résultats sont distribués aux associés (on applique la semi transparence fiscale à la comptabilité) mais c’est à mon sens une erreur. Les résultats doivent pouvoir permettre à la société de se développer conformément à son objet social. L’intérêt des associés à percevoir un revenu (même pour payer l’impôt sur le revenu dont ils sont redevables compte tenu de la semi transparence fiscale) n’est pas l’objet social de la SCI.
Ainsi, lorsque les associés prennent la décision de ne pas distribuer le résultat comptable réalisé par la SCI, ils augmentent la valorisation de la société et assurent indirectement une meilleure transmission aux enfants nus propriétaires des parts.
Existe-t-il un risque fiscal à mettre le résultat de la SCI en réserve ?
Fiscalement, l’administration avait la conviction que les revenus que l’usufruitier n’avait pas perçus (via la mise en réserve) constituait une donation indirecte au profit des nus propriétaires (en effet, l’usufruitier ne tirant pas de revenu, c’est le nu propriétaire qui profite de cette non distribution de revenu d’autant plus que c’est l’associé usufruitier qui prend la décision de ne pas distribuer le résultat).
Cependant par deux arrêt (Cass. com, 10 févr. 2009, n° 07-21.808, FS-P+B, DGI c/ M. Cadiou) vient de confirmer un arrêt de la Cour d’appel de Lyon (CA Lyon, 1re ch. civ. B., 16 oct. 2007, n° 06/03324, min. c/ M. Cadiou), on nous confirme que la donation indirecte n’est pas.
Donc non, il n’y a pas donation indirecte. L’usufruitier ne décide pas l’affectation en réserve pour satisfaire son envie de maximiser le patrimoine transmis à ses enfants nus propriétaires, mais cela répond à une saine gestion de l’associé de la SCI. L’objectif d’une SCI est avant tout de satisfaire à son objet social et non de distribuer un revenu maximum aux associés usufruitiers.
Néanmoins, il serait prudent que la SCI utilise sa trésorerie constituée par les résultats non distribué pour continuer à investir. Il pourrait être compliqué de justifier la poursuite de l’objet social s’il s’agit simplement de thésauriser (cf »SCI : Quels risques d’abus de droit pour motif principalement fiscal ? »).
Merci infiniment pour cette article d’une grande clarté (surtout pour des lecteurs peu « branchés » sur le sujet) :
J’ai créé, dans les 3 dernières années 2 SCI familiales (une SCI par bien immobilier) avec aucun apport, mais prêt « in fine » sur 8 ans. 2 questions par rapport à mon cas particulier :
1. dans la mesure où il n’y a pas d’amortissement, il n’y a pas urgence à céder la nue-propriété à mes enfants, n’est-il pas ?
2. Les bénéfices retenues dans la comptabilité de la SCI peuvent-ils être investis ou plutôt placés sur un support non immobilier ? (ce capital pour chaque année restant faible, il est difficile de le placer (part de SCPI ?)
Merci encore pour la qualité de votre site.
Bien cordialement.
la remarque in fine de Guillaume est pertinente: la stratégie aura pour effet d’augmenter la valeur des parts donc de l’ISF du déclarant usufruitier , mais vu l’amortissement comptable la différence sera peu importante au regard de l’économie faite au titre de droits de succession.
Merci Guillaume pour cet article.
Je remarque que vous abordez souvent le cas de l’imposition sous IR et que vous ne parlez pas de l’imposition sous IS. Celle-ci a pourtant bien des avantages dans certains cas.
Garder en réserve un résultat de SCI démembrée, puis l’investir dans les limites de l’objet social de ladite sci revient de toutes façons à faire une donation puisque, au bout du compte, la valeur de la sci donnée aux nu-propriétaires aura augmenté alors que les revenus donnés aux usufruitiers auront diminué !
Par contre, le nouvel investissement va rapporter des bénéfices qui seront perçus par les usufruitiers, ce qui justifie le montage. L’idéal étant d’investir contamment si les usufruitiers peuvent se passer des revenus.
Merci pour cet article.
mettre les revenus en reserve permet donc de transmettre aux nus propriétaires et permet de diminuer son ISF (il me semble que les SCI sont valorisés 10% de moins que l’immeuble seul du fait de la difficulté de cession des parts) à condition de réinvestir les montants dans la SCI?
Est il possible que l’investissement soit des travaux d’amélioration (mise aux normes RT 2020 par exemple)?
si l’usufruitié apporte un immeuble de son patrimoine, comment peut il justifier un crédit?
Le crédit peut il être fait par la SCI auprés de l’usufruitié plutôt qu’une banque?
Bonjour,
Vous ne précisez pas si l’on est dans le cas d’une SCI IR ou IS
Est-ce qu’il y a une différence ?
Bonjour,
Je fais des simulations pour le montage d’une SCI IS, mais j’ai quelques lacunes comptables. Ci-dessous les paramètres qui sont FICTIFS (ce qui m’intéresse, c’est la méthode).
Considérons tous ces paramètres comme constants durant toute la période.
Achat d’un appartement via la SCI IS : 100Ke
Loyers annuels : 5Ke
Charge annuelles : 1Ke
Amortissement annuel : 3Ke
Prêt sur 15.
Au bout de 20ans ce je vends l’appartement 130Ke
Trésorerie de la SCI au 1 janvier de l’année 20 : 0e (grace à des apports en compte courant)
J’aimerais savoir pour l’années 20 :
1- Quel est produit (Je pense que c’est 5Ke) ?
2- Quelles sont les charges (Je pense que c’est 1Ke + 3Ke = 4ke) ?
3- Quel est le résultat (Produit – charges = 1Ke) ?
