La semaine dernière nous rédigions un article prospectif « Crowdfunding, l’avenir est local, indépendant et probablement sans plateforme. » dans lequel nous vous dessinions l’avenir d’un crowdfunding probablement sans plateforme tant le modèle actuel n’était pas protecteur de l’épargnant prêteur et au service d’un emprunteur et d’une plateforme de crowdfunding aux intérêts convergents.
Nous apprenons, officiellement aujourd’hui, car à la vérité l’information circulait depuis le début de la semaine dernière, qu’un emprunteur majeur en crowdfunding immobilier (qui a emprunté -+ 2 500 000€ sur deux plateformes différentes avec 7 projets de promotion immobilière) vient d’être placé en redressement judiciaire. Le risque de défaut est important et l’épargnant se retrouve bien seul maintenant pour essayer de récupérer son argent.
Le risque fait partie du crowdfunding immobilier et il serait une erreur de croire qu’il est sans risque de prêter de l’argent à 10% à un promoteur immobilier. Comme nous vous l’expliquons depuis le début, l’emprunteur immobilier accepte ce taux d’intérêt très élevé car il n’a pas le choix : Les banques refusent de lui prêter à outrance.
Derrière ce premier défaut majeur qui se profile, c’est toute la petite industrie du crowdfunding et plus particulièrement les plateformes, qui ont cru y déceler l’argent facile et la construction d’un nouveau oligopole (pour remplacer l’oligopole bancaire), qui doit trembler.
Le crowdfunding ne peut se construire avec les modèles et les réflexes de la finance du 20 ième siècle…. Ce redressement judiciaire et la menace de défaut qui en résulte, semble nous démontrer que le chemin est encore long avant une véritable rupture dans le financement de l’économie.
La communication des plateformes de crowdfunding est étonnante et démontre la défense des emprunteurs au détriment des épargnants prêteurs.
Le marketing des plateformes de crowdfunding ne se limite pas à habiller les projets à financer de manière avantageuse. Le marketing et la communication autour de ce redressement judiciaire confirme pleinement notre crainte : L’épargnant est seul face aux emprunteurs et plateformes qui défendent leur modèle.
Acte 1, le promoteur annonce des retards de paiement.
Le 04 novembre dernier, Montaigne Conseil nous alertait sur les risques de défaut de ce promoteur immobilier en ces mots :
« Le 17 septembre 2016, la plateforme WISEED annonçait que les heureux clients qui avaient placé leur épargne sur ce projet allaient être remboursés comme convenu au terme des 14 mois avec un taux de rendement de 10 %. Et depuis, plus rien !
De report en décalage, le promoteur semblerait n’avoir réglé qu’une partie de ce qu’il doit à WISEED et donc aux épargnants.
Contraint, dans un premier temps, de prolonger le versement des intérêts jusqu’à fin octobre, il apparaît que le remboursement prévu n’a toujours pas été fait. »
Puis la communication marketing des plateformes, qui doivent maintenir le système en l’état pour poursuivre le métier de préteur, dément ce risque de défaut en expliquant (pompeusement ?) que les retards de paiement sont une habitude dans le petit monde de la promotion immobilière.
Bref, tout le monde (emprunteur + plateforme) se met d’accord pour endormir l’épargnant. Circulez, y a rien à voir ! laissez les pro travailler au lieu de vous inquiéter pour votre argent.
Une communication unilatérale et commune entre le promoteur défaillant et la plateforme. Leur intérêt commun oblige à une communication commune et rassurante. Il ne faudrait tout de même pas casser le business ! (fragile et pas encore rentable).
Acte 2, Le promoteur est mis en redressement judiciaire en date du 06 Janvier 2017 … mais silence radio … Il ne faudrait pas casser le business. Les plateformes veulent maîtriser la communication
Le redressement judiciaire de ce promoteur est prononcé le 06 Janvier 2017.
Pourtant, rien ne filtre. Le petit monde de l’industrie du crowdfunding a connaissance de cette mise en redressement judiciaire et donc de ce risque de défaut majeur de la part d’un des emprunteurs les plus actifs en crowdfunding immobilier… mais chut, il ne faudrait pas faire paniquer les pigeons (=les épargnants).
Bref, silence radio, aucune communication, rien … Ce ne que lundi soir 18h (tiens, pourquoi une telle communication un soir alors que l’on a l’info depuis 1 semaine, peut être plus discret ?), que la plateforme en question communique auprès de ces clients.
Extrait décisif au terme des blabla interminable qui vise à noyer le poisson :
Compte tenu des difficultés financières de la société Terlat Industrie, la maison mère et cette dernière ont ouvert une procédure auprès du tribunal de commerce de Salon de Provence pour placer les entreprises sous la tutelles d’un mandataire dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire en vue de réorganiser la structure financière de la société. Un plan de redressement entraînant notamment une division par 3 des effectifs a été proposé au tribunal de commerce.
Je vais même vous donner l’ensemble du courrier pour vous aider à comprendre à quelle point la communication est maîtrisée par la plateforme pour ne pas effrayer le pigeon :
« Le groupe Terlat, créé en 2004, est un groupe spécialisé dans la promotion immobilière résidentielle. La société a construit et livré plus de 1000 logements et emploie près d’une centaine de salariés dont 80 au sein de sa filiale Terlat Industrie.
Créée en 2013, Terlat Industrie s’est spécialisée dans la fabrication de panneaux à ossature bois destinés à la construction de logements neufs. Avec plus de 80 salariés et d’importants investissements, la société Terlat Industrie a accusé de lourdes pertes. La rentabilité de l’activité était prévue pour une production de 400 lots / an en production qui n’a pu être atteinte en 2016.
Des investissements trop conséquents ont été réalisés dans Tetlat Indusrrie que la maison mère n’a pas pu soutenir seule. L’entreprise, qui disposait d’un accord de financement de 50M€ qui devait intervenir en décembre 2016, a été annulé, obligeant l’entreprise à se placer sous la protection du tribunal de commerce.
Compte tenu des difficultés financières de la société Terlat Industrie, la maison mère et cette dernière ont ouvert une procédure auprès du tribunal de commerce de Salon de Provence pour placer les entreprises sous la tutelles d’un mandataire dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire en vue de réorganiser la structure financière de la société. Un plan de redressement entraînant notamment une division par 3 des effectifs a été proposé au tribunal de commerce.
