Depuis de très nombreuses années, mon discours et mon analyse sont constants : Les prix de l’immobilier, nous sommes dans une bulle spéculative et la tendance est inévitablement à la baisse des prix de l’immobilier. 

Depuis 2008 que je tiens ce discours, force est de constater que la baisse des prix de l’immobilier que nous envisagions aux débuts ne s’est jamais concrétisée.

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La question est alors de s’interroger aujourd’hui sur la pertinence de notre analyse. Faut il reconnaître l’erreur d’analyse et abandonner l’idée de la baisse importante des prix de l’immobilier ? Et si les prix repartaient à la hausse après un cycle de consolidation de 8 ans (durée du cycle moyen de l’immobilier) ? 

L’important n’est pas d’avoir raison ou tort. L’important est d’être capable d’adapter son discours et son analyse en fonction de l’évolution de l’environnement économique. Ainsi, je suis fier de l’ensemble des analyses que je vous propose depuis de longues années sur les prix de l’immobilier. Mon analyse fondamentale ne change pas, néanmoins, la conclusion tend à évoluer progressivement depuis quelques mois : La grande baisse des prix de l’immobilier n’arrivera probablement jamais ! Les prix pourraient même augmenter à nouveau dans certaines conditions. 

Je m’excuse auprès de ceux d’entre vous qui suivaient scrupuleusement mes analyses car j’ai de plus en plus le sentiment d’une erreur d’appréciation sur le moment ou cette baisse massive des prix de l’immobilier interviendra.

Le règlement de la crise de 2008 prend une tournure que nous ne pouvions que difficilement anticiper en 2009 – 2012. Nous entrons maintenant dans une nouvelle ère qui modifie en profondeur l’analyse et les stratégies d’investissement, l’ère des taux négatifs et l’ère des « taux bas éternels » du moins pour une période qui pourrait être très très longue. 

 

 

Reprenons ensemble les analyses qui je réalise ici depuis 2009 pour comprendre pourquoi cette idée que nous sommes dans un monde de taux bas pour une très longue période modifie l’analyse de l’évolution future des prix de l’immobilier.

Le problème avec les écrits, c’est qu’ils restent. Impossible de nier ! 😉

 

24 Avril 2009 – Baisse des prix de l’immobilier locatif et hausse des taux d’intérêt.

Nous sommes en plein crise économique post 2008. Rien de va plus. Nous sommes au bord du gouffre. Les politiques monétaires sont encore conventionnelles et les quantitatives easing, c’est à dire la monétisation de la dette des états par le rachat d’actif des banques centrales commencent tout juste.

A l’époque, on considère que la politique monétaire est inflationniste : En augmentant la quantité de monnaie en circulation, le prix des biens et services doit augmenter. C’est ainsi, qu’en prévision de cette prochaine période inflationniste qui doit arriver, je vous fais part de ma grande prudence quant à l’investissement dans l’immobilier.

Déjà, je vous affirme, que la prochaine hausse des taux d’intérêt induite par le retour de l’inflation sera fatale à l’investissement immobilier. La question du retour de l’inflation fait aujourd’hui sourire, mais je vous assure qu’en 2009, cela ne faisait aucun doute, la politique monétaire et les quantitative easing sont inflationnistes !

A l’époque, j’écris : l’évolution prochaine de nos investissements devrait respecter ces deux points :

– Baisse des prix du fait de la hausse des taux d’intérêt ; 
– Augmentation des loyers via un retour de l’inflation ; 
– et ou (Baisse des loyers en renouvellement de bail du fait de la crise économique et de la surabondance d’offre locative dans certaines régions. )

Le volume et les transactions sont sous perfusion d’un niveau très faible des taux d’intérêt. Dès lors que les taux reprendront leurs niveaux normaux, les prix baisseront de manière sensible.

Actuellement, il est opportun de rechercher des investissements locatifs à fort rendement pour limiter l’impact d’une future baisse des prix tout en profitant de couts d’acquisition faibles (via taux d’intérêt faible)[extrait de « Immobilier ; le grand mensonge sur le comportement actuel du marché » publié en Juillet 2009]

 

20 Octobre 2009 – Prix de l’immobilier : Entre analyse et perspectives

Dans ce court article, nous vous expliquons que le prix d’un bien immobilier n’est que la somme du prix d’un terrain sur lequel on construit un bâtiment. Les prix de l’immobilier sont donc la résultante de l’évolution du prix du foncier et du prix de la construction.

On fait alors le constat (toujours réel) que ce sont principalement les prix du foncier qui explique l’envolé incroyable des prix de l’immobilier. La hausse du coût de construction d’un bien immobilier est réguliere et ne peut expliquer la bulle immobilière.

 

evolution prix de construction depuis 1953 à 2015
Evolution du coût de construction depuis 1953. On est loin de constater un emballement à partir du début des années 2000. La hausse des coûts de construction ne peut expliquer la hausse spectaculaire des prix de l’immobilier

 

La réponse doit être dans la hausse des prix des terrains à bâtir.

 

 

21 Septembre 2010 – Evaluer le prix d’une maison et les conséquences de l’inflation sur le prix de l’immobilier

L’inflation toujours ! Investir dans un actif immobilier en période d’inflation n’est vraiment pas une bonne idée surtout lorsque l’on considère que le coût de construction (dont l’évolution pourrait suivre l’inflation et protéger la valeur de l’immobilier) n ‘est qu’une partie infime de l’ensemble « prix de l’immobilier ». Les prix de l’immobilier sont avant tout déterminés par le prix du terrain à bâtir dont la valeur baissera lorsque les taux d’intérêt augmenteront.

Fin 2010, nous sommes encore dans l’idée forte que les politiques monétaires sont inflationnistes et que les taux d’intérêt vont augmenter et précipiter le marché immobilier dans une très forte chute des prix. 

 

 

2 Février 2011 – Les prix de l’immobilier sont sous perfusion des taux de crédit bas : une augmentation des taux de crédit pourrait avoir des conséquences graves sur les prix de l’immobilier

Toujours la même histoire, les prix de l’immobilier sont maintenus à des niveaux stratosphériques grâce aux taux d’intérêt très faibles et des conditions très favorables d’octroi des crédits immobilier.

Las de la propagande médiatique qui trouve des justifications rationnelles au niveau des prix de l’immobilier, je vous propose alors une vision différente : Les prix de l’immobilier évoluent en fonction des taux d’intérêt et seul le niveau des taux d’intérêt permet d’expliquer la bulle immobilière.

Cessez de chercher des explications rationnelles (augmentation des divorces, arrivée des étrangers et des anglais qui font monter le marché, …), les raisons de la hausse des prix de l’immobilier est ailleurs. Les prix sont très élevés du fait des taux d’intérêt (que nous jugeons déjà à l’époque comme très faibles) et des facilités bancaires pour obtenir un crédit immobilier.

 

 

21 Octobre 2011 – Quelle tendance pour le marché immobilier ?

Le constat est toujours le même : Les prix de l’immobilier ne peuvent s’expliquer par des facteurs rationnels et ce sont les taux des crédits immobiliers et les conditions de financements qui explique le niveau des prix de l’immobilier.

Dans un environnement financier complexe pour les banques qui limitent leur activité de prêt immobilier, hausse des taux des crédits, réduction des conditions d’octroi… Le moment n’est pas opportun pour investir dans l’immobilier, on se dirige lentement mais surement vers la grande chute des prix de l’immobilier. 

A l’époque une analyse des économistes du crédit agricole fait état d’un marché surévalué de 25% à 35% :

les prix de l’immobilier « sont devenus très surévalués, de 25 % environ en France et probablement au moins 35 % à Paris » et que la conjonction de prix très élevés et de la remontée des taux de crédit pourrait avoir des effets marqués sur les prix en 2011 et surtout en 2012 : effet d’éviction d’une partie des acheteurs, acquéreurs plus attentistes et plus exigeants sur les niveaux de prix.

 

Entre 2011 et 2016, les prix de l’immobilier ont chuté de -+ 10%. Est une grande chute des prix ?

 

 

13 Avril 2012 – Le début de l’inflexion sur les risques de hausse des taux d’intérêt

Progressivement, l’idée d’une hausse des taux d’intérêt expliquée par le retour de l’inflation laisse la place à l’idée selon laquelle les taux d’intérêt pourraient rester faibles pendant une très longue période (même si cette idée des taux bas éternel n’est pour le moment que secondaire)

Nous terminons notre article avec ces mots :

Alors, quelle évolution pour les prix de l’immobilier ?

