Location meublée : Comment récupérer la TVA sur les travaux ou l’acquisition de l’immeuble neuf ?

L’activité de location meublée est une activité immobilière qui bénéficie d’un régime fiscal incomparable avec le régime fiscal de la location vide.
Comme nous vous l’expliquions dans cet article « La location meublée, un régime fiscal très favorable par rapport à la location vide ! Simulateur« , la location meublée bénéficie d’un régime fiscal très attrayant qui permettra à l’investisseur immobilier habille d’éviter l’imposition confiscatoire de l’impôt sur revenus fonciers à payer en cas de location vide.
Néanmoins, comme l’illustre les 70 pages que nous dédions à l’analyse du régime fiscal de la location meublée dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« , Il s’agit d’un régime fiscal aussi complexe qu’il est attrayant ! L’exemple de la récupération de la TVA illustre parfaitement cette complexité.
 

Comment récupérer la TVA sur les travaux ou l’acquisition de l’immeuble loué en meublé ?

L’article 261 D du code général des impôts précise les modalités pour que les loyers d’une location meublée soient soumis à la TVA (et donc pour que le propriétaire puissent récupérer la TVA payée sur l’acquisition ou les travaux.
Par principe, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérées de TVA (et il n’est donc pas possible de récupérer la TVA payées sur les dépenses du propriétaire bailleur). Toutefois, l’exonération ne s’applique pas :

a. Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;

b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction.

 
Bref, on a l’habitude de lire qu’il s’agit de fournir 3 des 4 services para-hôteliers pour pouvoir prétendre à la récupération de la TVA payées lors de l’acquisition ou des travaux.
Malheureusement, cette affirmation ne semble pas conforme à la réalité. 
En effet, en analysant de manière plus précise le périmètre fiscal du régime fiscal de la location meublée, il apparaît qu’un exploitant en location meublée qui proposerait ces services sus nommés ne pourrait plus bénéficier du régime fiscal de la location meublée et serait alors soumis au régime fiscal de la para-hôtellerie.
Voici l’extrait de la doctrine fiscal traitant de la question de la différence entre location meublée et para-hôtellerie :

Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. 

Cependant sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien.

Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.

Lorsque ces prestations sont proposées par le locataire exploitant et non par le bailleur, l’activité de ce dernier relève du régime fiscal de la location meublée lorsque le contrat le liant à l’exploitant est un contrat de louage de choses et qu’il n’est pas associé aux résultats de son locataire exploitant.

 
Les choses sont alors plus simples : L’exploitant de logement meublé qui proposerait 3 des 4 services sus mentionnés pourrait effectivement récupérer la TVA payée sur l’acquisition neuve de son immeuble ou sur les travaux … mais ne serait plus soumis au régime fiscal de la location meublée. C’est alors le régime fiscal de la para-hôtellerie qui trouverait à s’appliquer (ps : Nous traitons de manière exhaustive de la différence entre para-hôtellerie et location meublée dans notre livre « Investir dans l’immobilier« )
Pour répondre avec précision à la question « Comment récupérer la TVA sur les travaux ou l’acquisition de l’immeuble neuf ? » : L’exploitant en direct d’une location meublée ne peut à la fois récupérer la TVA et bénéficier du régime fiscal de la location meublée. L’exploitant qui fourni 3 des 4 services de manière comparable à un professionnel de l’hôtellerie est imposé selon le régime fiscal de la para-hôtellerie. 
 

Bonne nouvelle pour l’exploitant d’un logement exploité sous le régime de la para-hôtellerie : Les services peuvent être délégués à un tiers.

Le régime fiscal de la para-hôtellerie est il l’avenir du régime fiscal de la location meublée ? Je crois qu’il y a vraiment matière à s’interroger sur la question.
En effet, un récent arrêt du conseil d’état du 20 novembre 2017, n°392740 confirme que « La circonstance que le loueur d’un logement meublé délègue à un tiers la fourniture des prestations ne fait pas obstacle à ce qu’il soit soumis à la taxe sur la valeur ajoutée en application de ces dispositions lorsque la prestation est proposée dans des conditions similaires à celles proposées dans le secteur hôtelier et que l’exploitant demeure seul responsable de cette prestation vis-à-vis de ses clients.
Il s’agit là d’une excellente nouvelle pour les propriétaires de chambre d’hôtes ou autres gîtes ruraux et les divers exploitant de logements meublés qui aimeraient bien récupérer la TVA payée sur les travaux ou l’acquisition de l’immeuble.
L’exploitant n’est pas obligé de fournir lui même ces prestations pour pouvoir bénéficier de la récupération de la TVA… il suffit que ces prestations soient proposées dans des conditions similaires à celles proposées dans le secteur hôtelier.