Actions réalisées et en cours
Nous avons contacté le mandataire et l’établissement de crédit positionné sur l’opération pour apprécier la situation.
Des informations complémentaires nous ont également été communiquées par le Groupe Terlat sur le jugement de mise en redressement judiciaire et sur le statut de l’opération Le Passage.
Au vu des informations recueillies, l’opération demeure saine avec 100% des lots vendus et un budget maîtrisé. L’établissement bancaire nous a confirmé qu’il libèrerait les fonds propres courant mars 2017 une fois le crédit remboursé et l’opération livrée.
Prochaines étapes
Nous allons suivre l’évolution de la situation, rencontrer le mandataire et les créanciers dans le but d’une bonne fin du programme.
Nous prendrons connaissance de l’acceptation ou non du plan de redressement proposé afin de maintenir l’activité de promotion. En cas d’accord, cela implique la possibilité de la société d’avoir une période de 6 mois pendant laquelle RETOME va devoir prouver se capacité d’avoir une capacité de continuité de son activité et d’apurement de son passif.
En cas de refus et de liquidation de l’activité de promotion, la situation sera critique en raison de la saisie de tous les actifs de la société dont les sociétés de projet et de la mise en œuvre par les banques de Garantie Financière d’Achèvement. Il s’agira alors d’étudier avec les créanciers le solde disponible pour le remboursement de l’emprunt obligataire une fois le programme livré.
Quant à la Garantie à Première Demande octroyée par RETOME, elle n’est plus activable en raison de la mise en redressement judiciaire.
Cette situation nous rappelle douloureusement les règles de l’investissement : « diluer le risque, investissez dans plusieurs projets, et n’investissez que ce que vous êtes prêt à perdre« .
Et bien sûr la phrase finale extra-ordinaire : « Cette situation nous rappelle douloureusement les règles de l’investissement : « diluer le risque, investissez dans plusieurs projets, et n’investissez que ce que vous êtes prêt à perdre ».
Donc, chers épargnants, c’est de votre faute si vous perdez beaucoup d’argent, vous aviez qu’à suivre nos conseils et diversifier. On croirait entendre un banque ! Nous sommes bien loin de la finance du 21ième siècle ! Quel désastre ! Amis plateformes, vous perdez toute crédibilité et la confiance des épargnants.
Si le crowdfunding à vocation à devenir aussi opaque et détestable qu’une banque, Alors le crowdfunding n’a aucun avenir ! Autant se financer dans une banque, au moins on sait à quoi s’en tenir.
Aucune analyse des erreurs d’analyse financière de la plateforme ? Aucune remise en cause ? Pourquoi la plateforme à t’elle acceptée de prêter de l’argent à une société aux comptes défaillants ? Pourquoi lancer une opération de crowdfunding en novembre 2017 alors même que l’entreprise devait solliciter le redressement judiciaire deux mois plus tard ? La situation s’est elle dégradée si rapidement que l’analyse des comptes ne permettait pas de détecteur les risques ?
C’est vrai qu’il est compliqué de dire NON à un emprunteur fidèle (7 opérations en deux ans pour 2 500 000€). Si les plateformes commencent à dire non à leurs clients les plus fidèles… comment voulez vous qu’elles deviennent rentables !
Toute cette affaire me laisse une drôle d’impression.
L’impression d’un immense gâchis. Le modèle du crowdfunding est génial et porteur d’une mutation profonde de la société. Pourtant, ces financiers du 20 ième siècle sont en train de détruire cette belle idée. Dommage…
A suivre…
72 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Cela finira par une régulation qui mettra des barrières à l’entrée du marché du prêt pour consolider la position des gros intervenant i.e. des banques.
Quand j’ai vu le titre j’ai immédiatement pensé c’est Wiseed.. bingo
j’ai perdu la totalité de ma mise (heureusement que 3000 euros)dans une société ‘verte » ou wiseed avait recueilli de fonds publics pour y participer .Vous me direz c’est le jeu: exact
Sauf que je n’ai pas apprécié du tout l’attitude des dirigeants , il ne m’ a jamais été répondu sur le point crucial de ce dépôt de bilan .La société dans laquelle wiseed nous avait fait investir était dépositaire de brevets , que sont devenus les fameux brevets qui devaient assurer une avance technologique et un avantage commercial sans pareil? Les dirigeants de la société verte ont dépensé la totalité de l’argent levé à travers le véhicule wiseed en salaires,voyages , expositions diverses ,et ont régulièrement promis de future ventes qui ne sont jamais venues .Enfin le dépôt de bilan est intervenu après la vaine recherche de nouveaux fonds auprès d ‘une autre plate-forme…..
je me suis posé la question de saisir le parquet pour en savoir plus et savoir si pénalement quelque chose ne clochait pas ,puis à mon âge je me suis dit que j’avais autre chose à faire….MAIS dans un coin de ma tête j’ai mis oublie Wiseed…
je suppose qu’il s’agit de newwind
si vous aviez lu tous les commentaires sur wiseed vous y auriez trouvé des commentaires demontant les dires du pdg de newwind prenant ses desirs pour des realités
il critiquait aussi l’ademe et contestait leur competence
les brevets de newwind ne valent rien , il suffit de les lire et de verifier leur anteriorité
je n’ai rien contre les cineastes ecrivains mais chacun son metier
non seawax marine coating une participation dans une société écolo qui simplifiait l’entretien des coques de bateau d plaisance grâce à un merveilleux brevet…..
je pense que les sites de crowfunding sont reservés aux pigeons pour la simple et bonne raison que les sociétés qui tiennent la route trouvent du financement aupres des banques ou des business angels
le risque sur ces sites est multiplié par 10
mais le temps joue pour ces sites car il faut tout de meme quelques années pour depenser l’argent recuperé et mettre la clé sous la porte
je vous propose par exemple de regarder la gabegie des spectrometres sensé analyser tout :
scio de l’israelien computer physics : inutilisable ( levée de plus de 2 million d’euros dans kickstarter
tellspec : pas encore reussi à produire ( dans indiegogo )
scan eat : sensé utiliser le scio pour mesurer les pesticides dans l’alimentation ( sponsorisé par le ministere de l’environnement , je le vois bien lever des fonds bientot )
il n’y a plus assez de scientifiques dans la société , juste des « ecoles de commerce » infoutus de demeler le vrai du faux dans les assertions des start upper
Beaucoup plus que wiseed je crois qu’Anaxago a beaucoup plus à se reprocher.
