Quelle belle idée que le crowdfunding, quelle révolution extraordinaire pour l’épargnant qui devient maître de son épargne.

L’idée originelle du crowdfunding est géniale et non avons là une révolution majeure du financement de l’économie. Nous revenons aux sources du financement de l’économie : Des agents &économiques qui possèdent des excédents d’épargne financent directement d’autres agents économiques qui ont des besoins de financement. L’épargnant finance alors directement l’économie réelle.

Trois solutions s’offrent à lui :

  • Le don, Une plateforme de crowdfunding a pour mission de récolter gratuitement des dons ;
  • Le prêt rémunéré (crowdfunding lending). L’épargnant fait un prêt rémunéré à une entreprise en besoin de financement pour investir ou se développer. Ce prêt est rémunéré par un taux d’intérêt.
  • L’investissement au capital de l’entreprise (crowdfunding equity). L’épargnant investi dans le capital d’une entreprise en développement à l’occasion d’une augmentation de capital et devient actionnaire d’une entreprise dont il croît au potentiel

 

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Mais attention, derrière une idée originelle pleine de bon sens, nous assistons actuellement à la création d’une multitude de plateforme de crowdfunding. Un peu comme la ruée sur l’or, chacun veut créer sa plateforme et participer à l’innovation financière.Tout le monde veut sa « fintech », c’est à dire « sa startup qui va révolutionner la finance moderne.

Le crowdfunding est à la mode, son principe est révolutionnaire, mais ce n’est pas une raison pour faire n’importe quoi et proposer des investissements dont on connait déjà la finalité : Une catastrophe pour l’épargnant.

 

Le crowdfunding immobilier en direct, un concept marketing porteur… pour la plateforme

Observant depuis quelques mois l’événement du crowdfunding, c’est probablement dans le crowdfunding immobilier que l’on rencontre les propositions les plus étonnantes.

L’idée du crowdfunding immobilier est pourtant extra (cf « Crowdfunding immobilier : L’épargnant devient promoteur immobilier.), mais derrière l’engouement marketing des épargnants les projets me semblent bien aléatoire.

Récemment, le journal économique Les échos, présente une nouvelle plateforme qui propose aux épargnants d’investir directement dans des biens immobiliers. Le journal titre : « Immobilier : quand les plates-formes de crowdfunding concurrencent les SCPI« , et soulève l’importance des frais compris entre 3% et 5% du montant de l’immeuble derrière une idée innovante et en accord avec les besoins des investisseurs particuliers qui ont tendance à « renoncer à investir seul dans l’immobilier ».

Cette nouvelle plateforme de crowdfunding, propose donc aux épargants d’investir en indivision dans un appartement qui sera mis en location. L’épargnant devient d’une part en indivision d’un appartement, au côté de dizaines voir de centaines d’autres épargnants. 

Mensuellement, l’épargnant investisseur dans l’appartement acquis en crowdfunding immobilier perçoit un loyer net de charges et des frais de gestion prélevés par une société de gestion filiale de la plateforme. Le grand gagnant de l’opération semble déjà la plateforme qui perçoit une commission de vente de l’appartement, et des commissions de gestion locative… 

Ce genre de proposition d’investissement me fait penser aux investissements en « time share » ou « temps partagés ». Investissement immobilier ou vous achetiez votre résidence secondaire pour une semaine, un mois dans l’année. On connaît tous le dénouement catastrophique de ces investissements.



La question de la revente de sa part en indivision ; de la solidité financière de la société de gestion … et plus généralement de la pertinence des décisions de gestion lorsqu’un appartement est détenu par une centaine de personnes.

crowdfunding immobilier

 

 

Un appel à la solidarité étonnant … Les notaires demandent de l’argent aux épargnants pour … faire leur métier … #conseilducoin

Plus récemment, ce sont des notaires, regroupés dans une association, qui ont fait appel au crowdfunding pour financer une action intitulée « Conseil du coin ». Dans le cadre du lobbying des notaires contre la loi MACRON, certains ont eut la très bonne idée de sortir de leurs études et proposés des conseils dans des lieux insolites : Des cafés ou des bars.