Selon notre analyse, le marché de l’immobilier est principalement guidé :

  • Par la capacité des emprunteurs à obtenir leur financement. Le marché de l’immobilier est principalement un marché d’endettement.
  • Par le maintien de taux de rendement faible sur le marché de l’immobilier de rapport.

 

Ainsi, deux scenarii pourraient se dégager :

 

  • Soit les taux d’intérêt restent à leur niveau actuel (historiquement bas). Dans ce contexte, les prix de l’immobilier pourraient rester relativement stable mais ils pourraient ne pas augmenter pour une longue durée. L’inflation grignotera progressivement la valeur relative de l’immobilier. Dans ce contexte, la correction des prix de l’immobilier sera longue et douce.

 

Plus que jamais, la hausse des prix de l’immobilier s’explique par le niveau des taux d’intérêt. Nous maintenons cette analyse forte depuis avril 2012 et la publication de ce premier article, confirmé par la suite par de nombreux autres et notamment « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ? » publié en Juin 2013.

Au fur et à mesure du temps entre 2012 et 2013, se pose la question du moment de la hausse des taux d’intérêt. Nous introduisons la question de la déflation dans notre raisonnement et l’inflation ne semble plus envisageable.

Progressivement, nous éloignons la perspective de cette grande baisse des prix de l’immobilier. Le constat est toujours le même : Les prix de l’immobilier sont très élevés et justifiés par des taux d’intérêt particulièrement faibles. La hausse des taux d’intérêt sera fatale aux prix de l’immobilier, mais la question de la date de la hausse des taux d’intérêt demeure. 

 

 

7 octobre 2013 – Baisse des prix de l’immobilier, taux d’intérêt bas : Faut-il en profiter pour investir ?

Faisant le constat d’un marché immobilier clairement baissier depuis 2011, nous revenons progressivement intéressé par l’investissement immobilier : Entre des taux d’intérêt toujours plus bas et un marché grippé sans acheteur, l’investisseur opportuniste et négociateur doit pouvoir commencer à faire son marché et chercher la perle rare.

La priorité doit être dans la négociation des prix à la baisse et dans la recherche d’un financement à taux faible.

Mais attention, dans le même temps, la question de l’immobilier vert et de l’évolution des normes énergétiques fait son apparition. Le marché est en profonde mutation structurelle, il faut en tenir compte. (cf »Prix de l’immobilier : entre obsolescence énergétique et baisse du prix des terrains à bâtir. publié en Août 2013).

 

 

17 Novembre 2014 – Les prix ne baissent pas malgré des volumes de transaction très faibles – Prix de l’immobilier : Ou en sommes nous ? Quelles perspectives ?

Les taux d’intérêt restent toujours très faibles. La grande baisse des prix de l’immobilier expliquée par la hausse des taux d’intérêt semble bien se faire attendre.

Pas de changement majeur : Les taux sont toujours très faibles mais les banques freinent la distribution du crédit et accordent des crédits dans des conditions drastiques. Le marché est figé, les prix ne baissent pas, les transactions sont rares.

Dès lors une conclusion s’impose :

Contrairement aux légendes urbaines expliquant l’augmentation de la demande de logement (augmentation du nombre des ménages liée aux divorces toujours plus nombreux, arrivée massive d’étranger et notamment d’Anglais, les fameux 800 000 logements manquants –NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France – ), l’augmentation des prix de l’immobilier depuis 25 ans trouve sa source dans un financement bancaire facilité.

Pour anticiper l’évolution future des prix de l’immobilier, il faut donc étudier l’évolution future de la distribution de crédit bancaire en France.

 

 

Début 2015 – Les prix de l’immobilier baissent malgré des taux d’intérêt toujours très faibles.

Les taux d’intérêt sont très faibles, mais les banques ne prêtent pas. Le marché est bloqué et la baisse des prix de l’immobilier se généralise (cf » Baisse généralisée des prix de l’immobilier : Opportunité ou début d’explosion de la bulle ?« .

En Mai 2015, les taux d’intérêt des emprunts d’état augmentent. Enfin le grand soir de la baisse massive des prix de l’immobilier du fait de taux en hausse ? (cf »Pourquoi la hausse des taux d’intérêt est dangereuse pour votre patrimoine ?« ). Le taux d’emprunt de l’état Français atteint 1% et tous les acteurs du crédit immobilier annoncent la fin des taux faibles.

Si les taux d’intérêt augmentent, s’en est fini du marché de l’immobilier, les prix devraient enfin baisser fortement ! Ce n’est pas mon analyse. A l’époque alors que tous annoncent la fin des taux bas, je suis l’un des seul à vous écrire que cela n’arrivera pas (cf »Taux de crédit immobilier : Non, les taux ne vont pas augmenter fortement en 2015…).

 

Un changement de paradigme en 2015, les banques ouvrent le robinet du crédit

Effectivement, c’est le contraire qui arrivera : Les taux d’intérêt après une légère tension finissent 2015 sur des niveaux au plus bas. Mais changement fondamental en 2015, les banques ouvrent le robinet du crédit. Les taux bas jouent à plein et tous peuvent à nouveau emprunter facilement. En effet, devant des marges en baisse, les banques n’ont pas d’autres choix que d’augmenter leur volume de prêts pour maintenir leurs bénéfices.

C’est la guerre des crédits entre les banques !

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont toujours plus faibles, les banques assouplissent les conditions d’octroi des crédits… Toutes les conditions semblent réunies pour que le marché de l’immobilier reparte à la hausse. Souvenez vous, la constance du discours depuis 2012 : « Pour anticiper l’évolution future des prix de l’immobilier, il faut donc étudier l’évolution future de la distribution de crédit bancaire en France. »

 

Tout cela, c’est à dire un marché immobilier encore bloqué par manque d’acquéreurs qui n’ont pas encore conscience que les banques accordent plus facilement des crédits à des taux toujours plus faibles, nous conduit à réitérer notre conseil de 2013 avec encore davantage de conviction : Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois… (publié le 31 Juillet 2015).

(même s’il m’est encore difficile de l’accepter totalement : « Vers la fin de la baisse des prix de l’immobilier ?« )

 

 

Janvier 2016 : Si nous sommes durablement dans un monde de taux bas, la baisse massive des prix de l’immobilier n’arrivera peut être jamais ?

2016, fin d’un cycle et acceptation de l’idée que la hausse des taux d’intérêt, principal facteur de la baisse certaine des prix de l’immobilier, n’arrivera peut être jamais. Du fait de la déflation qui s’installe, les taux d’intérêt sont faibles et pourraient le rester pendant une très longue période empêchant toute baisse massive des prix de l’immobilier.

De surcroît, la baisse de 10% des prix de l’immobilier depuis 2011 et surtout une baisse incroyable des taux d’intérêt équivaut à une baisse des prix de l’immobilier de + de 30% pour l’investisseur à crédit cf »Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits.« .

Le moment est probablement venu d’abandonner l’idée d’une baisse massive des prix de l’immobilier tant la perspective de taux d’intérêt plus élevés semble lointaine. Si la baisse des taux d’intérêt devait se confirmer et surtout si les banques continuent à assouplir les conditions d’octroi des crédits, nous sommes peut être à la veille d’une hausse des prix de l’immobilier.

Le déterminant principal du marché reste toujours le niveau des taux d’intérêt !

 

 




59 Comments

  1. Ton analyse est très pertinente. Je pense que tu n’étais pas le seul à voir dans les événements passé un risque de grande baisse des prix de l’immobilier. On en a vu la couleur aux États Unis, du coup nous sommes beaucoup à avoir pensé que cela viendrait chez nous…
    Heureusement que ce n’est pas le cas, nous allons donc pouvoir continuer nos investissements bien gentiment et espérer que cela continue !
    Merci pour ton analyse.

  2. Pascal says:

    Concernant l’immobilier neuf, interrogez les promoteurs ils vous diront ne pas avoir de marge de manoeuvre pour baisser leurs prix. Dans la région de Marseille, les futurs prélèvements de la grande métropole vont même empirer la situation. Les seules solutions seraient la diminution des normes, ou la baisse du prix du foncier, ou la baisse des taxes. Pas la réduction de leurs marges, déjà très compréssées. La preuve c’est l’abandon de certains projets, trop couteux. Si les prix du neuf ne baissent pas, les prix de l’ancien ne peuvent pas baisser de façon exagérée en comparaison.

