Les prix de l’immobilier sont toujours à des niveaux stratosphériques malgré leur très léger reflux de – 10% depuis 2011. L’indice INSEE – NOTAIRE est formel sur ce point et le graphique ne laisse alors aucun doute :
Vous connaissez tous ce graphique que nous commentons en long, large et travers depuis les débuts du site (le graphique reste le même, seul l’analyse et les réflexions évoluent grâce aux excellents commentaires et analyses des fidèles lecteurs « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« ).
Pourtant, intuitivement, sans qu’il me soit possible de trouver une réponse exacte à cette intuition, j’ai le sentiment profond que ce graphique ne représente pas la réalité du terrain. La baisse des prix de l’immobilier constatée depuis 2008, me semble nettement plus forte, notamment en province.
Je vous rassure, je ne suis pas en train de vous expliquer que je suis meilleur que nos brillants statisticiens, mais la construction même de l’indice d’évolution des prix de l’immobilier est probablement de nature à nous induire en erreur et n’intègre pas une donnée fondamentale depuis plus de 10 ans : L’explosion de l’obsolescence énergétique et l’importance exponentielle de ces nouvelles normes de construction, mais également exigences des investisseurs dans la formation des prix de l’immobilier.
Mi Octobre 2015, nous publions cet article intitulé « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« . Dans cet article, nous reprenions une analyse des notaires qui faisait état d’un écart de prix pouvant atteindre 25% entre un immeuble bénéficiant d’une performance énergétique optimale et d’un immeuble à la performance énergétique médiocre.
Les notaires ont publié cette carte de synthèse très intéressante.
La question est alors : Pourquoi cet écart de valeur très important entre un immeuble obsolète d’un point de vue énergétique et un immeuble vertueux ne se retrouve t’il pas dans l’évolution des prix de l’immobilier ?
La majorité du parc immobilier étant touché par l’obsolescence énergétique et le prix des immeubles vertueux n’ayant pas augmenté sur la période, cette dégradation de la qualité intrinsèque des immeubles devrait avoir des conséquences sur l’évolution des prix de l’immobilier. A vrai dire, la qualité intrinsèque des immeubles n’a pas changé, elle s’est même probablement améliorée, mais c’est la norme et l’exigence des investisseurs et primo accédant qui est devenu plus forte.
Sur le terrain, lors d’une négociation, la question de l’obsolescence énergétique est devenue centrale : Les acquéreurs utilisant, à raison, cette dégradation de la qualité relative de l’immeuble pour exiger une baisse substantielle des prix. Les acquéreurs intègrent le prix des travaux de remise aux normes pour faire baisser le prix de vente. Nous le constatons au quotidien.
Mais alors, pourquoi cette observation empirique (moins réelle en appartement et zone très tendues pour lesquelles l’investisseur n’a pas le choix) ne se retrouve t’elle pas dans l’indice INSEE – NOTAIRE ? La réponse est probablement dans la construction même de l’indice INSEE.
Un indice INSEE de l’évolution des prix de l’immobilier qui purge l’effet qualité et l’amélioration du confort de la construction.
Après avoir passé de nombreuses heures dans les fastidieuses notes relative à la construction de l’indice des prix de l’immobilier, il en ressort un point essentiel (et finalement logique).
Voici un extrait introductif simplifié (déjà incompréhensible, mais je vous assure simplifié) :
« Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens sont des indices à qualité constante. Leur évolution est donc indépendante du type et de la qualité des logements échangés d’un trimestre à l’autre.
En d’autres termes, ils rendent compte de la variation des prix d’un parc de logements de référence fixé pour deux ans.
La méthodologie mise en œuvre a été validée par le Conseil Scientifique des Indices Notaires-Insee (CSIN). Elle repose sur des modèles décomposant les prix des logements en fonction des contributions de leurs caractéristiques.
Pour ce faire, le territoire est découpé, pour chaque type de bien (appartement et maison), en zones élémentaires (environ 300) au sein desquelles les évolutions de prix peuvent être considérées comme homogènes. À l’aide de modèles économétriques, des coefficients mesurant l’impact de chaque caractéristique physique sont estimés au sein de chacune de ces zones. Ils servent à estimer, à partir des transactions observées, les prix de biens d’un parc de référence dont les caractéristiques sont fixes au cours du temps.
Les évolutions de prix de ces biens de référence sont ensuite utilisées pour le calcul d’indices de prix élémentaires. Les indices agrégés sont calculés à partir des évolutions des indices élémentaires en tenant compte du poids de chaque indice élémentaire au sein du parc de référence. Le parc de référence est actualisé tous les deux ans.
Par exemple, le parc de référence retenu pour le calcul des indices relatifs aux années 2012 et 2013 correspond aux transactions intervenues au cours de la période allant de 2009 à 2010.
Tous les cinq ans environ, les indices Notaires-Insee de prix des logements anciens font l’objet d’une mise à jour complète. Cette mise à jour vise, d’une part, à actualiser les coefficients utilisés pour le calcul des indices et d’autre part, constitue l’occasion d’introduire des améliorations méthodologiques. »
Dans ce premier propos introductif on comprend tout de suite que le véritable sujet de l’INSEE est de réussir à faire ressortir l’évolution brute des prix de l’immobilier, et cela de manière déconnectée de l’évolution de la qualité intrinsèque du bien.