Mais nous sommes bien d’accord, il ne s’agit pour les notaires :

  • D’accomplir leur rôle d’officier public, certes dans un lieu un peu étonnant ;
  • De conseiller leur client ;
  • Potentiellement d’aboutir sur un acte, si le conseil client doit aboutir sur la formalisation d’un acte notarié, …

Bref, de faire une sorte de démarchage en vue de faire leur métier. Nous connaissons d’ailleurs tous la précarité financière de nos amis notaires. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, ce regroupement de notaire demande de l’aide aux épargnants, ils ont besoin de 10 000€ pour financer leur projet et continuer à donner des conseils dans les cafés.

Suis je le seul à trouver cette démarche étonnante, voir même irrespectueuse ! Que les notaires fassent un lobbying actif, y dépensent quelques millions d’euros pourquoi pas… Mais demander 10000€ pour continuer de faire leur métier et allez chercher de nouveaux clients dans les bar/cafés me semble être plutôt déplacé! (et je ne vous parle même pas des milliers de projets humanitaires qui ne trouvent eux pas de financement).

 

conseil du coin crowdfunding

 

Ami créateur d’entreprise tentés par l’aventure du crowdfunding … Oui il s’agit là d’une innovation majeure … mais ce n’est pas une raison pour faire n’importe quoi !

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36 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    De ce que je vois je pense que des catastrophes immobilières pour epagnants sont en cours de réalisation. .

    • Des catastrophes immobilières en cours de réalisation……s’ il n’ y avait que cela !!

      Préparez-vous à un tsunami d’ un niveau historique.

      Je suis effaré, consterné, que dis-je …bouleversé, par l’ état de béatitude lobotomisée quasi générale des gens que je croise au quotidien: il va y avoir des  » réveils  » extrêmement douloureux.

      Mes avertissements restent vains, même auprès de mes proches, je passe pour un  » illuminé  », tant pis pour eux, je les aurais prèvenu, ils ne prétendent pas vouloir descendre de leur petit nuage rose, il est plus que temps, c ‘est leur choix, ils en assumeront l’ entière responsabilité.

      Alors, les  » bisounours « , frottez-vous les yeux…..

  2. Patrick D says:

    Le crowfunding est très jeune et il y aura des erreurs mais je propose de ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain.

  3. Encore une fois, bonne analyse indépendante dans cet article. Et d’accord avec les 2 commentaires précédents, même si j’aimerais que Fredy Gosse puisse expliciter ce qu’il a en tête pour en faire profiter à tous.

    • Fredy Gosse says:

      Bonjour mr Vayleux
      juste pour ne pas mourir idiot
      comment répercutez vous la loi SRU ou est ce que tous vos programmes sont hors SRU/ Je pense que l’article ci dessous de contrepoints reste valable
      http://www.contrepoints.org/2013/11/02/144802-immobilier-comment-la-loi-sru-vous-penalise-tous-au-profit-dune-kleptocratie

      • Patrick D says:

        Excellent cet article, je conseille vivement sa lecture.

      • Ok mais attention : ne mélangeons-nous pas les choses ?
        – que les acquéreurs paient in fine les coûts engendrés par les diverses lois, c’est certain. Nous en avions d’ailleurs parlé en sept 2013 dans un article de blog : http://blog.lymo.fr/construction-de-logements-neufs-le-grand-racket-de-letat/
        – que ce soit pour autant une « catastrophe immobilière », je ne suis pas sûr + quel est le lien avec le crowdfunding ?

        • Fredy Gosse says:

          monsieur Bayleu
          là nous sommes en pleine incompréhension ,je n’ai jamais dit que la loi SRU avait quelque chose à voir avec le crow funding
          je voulais juste savoir
          1/si vous montiez vos projets seulement hors zone SRU
          2/ dans le cas contraire quels sont les surcoûts constatés dans vos réalisations et à qui vous refilez les apparts sociaux ,en plus, faites vous des bâtiments séparés;réservez vous un étage ou faites vous une mixité sociale totale en fonction des demandes de vos organisme sociaux?Ce qui pose d’ailleurs le pb plus général d’ou sortent ils l’argent?
          c’est juste de l’information. j’ai constaté que des exemples concrets permettent de mieux comprendre ce qui se passe sous nos yeux et comment le client in fine paie ces merveilleux appart neufs ….

          cela dit promettre des sorties rapides avec un gros intérêt à la clef dans la période actuelle me parait ressortir du fameux dicton les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent

    • Merci jean baptiste pour votre réactivité. Je savais que je pouvais compte sur vous!