  3. Maxime says:

    Votre analyse est bonne, mais la conjoncture n’est tout simplement pas favorable à une chute forte et rapide du marché pour le moment. Personnellement je continue à porter le même jugement que vous, mais pour que cela se produise, il faut une parfaite synchronisation de plusieurs facteurs et paramètres. Comme le décrit très bien votre analyse, pour le moment l’un des paramètres clés qui bloquent le redressement du marché, surtout Parisien est le maintien des taux extrêmement faible.

    Peut-être que nous assistons à une situation similaire au Japon où il faut envisager de voir les taux directeurs rester au plus bas pendant un long cycle (> 10 ans).

    A vrai dire, je ne pense pas que l’un ou l’autre des scénarios envisageable soit défavorable à l’investissement, les paramètres changent, il faut donc adapter ses stratégies, mais cela n’empêche en rien l’investissement.

    Pour conclure, je ferai référence à la théorie du cygne noir. L’avenir est imprédictible, il ne suffit pas d’observer la baisse et la stabilisation des taux pour émettre l’hypothèse qu’un rebond n’est pas envisageable. Vulgairement cette théorie est bien expliquée dans le film « The Big Short ».

    Wait & See 🙂

  4. @Pierre… »nous allons donc pouvoir continuer nos investissements bien gentiment et espérer que cela continue !… »
    voilà le discours caractéristqiue du professionnel vivant sous perfusion de ce secteur immobilier qui vit lui-même que par l itermédiaire des différents dispositifs fiscaux et autre PTZ qui coutent si cher à la collectivité. Voir son seul business et son intérêt, voilà résumé tous les soiffards de l’immobilier…que des jeunes ménages soient obligés de s’exiler à deux heures de leur job car les centre villes leur sont devenus inaccessibles et cela pour servir la soupe aux baby boomers déjà gavés d immo… après moi le déluge…. pas vrai…

  5. Fredy Gosse says:

    Sommes nous en période d’expansion économique au plan mondial? et au plan national ?
    nos statistiques économiques et ( entre autre le calcul du PIB) reflètent elles la réalité économique? (exemple entre mille recruter 50000 fonctionnaires c’est un plus pour le PIB parait il )
    il y’a 2 grande théories qui s’affrontent
    1/ il faut relancer la machine avec l’hélicoptère à crédits ce qui veut dire que toutes les erreurs de gestion publiques et privées doivent continuer sans aucune sanction /les banques centrale pourvoiront à la manne céleste
    ;un peu Bisounours mais ça permet de repousser plus tard le problèmes
    2/ nous somme en déflation qui ne dit pas son nom car les erreurs de gestion privées et publique n’ont pas été punies et donc il faut accepter de les subir pour repartir d’un bon pied ,le capitalisme sans sanction ça n’existe pas

    Dans le premier cas on peut penser que les choses vont plus ou moins rester en l’Etat les stocks de logements et bureaux vont augmenter mais au nom de la sauvegarde de l’emploi les incitations à produire toujours plus vont perdurer même si on arrive à construire comme enEspagne ou en Chine des villes vides. De plus sous l ‘impulsion des verts ;les normes écologiques vont continuer à proliférer même si le fameux peak oil était une plaisanterie ( +25%° des coûts). cependant selon les zones « surbookées « ou pas nous aurons des chutes de prix et à d’autres endroits une stabilisation
    j’ai récemment fait une petite étude sur le scpi dite » les meilleures du marché « …il y’a une baisse de l’occupation généralisée,l’information reste peu claire, les achats parfois discutables,et quand
    les renouvellements de baux se produisent c’est en général avec une baisse des loyers enfin les regroupements sont l’occasion de grandes déclarations dont l’efficacité reste à prouver…
    et pourtant les prix des parts montent la plupart du temps à l’occasion de ces fameux regroupements.souvent peu transparents….pourquoi?parce que l’on trouve des acheteurs qui ne savent plus ou placer leur argent…ce qu’il y’a d’extraordinaire dans cette histoire c’est que les intermédiaire n’ont pas baissé leurs taux d’interventions.
    A la fin de l’histoire quand il faudra vendre ,un jour qui aura gagné?

    dans le second cas ( la déflation ) l’immobilier comme le reste devra baisser….
    A chacun son pari surtout si laFrance à l’occasion d’une Présidentielle ferme ses frontières… car dans ce cas automatiquement le taux d’intérêts grimperont
    pas facile de faire des previsions surtout pour l’avenir..

  6. Il y a une autre raison fondamentale de soutient à l’immobilier, en relation aussi avec les taux négatifs, c’est l’effet d’arbitrage dans les patrimoines. Les taux négatifs laminent les patrimoines comme le ferait l’inflation, reste donc l’investissement boursier et l’immobilier.
    On sait de quel côté penchent les ménages Français, surtout dans un contexte financier volatil.
    Dans ce contexte de taux négatifs, l’or « qui ne rapporte rien » se trouve aussi avantagé, par rapport aux produits obligataires dont une partie croissante fera purement et simplement perdre de l’argent.

  7. Chapeau , vous êtes le premier blogueur que je lis , qui reconnaît publiquement s’être trompé .Pour cela , un grand merci. Personnellement , je reste convaincu que l immobilier ne peut rester à ces niveaux excessifs. Baisse , en fait , il y a déjà eu car quand on constate la qualité globale des biens vendus suite à ce grand mouvement de hausse.On remarque un niveau de prestations largement supérieur à la période ante 2000 ( cuisines et salles de bains en particulier). Derrière un prix du m² , ce facteur ne ressort pas.

  8. Jean Claude says:

    Merci pour le feed back et l’autoanalyse .
    Je pense que la question est incompletement posée et que les reponses des uns et des autres peuvent ne pas separer evolution des prix de l’immobilier et evolution des loyers
    On peut tres bien avoir des loyers qui baissent avec des prix qui montent .
    Les 1ers dependent du marché locatif tres local et de la reglementation alors que les seconds dépendent de paramétres tres differents ( taux du credit , rendement comparatif a d’autres placements , evolution demographique et societale , perception valeur refuge , etc ) . Le 1er est un marché regulier et le 2e cyclique .
    Pour ma part , je pense et je n’ai jamais cessé de penser que l’investissent en immobilier ancien avec travaux pour foyer a forte imposition ( au dessus de 30% ) était un bon investissement . Evidemment , il faut accepter le souci de la gestion locative et les risques inherents , mais il y a de bons produits d’assurance que la fiscalité la encore amortit

  9. En remarque liminaire, je remercie ici Guillaume ayant la grande honnêteté intellectuelle de faire son mea culpa AVEC reprise de ses différents articles, ce que l’on ne voit jamais ailleurs (le journalisme a décidément du souci à se faire)

    Cela seul vaut son pesant d’or, l’intégrité étant la plus haute valeur à mes yeux.
    Pour moi ce blog y gagne encore une étoile….

    Maintenant, la phrase de Gabin « je sais que je ne sais rien » doit ici et ailleurs s’appliquer, car nous courons après les signes qui sont par définition,toujours devant et nous nous perdons en conjectures.

    L’investisseur ou le simple acheteur a pour paramètres son âge, les taux, l’emplacement, sa situation à l’instant X, l’opportunité de la décennie, la législation démentiellement mouvante.

    Un vrai jeu vidéo immobilier dont bien malin saura dire qui sera le vainqueur…!

    Une chose est certaine, l’opportunisme rapide doit être de rigueur, afin de ne point regretter une fois la fenêtre fermée, pour le reste cela demeure un exercice intellectuel où certains auront la satisfaction de se voir temporairement – couronnés, le seule mètre – étalon étant le gain matériel durable qui aura été réalisé.

    Je le répète : l’avenir de l’immobilier en France réside dans la rénovation de haut niveau (thermique et phonique), les emplacements étant ceux d’il y a 30 ou 40 ans, donc introuvables désormais.
    Avec un achat judicieusement négocié, un bon suivi chantier, le succès sera au bout à tous niveaux.