Connaissant bien le dossier de l’intérieur, ils ont tiré les garanties à la baisse pour faire du volume. Et ce qu’ils ont fait pour le programme La Montagne est grave : dumping de garanties pour obtenir le dossier….
Désolé pour les 2 énormes fautes de mon commentaire.
Bonjour,
Bien sûr , c’est votre devoir d citoyen de saisir le parquet en cas de soupçon de délit ! Ne serait-ce que pour éviter à vos concitoyens la même aventure
Fini le crowfunding c’est vraiment de la daubasse….
La qualité de l’information est très faible malheureusement quelquesoit la plateforme. je récupère l’argent au fur et à mesure. plus que 40 mois à tenir 🙂
Quand je vois Unilend, je me vraiment bouche bée. l’investisseur devient pire qu’un singe. le modèle mise pour vous 🙂 avec un financement qui se fait en 1 secondes..
on ne place son argent qu’en ayant de l’information sur le business. Unilend donne une note avec des étoiles et si vous avez activer Autolend çà place automatiquement pour vous. On critique les banquiers mais çà ressemble à un algorithme qui place pour vous. en quoi cela se différence d’un algorithme de trading ?
Pour gagner de l’argent, les plateformes ont besoin d’industrialiser le modèle pour réduire le coût de revient ainsi que la durée pour financer un projet, on s’éloigne donc de l’idée du crowfunding.
Oui Sam l’Autolend est contraire a l’esprit d’intellig’ece collective defendu par V Ricordeau par exemple (KisKiss et Lendopolis).
Je pense que Guillaume est dans la bonne direction avec l’avenir du Crowdfunding
Nous attendons avec impatience de publier avec Mathieu Georges notre analyse trimestrielle sur la santé des entreprise qui empruntent en crowd.
Relisez mes commentaires sur le sujet: Ce n’est pas qu’il ne faut plus avoir confiance, c’est qu’il n’aurait jamais fallu faire confiance
C’est une des arnaques, légale, de la Finance Folle
Pas du tout d’accord avec le constat fait par Guillaume que le crowfunding soit génial
La démonstration faite dans son article démontre le contraire
L’idée est géniale et porteuse de sens… pour le moment, la mise en oeuvre industrielle ne m’apparaît pas conforme à l’idée de rupture dans le financement de l’économie.
Aujourd’hui, les projets autour de l’économie sociale et solidaire semble plus en accord avec cette idée de rupture dans la finance…
L’économie sociale et solidaire telle qu’elle fonctionne en Afrique, applaudissons. Dès que le modèle passe par des grosses institutions, fuyons. Le cas Terlat est simple: ce promoteur vendait des appartements sur Salon et Avignon 15% moins chers que tous les autres, pour aller plus vite. Pas de secret: projets pas rentables sur le moyen terme, quel que soit le mode de financement. Donc faillite du promoteur et plus tard de la plateforme de crowfunding si celà continue. Amen
A priori les opérations terminées (2) sont rentables et respectent la marge de promotion prévue.
Dédolé,@Padou, le soucis n’est pas là
Complètement d’accord avec P’titlouis
Guillaume,
Une nouvelle merci de cet article à chaud.
J’apporte ma « petite » contribution, pour avoir, dans un autre temps, un autre siècle, vécu la déconfiture immobilière des années 1990, et mon actuel intérêt aux nouveaux acteurs de la finance.
Le Crowdfunding immobilier revient à faire (sup)porter par l’investisseur particulier le risque principal de l’opération immobilière.
En effet, la banque n’accepte de financer le programme immobilier que lorsqu’une partie du financement total de l’opération est assuré par des apports du promoteur ou via des financements extérieurs (15 à 20 %).
Dès lors, la banque finance l’opération mais en prenant une garantie de premier rang, bien souvent de type hypothécaire.
L’investisseur privé supportant le risque sans garantie, mais en contrepartie se voit proposer une rémunération alléchante.
Au final, en cas de défaillance du promoteur, la banque se paie sur l’opération qu’elle a financé que nette d’une marge de risque assurée par le promoteur et les investisseurs. Elle s’est garantie en premier rang, elle sera la première servie sur la vente de l’opération.
Les investisseurs, eux, supportent intégralement le risque, sans être au surplus, assurés d’être représentés, ou défendus auprès des organes de la procédure collective.
Là est principalement la faille du système, la plateforme de crowdfunding étant rémunérée que sur la levée de fonds, et non sur la bonne fin, ou même sur la durée de l’opération, il est à craindre que les investisseurs se retrouvent bien seuls à tenter de défendre leur capital investi.
Maintenant, une action groupée des investisseurs devrait pouvoir permettre de rechercher la responsabilité civile professionnelle de la plate-forme ? des experts comptables et conseils à la levée de fonds ? des commissaires aux comptes ?
Mais, cher Guillaume, je suis tout comme vous fort intéressé de voir comment cette plateforme va défendre les intérêts de ces investisseurs.
Il en va de la survie à terme des plateformes.
Bien amicalement à vous.
Philippe LOIZELET
Président de l’A.N.C.D.G.P.
8, Place de l’Eglise
95440 ECOUEN
Tel. : 01 34 04 03 03
En résumé, je retiens de vos propos que ce sont les intermédiaires qui seuls prennent la quasi totalité du bénéfice de l’opération, sans en prendre une grosse part de risque.
Ai-je bien compris?
Merci Monsieur pour ce commentaire éclairé.
A ce jour les différentes plateformes ont le discours suivant : « »Diversifiez dans bcp de projets pour diluer le risque » Le plus ardent défenseur est N Lesur pour Unilend.
1. C’est le même raisonnement qui a prévalu pour répartir la M…. de la dette subprime (diluer le risque…)
2. Si le taux de défaut dépasse 10% sur les crédits in fine promoteurs cela ne sert à rien !
Donc une autre voie est peut-être envisageable….. Tout n’est pas mauvais dans le CrowdImmo.
Mais les plateformes ne me semblent pas engagées dans la défense coûte que coûte des épargnants, mais plutôt de leur modèle.
Enfin sans faire de bruit 5 projets ont été remboursés ces 4 derniers mois avec des perfs de 10 à12% nous étions dans 3 d’entre eux…D’autres seront remboursés en 2017… Des chiffes à suivre sur Hellocrowdfunding.