L’indice doit permettre de comparer des choses comparables et donc l’effet amélioration (et donc dépense pour améliorer le logement) doit être gommé. Par exemple, les 10 000€ investis dans un système de chauffage dans un logement qui n’en n’avait pas (exemple au début 60/70), augmente considérablement la valeur de l’immeuble, mais cette amélioration de la qualité ne doit pas se refléter dans l’indice des prix de l’immobilier. En d’autres mots, l’indice des prix de l’immobilier calculé par l’INSEE ne doit pas refléter l’augmentation des dépenses et des investissements réalisés par maintenir / améliorer la qualité de l’immeuble.
Et nous touchons là, une donnée essentielle, notamment dans une période ou l’augmentation de la qualité par l’insertion de nouvelles normes d’habitabilité énergétique est particulièrement forte.
L’INSEE relève d’ailleurs dans une note détaillée que « Il est parfois soutenu que, globalement, la valeur des rénovations équivaut à peu près à celle de la dépréciation. »
Les rénovations n’entrent pas dans l’évolution de l’indice INSEE et doivent être gommé pour permettre une comparaison optimale des prix de l’immobilier dans le temps. Mais quid des améliorations imposées par le législateur et largement adoptées par les locataires et propriétaires. Ces dépenses devenues quasi-obligatoires liées à l’amélioration de la qualité énergétique des bâtiments ne seront pas prise en compte dans le calcul de l’indice.
Cela signifie, à contrario, que les logements pour lesquels les travaux de remise aux normes n’auront pas été réalisés ne subiront pas, dans la détermination de l’évolution des prix de l’immobilier de l’indice INSEE, une dévalorisation statistique alors même que leur prix aura notablement baissé !
Un nouvel extrait des notes méthodologiques appui cette analyse :
« La qualité des logements évolue Passons maintenant au second problème. Si nous supposons à l’inverse disposer à chaque date d’un échantillon de transactions représentatif du stock de logements, mais que ce stock n’est pas fixe, nous ne pouvons pas non plus construire d’indice de prix, puisque la comparaison mélangera un effet de prix et l’évolution de la qualité du stock au fur et à mesure que les logements les plus anciens s’useront, ou seront détruits et remplacés par des neufs (Ce second problème est curieusement peu évoqué dans la littérature sur les prix des logements.)
Le problème posé par l’évolution de la qualité est familier des fabricants d’indices de prix. Si le prix d’une ampoule électrique passe de 1 à 2 euros, alors que sa durée de vie augmente, son prix a apparemment doublé. Mais si la satisfaction du consommateur d’ampoule est la même pour une ampoule de durée de vie longue que pour deux ampoules de durée de vie courte, on dira que la qualité a aussi été multipliée par deux, et donc que le prix « pur » est resté constant.
Pour les biens de consommation, ces changements de qualité sont fréquents ; parfois la comparaison même des biens est délicate quand on est face à un nouveau produit.
En matière de logement, la situation est à la fois plus simple et plus compliquée.
Plus compliquée parce que, comme on l’a dit, la qualité ne peut être mesurée selon une seule dimension, comme par exemple la durée de vie pour l’ampoule électrique. Le nombre de caractéristiques à prendre en compte est grand . Ceci implique le recours à des techniques économétriques dites « hédoniques ».
Mais la situation du logement est aussi plus simple pour le statisticien parce que le nombre de révolutions techniques est limité ; sur une période donnée de quelques années, les changements de qualité (au sens de l’apparition d’une nouvelle caractéristique d’un logement) sont lents.
Il s’agira par exemple d’un changement dans le nombre moyen de salles de bain par logement ou des évolutions technologiques liées au respect de normes environnementales nouvelles. (NDLR : L’accélération constatée depuis 2009/2010 est elle bien prise en compte dans le calcul de l’indice INSEE -NOTAIRE des prix de l’immobilier ? )
On fait donc une première hypothèse : les caractéristiques des logements susceptibles d’influencer leur prix, telles que la qualité du quartier, le nombre de pièces, la présence d’un ascenseur ou l’étage, sont en nombre fini, et ce nombre est constant pendant la durée du calcul de l’indice.
Si une nouvelle caractéristique de qualité apparaît, qui fait varier le prix des logements, disons l’existence de climatiseurs, ou l’obligation d’un contrôle de l’amiante, dans un premier temps elle ne sera pas prise en compte dans l’estimation des indices comme une qualité nouvelle, mais comme une variation de prix. En d’autres termes, on admet que la satisfaction des consommateurs n’est pas encore vraiment influencée par la climatisation ou le contrôle d’amiante, et qu’ils les considèrent comme une hausse de prix. Ces changements de qualité seront intégrés par les statisticiens grâce à l’adaptation à périodicité régulière de la spécification des modèles. »
Ainsi, dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, l’augmentation forte des dépenses contraintes pour maintenir la qualité de l’immeuble doit, dans un premier temps, réduire l’impression de baisse des prix de l’immobilier.
Mais la baisse des prix est pourtant bien réelle.
Prenons un exemple simple : Si la valeur de mon immeuble est stable ou faiblement baissière (-10%) depuis 2011 alors même que j’ai du engager 20% de sa valeur en travaux de remise aux normes, au final, la valeur de mon immeuble aura bien baissé de 20%, c’est à dire du montant des travaux engagé pour maintenir sa valeur.
Dans le même temps, l’immeuble qui n’aura pas subi de travaux, verra sa valeur chuter à hauteur de cette remise aux normes non effectuée.
L’indice INSEE – NOTAIRE ne semble pas refléter cette dimension puissante de l’évolution des prix de l’immobilier !
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