    • Fredy Gosse says:

      renovation gagnante?? hum??? pas si sûr . tous les schémas ont été construits sur des prix d’énergie bidons………..qui a envisagé un prix du gaz et du pétrole en baisse?

      quels arbitrages feront les locataires? dans l’absolu ils voudront du » pas cher bien isolé . »…pas sûr qu’ils en trouvent beaucoup , que feront les propriétaires ? vont ils rénover pour avoir un appartement bien isolé mais plus cher forcément.
      si la récession disparait le rénovateur gagnera ,dans le cas contraire , il aura un bon appartement mais pas toujours loué…faute d’amateurs suffisamment fortunés .. . A ce jour notre pays a assuré par les amortisseurs sociaux un minimum de survie assez haut.. ou est le niveau de prélèvements supportables pour ceux qui sont encore dans les circuits de l’emploi vrai du privé et artificiel , pour beaucoup ,du public…
      Dés que la Puissance publique touche à un morceau du puzzle économique ;il y’ a un résultat qui se voit immédiatement puis celui qui se voit dans le temps . ce n’est n’est pas nécessairement celui souhaité. Dans l’immobilier la loi de 1948 est là pour le prouver par exemple

      En théorie votre remarque semble juste vu le coût de remplacement de l’énergie nucléaire par les moulins à vent et panneaux solaires subventionnés mais l’exemple de puits non conventionnels pouvant tourner à 28 dol le baril doit nous amener à beaucoup plus de prudence….
      pour nous français , notre prochaine élection présidentielle semble nous conduire soit à un prolongement plus ou moins marqué des politiques qui nous ont conduites là ou nous-sommes ou par un arrêt brutal
      par le retour au socialisme national…. certains s’en réjouissent mais de toute façons les conséquences globales de ce choix auront des conséquences qui nous dépassent largement.
      nos parents ont du subir 39/45 , leur choix individuel là dedans..

      • @ F.GOSSE
        Je pense qu’il faut changer de paradigme : une bonne rénovation vous permettra au moins de conserver la valeur de votre bien, de le louer (de plus en plus) plus facilement, mais pas plus cher.

        Car la vraie déflation de la valeur des biens se fera pour cause de passoire thermique, c’est certain.

        Je n’ai d’ailleurs pas vu baisser l »électricité…… qui équipe bien des bicoques fuyantes

        • Fredy Gosse says:

          c’est pas faux ,non plus ,mais restera, dans un marché baissier l’équation location en baisse plus rentable que travaux de rénovation….là il y aura tellement d’autres paramètres en jeu que nous pourrions avoir tous raison ou pas-:)

        • Oui, la déflation est cachée par la hausse de l’exigence de qualité et l’évolution des normes.

          • Fredy Gosse says:

            et on oublie toujours dans le neuf l’obligation de la mixité sociale un peu partout….. au nom du rattrapage. Dans certaines communes des programmes sont lancés avec 55% de logements dits sociaux ……….je crois pouvoir dire que les 45 % restant vont difficilement trouver preneurs et même que la petite commune bien propre sur soi ,juste en face ,va voir ses prix grandement affectés .Faire boire un âne qui n’ a pas soif c’est un sacré problème….

  10. Bonjour

    Ce qu’il y a d’intéressant sur ce site c’est que en général personne ne prétend détenir la vérité. En revanche il suscite la réflexion . Personnellement , je suis , plutôt mon fils est en train d’investir sur mon conseil. Mais évidemment attention aux investissements trop lourds avec certes des investissements avec Tx de crédit bas). Il faut toujours conserver l’idée de garder un peu de réserves ! et selon la formule « investir c’est peut-être ne pas investir ». Supposons un investissement pinel (trop cher et appartements souvent moins bien placés ) et soudain besoin d’argent : la période est trop peu sûre pour miser trop gros sur un investissement tout immobilier . Dernièrement, quand même on n’a été averti que il ne fallait compter que sur la rentabilité ( éliminer toute espoir de plus value). pour mon fils je fais même des simulations sur 20 ans à 30 ans avant la revente. C’est simplement d’ans l’espoir de combler une retraite qu’il n’aura pas . Et puis il faut faut plutôt miser sur un logement ancien vraiment bien placé ( et défiscaliser si possible par des travaux: attention tout de même, pas de déflation pour les travaux;les charges des artisans ne baissent pas et le coût des travaux augmente ( peu mais tout de même ) ( type studio près des facs) les parents ne rechignent pas à payer pour la réussite de leur enfant ); mes enfants ont fait des études dans une autre grande ville que la mienne, j’ai fait le maximum ( confort et surtout peu éloigné des facs : fatigue de l’étudiant diminuée) Crise ou pas crise ça marche(on subit quand même un peu la baisse des loyers ). Attention toutefois, ( même sans dégradation ), il faut toujours être au top niveau ( propreté, et que tout fonctionne : donc un peu de travail personnellement; bricoleur n’est pas inutile ) une surface même minimale très très bien équipée, l’étudiant reste en place .
    Prendre 1ère année 2ème année; Ségrégation suivant l’état d’avancement des études et quoi encore? Avec tout ce qu’on nous impose . Le locataire choisit c’est normal ! le propriétaire doit pouvoir aussi le faire !

    Bonne journée à tous.

  11. Oui Guillaume, faute avouée à moitié pardonnée.

    Depuis mes premières interventions sur ce site, en 2012, je n’ai pas changé d’un iota de discours. Pas plus depuis mes interventions sur le forum des « Echos ». Et encore moins depuis mes premiers achats immobiliers il y a maintenant plus de 40 ans.

    Je le dis toujours aussi modestement: je sais que je vais me tromper, mais la tendance c’est que ce ne sera pas demain la veille! 🙂

    Je rajouterais en bruit de fond quelques idées, rappelées toujours avec force, sans avoir l’impression d’être entendu.
    – Il faut toujours différencier l’achat immobilier de sa RP, ou RS, qui est un placement de l’investissement Immobilier.
    – Il n’est quasi jamais intéressant financièrement de placer dans l’immobilier.
    – Vous parlez baisse ou hausse de l’Immobilier Guillaume. En fait, je m’en fous. Il est rarement inintéressant d’investir dans l’Immobilier, quelle que soit la période.
    – Chaque cas pour investir est un cas particulier, même si des paramètres sont immuables: la localisation, emprunter 107% (moins maintenant) du prix, de l’ancien avec travaux, avec une cible si possible haut de gamme.
    – Pas de rendement, un compte d’exploitation et un bilan annuel.

    Il y a bien d’autres paramètres, sinon ce serait trop facile! 🙁

  12. Fredy Gosse says:

    et ne pas voir besoin des revenus pour vivre mais accumuler le capital pour les héritiers -:)

    • ça, c’est lorsqu’on amorce la pompe, mais une fois la pompe amorcée ………..

      • Fredy Gosse says:

        oui et alors?que vous ayez 1 ou 13 appartements qu’est que ça change? 1 fois zéro ou 13 fois zéro?-:))))))))))))))

        il semble échapper à beaucoup que nous sommes à une époque charnière si le capitalisme disparait par absence de rémunération du capital investi et c’est ce que nous commençons à voir à travers l’amorce des taux négatifs et la surfiscalisation, cela veut dire que seule la puissance publique par création électronique pourra et devra se charger de tout .un nouveau rêve messiannique en quelque sorte qui sera aussi mortifère que les précédents…..
        un rêve fantastique ou toutes les lubies des dirigeants pourront s’exercer ,ajouter un gros zeste de réchauffement climatique et la condamnation des hérétiques.. ( il parait qu’on failli avoir un texte pour condamner les déviants )

        • Discussion métaphysique intéressante 🙂

          Il est vrai que je parlais de pompe avec le système actuel qui permet d’investir en permanence avec les revenus de l’investissement précédent et hors IR, et permet donc de se constituer des revenus importants.
          Il faut juste lancer la pompe le plus tôt possible, car au-delà de 70 ans …….. 🙁

          Si le « System » actuel disparait, que va-t-il se passer? Ben, je ne le sais pas.
          à moins de revenir à l’âge de pierre et des grottes peu confortables, les ménages (si la notion existe toujours) devront toujours consacrer une part de leur revenu à se loger.
          Mais à qui appartiendra ce « loger »?

  13. Fredy Gosse says:

    pour illustrer mon propos
    voila une annonce d’ un appart dans un immeuble totalement protégé par l’extérieur double vitrage parties communes refaites à neuf et intérieur aussi
    Description de Appartement à Fontainebleau

    Faisanderie, proche écoles (François 1er et école internationale), forêt et commerces, dans une copropriété de 169 lots. Appartement très lumineux de 71,09m² (en loi carrez) entièrement rénové avec ascenseur, comprenant un séjour double avec 2 balcons (double exposition), cuisine ouverte, 2 chambres, une salle d’eau, WC. Charges annuelles prévisionnellles d’environ 1862.84 euros (dont chauffage et eau) Local Vélo commun, une place de parking extéreure et une place intérieure. RARE !

    c’est peut être rare mais ça ne se vend pas et ça se loue mal..