Merci à Philippe et à Ptit’Louis pour leurs commentaires pertinents
@Philippe
« Les investisseurs, eux, supportent intégralement le risque, sans être au surplus, assurés d’être représentés, ou défendus auprès des organes de la procédure collective » => pouvez-vous expliciter ?
« Là est principalement la faille du système, la plateforme de crowdfunding étant rémunérée que sur la levée de fonds, et non sur la bonne fin, ou même sur la durée de l’opération, il est à craindre que les investisseurs se retrouvent bien seuls à tenter de défendre leur capital investi. » => Exactement
@Ptit’Louis
Je vous rejoins complètement
1/ la diversification est vue comme le remède miracle, ce qui est hautement discutable. Pour paraphraser un célèbre investisseur, « le risque c’est quand on ne comprend pas ce qu’on fait ». Or beaucoup de nos investisseurs sont dans ce cas, et pour ceux-là l’abstention est la meilleure de chose, pas la diversification
2/ pour les autres, jeter le bébé avec l’eau du bain, comme le fait un peu quand même Guillaume avec cet article, est pour moi incorrect : beaucoup de projets sont remboursés, certains ne le seront pas, rien de neuf sous le soleil du crowdfunding immobilier, si ce n’est l’ampleur médiatique de ce premier potentiel échec, aussi démesuré que la communication positive qui a entouré la naissance de notre industrie
L’industrie du crowdfunding est malheureusement vouée à l’échec et on découvre que chacun a son expertise dans son métier.
Un particulier n’est pas une banque pour financer une pme ou de la promotion.
Si un promoteur a les reins solides il ne va pas voir les particuliers pour se financer mais un professionnel.
Je comprends de mieux en mieux l’activité d’un gérant de fonds qui est d’aller analyser ce dans quoi il place. Il y aura des défauts et il y en aura encore.
Le vrai problème et vous avez peut être raison c’est que les banques ne font pas leur rôle de financeur de l’économie et le crowdfunding s’engouffre dans cette brèche en essayant du sens à nos actions ce qui est malheureusement faux.
J’appelle ça du marketing de la compassion 🙂
– « L’industrie du crowdfunding est malheureusement vouée à l’échec » => quelle est l’analyse qui vous fait arriver à cette conclusion ? J’aimerais savoir quand ma société va fermer 🙂
– « Si un promoteur a les reins solides il ne va pas voir les particuliers pour se financer mais un professionnel » => connaissez-vous précisément le métier de financement de promoteurs pour tenir ces propos ? La majorité des promoteurs « aux reins solides » n’a pas besoin de faire appel à quelque financeur que ce soit pour ses fonds propres puisque il pioche dans sa propre trésorerie. La question, me semble-t-il, pour un promoteur n’est pas « est-ce que j’utilise un pro ou les particuliers ? » mais « ou puis-je trouver le financement le moins cher pour faire le maximum d’opérations viables ? »
– « les banques ne font pas leur rôle de financeur de l’économie » => les banques n’y sont strictement pour rien dans notre sujet du jour
Jean Baptiste, tu n’es pas une plateforme, mais un promoteur qui utilise le crowdfunding pour financer son activité.
Tu rentres totalement dans ce que je crois être l’avenir, c’est à dire le crowdfunding indépendant ! (Crowdfunding, l’avenir est local, indépendant et probablement sans plateforme.)
ps : Pour ceux qui n’auraient pas suivi, jean Baptiste est le fondateur de Lymo.
Et bien effectivement pour être précis, Lymo n’a pas un business model de plateforme d’intermédiation, mais néanmoins je nous considère comme plateforme dans la mesure où des investisseurs dans des projets immobiliers via notre site
😉
Votre société n’est pas une plateforme mais un promoteur. Votre marge est faite par le projet et non pas les gains de la plateforme sur la distribution .Voilà la différence… Vous utilisez un canal pour faire de l’appel à l’épargne tout simplement.
La plateforme prend une commission sur l’encours et elle a besoin de beaucoup de volume.. Voilà la différence entre votre société et les plateformes de qui a mon humble avis ne seront jamais rentable.
Bonne continuation à votre entreprise avec beaucoup de succès.
Ok je comprends alors ! Merci pour la précision
Drôle de coincidence, je viens de recevoir un mail d’une plateforme de crowdlending, qui, me croyant intermédiaire financier, souhaiterait convenir d’un partenariat afin que je vende de crowdlending à mes clients (ce que je ne ferai jamais, car je ne fais que du conseil rémunéré par honoraire et en aucun cas de l’intermédiation).
Voici quelques extraits :
« Nous vous proposons de vous démarquer de la concurrence en intégrant à votre offre, un produit innovant et performant :
– Pour vos clients patrimoniaux, c’est la possibilité d’investir directement dans l’économie réelle. Afin de bénéficier d’une diversification sur plusieurs projets, nous avons mis en place un pack spécial investisseur accessible dès 5 000 € investis.
– Pour vos clients chef d’entreprise à la recherche de financement entre 20 000 € et 500 000 € dont les objets sont variés : recrutements, transmission d’entreprise, financement de la croissance de l’activité…, c’est la possibilité de diversifier ses sources de financement, d’augmenter sa notoriété, d’acquérir de nouveaux clients et de générer des ventes additionnelles.
Notre plateforme propose une offre de financement unique sur le marché alliant communication e-marketing et financement participatif, que je vous propose de découvrir en vidéo ».
Comment prétendre construire une industrie viable avec un argumentaire aussi creux ?
Ankou.
La banque prête apres un apport de 15 à 20 %, mais prend une garantie de premier rang (pour garantir sa créance).
les investisseurs apportent du cash, mais sans prendre de garantie, et en contrepartie ont une promesse de rendement important de l’ordre de 10 %.
Le promoteur apporte du cash.
La plate forme prend un pourcentage de la levée de fonds, sa rémunération n’est pas pondérée au remboursement final de la levée de fonds.
Au final, le promoteur limite son apport en partageant une partie de sa marge avec des investisseurs, ce qui permet, au final, de financer le solde auprès du banquier qui n’intervient qu’avec une garantie et une marge de sécurité égale à l’apport conjoint du promoteur et de l’investisseur.
L’opération est bien souvent faite via une société créée pour les besoins de cette seule opération qui limite l’engagement du promoteur à son propre apport.
Ai je précisé ma pensée ?
Bien à vous.