  4. Article intéressant. Le vrai souci c’est qu’il faut rester maitre de la gestion ou sinon avec des personnes à proximité. Pour le bien sur Propulss à 185K€, il y’aura 72 investisseurs c’est à mon humble avis un peu beaucoup.
    Le seul vrai avantage c’est que l’investisseur ne pourra pas financer son achat de parts à crédit ce qui évite bien des problèmes et le loyer même en cas de vacance couvrira les appels de charges… donc peu de risque et peu de rendement aussi sans bénéfice de l’effet de levier.

    Le vrai désavantage et je le vois dans une copropriété comment peut on faire entendre 72 investisseurs pour un bien ? il y’aura autant d’avis que d’investisseurs. il faut donc un gérant sérieux et quid de la revente ? Comment faire entendre 72 investisseurs sur un prix de vente ?
    Enfin le rendement affiché ne comprend pas les frais de gestion locative, etc etc 🙂

    On arrive donc à un niveau très faible.
    Conclusion : en immobilier il faut toujours rester maitre de son opération et de sa gestion sinon on risque la déconfiture.

    Bonne journée,

    Sam

  5. Fredy Gosse says:

    c’est juste une réflexion , un feeling après avoir lu certaines offres…mais comme dit Patrick il ne faut pas jeter le bébé..
    cependant
    1/ on juge des projets à travers des hommes ou des organisations forcément…
    quand vous avez timidement hors immobilier investi dans des projets(en sachant absolument que vous pouvez tout perdre) vous pouvez tout de même attendre des gens qui vous ont vendu le projet un minimum de politesse comme répondre à des demande d’explications sur l’absence de performances voir sur le devenir du projet… Quand ce n’est pas le cas , vous pouvez vous attendre à la même désinvolture dans tous les autres domaines………..
    2/investir sur un petit projet de quelques appartements ce n’est pas la même histoire que d’investir dans des projets de 50 ou Plus …
    3/ quand on vous dit dépêchez vous il n’ y en aura pas pour tout le monde c’est vieux comme le monde…alors là je dis stop mieux vaut rater une bonne affaire une fois sur 10 que de se faire » madoffer » (enfin c’est mon avis et juste mon avis)
    sur un projet important si c’est aussi juteux que cela et aussi facile mais pourquoi le financement bancaire n’est pas assuré surtout si comme dans certains projets offerts 2/3 de la construction serait pré vendue.. qu’est ce qui coince? ou est le loup? parce que des philanthropes dans les affaires……….
    Voila mes explications mais peut être sommes nous à l’aube d’une reprise radieuse fracassante de l’immobilier auquel cas les faits me donneront tort rdv dans 3 ou 4ans

  6. Monsieur Vayleux,

    Bravo pour votre réactivité sur le site. Pour l’instant le crowfunding attire pas mal de monde mais à la première casserole ca risque de chauffer 🙂
    Pour une activité de promotion, je suis très etonné qu’on demande aux particuliers de financer les fonds propres surtout si la commercialisation est avancée et que les particuliers contrairement à la banque n’ont aucune hypothèque sur le bien… La banque a l’hypothèque, elle devrait financer la totalité du projet tout simplement.
    Sam

    • Merci pour vos encouragements.
      J’ai répondu à votre interrogation dans votre 2è question ci-dessous, assez similaire. A votre dispo pour aller plus loin si vous voulez.

  7. Bonjour,

    Je rejoins Freddy. Quand un projet est commercialisé à parfois plus de 60% pourquoi la banque ne finance pas la totalité du projet… il y’a un hic…

    « C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui se baignent nus. »

    Bonne journée,

    • La banque ne finance pas 100% car c’est dans sa politique. Exactement la même raison pour laquelle même si vous achetez un appartement en plein centre de Paris, la banque ne financera pas 100% mais vous demandera un apport personnel de X%.
      Paradoxalement peut-être vu de l’extérieur, qu’aujourd’hui une banque vous finance 60% (vs. 100%) est un bon signe : cela veut dire qu’elle a audité le projet et est prête à vous suivre, ce qui n’est pas gagné aujourd’hui pour un promoteur. Et de toute façon elle ne vous le ferait pas à 100% aujourd’hui.