  14. Bonjour,
    Déjà je voulais dire que la démarche de l’auteur est intéressante puisqu’il propose un avis un peu en contradiction avec les précédents, mais cela répond à l’évolution de certains paramètres et est donc logique.
    De plus, je voulais dire que jusqu’à présent les prix ont baissé, faiblement, mais ils ont baissé, donc le conseil ou avertissement donné par l’auteur était bon.

    Je pense également que le fait que les taux soient bas pour une durée prolongée empêchera une chute très forte du marché immobilier aux mêmes titres que celui des actions. (les actions elles peuvent être plus volatiles à court terme bien sûr).
    Par contre, là où mon avis diverge, je ne pense pas que le marché reparte à la hausse simplement parce que les ménages ne peuvent pas payer plus cher. Le marché tient par les taux bas, mais aussi par les aides-permanentes.
    Je pense que le marché est toujours déflationniste, car dans le neuf les logements livrés sont mieux équipés et mieux isolé (nouvelle norme) qu’il y a 5 ans est sont au même prix voir en baisse dans beaucoup de régions.
    Je pense donc que le prix des logements sera au mieux stable et pourrais continuer à se déprécier légèrement.

    Tant que les revenus disponibles ne se rééquilibreront pas soit par une baisse du prix immobilier, soit par une augmentation des salaires, je pense qu’une hausse forte et durable ne pourra avoir lieu.
    Et encore merci pour cet article qui permet de voir l’évolution des idées sur 7 ans.

    • Oui, je suis d’accord lorsque je parle de hausse, il s’agit principalement de la fin des négociations à la baisse entre le prix d’affichage et le prix de vente.

      Depuis quelques mois (-+ 1 / 2 ans), les prix d’affichage étaient très largement négociables. Demain, avec le retour de l’accès au crédit et du nombre de candidats acquéreurs, cette marge de négociation pourrait se réduire.

      Mais je suis fondamentalement d’accord avec vous, les prix ne vont pas augmenter de manière considérable… malgré le soutient des taux bas, les tendances fortes (démographie notamment; normes de construction) sont déflationnistes.

  15. Pierre says:

    Il y a aussi un autre paramètre à prendre en compte: c’est l’écart entre le prix du marché et le coût de construction. Si écart important, cela veut dire que le potentiel de baisse est plus fort, si l’écart est faible peu de chance de baisser davantage. Le premier cas, c’est l’exemple de l’immobilier d’habitation dans ls grandes villes françaises. Le deuxième cas, c’est l’immobilier allemand. Peut-on dire que l’immobilier français est dans une bulle actuellement ? C’est ce que je pense. Il est maintenu à un niveau important, alors qu’il devrait être corrélé historiquement au pouvoir d’achat des français. Or ce n’est pas le cas depuis 15 ans. L’immobilier a flambé depuis 2000 et baisse faiblement depuis 5 ans, alors que le pouvoir d’achat s’effondre. Les prix de l’immobilier ne s’effondre pas grâce à des interventions incessantes (baisse des taux, nouveau PTZ, allocations logements très généreuses, etc). A un moment donné il faudra bien que les 2 réalités se rejoignent, et je ne penche pas vers une augmentation du pouvoir d’achat

  16. Pour moi la question n’a aucun intérêt car la réponse est connue d’avance.

    Il suffit de se référer à la courbe de Friggit dans la mesure ou le retour à la moyenne est une loi qui ne se dément pas. (Pour ceux qui l’ignore la courbe de Friggit montre l’évolution du rapport prix sur loyer, lequel est actuellement beaucoup plus élevé que sa moyenne historique. Les prix sont donc actuellement trop élevé par rapport aux loyers)

    Mais comme toujours la seule chose que l’on ne sait pas c’est QUAND aura lieu ce retour vers la moyenne historique de ce rapport.

    Dans le cas présent il est possible qu’il faille attendre pendant une longue voire une très longue période ce qui fera croire à beaucoup que les prix ne sont pas trop cher mais au bout du compte le retour aura bien lieu.

    Donc le pari que font les acheteurs actuellement c’est que cette période de prix élevé durera encore longtemps en tout cas suffisamment longtemps pour leur laisser le temps de revendre avant la baisse.

    Il ne faut pas oublié que la nature humaine pousse toujours les gens à croire que la situation du moment se poursuivra encore longtemps ce qui dans le cas présent les conforte à acheter maintenant, les taux bas étant la pour finir de les convaincre de l’opportunité actuelle à ne pas laisser passer.

    Un autre paramètre est à prendre en ligne de compte c’est une éventuelle récession avec une explosion du chômage. En effet s’engage t-on lorsque l’on a peur en l’avenir de sa situation professionnelle donc dans sa capacité à rembourser ?

  17. Fredy Gosse says:

    un facteur non politiquement correct mais que dans votre fort intérieur vous connaissez sans doute pour évaluer ou investir l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ..oui MAIS …la politique, la politique, la politique
    http://www.atlantico.fr/decryptage/anne-hidalgo-fait-paris-delinquance-eloise-lenesley-balard-1996-alain-resnais-fontaine-polypores-cite-modigliani-film-on-connait-2610812.html/page/0/2

  18. Fredy Gosse says:

    je lis sur explorimmo
    Daniel Goldberg : « Il faut en finir avec le logement rare et cher »
    si vous avez un moment allez y ;vous comprendre pourquoi l’immobilier ça va pas le faire
    Enfin encore un rapport électoral

    • Désolé, mais pas d’accord avec cette vue des choses.

      Comme écrit plus haut, sauf à voir apparaitre un « System » complètement farfelu, la part consacrée au sweet home ne fera que croitre, donc si les revenus croissent ……….

  19. Plus mesuré sur les propos de Goldberg:

    – la transparence des données ah que oui, à l’américiane et Zillow, je n’attends que cela
    – du logement pas seulement social mais accessible aux classes moyennes hautes
    – en revanche pour levivreensemble, toujours la nausée quand je l’entends et voyant où lui , habite…..

  20. Fredy Gosse says:

    la transparence , pas par des organismes para publics….merci y en a trop
    D’après vous le prix du foncier serait il plus bas s’il y avait moins de réglementation ,plus de libertés ,si l’on inversait le dogme en disant tout est constructible les constructeurs doivent seulement s’assurer de pouvoir ,à leurs frais, se brancher ou de créer des réseaux d’alimentation et d’évacuations si nécessaires. (aux USAl à ou il y’a beaucoup de normes le foncier est cher et inversement)
    Qui fabrique des kilomètres de normes en permanence renchérissant les coûts de construction? ne pourrait on accepter des constructions avec des normes minimales pour des habitats bon marchés avec des préfabriqués moins coûteux et plus rapidement mis en place? ou l ‘égalitarisme forcené avec les même normes n’aboutit il pas aux résultats inverses recherchés…
    Enfin le financement , la puissance publique doit s’occuper des cas hors marché,nos impôts devraient y pourvoir ( condition que l’Etat revoie sérieusement le conditions d’entrée dans notre pays…) mais pour le reste c’est au privé d’y pourvoir et cela pourrait se faire aussi en cessant de matraquer fiscalement les créateurs ou possédants de l’immobilier (les 2 étant liés)
    En lisant mr Goldberg on comprend que la machine à fiscaliser doit encore augmenter , et que la puissance publique doit faire plus cad prendre encore plus dans nos poches (sans doute pour ravir au Danemark la place de premier de la classe en matière fiscale) .si on applique mon principe du tout constructible ;les + values vont vite disparaitre-:)
    il termine en disant que c’est pour après les élections, donc pour l’instant, c’est une promesse électorale , du rasage gratuit, mais à supposer que les mêmes idées soient aussi diffusées chez d’autre vainqueurs politiques , (pas impossible n’est ce pas)cela ne pourrait qu ‘augmenter le déficit de logements et par la fiscalité détruire d’autres pans de l’économie car celui est pris d’un côté n’est plus dépensable ailleurs…….
    le mieux est l’ennemi du bien…comme cela est vrai

    • Je connais Monsieur Goldberg, de loin. C’est-à-dire plus sous ses aspects chercheur que Politique. Et c’est un voisin, je suis né dans son quartier de prédilection.

      Il me semble qu’il est un bon mathématicien, même si ses calculs par éléments finis sont aujourd’hui un peu dépassés. J’en sais quelque chose, j’ai mis en place avant lui des applications identiques par différence finie et constante de convergence en hydraulique et par éléments finis dans le domaine de l’électricité après une étape en calcul matriciel.