Cordialement,
Ce schéma, assez complexe, n’a un sens que pour des grosses opérations immobilières, non?
je pense avoir écrit dans le passé,quelque chose d’approchant sur un article de Guillaume dénonçant la promotion immobilière via le crowfunding
Si on ‘survole’ les 2 programmes financés sur Wiseed (Les Jardins de Clarisse et Le Passage), on se rend compte… Avec beaucoup de recul…. Que, comme le dit Guillaume, la (les) plateforme(s) veut garder la main:
La Résidence Les Jardins de Clarisse, point de vigilance émis dans le descriptif de l’opération:
» – Endettement du groupe supérieur à la moyenne des promoteurs classiques, dû à la forte croissance actuelle du groupe »
Commentaire fait par Wiseed
Concernant Le Passage, divers échanges sur le forum de l’opération montrent la méfiance de certains internautes par rapport à Terlat.
Question posée:
« Terlat avait choisi une plateforme de crowdfunding concurrente pour financer un projet à Avignon. Pourquoi avoir changé de plateforme pour ce nouveau projet ? »
Réponse de Wiseed:
« TERLAT souhaite diversifier ses sources de financement en fonds propres et nous l’avons convaincu de nous faire confiance pour ce beau programme que Le Passage ».
Nous (Wiseed) l’avons convaincu…
Anaxago vient de communiquer avec une position qui me semble très positive (et quelque peu contrariante par rapport à Wiseed).
le voici :
Rappel des faits
Le groupe TERLAT est à la fois promoteur et constructeur des programmes immobiliers qu’il réalise. Pour bâtir certaines opérations, il utilise des panneaux à ossature bois construits par sa filiale TERLAT Industrie. C’est de cette filiale qu’il est question aujourd’hui.
Pour soutenir le succès commercial de l’activité de promotion immobilière du groupe, le groupe a réalisé d’importants investissements dans TERLAT Industrie qui a connu un fort développement ces derniers mois pour atteindre aujourd’hui 80 salariés. Cette activité devait atteindre le seuil de rentabilité cette année avec la production de 400 / lots, un seuil qui n’a pu être atteint en 2016.
Un investisseur institutionnel s’était positionné en fin d’année pour accompagner la croissance de l’entreprise. Mais cet apport extérieur n’a pu intervenir dans les temps, ce qui a contraint le groupe à déclarer TERLAT Industrie et son holding RETOME en cessation de paiement le 5 janvier 2017.
Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ?
Il est très important de rappeler que la législation en matière de promotion immobilière est bien faite en France. Pour protéger les acquéreurs des difficultés que pourrait rencontrer un opérateur, un programme immobilier est le plus souvent porté par une société de construction distincte. C’est dans ces SCCV que les investissements d’ANAXAGO ont été réalisés.
Si le risque des opérations est faible, nous restons très vigilants quant au bon respect des droits des actionnaires minoritaires et créanciers des SCCV.
Nous estimons que les programmes présentent un risque potentiel sur la marge et la date de livraison en cas de nécessité de reprise des programmes par une société d’assistance à la maîtrise d’ouvrage ou de reprise du chantier par de nouveaux fournisseurs pour se substituer à Terlat Industrie sur les programmes en “ossature bois”.
Les programmes n’utilisant pas la technique de l’ossature bois (Saint Pierre et La Montagne), sont soumis à des risques techniques et financiers moins importants de fait. Le risque de retard des programmes est toutefois à sérieusement considérer.
Y a-t-il un risque de perte en capital pour les investisseurs ?
À ce stade et au regard de notre niveau d’information, nous comptons sur un remboursement à la fois du capital et des intérêts pour chacune des SCCV. Aucune information ne nous permet d’envisager aujourd’hui une perte totale du capital investi.
Toutefois ces éléments sont à mettre en parallèle des suites données au redressement judiciaire de la société RETOME qui assure aujourd’hui le suivi des chantiers et la commercialisation des lots.
Quelle est la position d’ANAXAGO ?
Grâce à un statut d’actionnaire et avec des sous-jacents immobiliers qui restent de qualité et des programmes bien avancés techniquement, les holdings d’investissements disposent de bons fondamentaux.
Le fait que l’équipe dirigeante reste en place pour assurer le suivi des SCCV, le mandataire judiciaire n’ayant qu’une mission partielle auprès de la direction, devrait permettre d’assurer une continuité dans le suivi des opérations durant la phase de redressement et la période d’observation de 6 mois.
Si le risque des opérations est faible au regard des marges des opérations et de leur niveau d’avancement, nous restons très vigilants quant au bon respect des droits des actionnaires minoritaires et créanciers des SCCV.
Nous estimons que les programmes présentent un risque potentiel sur la marge et la date de livraison en cas de nécessité de reprise des programmes par une société d’assistance à la maîtrise d’ouvrage ou de nouveaux fournisseurs pour se substituer à Terlat INDUSTRIE.
À ce stade et au regard de notre niveau d’information, nous comptons sur un remboursement à la fois du capital et des intérêts pour chacune des SCCV. Aucune information ne nous permet d’envisager une perte totale du capital investi.
A suivre… Nous sommes nous emballé pour pas grand chose ?
J’espère pour la réputation d’anaxago qu’il ne s’agit pas encore d’une communication maitrisée pour ne pas effrayer les épargnants devant la réalité des faits.
De toutes façons ils ne vont pas vous dire c’est foutu, alors croisons les doigts pour les prêteurs de fonds.vous pourriez ressortir votre sujet sur les risques du crowfunding dans l’immobilier
Je ne suis pas d’accord avec vous , vous faites le procès du crowdfunding alors qu’aucune perte de capital (immobilier) n.est encore annoncé.
Rendement élevé = risque élevé
Si vous ne comprenez pas cela inutile de descendre en fleche ces plateformes.
Je vous rappel que pour le moment sur wiseed il y a 100% de réussite sur les opérations immobileres avec des rendements de 10%.
Il est evident qu’il y aura de mauvaises surprise et cest pour cela qu’il faut diversifier les promoteurs. Mais c.est encore lun des meilleurs levier d’investissement.
Cordialement.
Mais alors, cela veut dire qu’en intégrant le risque de défaut le rendement est plus faible. Comment quantifier le rendement en fonction des statistiques de défaut (% nominal – % risque défaut)? Disposons nous de ces statistiques? Non.
Mais je ne crois pas que cela soit une fatalité.
Voici un exemple de plateforme qui propose une analyse de risque: https://www.lendingclub.com/info/statistics-performance.action
C’est ce vers quoi les plateformes d’investissement collectif ou crowdfunding doivent arriver lorsqu’elles seront à maturité. Si l’industrie cherche vraiment à proposer un produti mature au grand public bien sûr.