      • Bonsoir Monsieur Vayleux,

        Que la banque ne finance pas la totalité du projet c’est normal elle souhaite que le promoteur investisse des fonds propres pour le risque de promotion qu’il prend et je trouve que le particulier prend le risque du promoteur et le risque de commercialisation restante.
        Quand la pré-commercialisation est de 60%, la banque finance 40% du prix du projet voir moins et bénéfice de l’hypothèque, elle prend un risque limité car elle peut se récupérer sur le foncier en cas de problème Son risque est très limité alors que le particulier finance les fonds propres et si çà pète il perd tout…
        Malheureusement et je m’aperçois dans toute cette activité de crowfunding, le particulier est le dindon de la farce avec tout le respect que je vous dois.

        je vois la même chose sur un site de crowfunding comme Unilend, on prête mais il n y a aucun indicateur. J’ai prêté à une situation donnée, et deux mois après, un autre emprunt de 200K€ sur Unilend par exemple.. La situation de l’entreprise en terme de risque n’est plus le même qu’il y’a un mois sans oublier des conditions générales qui vont dans le sens de l’entreprise.

        Avec des modèles comme çà, la banque a de longue jour devant elle. La banque rentrera dans le capital de ces plateformes et elles ne seront ni fin ni tech 🙂 La seule technologie c’est dans la manière de le distribuer.

        Le crowfunding devrait se rapprocher à du private Equity pour investir dans un futur Google mais là vraiment on tombe bien bas car on collecte pour de l’immobilier..

        Bonne soirée à vous en tout cas.

        • Mr Vayleux,
          Je suis très loin du terrain ce qui explique peut être une vision théorique.

          Bonne soirée à vous

      • Fredy Gosse says:

        ce n’est pas le sujet j’ai vu des pubs ou on annonce une pré commercialisation de plus de 60%… la question est pourquoi la banque ne finance pas les 40% restant?( le 60 % sont financés par les pré acquéreurs). pas confiance dans le projet? par ce que si dans ce cas précis la banque ne veut pas financer juste une réflexion faut changer de banques ,à moins que le promoteur ne présente des risques personnels côté BDF

  8. Comme pour les dotcom, le solaire, les…. manuscrits (!) le secteur est nouveau et il y aura de la casse.

    A mes yeux, le Cfunding en immo ne vaut pas pour de l’achat /gestion long terme qui amènera des sacs de noeud terribles et des sorties minorées (prenez plutôt des scpi pour la sécurité du statut!) mais préférentiellement pour de petites opérations de promotion, avec des gens ayant fait leurs preuves.
    Je considère sans faire de pub que Lymo est intéressant (JB VAYLEUX) dès lors qu’ils continuent de maîtriser le développement à tous niveaux.

    Les durations sont courtes, on sort et ciao, ou bis repetita…

    Voyez ce qui se fait aux USA, intéressant….

  9. Patrick D says:

    Je pense qu’utiliser le Cfunding pour de l’immo n’est pas une bonne solution. Avec toutes les aides de l’état, vous avez déjà tout ce qu’il faut pour faire de l’immo.
    Le Cfunding devrait être dirigé vers les entreprises, petites et grandes, par régions ou secteurs ou tailles ou pays.
    C’est là qu’il y aura des affaires, aussi bien pour ceux qui apportent les fonds que celui qui les reçoit.

    Maintenant, une simple réflexion : actuellement, une entreprise qui n’a pas de problèmes peut emprunter à 2,50 %
    Le Cfunding promet des rentabilités bien supérieures alors comment c’est possible, pourquoi une entreprise en bonne santé serait intéresser par le Cfunding ?

    Il y a des réponses logiques :
    _ Il s’agirait de fournir à une nouvelle entreprise l’apport initial permettant d’avoir ensuite le prêt bancaire ( à un taux inférieur )
    _ Ou alors, il s’agit d’entreprises en grande difficulté qui ne peuvent plus avoir d’aide des banques …
    Dans les deux cas, le risque de voir disparaitre le capital est grand !