      Tout ça pour dire que je me demande pourquoi il n’est pas resté dans le domaine de la Recherche et de l’Éducation en choisissant la voie Politique ………. si vous me dites que ça rapporte plus, je serais tenté de vous croire 🙂

      Bref! je pense que nous n’en finirons pas de si tôt avec le toit rare et cher. Mais comme dit plus haut, statistiquement, je suis certain de me tromper.

  21. Il n’est pas sur que nous soyons en deflation et donc que les taux d’interet restent aussi bas, voire deviennent negatifs.

    Ce n’est en effet pas du tout la tendance aux US qui sont souvent aux avant postes des tendances economiques mondiales. Nous pourrions en effet etre en phase de stagflation, a savoir une stagnation economique avec cependant une inflation que les banques centrales doivent maitriser absolument.

    Quelle est cette inflation potentielle? Les salaires sont un indicateur avance et ils augmentent aux US et cela commence a se voir en europe. La raison en est assez simple car elle est demographique. Les employeurs ont un mal fou a recruter de jeunes qui sont mathematiquement moins nombreux. Cela entraine ainsi une competition plus forte entre employeurs et donc une hausse des salaires. N’arretons donc pas notre analyse au marche du travail francais qui est peut etre le moins dynamique des pays developpes.

    Pour autant les conditions globales economiques sont recessives sous les impacts de la technologie et du vieillissemnt de la population, d’ou la stagnation economique.

    Les banques centrales devront quoi qu’il en soit hausser les taux, meme progressivement, entrainant de fait la baisse ineluctable du marche immobilier qui est sous perfusion des taux.

    La baisse des taux n’est pas ineluctable et leur simple remontee fera baisser en retour ce marche surevalue.

  22. Bravo à Guillaume pour son discours sincère ! C’est tellement rare que c’est à saluer vivement !!!
    Toutes les réactions sur cet article prouvent s’il en était besoin que l’immobilier est bien ancré dans les portefeuilles.
    ARBITRAGE : Pour comparer ce qui est comparable, à la sortie (versement en retraite par exemple) un investissement net en actions (PEA ou Ass-vie) est moins taxé que l’immobilier. Cependant l’immobilier permet d’éviter toutes les taxes pendant la phase de constitution du Patrimoine (merci Ankou de l’avoir rappelé).
    Un panaché des deux semble la bonne solution 😉

    Il me semble que les seuls indicateurs avancés (fiables) du marché de l’immobilier sont les rapports statistiques des véhicules côtés (SCPI, Foncières), cet article par exemple : http://www.pierrepapier.fr/actualite/14626/chute-de-la-capitalisation-des-opcvm-immobiliers-en-janvier/

    PS @Guillaume
    Très souvent dans les marchés, quand les investisseurs qui ont été baissier de longue date (change d’avis bien que tous les éléments qui ont motivés leur avis de départ n’ont pas changés) C’est juste après que le marché suit leur première idée !

    Je pense que les taux bas, voire négatifs sont une hérésie, le problème est de savoir combien de temps cela peut il durer ?
    Que peut faire monter les taux ?
    – La destruction de monnaie, vraisemblablement via les faillites
    – la reprise économique (si les épargnants se mettent à tout dépenser !)
    – Autres, je ne sais pas ?
    À suivre ….

    Bonsoir,

    je viens de vous laisser un message sur votre portable,
    Merci de me contacter dès que possible,
    Bien cordialement.

    Bonne journée

  23. Fredy Gosse says:

    bonne lecture
    https://www.contrepoints.org/2016/03/04/241525-fonctionnaires-les-serviteurs-sont-devenus-les-maitres

    vous n’êtes pas obligés de souscrire à cette analyse et pourtant moi je crois profondément que les problèmes que nous avons évoqués ci dessus ont pour cause première nos maîtres les fonctionnaires… et pourquoi noterais ne s réformera pas

    • Article intéressant, …… mais qui ne nous apprend rien que nous ne sachions déjà.
      C’est vrai dans tous les pays, même si en quantité moins importante les castes dirigeantes sont aussi dynamiques.

      Mais je voudrais quand même ajouter un bémol à cette brillante diatribe contre les « fonctionnaires ».

      un, je ne crois pas qu’il faille généraliser comme c’est exprimé. Il y a des bons fonctionnaires, compétents, utiles qui se sentent souvent les oubliés de la Nation. J’ai des noms.

      deux, il y a dans le privé toute une bande d’incompétents, dotés d’un grand bagout, qui saisissent toute opportunité pour rejoindre les rangs des Politiques véreux. J’ai des noms. Et qui, même condamnés reviennent après avoir purgé leur peine dilapider l’argent public, la soupe est bonne.

      Par ailleurs, pour information, sur ce lien: http://www.assemblee-nationale.fr/11/tribun/csp1.asp vous trouverez la répartition des députés par catégories.

      L’ENA ne sert effectivement à rien, regardez la promotion Voltaire les copains coquins droite et gauche confondus, à toi, à moi …… et il y a trop de députés et de sénateurs. Ce serait donner un signal fort que de les diviser par 2.

      Ma réflexion ne mettrait pas les « fonctionnaires » au centre du problème, mais les oligarques.
      Nous pourrions débattre, mais ce serait franchement hors sujet, je me limite donc à ces informations.

      • Fredy Gosse says:

        @Ankou
        on est d’accord ,sauf que le problème c’est le trop grand nombre de fonctionnaires et que depuis de nombreuses année la variable d’ajustement semble être pb d’emplois? on créé des emploi publics/Nous nous éloignons du sujet oui et non comme dab,c’est parce qu’il y a un surplus de fonctionnaires et d’emploi publics qu’il faut beaucoup d’impôts ,plus il y’a d’impôts moins il y’a d’activités: l’immobilier plait beaucoup à nos maitres de l’ENA , il est fixe …. donc ….
        vous avez raison quand vous vous servez du levier de l’emprunt pour créer un patrimoine mais comme je le répéterai indéfiniment,il faut bien qu’ à la sortie ce patrimoine rapporte quelque chose sinon nous-somme juste de écureuils tournant dans une cage…,;nous accélérons pour payer plus d’ISF et laisser plus de droits de succession
        Par contre là je vais sortir du sujet mais ça m’est apparu évident alors je vous fais partager ma réflexion du jour
        comme vous le savez il y’a une guerre permanente entre keynésien et pas keynésien avec des pointure intellectuelles bien au dela de mes capacités .il y a ceux qui veulent faire repartir l’inflation pour rembourser les créanciers (surtout ceux d e la Puissance Publique) avec de la monnaie de singe , je les appellerai les conservateurs , il y ‘a des guides au niveau de l’Etat qui savent ce qu’il faut faire , ils doivent donc avoir la possibilité de dépenser et de promettre pour rester à la tête du système qui font d’eux la nouvelle noblesse et puis il y ‘a ceux qui pensent que tout est artificiel que la monnaie est une illusion ;peu importe qu’une maison vaille un jour 200000 ou un autre 500000 euros, ce qui compte c’est si on peut faire plus dans l’économie réelle avec 500000 euros….ce qui nous ramène à l’efficacité des dépense publiques et privées…
        et nous voici dans une situation inédite il y’a eu tellement de dépenses inutiles ou peu productives dans le monde qu’il semble bien impossible de refaire partir la machine économique sans d’abord passer un sacré coup douloureux de paille de fer…que .nos maîtres voyant que l’inflation ne repartant pas pour cause de trop de tout et de trop de capacités productives à l’arrêt ,se disent mais comment allons faire pour que ce fardeau d’emprunts disparaisse quand même …..Et YOUPEE ils ont trouvé QE maxi à chaque fois que nécessaire achats de toute toxicité par création électronique ,taux négatifs, allons y ,avec cela nos Etats pourront continuer à « madoffer « à moindre coût/L’exemple de notre pays est saisissant en ce moment
        in fine c’est la disparition des épargnants à petit feu mais il faut bien que la Noblesse d’Etat survive n’est ce pas….
        analyse cynique mais j’e n’ en vois pas d’autre et si j’ai raison à chacun de réorganiser son patrimoine comme il peut en fonction de ses paramètre personnels… et même si vous êtes athée ça ,ne coût rien de faire une prière au passage-:)))))
        bon week end Ankou

        • Nous pourrions avoir des discussions passionnantes, des vieux pour refaire le Monde.
          Ne pas oublier que ce sont les plus « sages ».