C’est en effet ce vers quoi les plateformes se dirigent. Sur wiseed il ya justement depuis peu un indicateur de risque noté de A à D (un peu léger pour le moment mais qui est une aide supplémentaire).
Les chiffres précis se retrouvent sur le site Hellocrowdfunding. (Je n’y pas de participation ;-))
En matière obligataire un « évènement de crédit » concerne un retard, une échéance non réglée, un défaut….
Or il y a déjà plusieurs évènements de crédit en cours…
Mais oui il faut intégrer un taux de défaut dès le départ et investir dans 20 projets mini et 30 maxi (le risque ne baisse plus vraiment au-delà de 30)
@ Nicolas
Pour bien connaître la promotion et le crowdfunding, je ne suis pas du tout certain que le modèle statistique qui sous-tend la promesse du crowdlending (« sur 100 opérations avec tels bilans je peux garantir statistiquement que seulement 4% feront faillite donc investissez sur les 100 pour diversifier votre risque ») s’applique au crowdfunding immobilier. Principalement parce que pour faire des statistiques fiables, il faut des données comparables or toutes les opérations immobilière sont radicalement différentes. Si cela vous intéresse : http://blog.lymo.fr/les-risques-du-crowdfunding-immobilier/, partie 3
Bonjour Linel
https://www.unilend.fr/statistiques
voici une information primordiale dans les statistiques je vous laisse consulter :
Encours prêté : 22 664 000 euros
Intérêts reçus dépuis la création : 2 079 395 euros
Capital en défaut en défaut depuis la création : 1 940 505 euros
les épargnants ont donc reçu 138 890 euros pour un encours de 22 644 000 euros sur 3 ans.
Avec ces trois chiffres, on comprend très vite que le TRI est très faible voir même négatif.
Le niveau de défaut ne doit pas dépasser 3% pour avoir un rendement correct…
Je comprends de mieux en mieux le métier de banquier dans sa fonction de prêter..
Peut être que l’avenir sera plus radieux mais çà ne donne pas envie… ou il faut placer en ayant conscience des risques ce qui n’est pas le cas de tout le monde.
Bonjour,
Vous sortez des statistiques de l’ensemble des acteurs (Entreprises, commerce, etc..). Ici je ne vous parle que d’investissement immobilier, plus sûr qu’une entreprise ou startup…
Comme je l’ai dit sur Wiseed les projets immobilier (uniquement) ont un taux de sortie positive de 100% sur une dizaine de projets.
Pour moi cela me donne envie justement 😉
Au contraire. Le financement d’un promoteur immobilier est une catégorie du crowdlending autrement plus risquée que le simple prêt aux TPE ou PME. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les banques sont si frileuses.
Guillaume,
Comment pouvez vous dire cela lorsqu’un projet immobilier en crowndfunding est déjà pré-commercialisé à plus de 60% ou 70% ? Tandis que le risque lié aux TPE ou PME dépend de leur vente (de produits ou de services) à venir, qui est non quantifiable / prévisibles ??
Le taux est un bon indicateur de risque, non ?
CrowdImmo 9 à 14 %
Crowdlending 6 à 9%
CQFD
C’est un peu plus étendu que ça.
Je dirais plutôt:
Crowdlending immo : de 7 à 11 ou 12% max
Crowdlending PME : de 6 à 9 ou 10%
Crowdlending EnR : de 4 à 7%
Crowdlending Collectivités : de 1 à 3%
Pour aller dans votre sens, je rajoute que l’exemple pris par Sam n’est pas représentatif du secteur, mais seulement de cette plateforme qu’est Unilend.
Une plateforme décriée, contestée, et qui arrive en dernière position sur un comparateur de plateformes avec un commentaire peu enviable de « Douteux ».
Patrick
Avec tout le respect que je vous dois cette plateforme est la plus grosse au niveau encours avec Lendix.
Je vous laisse voir les statistiques de finsquare.
Pourquoi emprunter à 7% si la banque vous finance en pret pro à 2%… Ça ressemble à des credit de trésorerie et non d’investissement..
L’épargnant finance la trésorerie de la société et c est donc le risque qu’il prend.. Du moment qu’il est ok avec le risque c’est parfait.
Ce qui m’agace c’est le marketing de soutenons l’économie française contre les méchantes banques 🙂
Prenons les statistiques du secteur avec plaisir.
Bonjour Sam,
Sources CompareLend:
« CompareLend a analysé les données de 27 plateformes de finance participatives partenaires (sur 89 plateformes régulées par l’ORIAS)
Ces 27 plateformes ont collecté en 2015 presque 270 millions d’euros tous segments confondus (crowdfunding, crowdlending et dons).
Le taux d’intérêt moyen constaté est de 5,6%, pour un ticket moyen de 426 euros par investisseur avec une durée moyenne d’investissement de 47 mois. »
Unilend est peut-être la plus grosse plateforme, elle n’en demeure pas moins le ver dans la pomme par la somme des mécontentements de prêteurs qu’elle génère contre elle.
Il suffit de parcourir quelques forums pour le constater.
Leurs chiffres sont loin de la réalité détaillée par CompareLend et les 27 plateformes étudiées.
Bonsoir Patrick,
Je ne souhaite pas épiloguer mais il faut comparer ce qui est comparable et non tous segments confondus. on ne peut pas mettre crowdfunding equity (investisseurs) et crowdleding (prêteurs)ou don dans le même sac.
Wiseed devrait intervenir demain sur BFM dans le cadre d’un droit de réponse. Il s’agit du premier problème rencontré depuis 5 ans sur la centaine de dossier financés. Et il semblerait que les clients vont récupérer une bonne partie de leur souscription sur ce projet. Mais oui, il y a des risques. D’où l’importance de diversifier, on ne le répètera jamais assez.
« Et il semblerait que les clients vont récupérer une bonne partie de leur souscription sur ce projet ». Avez vous une source qui propose cette analyse ?
Il s’agit d’une source proche du dossier que je ne peux pas nommer. Je pense que des éléments très concrets seront apportés demain. Je crois que l’opé portait sur 500 K chez Wiseed et bcp plus chez Anaxago qui a décidé de proposer plusieurs programmes de ce promoteur. Mais je n’en sais pas plus. Je reste convaincu que ce mode de financement est une lourde tendance de fond, à la mode AirbnB et qu’un problème rencontré sur un dossier ne veut pas dire que le modèle est mort. C’est en réalité très bien, pour montrer aussi à l’épargnant que chaque investissement représente un risque en capital (comme n’importe quelle obligation high yield), et pour encourager les plateformes à la vigilance sur la sélection des dossiers.
