La question de l’estimation de l’immobilier dans la déclaration d’ISF est toujours un sujet qui porte à polémique et nombreux sont les contribuables qui s’accordent des largesses dans leur estimation.
Revenons aux bases et reprenons les textes pour comprendre comment estimer un bien immobilier pour sa déclaration ISF.
L’ISF, une photographie du patrimoine du redevable au 01 Janvier de l’année.
On pourrait comparer la déclaration d’ISF au bilan comptable d’une entreprise : C’est la photographie du patrimoine du redevable au 01 Janvier de l’année de paiement de l’ISF (et non au 31 décembre comme beaucoup le pensent).
Par exemple, pour l’ISF 2015, l’assiette de l’impôt est la valeur du patrimoine du redevable et de ses enfants mineurs au 01 Janvier 2015. Le redevable de l’ISF n’est pas nécessairement le contribuable de l’impôt sur le revenu : Le foyer fiscal n’est pas le même. Alors que pour l’impôt sur le revenu, les enfants majeurs peuvent être rattaché au foyer fiscal de leur parent, ce n’est pas le cas pour le calcul de l’ISF, seuls le patrimoine des enfants mineurs doit être déclaré dans la déclaration d’ISF des parents.
L’évaluation des immeubles pour l’ISF, le principe de la valeur vénale au 01 Janvier.
De manière générale, les biens sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt de solidarité sur la fortune soit, en ce qui concerne l’impôt de solidarité sur la fortune, à leur valeur vénale au 1er janvier de chaque année.
L’ISF est assis sur une déclaration estimative des parties soumise au contrôle ultérieur de l’administration.
La valeur vénale d’un bien est le prix auquel ce bien pourrait se négocier au 01 Janvier de l’année d’imposition. Pour ce faire, il est possible d’analyser la valeur des transactions réalisées sur des biens de nature comparable.
Bien entendu, lorsqu’il s’agit d’un ensemble de biens, c’est la valeur de cet ensemble qui doit être prise en considération.
L’évaluation des biens d’après leur valeur vénale s’oppose à la publication et à l’utilisation de tableaux indicatifs, par exemple, relatifs à la valeur au mètre carré des appartements ou aux coefficients de capitalisation pour les immeubles loués. La publication par l’administration de barèmes ou de coefficients conduirait à des estimations forfaitaires contraires à l’esprit de la loi.
Pour faciliter les déclarations d’impôts (et surtout disposer d’un outil de contrôle et de vérification des valeurs déclarées à l’ISF), l’administration fiscale à mis en ligne un outil gratuit permettant à chacun d’estimer la valeur de l’immeuble qu’il possède. C’est le service PATRIM USAGER (mis en ligne depuis le 02 Janvier 2014).
Avec l’outil PATRIM USAGER, chaque contribuable peut obtenir la liste et la valeur des transactions passées sur des biens comparables, dans une même zone géographique. Chacun peut avoir accès aux informations à la disposition de l’administration fiscale.
Un abattement de 30% lorsque l’immeuble est occupé par le propriétaire au titre de sa résidence principale.
La question de l’évaluation de la résidence principale et notamment de la perte de valeur liée à l’occupation de cette dernière par son propriétaire est réglée par l’article 885 S du CGI et le droit d’appliquer un abattement de 30% sur la valeur vénale de cette dernière.
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité. »
Mais attention, lorsque la résidence principale est logée dans une SCI, l’abattement n’est pas applicable sur la valeur des parts de SCI propriétaire de la résidence principale des associés.
Extrait de la doctrine fiscale :
Est considéré comme résidence principale au sens du second alinéa de l’article 885 S du CGI l’immeuble ou la partie d’immeuble constituant la résidence habituelle et effective du redevable.
Par suite, les résidences secondaires ainsi que les immeubles donnés en location ne peuvent pas bénéficier de l’abattement de 30 %.
La notion de résidence principale doit s’entendre du logement dans lequel le redevable réside effectivement et de manière habituelle pendant la majeure partie de l’année.
Il est précisé que ce dispositif concerne également les parts de sociétés mentionnées à l’article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés être directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits. En revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, alors même que l’immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale.
Un abattement de 20% à 25% pour les immeubles locatifs
En ce qui concerne l’immobilier locatif, la doctrine fiscale est silencieuse. Néanmoins, dans l’esprit de la loi et dans le prolongement de l’arrêt Fleury (Cass. com., 13 février 1996, n° 93-20878), la valeur d’un immeuble doit être sa valeur vénale au 01 Janvier de l’année et doit donc naturellement tenir compte de l’occupation qui en est faite par le locataire.
Comme nous vous le présentions dans cet article « ISF et abattement de 20% sur les immeubles locatifs.« , la valeur à déclarer à l’ISF est la valeur de l’immeuble au 01 Janvier de l’année d’imposition. Si à cette date, un bail à usage d’habitation est en cours, la valeur vénale de cet immeuble en sera naturellement affecté par rapport à la valeur d’un immeuble libre.
Il est alors normal de considérer qu’un immeuble occupé et sous bail à usage d’habitation ait une moindre valeur qu’un immeuble libre de tout usage. Cette perte de valeur peut être estimée à 20% ou 25% selon les situations et les cas particuliers. Il faut bien comprendre qu’il ne s’agit pas là d’un abattement dont l’existence est reconnue par le code général des impôts ou la doctrine fiscale, mais simplement d’un raisonnement de bon sens relative à la notion de valeur vénale de l’immeuble locatif.
En aucun cas, la valeur déclarée à l’ISF devra être éloignée de la valeur vénale de l’immeuble au 1 Janvier de l’année d’imposition.
Une exonération pour l’immobilier professionnel en fonction du taux de participation du redevable dans l’entreprise exonérée.
Les biens professionnels sont exonérés d’ISF. Il s’agit notamment de la valeur de l’entreprise individuelle, des parts de SARL, de SAS. Les biens visés s’entendent de ceux appartenant à des personnes qui exercent à titre principal, sous la forme individuelle, une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et qui sont nécessaires à l’exercice de cette activité professionnelle.
Les biens immobiliers nécessaires à l’exercice de cette activité professionnelle sont également exonérés d’ISF même lorsqu’ils sont détenus par l’associé dans son patrimoine personnel (en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière) et mis en location à la société d’exploitation considérée comme bien professionnel.
Néanmoins, les biens ou droits immobiliers en cause ne sont considérés comme professionnels qu’en proportion des droits détenus par le redevable, son conjoint ou son concubin notoire et leurs enfants mineurs dans la société à activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Exemples :
1 – Immeubles donnés en location directement par leur propriétaire :
M. X. détient un immeuble d’une valeur de 3 millions d’€ dont les deux tiers de la superficie sont mis exclusivement à la disposition d’une société anonyme dont il possède 60 % des actions et dans laquelle il exerce les fonctions de président-directeur général.
L’immeuble peut être qualifié de bien professionnel à hauteur d’une fraction de sa valeur égale à 3 millions d’€ x 2/3 x 60 % = 1,2 million d’€.
2- M. X. loue exclusivement un immeuble d’exploitation, qu’il détient à titre privé, à une société industrielle dont il possède 40 % du capital et dont il est président-directeur général. Mme X. détient également 15 % du capital de la même société. Cet immeuble est considéré pour M. X. comme un bien professionnel pour 40 % + 15 %, soit 55 % de sa valeur, et comme un bien non professionnel pour 45 %
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