          Oui, nous sommes tombés sur la tête qui tourne alors que le monde ne tourne pas rond: http://www.lesechos.fr/finance-marches/marches-financiers/021731449795-les-taux-demprunt-des-etats-senfoncent-plus-loin-en-territoire-negatif-1203646.php

          Emprunter à taux négatif sur 10 ans, pffffft ……… 🙂
          Effectivement, à terme, c’est la disparition de la monnaie fiduciaire. De 3000€ on est passé à 1000€. Demain, notre € ne vaudra plus un kopeck, à peine de la roupie de sansonnet.

          Oui, il y a trop de fonctionnaires. Pour avoir été patron d’une petite boite, j’ai toujours dit que si ça fonctionnait c’était grâce au personnel, sinon de la faute du chef. Ce sont donc aux chefs de prendre leur responsabilité, d’abord le Président, ensuite les sinistres, les dépités, etc, etc jusqu’au pékin de base comme nous.

          Ce sont à eux de faire le ménage.

          En commençant par eux
          – réduire en personnels les échelons directement sous eux: diviser par 2 les sinistres, et autres représentants de l’État qui gonflent les troupes au lieu de les réduire.
          – réduire le nombre d’échelons hiérarchiques

          Il ne faut surtout pas se tromper dans l’ordre.
          Comment voulez-vous réduire les fonctionnaires de base alors qu’en haut, dans l’Oligarchie, ils se vautrent dans l’opulence avec pléthore de conseillers grassement payés?
          Ils défendent tous leur job en haut lieu, car Politique, c’est un job salarié. Avez-vous déjà vu des salariés s’auto-détruire?

          C’est pourtant simple, non? Si et seulement si on le fait dans cet ordre là.

          Et mettre l’Homme au centre de tout, et non la Finance.

          Mais j’ai déjà dit, après mures réflexions, le « System » ne peut être amélioré, il y a trop d’oligarques qui profitent de la soupe, et trop bien placés. Il faut changer le « System ».

          Vaste programme!
          Neige cette nuit, soleil maintenant, bon week end à vous

  24. Bonsoir

    Je viens sur ce site et j’en suis content.

    En fait ce que j’écris est un peu hors sujet; « c’est un site « patrimoine  » mais à côté de cela nous avons tous une vie, autre que celle plongée dans l’investissement !!

    C’est là mon propos :

    La remarque d’ANKOU résume bien le climat anti-fonctionnaire que certains veulent générer. On généralise tout. Tout le monde jalouse tout le monde.Personnellement ,j’aime bien l’esprit d’entreprise donc je n’ai aucun intérêt à défendre les fonctionnaires.
    Mais il y a de bons boulangers qui font du bon pain , De méchants boulangers qui font aussi du bon pain, et puis des méchants boulangers qui font du mauvais pain: mais là c’est vrai que pour ces derniers l’avenir est compromis . En fait tout n’est pas blanc tout n’est pas noir.
    Il y a aussi de bons médecins, de bons professeurs , , de bons bouchers , de bons notaires ………..il y en a dans toutes ces catégories des mauvais .
    Chacun aime bien son facteur mais aujourd’hui on découvre que les facteurs ne travaillent pas assez. Certes, peut être qu’ils passent quelques minutes (en trop) à parler à la vieille dame qui ne voit personne dans la journée !!! ils pourraient être plus rentables !c’est certain, mais bon !que veut-on une société déshumanisée!

    Certes nous voyons bien des annonces de baisse du nombre de fonctionnaires ( fonction publique) et puis parallèlement une hausse du nombre de fonctionnaires territoriaux.

    Mais croyez vous que le lecteur lambda (ou auditeur) fasse la différence entre un fonctionnaire lambda et un

    haut fonctionnaire élu ( ça c’est vrai nous n’en manquons pas ). Il entend FONCTIONNAIRE

    Pour l’anti fonctionnaire de nature ( et puis comme si ça ne suffisait pas, on essaie d’en créer tous les jours : « diviser pour régner ») , frustré , jaloux de tous ( non seulement du fonctionnaire mais du voisin qui gagne plus que lui ), c’est du pain bénit , il boit l’information goulument.

    Oui en fait c’est le titre qui ne va pas ; on mélange tout ! ne pensez vous pas que des gens ( petits fonctionnaires)soient blessés inutilement.
    Et les fonctionnaires des hôpitaux de l’éducation nationale sont-ils rentables? Après tout on peut tout privatiser: c’est un autre choix mais pourquoi pas? Nos voisins le font ??????????
    parlons plutôt d’oligarques comme dit ANKOU
    Et je termine comme ankou c’est du hors sujet , passons
    Bonne soirée

    • Pierre says:

      Bien résumé et finalement pas si hors sujet à mon sens. J’aime l’état d’esprit de ce blog où tous les opinions peuvent s’exprimer, les bon, les mauvais, les gentils, et même (très rarement heureusement) les méchants. Sur le sujet de l’immobilier, idem. Il n’y a pas de recette, juste quelques principes fondamentaux de bon sens à connaître. Ensuite chacun peut y aller de son analyse, de son ressenti, de son expérience. Peu de choses étant certaines concernant l’avenir, ce n’est que celui-ci qui confirmera les pronostiques qui auront été faîtes à son sujet. Et même si on peut voir certain faits futurs comment étant inéluctable, le « market-timing » est toujours très difficile à appréhender. Conclusion: à l’image de Guillaume qui s’excuse sur ses erreurs de pronostics, soyons modestes dans nos analyses et ouverts aux pensées différentes.

  25. Benoit says:

    J’ai le désagréable sentiment que vous capitulez et cédez aux sirènes de « This Time is Different »… La France est le seul pays avec le Royaume Uni et les pays Nordiques à ne pas avoir subi la correction de cette bulle immobilière. Tout votre raisonnement s’appuie sur la capacité à maintenir des taux d’intérêts bas et longtemps… Je doute de cette possibilité, soit l’inflation repartira par l’effondrement de la devise (ce que cherchent chaque banque centrale) soit l’on subira une crise de solvabilité à al Grecque. Et si les banquiers centraux persistent dans cette folie des taux négatifs, les banques vont inéluctablement contracter leurs bilans et faire remonter leurs marges pour maintenir leur profitabilité, à moins qu’elles soient nationalisées… Relisez Reinhart et Rogoff, je crains que vous tombez dans le piège traditionnel de l’investisseur Value qui capitulait en 2000… En fait je pense que votre post signe peut-être le pic séculair de cette gigantesque bulle immobilière qui aura duré 20 ans… La glissade dans l’autre sens durera aussi longtemps… J’espère pouvoir relire ce post dans 5 ans…

    • Oui, vous avez peut être raison. Un fait intéressant. Entre baisse des prix de l’immobilier (-10%) et chute des taux d’intérêt, le pouvoir d’achat d’un investisseur à crédit à chuté de 30%. Par rapport à 2011, acheter un bien immobilier à crédit coûte 30% moins cher en 2016 (cf »Investir dans l’immobilier coûte 31% moins cher en 2016 qu’en 2011 grâce à la baisse des prix et des taux d’intérêt des crédits.« )

      Ainsi, si nous partageons tous l’idée que la baisse des prix passera par la hausse des taux d’intérêt et donc des crédits immobilier, posséder un crédit à taux très bas pour une longue durée permet de se protéger contre la baisse future des prix de l’immobilier (qui interviendra lorsque les taux augmenteront).

      La valeur de votre bien immobilier baissera mais vous ne pourrez plus vous endetter à ces niveaux si bas.

      J’ai le sentiment que nous sommes à un niveau équilibré pour l’investisseur à crédit ce qui permet d’investir avec un risque connu.

      Néanmoins, s’il est opportun d’investir à crédit dans l’immobilier, le moment est probablement venu pour le détenteur de patrimoine de profiter de ce retour d’un marché porteur pour vendre (« Comment investir en 2016 ? Assurance vie ? L’immobilier locatif ? Actions ?« ).

      Là ou je suis plus dubitatif c’est sur l’hypothèse d’une forte baisse des prix de l’immobilier dans un contexte de taux très faibles tel que le propose PRIMEVIEW (cf »Primeview confirme une baisse de 30% des prix de l’immobilier dans 5 à 10 ans.« .

      On se donne rendez vous dans 5 ans ?