Nous sommes d’accord. Mais attention, les plateformes doivent comprendre que le monde change… et ne doivent pas adopter les modèles du 20 ième siècle…
Bien d’accord. Ca va les obliger à mettre en place des outils de vigilance plus ajustés et aller plus loin dans leur offre (en proposant par exemple d’investir dans un panier de solutions plutôt que sur un projet en particulier, et ainsi dilluer le risque). En même temps, pour bien connaître Wiseed, j’ai constaté une très nette amélioration depuis juillet 2016, date à partir de laquelle la plateforme a reçu son agrément PSI.
Une source proche du dossier…. sic
….on peut s’autoriser à penser ?
Les infos arrivent progressivement: http://www.capital.fr/finances-perso/crowdfunding/crowdfunding-immobilier-des-epargnants-pourraient-tout-perdre-1200659
extrait: « Souleymane Galadima, directeur général de Wiseed, se veut rassurant précisant que, sa société « a déjà reçu de Terlat un remboursement de 300.000 euros sur les 560.000 prêtés dans le cadre du projet Le Passage »
Donc sur cette opération les clients sont sûr de deja récuperer 57%. Pour le reste…..
57% c’est mieux que rien (comme l’ont laissé sous entendre certains journalistes de BFM pour faire le buzz). Ensuite, le promoteur est en redressement, ce qui ne veut pas dire pour l’instant qu’il a fait faillite. Même si en effet ça risque de prendre du temps.
Je vous laisse expliquer cela aux épargnants qui ont acheté un rendement entre 8% à 10%… et qui vont récupérer 57% du capital et que le reste attendra… peut être ou pas.
On peut dire la même chose pour toute obligation non cotée. Je ne suis pas personnellement investi sur cette opé, ni mes clients. Mais il convient en effet d’être informé des risques. Un de mes clients détient un PF chez Wiseed composé de 26 lignes environ. Même si il y avait un défaut de cette ampleur sur 5 dossiers, il serait toujours positif sur l’ensemble de son PF. Je pense que cet incident va accélérer la sortie de fonds diversifiés sur plusieurs projets. Ce sont les incidents qui nous font avancer, n’est-ce pas ?
En réalité il y a une communication très (trop ?) forte sur cet incident qui fait partie de la vie des fonds. On parle très peu (trop ?) des perf catastrophiques de certaines FCPI, FIP et autres SCPI fiscales que les banques refourguent à la pelle à leurs clients. Et là ce n’est pas un dossier sur 100 qui boit la tasse mais plutôt 1 sur 100 qui surnage avec un rendement supérieur à celui du livret A. Etonnant de voir le zèle de BFM sur ce dossier…
Bonjour Messieurs,
Je lis avec attention vos différents commentaires et suis agréablement surpris par la richesse de ce débat. Avec la tonalité de l’article de Guillaume, même s’il a eu le mérite de lancer le débat, je m’attendais à pire.
Revenons aux fondamentaux. Il n’y a pas de rentabilité sans risque. Un produit d’investissement très rentable présenté comme sans risque est une arnaque.
Dans le cas du crowdfunding immobilier, il y aura des défauts, c’est un fait et aucune plateforme a ce jour n’a soutenu le contraire. La question fondamentale est donc quel taux de défaut pour quelle rentabilité moyenne. A ce jour WiSEED a remboursé 18 opérations pour 8M€ de nominal et un taux moyen de 10%. Je vous rejoins donc sur le besoin d’amener plus de statistiques, comme le fait le crowdlending, sur la santé globale du portefeuille. Nous y travaillons et la mise en oeuvre du scoring est une première étape.
Pour ce qui est du modèle, attention aux idées reçues. Le cas TERLAT témoigne qu’au delà du modèle économique, le principal actif des plateformes demeure ses investisseurs et leur confiance. Tout manquement de la plateforme vis à vis de ses investisseurs est durement payé, le déferlement médiatique en témoigne. Ce qui au passage, n’est pas le cas de nombreux autres produits financiers où les investisseurs ne réalisent que trop tardivement le risque associé à leur investissement, et sans qu’on ne prenne le temps de leur communiquer les raisons. Le crowdfunding dispose de cet avantage, de devoir par sa nature même, être transparent sur les projets sélectionnés, sur le suivi de participation et sa gestion des recouvrements.
Pour autant, ce premier risque majeur sur un dossier de crowdfunding immobilier invite à se remettre en question et à continuer d’améliorer le modèle. Tant sur l’analyse, que sur l’alignement d’intérêts.
Sur ce dernier point, je rappelle que les investisseurs ne paient aucun frais, ni à l’entrée, ni à la sortie. Si d’aventure les plateformes devaient attendre le remboursement avant d’être rémunérées, il faudra alors nous expliquer comment payer des analystes seniors capables d’auditer des structures complexes, des directeurs déployés en région pour visiter les terrains, suivre les opérations et une plateforme permettant dès 100€ d’investir afin de maximiser la diversification. Oui les gérants de fonds sont intéressés aux performances, mais soyons honnêtes, ils se servent grassement au moment de l’investissement, et beaucoup plus sur le dos des investisseurs que celui de l’émetteur.
Comment donc construire un nouveau modèle ? Tout le monde ne peut suivre le modèle de LYMO. Car même si ces derniers font preuve d’une extrême diligence dans leurs opérations, je ne pense pas que tous les promoteurs de la place seraient parfaitement neutres dans l’analyse de leur propres opérations de promotion.
Le modèle évoluera, avec la consolidation du secteur et le renforcement de la solidité financière des plateformes. Les plateformes pourront alors assumer une part plus importante de leur rémunération au remboursement des fonds investis. Si le track-record est au rendez-vous, les investisseurs seront également invités à contribuer au modèle économique à condition naturellement que le service soit au rendez-vous.