4- Montant d’IS à payer (je pense que c’est l’IS sur le Résultat + l’IS sur la Plus-value de la vente
Plus-value : 130K- (100k-20*3k)=90ke
IS = 15%*38120+28%*(51880+1ke)= 5718+14806=20.524Ke
5- Montant de la trésorerie en fin d’année 20 (je dirais 5k-1k+130ke-20.524e=113ke) ?
6- Montant distribuable aux actionnaires (je dirais 113ke, je fais abstraction des provisions pour charges de l’années 21.) ?
7- Impot payé par les actionnaires sur les 113ke de dividende (30% de PFU soit 33.9Ke)
En vous remerciant par avance pour toutes vos réponses et explications
Bonjour
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Cet article est vraiment intéressant mais rien ne précise la situation juridique et fiscale de la sci qui peut mettre en report puis en réserve ses résultats annuels.
Sci à l’IR ou Sci à l’IS ou les 2.
Pour la part, je crois que cela est réservé uniquement si la Sci est imposée à IS.
Merci de la réponse si quelqu’un la connait
Non pas du tout. SCI IR et IS.
Bonjour Mr Fontenrau
Je croyais vraiment qu’une SCI à l’IR ne pouvait pas mettre en réserve ses résultats et que tous les bénéfices étaient obligatoirement déclarés par les associés.
Vous confirmez que la SCI à l’IR peut mettre ses bénéfices en réserve et que ses associés n’ont pas à déclarer les bénéfices en imposition ?
Et sur quelle ligne de la déclaration d’impôts nous pouvons mettre en réserve ?
Merci pour vos précisions.
« Vous confirmez que la SCI à l’IR peut mettre ses bénéfices en réserve et que ses associés n’ont pas à déclarer les bénéfices en imposition ? »
Non, je ne confirme pas.
Il y a deux réalités. La réalité fiscale et les revenus fonciers ==> Dans une SCI à l’IR, les revenus fonciers imposables sont ceux déterminés par l’imposition des revenus fonciers sans rien pouvoir faire pour réduire l’imposition ;
La réalité comptable : Dans une sci à l’IR, il est tout à fait possible de mettre en réserve pour réduire le bénéfice distribuable aux associés.
Désolé mais je ne comprends pas votre réponse.
D’une part vous ne confirmez pas qu’il est possible pour une SCI à l’IR de mettre les bénéfices en réserve pour que les associés paient moins d’impôts (puisque moins de bénéfices)
Et d’autre part vous dites qu’il est possible comptablement de mettre les bénéfices en réserve pour réduire le bénéfice des associés … pour qu’ils en aient moins à déclarer et ainsi payer moins d’impôts ?
Ou alors vous voudriez dire qu’il est possible de mettre en réserve mais sans que cela change les bénéfices à déclarer par chaque associé. Mais dans ce cas là, quel serait l’intérêt ?
Merci de m’éclairer
Je crois que cette réponse est justement le thème de l’article.
Extrait:
« La mise en réserve des résultats comptable permet d’optimiser la valeur de la SCI transmise aux nus propriétaires des parts.
Dans cette stratégie de transmission, nous cherchons donc à réduire le montant du résultat distribué aux usufruitiers afin de permettre une capitalisation de la SCI et donc un enrichissement des nus propriétaires. Les résultats non distribués viennent augmenter la valeur de la SCI dont les bénéficiaires finaux seront les nus propriétaires.
Cette capitalisation sera au bénéfice des nus propriétaires en franchise totale de droit de succession. »
Sommes nous d’accord ?
Bonjour,
par curiosité j’aimerai bien avoir la réponse à la question de Patrick D car j’ai compris la même chose que lui et je suis entrain de créer une SCI que je pense choisir à l’IR.
j’en profite aussi pour poser ma question.
tout d’abord voila ce que j’ai compris :
Dans une SCI à l’IR le bénéfice annuel est à déclarer par chaque associé lors de sa déclaration de revenus à hauteur de ses parts sociales. si on possède 50% du capital on devra déclarer 50% des bénéfices dans la catégorie des revenus foncier et on payera l’impôts à hauteur de sa tranche d’imposition + 17,2% de prélèvements sociaux, ça je pense avoir compris.
mais aura-t-on reçu notre quote part de bénéfice pour autant? j’ai lu sur un blog quelqu’un qui avertissait du danger d’être minoritaire dans une SCI à l’IR et de devoir payer les impôts et prélèvements sociaux à hauteur de ses parts au capital alors que le gérant majoritaire avait décidé de ne pas distribuer les bénéfices. ce qui me fait peur ce n’est pas tant de ne pas recevoir ces bénéfices ou une partie car je serai plutôt du style à en laisser sur le compte de la SCI. c’est surtout que du coup ça m’a fait réfléchir à autre chose. j’ai peur que la somme distribuée soit à nouveau taxée en étant considérée comme des dividendes.
savez vous si c’est le cas ou si 2 taxations (tranche d’imposition à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) suffisent au niveau des impôts svp?
ps : j’attend une réponse avec impatience car si on est taxé 3 fois pour la même somme je laisse tomber la rédaction des statuts que je suis entrain de faire depuis deux jours et je ferai une convention d’indivision à la place.
Non, il n’y a pas triple imposition. C’est le principe de la semi-transparence fiscale appliquée au SCI.
En revanche, peut être qu’une consultation patrimoniale serait nécessaire pour vérifier la solidité de votre stratégie patrimoniale avant de vous lancer.
Le cas échéant, je vous laisse réserver votre rendez-vous : https://www.leblogpatrimoine.com/conseil-strategie-optimisation-patrimoniale#consultation