Plaidoyer pour une grande réforme fiscale des revenus fonciers !

Le crédit foncier vient de publier un étude intéressante dans laquelle il est répertorié les principales motivations des investisseurs en immobilier locatif.
Les motivations sont les suivantes (chaque personne pouvant répondre à plus d’une réponse, la somme est supérieure à 100%) :

– Pour payer moins d’impôt (50%) ; 

– Pour se constituer un patrimoine (47%) ; 

– Pour disposer d’un revenu complémentaire à la retraite (46%) ; 

– Pour transmette un bien aux enfants (29%) ;

– Pour disposer d’un capital dans quelques années (27%) ;

– Car l’immobilier est une valeur refuge (17%) ;

– Pour l’occuper à la retraite (6%).

Imaginez, 50% des personnes interviewées affirment vouloir investir dans l’immobilier locatif pour payer moins d’impôt ! C’est effarant, surtout lorsque l’on sait que les revenus fonciers sont les revenus les plus taxés à l’impôt sur le revenu.
C’est tout le problème de l’investissement immobilier locatif en France : Les conseillers en tous genre vous proposent d’investir en immobilier locatif (sous différent régimes fiscaux tel que la loi PINEL ou censi bouvard par exemple), les investisseurs se précipitent donc les yeux fermés pour saisir cette opportunité rare qui leur permettra de réduire leur impôt sur le revenu et au final, se rendent compte que l’investissement immobilier (en dehors de ces périodes favorables liés aux régimes fiscaux dérogatoires) est très fortement imposé !
 
 

N’est ce pas là un non-sens qui mériterait une réforme fiscale de grande ampleur ?

Imaginez, et la faiblesse du niveau général des taux d’intérêt ne fait qu’accentuer le phénomène en réduisant considérablement le montant des intérêt déductibles, les revenus fonciers sont imposés :

– Selon la tranche marginale d’imposition du contribuable (0%, 14%, 30%, 41% jusqu’à 45%) ;

– Aux prélèvements sociaux au taux de 15.50%.

Cela signifie que les contribuables dont les revenus imposables dépassent 26 818€ par par, soit seulement 53 636€ pour un couple sans enfant (c’est à dire une classe moyenne), le taux d’imposition des revenus foncier atteint 45%… c’est insupportable !
 
Nous sommes à la veille des présidentielles, profitons en pour proposer une grande réforme fiscale des revenus fonciers. Je vous propose ci après ma vision, n’hésitez pas à proposer votre propre suggestion de réforme fiscal dans les commentaires.
Voici quelques idées :
 

1- Suppression de toutes les niches fiscales attachées à l’investissement immobilier. Suppression de la loi PINEL, Borloo ancien, … mais également de l’exonération de la plus-value sur la cession de la résidence principale.

Le préalable à toutes réformes fiscales est de purger le passé et de modifier l’approche fiscale de l’imposition des revenus fonciers. Il faut en terminer avec tout ces régimes fiscaux dérogatoires, complexes, illisibles et particulièrement coûteux pour les finances publiques. 
Il s’agit principalement de supprimer les régimes fiscaux dérogatoires tels que la loi PINEL (ou la prochaine qui prendra le nom du prochain ministre du logement). Cette succession de lois fiscales destinées à encourager l’investissement immobilier est un non-sens trop coûteux pour les finances publiques.
 
 

2 – Réduction du taux d’imposition des revenus fonciers grâce aux économies réalisées par la suppression des niches fiscales.

Au lieu d’avoir une imposition très forte des revenus fonciers pondérée par une très large palette de régimes dérogatoires, la simplification de l’imposition des revenus fonciers pourrait être une imposition plus faible de l’ensemble des contribuables bénéficiaires de revenus fonciers. Reste à déterminer les modalités :

– Prise en charges des frais d’acquisition en tant que charges déductibles ;

– Meilleures prise en compte des frais engagés par le propriétaire foncier ;

– Taux d’imposition forfaitaire plus faible (15%) pour les revenus fonciers ;

– …

Au global, le taux d’imposition des revenus fonciers devra baisser !

La suppression de l’exonération sur la plus-value de cession de la résidence principale pourrait par exemple permettre une baisse de la taxe foncière. Pourquoi taxer le revenu (ou le flux annuel d’argent fruit du travail ou de l’activité) et exonérer le capital. Ne serait il pas plus vertueux de taxer l’enrichissement lorsqu’il se matérialise ?
 
 

3 – Mise en place d’un bonus / malus immobilier afin de tenir compte du niveau d’efficacité énergétique des immeubles.

Enfin, et parce que la fiscalité est un vecteur essentiel (malheureusement) pour encourager le comportement vertueux des contribuables, il pourrait être mis en place un système de bonus/malus énergétique :

– Un BONUS pourrait être attribué aux logements qui respectent les normes énergétiques en vigueur (après réalisation d’un diagnostique de performance énergétique tous les 5 ans par exemple) ;

– Un MALUS pourrait être payé par les contribuables dont les logements ne respectent pas les normes énergétiques en vigueur (après réalisation d’un diagnostique de performance énergétique tous les 5 ans par exemple) ;

Ce mécanisme de BONUS / MALUS, autofinancé (les MALUS permettent de financer les BONUS) seraient alors un important soutient à la construction de logement neuf (qui par nature bénéficieraient d’un BONUS important) et un encouragement certain à la mise en oeuvre de travaux pour augmenter le niveau de performance énergétique des bâtiments de la part des propriétaires de logement (locatif ou résidence principale).
 
Le BONUS / MALUS immobilier pourrait trouver une application :

– Sur le niveau des droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’un logement (réduire les droits d’enregistrement pour les logements bénéficiant d’un niveau de performance énergétique satisfaisant comme c’est déjà le cas dans l’immobilier neuf). Cela pourrait accentuer l’impact de la performance énergétique sur les prix de l’immobilier et faire baisser le prix des immeubles non vertueux et donc encourager les travaux…

– Sur le taux d’imposition des revenus fonciers. Pourquoi pas mettre en oeuvre un taux d’abattement forfaitaire sur les revenus fonciers afin de tenir compte du niveau de performance énergétique des bâtiments : – 50% d’abattement  pour les immeubles neuf ou ancien respectant la classe énergétique A ; – 40% pour la classe énergétique B ; +10% pour la classe énergétique D ; +20% pour la classe énergétique E …. L’encouragement à la réalisation de travaux serait redoutable !

– Et sur la taxe foncière : Moduler le montant de la taxe foncière en fonction de ce même BONUS / MALUS afin d’encourager la réalisation de travaux et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.

L’idée du BONUS / MALUS pourra être évolutif au gré de l’intention du législateur afin de permettre une évolution des comportements.

Et vous, quelles sont vos bonnes idées pour rénover l’imposition des revenus fonciers ?