Autre élément important de l’amélioration du modèle est l’intelligence collective. Je lisais dans les commentaires quelques copier-coller des forums de WiSEED. Vous remarquerez que nous sommes une des rare plateforme où les forums sont aussi actifs et ouverts. A ce titre, je pense qu’une place plus importante pourrait être donnée aux investisseurs qui pour beaucoup ont des avis très pertinents, connaissent le promoteur et l’environnement de l’opération. Même si nous considérons nos analyses comme très poussées, il faut toujours faire preuve d’humilité et accepter toutes idées permettant d’en améliorer la performance. Notre relation avec les banques, le partage d’information entre plateformes et l’implication de partenaires spécialisés dans l’analyse de projets immobiliers (étude de marché, étude technique, assureurs) ne peut que contribuer à la maturité des plateformes.
Enfin, je suis surpris de lire que certains investisseurs imaginent que face à ces difficultés, nous les laissons seuls face au promoteur. Nos avocats, payés naturellement par WiSEED, sont engagés pour défendre les intérêts des investisseurs. Nos équipes se sont déplacées maintes fois pour challenger le promoteur, visiter l’état des chantiers et sonder plusieurs partenaires qui pourraient venir en aide à TERLAT. Nous prenons ce sujet très à coeur et pour rencontrer régulièrement nos investisseurs, je peux vous assurer qu’ils comprennent la réalité de notre engagement moral, humain et financier.
A vous lire,
Bonne journée,
Souleymane-Jean GALADIMA
DG WiSEED Immobilier
Bonjour à Tous,
Je veux juste alerter sur le fait que LYMO représentée ici par Jean Baptiste VAYLEUX présente autant de risque que les autres plateformes. J’en veux pour preuve que LYMO n’a pas été en mesure d’honorer le remboursement de son programme « Nicéphore » prévu initialement à fin octobre 2017 puis prorogé de 6 mois à fin avril 2018.
Il vient d’être prorogé à nouveau de …1 AN !!! avec 0 % intérêts. Oui, je dis bien sans intérêts, les obligataires attendront, patiemment, leur argent qui leur rapporte rien pendant UN AN ; Bien évidemment, avec le risque potentiel de défaut de remboursement que cela comporte.
Prudence donc !!! le Crowdfunding n’est pas un long fleuve tranquille qui ne vous promet que des intérêts élevés mais il peut également tout emporté sur son passage ! en l’occurrence votre précieuse épargne.
Oui Akli et malheureusement LYMO a des retards sur 3 projets…
D’autre part il faut noter une sérieuse baisse des ventes sur le premier trimestre. La prudence est plus que jamais de mise.
@Ptitilouis : pouvez-vous préciser à quels projets vous faites allusion ? Quant à la « sérieuse baisse des ventes sur le 1er trimestre », à quoi vous référez-vous ?
En échangeant lors d’une soirée avec des investisseurs amateurs de CrowdImmo qui me disaient commencer à douter du modèle LYMO.
Moi ne pouvant conseiller mes clients à investir chez vous je n’ai pas accès au données…
Pour les chiffres du secteur Stéphane Desmaisons se tient à votre disposition pour l’expliquer. Auriez-vous par hasard à nous communiquer les chiffres promoteurs du mois de mars 2018 ?
Ptitilouis, c’est quand même incroyable d’écrire de telles choses sur ce forum. Vous rendez-vous compte qu’on discute de choses sérieuses, qui ont des implications financières pour des investisseurs et une société comme Lymo, et vous vous basez sur des …rumeurs entendues lors d’un cocktail ? Vous rendez-vous vous compte vous appuyez sur des chiffres promoteur entendues de la bouche d’une personne travaillant pour une plateforme concurrente, sans même les vérifier, pour en faire une généralité ? Je comprends que vous êtes un CGP si vous « conseillez des clients », permettez-moi de trouver étrange cette démarche qui consiste à relayer des informations glanées par-ci par-là sans essayer une seconde de recouper l’information qui est pourtant facilement disponible. Pour les retards, il suffit de regarder ici (https://www.hellocrowdfunding.com/immobilier/projets-en-retard) et pour le ralentissement des ventes (c’est l’opposé en réalité) il suffit de nous appeler.
Merci de témoigner dans ce sens. Ca nous rappelle que le risque associé à un placement à 10% n’est pas le même que celui d’un livret A. Or beaucoup d’épargnants pensent l’inverse et croient encore au miracle. Par contre une bonne diversification sur 20-30 lignes doit normalement largement atténuer ce genre de risque tout en maintenant un rendement plus que convenable. Elémentaire.
Je suis d’accord avec vous. C’est d’ailleurs notre rôle de CIP d’écarter du processus d’investissement les investisseurs qui n’ont pas conscience du risque qu’ils prennent en investissant dans le crowdfunding immobilier. D’expérience, peu d’investisseurs ont même conscience du fait que risque et rentabilité vont de pair, ce qui est pourtant la base de tout placement.
Par ailleurs, il n’y a certainement pas de « miracle », mais sur 16 projets remboursés chez Lymo, 15 l’ont été avec 10% de rendement par an, et 1 avec 6,1% (toutes les statistiques sont sur notre home page), ce qui rend paradoxalement les investisseurs plus exigeants, et probablement plus aveugles au risque.
Vous prêchez un convaincu, je pense que le crowdfunding immo est aujourd’hui une très bonne solution et je dois dire que je n’ai rencontré aucun défault depuis 3 ans sur la trentaine de projets financés, via des plateforme, ou même en direct avec des promoteurs. Mais une grande exigence sur la sélection et une forte diversification. Bravo pour les scores de Lymo !
Bonjour Akli,
Le fait que l’emprunt du Nicéphore ait été prorogé d’un an est tout à fait exact, c’est ainsi qu’en ont décidé la centaine d’obligataires après qu’on leur a exposé clairement la situation à date. Il reste 2 lots uniquement à vendre et les 2 sont désormais réservés. Nous devrions donc être en mesure de solder ce projet avant la fin de l’année, ce qui porterait la rentabilité totale sur le projet entre 8 et 9% par an. Pas d’inquiétude majeure sur ce projet donc, même si le rendement sera moindre que les 10% initiaux, ce qui peut générer une amertume tout à fait compréhensible.
Pour finir, je pense que personne sur ce forum et surtout pas Lymo n’ait jamais pensé ni écrit que le crowdfunding était un long fleuve tranquille, pas même vous puisque vous en connaissez les risques pour les avoir lus, relus et validés à maintes reprises dans le processus d’investissement.
Cordialement,
Jean-Baptiste Vayleux
J’oubliais par rapport à Terlat, le seul projet sur lequel nous avions investi a été remboursé à 103,6% à ce jour.