      • « Entre baisse des prix de l’immobilier (-10%) et chute des taux d’intérêt, le pouvoir d’achat d’un investisseur à crédit à chuté de 30%. « ……

        a chu ou a crû? 🙂

  26. Fredy Gosse says:

    mais pourquoi 5 ans? moi je vous donne rendez vous en avril 2017-:)

  27. Que de pronostics ,

    Que de prévisions

    Que de prospective

    Que d’oukases parfois…

    De bons arguments certes mais l’inconnu et là et pas au bout du chemin, tant les modifications en cours, par définition peu visibles dans leurs portées et conséquences, doivent nous faire comprendre que nous raisonnons avec « le monde d’hier  » et ses pré-supposés, même si nous tentons des incursions dans l’imaginaire étayé(et jamais ce beau titre de Stefan Zweig, que je vous invite tous à lire, n’a aussi bien illustré à la puissance 1000 ce que nous vivons…)

    La prévision reste un art difficile, on en a brûlé pour moins que cela, et conspué maints talentueux et réels voyants.

    Poursuivons cependant nos échanges en maintenant un haut niveau, cela est toujours fécond et jamais inutile…

    • Fredy Gosse says:

      @Sven
      du même auteur Bruno Bertez

      6 mars 2016
      A lire absolument, un extra lucide à la BRI

      La Banque des règlements internationaux (BRI) est longuement revenue sur les secousses qui ont agité les marchés en début d’année dans son rapport trimestriel, publié dimanche, son chef économiste mettant en garde contre le problème inquiétant de la dette.

      « L’année 2016 a commencé par l’une des pires vagues de liquidation jamais vues », a retracé Claudio Borio, le chef du département monétaire et économique de la BRI, une institution considérée comme la banque centrale des banques centrales, dans les commentaires accompagnant ce rapport.

      Alors que les investisseurs venaient tout juste digérer le relèvement mi-décembre du taux d’intérêt de la Réserve fédérale américaine, les marchés ont dégringolé deux semaines plus tard face aux signes de ralentissement en Chine qui ont fait craindre une fragilité plus générale des économies émergentes.

      Cette première phase de turbulences a été suivie par une seconde vague en février, « plus brève mais peut-être plus préoccupante », motivée cette fois par les inquiétudes sur la santé des banques. L’appréhension est encore montée d’un cran lorsque la banque du Japon a décidé à son tour d’imposer des taux négatifs.

      « Au plus fort de cette tourmente, c’étaient plus de 6.500 milliards de dollars de titres souverains qui s’échangeaient à des rendements négatifs », a-t-il quantifié, soulignant qu’une fois de plus, « les limites de l’impensable avaient été repoussées.

      Les indices permettant de comprendre ces turbulences ne sont pourtant « pas difficiles à trouver », l’explication se situant selon lui au niveau de la dette, un facteur qui permet d’appréhender « des évolutions apparemment sans rapport entre elles« .

      La dette, qui était à l’origine de la crise financière, a continué d’enfler. Dans les économies avancées, le secteur privé s’est désendetté mais la dette publique a continué de gonfler. Le phénomène le plus inquiétant se situe toutefois selon lui au niveau des entreprises des économies émergentes, qui avaient été le moteur de la croissance depuis la crise.

      Or un cercle vicieux est en train de se former entre à l’appréciation du billet dollar et le durcissement des conditions financières alors que nombre d’entre elles se sont endettées dans cette devise.

      La dette permet également de comprendre pourquoi les prix du pétrole sont si bas. Malgré la baisse de la demande en Chine, les compagnies pétrolières sont contraintes de continuer de produire pour rembourser leur « énorme dette », pesant ainsi sur les cours.

      « Il se pourrait que nous soyons face non pas à des coups de tonnerre isolés, mais aux signes avant-coureurs d’une tempête qui couve depuis longtemps », a-t-il estimé.

      Or ces turbulences interviennent alors que les banques centrales ont été trop sollicitées. Malgré des conditions monétaires exceptionnellement accommodantes, la croissance est décevante et l’inflation reste obstinément faible.

      Et pour la première fois, les investisseurs « semblent commencer à douter que les banques centrales aient des pouvoirs de guérison », a-t-il mis en garde.

      Les statistiques de la BRI, une institution sise à Bâle, en Suisse, ont d’ailleurs mis en évidence un ralentissement des flux financiers.

      Fin septembre, les emprunts en dollars contractés par des établissements non-bancaires se situaient à 3.300 milliards de dollars, un niveau inchangé par rapport à fin juin, la BRI précisant qu’il s’agissait de la première fois depuis 2009 que ce niveau cessait d’augmenter.

      Les créances transfrontalières des banques déclarantes à la BRI ont chuté de 157 au troisième trimestre, ramenant leur niveau global à 27.000 milliards de dollars, après un recul encore plus marqué au trimestre précédent.

      Les créances accordées à la Chine ont chuté de 119 milliards de dollars, ramenant les encours à 877 milliards. Par comparaison, le pic se situait à 1.100 milliards fin septembre 2014, faisant ressortir une baisse de 17% en rythme annualisé.

      Les emprunts transfrontaliers ont également chuté de 26 milliards dans le reste de l’Asie émergente, ce qui correspond à une baisse de 5% sur un an.

  28. Fredy Gosse says:

    c’est juste ailleurs……
    URL: http://wp.me/p5XrE6-5se

  29. Oui.
    Et tant d’autres articles

    Il FAUT lire Bertez

    Je le fais depuis 8 ans….

    C’est un « pense pas bête », une réflexion profonde, ultra financière, (=au delà) ouvrant des perspectives passionnantes pour tous ceux qui veulent comprendre au travers des apparences et des fragmentations multiples, dans une époque qui combat la synthèse et l’homéostase.

    C’est un vademecum de santé mentale

    Rien que ça

  30. Je n’ai rien à développer Guillaume, comment résumer 8 années de lectures qui font évoluer les processus mentaux et la réflexion?

    Abreuvez-vous à la source, c’est aussi roboratif que le doyen Aulagnier, dans son genre !!

    Vous m’aurez sans doute compris…..

  31. Dont acte

  32. Regardez ce graphique intéressant. Le cas « Paris » doit être traité différemment du cas « Province ».

    Prix de l'immobilier 2016

  33. La durée moyenne des crédits immobilier à long terme. Vous verrez c’est étonnant. Les financements > 20 ans étaient la norme entre 1900 et 1930…

    • Oui, c’est l’Histoire :

      apport personnel important

      banques peu répandues

      existence majoritaire du crédit vendeur

      incertitudes fiscales ayant ruiné le parc immo

  34. Jean Claude says:

    La specificité Paris ne doit elle pas étre traduite par l’assimilation de l’immobilier Paris a un placement refuge en periode de crise ? l’immobilier banlieue /province demeurant un placement immobilier classique de rendement ?

  35. Paris refuge ?

    regardez la courbe des 90’s , ça peut faire mal si est sorti à ce moment là…..

  36. Voici un article intéressant sur l’idée : A quand la hausse des taux d’intérêt si la zone euro suit le modèle du japon ?

    Etude publiée par Natixis et Patrick ARTUS : Le Japon nous montre-t-il ce que seront l’économie, la politique monétaire et les marchés financiers de la zone euro dans 10 ans ?

    Etant donnée la direction prise par la politique monétaire de la BCE, il est de plus en plus probable que l’observation du Japon aujourd’hui nous montre ce que sera la situation de la zone euro dans 10 ans :
    – malgré la politique monétaire très expansionniste, une inflation restant très faible, en raison de la déréglementation du marché du travail ;
    – une baisse du taux d’endettement du secteur privé, grâce aux taux d’intérêt très bas, mais une hausse du taux d’endettement du secteur public qui profite des taux d’intérêt très bas pour ne pas stabiliser sa dette ; d’où une utilisation inefficace de l’épargne ;
    – en conséquence, l’irréversibilité de la politique monétaire ultra expansionniste : les banques et les investisseurs détiennent tellement d’obligations achetées à des taux d’intérêt très faibles que la Banque Centrale est condamnée à ne jamais laisser remonter les taux d’intérêt à long terme ;
    – d’où l’expansion continuelle de la taille du bilan de la Banque Centrale, et, à un certain moment, le début de la « fuite devant la monnaie » : l’achat d’actifs étrangers pour se protéger contre le risque de perte de valeur de la monnaie du pays dont la quantité devient extraordinairement élevée

  37. Soyons insolents et contrariants : est ce le moment d’acheter de l’immobilier au Japon ?

    Vos réponses sont impatiemment attendues……

  38. Un outil fascinant de comparison prix / loyer, Prix réels et prix /revenu élaboré par the Economist depuis 1970 pour certains pays… Sur cette base : achetez de l’immobilier Allemand et de l’immobilier Japonais (mais en hedgant)…

    http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

    Sur cette base la France n’est pas le pire des marchés comparé aux pays nordiques, au Canada ou au Royaume Uni… mais l’immobilier parisien c’est autre chose.

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