    • Bonjour Patrick,

      « pourquoi une entreprise en bonne santé serait intéresser par le Cfunding ? » => pour faire plus de projets

      « Dans les deux cas, le risque de voir disparaitre le capital est grand ! » => conclusion hâtive si vous me le permettez, Lymo prouve le contraire

  10. Je suis assez d’accord avec vous… et c’était l’origine du crowdfunding immobilier que de financer un agent économique en besoin pour réaliser son activité : Le crowdfunding immobilier, n’est pas l’acquisition d’immeuble mais le financement du promoteur, soit par partage de la marge de négociation, soit par emprunt à taux élevé fonction du niveau de risque.

    Les banques ne prêtent que difficilement aux promoteurs compte tenu des risques.

  11. Bonjour Guillaume,

    La banque prête au promoteur en fonction de l’avancée de la commercialisation et aussi en fonction du prix de revient du projet.
    Si le prix de revient de projet est de 100€ 10€/appart et que le prix de vente est de 115€ soit 11.5€/appart (marge de 15% pour le promoteur), avec 60%, le promoteur a dejà encaissé 69€ pour un prix de revient à 100€. il reste donc à la banque 31€ à financer sur 18 mois et elle bénéfice de l’hypothèque sur le foncier et de la Garantie financière d’achèvement… donc aller demander aux particuliers c’est demander le financement de ces 31 euros 🙂 donc no risk pour la banque 🙂 elle est belle la vie lol

    • LdeFroissard says:

      C’est oublier un peu vite Bâle 3.
      Les exigences de banques vis à vis des promoteurs empêchent ces derniers de faire tourner les capitaux qui leur servent de fonds propre. Dans certains cas c’est -50% de CA.

      Refinancer les FP’des promoteurs c’est donner du boulot au bâtiment. (Et au travailleurs détachés….)

      Crowdfunding immobilier = utile pour l’Eco. Toutefois tous les projets ne sont pas bons loin de là.

      Quant à la multipropriété d’immobilier n’en parlons pas…..

  12. Bonjour,
    Votre article est très pertinent, effectivement se retrouver en indivision sur un bien immobilier n’est pas une situation idéale pour investir, cela peut provoquer de grosses disputes entre actionnaires ! Ce qui me parait une évidence et un très gros risque que je serais pas pret à prendre !

    Les plateformes de crowdfunding immo faisant cela risque de tuer le marché qui a mon sens manque encore de recul et une majorité de ces startup dites Fintech sont plus « tech » que « fin »…. A l’inverse des plateformes de pret (à titre d’exmple) entre particulier dans lesquels j’ai deja investi et récupérer des super interets+mon cash sans le moindre probleme.

    Par contre, je vois pas mal de SCPI avec des durées limités dans le temps. En gros, à la fin de xx année d’exploitation, elles vendent leurs biens et redonnent l’argent aux invest + PV si il y en a. Ne pourrait on pas appliqué la meme chose aux achats en direct?, au moins tout le monde connait la date de sortie, ce qui évite deja bcp de conflit entre les associés…je pense que cela serait deja un peu plus safe.

  13. Chauveau says:

    Cher monsieur
    Le conseilducoin a pour objectif unique de soutenir l accessibilité au droit pour tous. Vos client ou vos lecteurs auront les moyens de se payer vos conseils. Mais les autres ?
    Le conseil juridique gratuit pour tous n a pas vocation à concurrencer une analyse patrimoniale avertie. Les notaires ne sont pas les concurrents des conseillers en gestion de patrimoine
    La démarche est civique.
    La plateforme helloasso à permis de faire appel au don aux notaires. C est à dire que seuls des notaires ont versé des fonds.
    Le crowfunding est pluri forme.
    Là il avait pour objet de financer un site internet. Quel est le mal ? Le conseilducoin est un mouvement de la base et n à pas les moyens des instances. Je l’ai créé de toute pièce. Et certains confrères ont compris le message.
    Mais mieux encore Nous sommes à plus de 3000 consultations gratuites sans volonté prospective. nous ne laissons pas nos cartes de visites à la fin des consultations. Nous respectons le code déontologique des notaires.
    Les citoyens ne s y trompent pas. Ils sont nombreux tous les premiers samedis matin de chaque mois.
    Alors rendez vous le 4 avril prochain. Votre émotion n arrêtera nullement notre civisme.
    Bien à vous
    Vincent Chauveau

    • Monsieur CHAUVEAU,

      Il ne s’agit absolument pas de remettre en cause votre démarche, que je trouve vraiment pertinente et pleine de bon sens. Il s’agit à mon sens du rôle originelle et principal du notaire, officier public chargé de l’organisation de la vie de la cité.

      Je voulais néanmoins faire part de mon étonnement devant un tel financement pour réaliser une mission qui est du rôle véritable du notariat. Ne serait il pas préférable d’envisager le financement d’une telle démarche civique par le CSN ?
      Encore une fois, votre démarche et votre initiative est salutaire. Vous redonnez un véritable sens à la notion d’officier public, loin d’une démarche trop souvent mercantile de nombreux de vos confrères. Seul le mode de financement m’étonne!

      Bravo encore pour #conseilducoin, mais je reste sur mon étonnement quant à l’absence de ressources provenant du CSN.

      Bien à vous.

    • Si vous le souhaitez, nous pourrons publier une chronique expliquant votre démarche. Je pourrais également publier la carte mise à jour de vos #caféducoin…

  14. Caroline says:

    Je suis avec intérêt votre blog que je trouve particulièrement pertinent. Je souhaitais rebondir sur ce sujet du crowdfunding, car à nos yeux il existe vraiment un danger pour l’épargnant sur certaines pratiques.

    Nous sommes entrepreneurs en promotion immobilière. Nous avons en parallèle de notre activité déposé notre demande d’agrément « Conseil en Investissement Participatif » à l’AMF pour ouvrir une plateforme de crowdfunding et financer les projets de promoteurs de taille identique à la nôtre. Je voulais donc vous apporter notre retour d’expérience sur ce sujet, puisqu’il confirme le ressenti mis en exergue dans cet article.

    Pour le moment l’AMF nous indique qu’elle n’a donné d’agrément à aucune plateforme immobilière, car une doctrine est en cours d’élaboration : le sujet immobilier est en effet toujours sensible. De ce que nous avons compris, l’AMF a notamment des réticences concernant le financement de projets qui pourraient s’apparenter au système des SCPI dont vous parlez. N’oublions d’ailleurs pas qu’à la base le crowdfunding est dédié au financement de PME avec pour but de créer des emplois et de financer l’économie réelle en direct.

    Dans le même temps, nous voyons un nombre de plateformes « immobilières » fleurir sur Internet, sans aucun agrément. L’AMF est pourtant stricte sur le fait que seules les plateformes immatriculées CIP peuvent exercer l’activité (il existe cependant une tolérance envers des plateformes qui fonctionnaient avant le 1/10/2014, telles que Lymo).

    Il y a quelques mois, j’ai même vu une plateforme commercialiser des parts de SCI (interdit par la loi) à grand renfort de publicité, indiquant que l’investissement était « sécurisé » (la SCI implique une solidarité infinie des associés sur leur patrimoine personnel à hauteur de leur quote-part) pour la raison que la SCI avait souscrit une garantie financière d’achèvement (qui ne protège que l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur). Ce type de pratiques démontre une grande méconnaissance de la loi, du métier de promoteur et des risques liés, et laisse malheureusement présager de grandes déconvenues pour les investisseurs.

    Passée notre frustration d’entrepreneurs qui se refuse toujours à lancer des projets sur sa plateforme sans autorisation de l’AMF, nous craignons que ce genre de plateformes, menées souvent par personnes inexpérimentées en immobilier, provoquent de grandes désillusions chez nombres d’investisseurs et ne fasse du mal au crowdfunding et au financement de la promotion. Pourtant comme vous le soulignez, ce système s’il est utilisé sérieusement peut être une vraie révolution pour l’épargnant et pour l’économie réelle.

    Bien cordialement

  15. J’adore les personnes qui mettent leur diplômes 🙂
    CFA 92 et ENA69 sans oublier HEC 86 )
    Bravo Erik

  16. Bonjour,votre blog est le meilleur dans son domaine. Concernant le sujet certes il y a des abus mais sur le net une mauvaise réputation se fait très vite et cela limite les abus. Il suffit de vilipender quelques contrevenants pour l exemple à mon avis.
    Cordialement

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