La semaine dernière nous rédigions un article prospectif « Crowdfunding, l’avenir est local, indépendant et probablement sans plateforme. » dans lequel nous vous dessinions l’avenir d’un crowdfunding probablement sans plateforme tant le modèle actuel n’était pas protecteur de l’épargnant prêteur et au service d’un emprunteur et d’une plateforme de crowdfunding aux intérêts convergents.
 
Nous apprenons, officiellement aujourd’hui, car à la vérité l’information circulait depuis le début de la semaine dernière, qu’un emprunteur majeur en crowdfunding immobilier (qui a emprunté -+ 2 500 000€ sur deux plateformes différentes avec 7 projets de promotion immobilière) vient d’être placé en redressement judiciaire. Le risque de défaut est important et l’épargnant se retrouve bien seul maintenant pour essayer de récupérer son argent.
 
Le risque fait partie du crowdfunding immobilier et il serait une erreur de croire qu’il est sans risque de prêter de l’argent à 10% à un promoteur immobilier. Comme nous vous l’expliquons depuis le début, l’emprunteur immobilier accepte ce taux d’intérêt très élevé car il n’a pas le choix : Les banques refusent de lui prêter à outrance.
Derrière ce premier défaut majeur qui se profile, c’est toute la petite industrie du crowdfunding et plus particulièrement les plateformes, qui ont cru y déceler l’argent facile et la construction d’un nouveau oligopole (pour remplacer l’oligopole bancaire), qui doit trembler.
Le crowdfunding ne peut se construire avec les modèles et les réflexes de la finance du 20 ième siècle…. Ce redressement judiciaire et la menace de défaut qui en résulte, semble nous démontrer que le chemin est encore long avant une véritable rupture dans le financement de l’économie.
 
 

La communication des plateformes de crowdfunding est étonnante et démontre la défense des emprunteurs au détriment des épargnants prêteurs.

Le marketing des plateformes de crowdfunding ne se limite pas à habiller les projets à financer de manière avantageuse. Le marketing et la communication autour de ce redressement judiciaire confirme pleinement notre crainte : L’épargnant est seul face aux emprunteurs et plateformes qui défendent leur modèle.
 

Acte 1, le promoteur annonce des retards de paiement.

Le 04 novembre dernier, Montaigne Conseil nous alertait sur les risques de défaut de ce promoteur immobilier en ces mots :

« Le 17 septembre 2016, la plateforme WISEED annonçait que les heureux clients qui avaient placé leur épargne sur ce projet allaient être remboursés comme convenu au terme des 14 mois avec un taux de rendement de 10 %. Et depuis, plus rien !
De report en décalage, le promoteur semblerait n’avoir réglé qu’une partie de ce qu’il doit à WISEED et donc aux épargnants.
Contraint, dans un premier temps, de prolonger le versement des intérêts jusqu’à fin octobre, il apparaît que le remboursement prévu n’a toujours pas été fait. »
 

Puis la communication marketing des plateformes, qui doivent maintenir le système en l’état pour poursuivre le métier de préteur, dément ce risque de défaut en expliquant (pompeusement ?) que les retards de paiement sont une habitude dans le petit monde de la promotion immobilière.
Bref, tout le monde (emprunteur + plateforme) se met d’accord pour endormir l’épargnant. Circulez, y a rien à voir  ! laissez les pro travailler au lieu de vous inquiéter pour votre argent. 
 
Une communication unilatérale et commune entre le promoteur défaillant et la plateforme. Leur intérêt commun oblige à une communication commune et rassurante. Il ne faudrait tout de même pas casser le business ! (fragile et pas encore rentable)
 

Acte 2, Le promoteur est mis en redressement judiciaire en date du  06 Janvier 2017 … mais silence radio … Il ne faudrait pas casser le business. Les plateformes veulent maîtriser la communication

Le redressement judiciaire de ce promoteur est prononcé le 06 Janvier 2017.
Pourtant, rien ne filtre. Le petit monde de l’industrie du crowdfunding a connaissance de cette mise en redressement judiciaire et donc de ce risque de défaut majeur de la part d’un des emprunteurs les plus actifs en crowdfunding immobilier… mais chut, il ne faudrait pas faire paniquer les pigeons (=les épargnants). 
Bref, silence radio, aucune communication, rien … Ce ne que lundi soir 18h (tiens, pourquoi une telle communication un soir alors que l’on a l’info depuis 1 semaine, peut être plus discret ?), que la plateforme en question communique auprès de ces clients.
 
Extrait décisif au terme des blabla interminable qui vise à noyer le poisson :

Compte tenu des difficultés financières de la société Terlat Industrie, la maison mère et cette dernière ont ouvert une procédure auprès du tribunal de commerce de Salon de Provence pour placer les entreprises sous la tutelles d’un mandataire dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire en vue de réorganiser la structure financière de la société. Un plan de redressement entraînant notamment une division par 3 des effectifs a été proposé au tribunal de commerce.

 
Je vais même vous donner l’ensemble du courrier pour vous aider à comprendre à quelle point la communication est maîtrisée par la plateforme pour ne pas effrayer le pigeon :

« Le groupe Terlat, créé en 2004, est un groupe spécialisé dans la promotion immobilière résidentielle. La société a construit et livré plus de 1000 logements et emploie près d’une centaine de salariés dont 80 au sein de sa filiale Terlat Industrie.
Créée en 2013, Terlat Industrie s’est spécialisée dans la fabrication de panneaux à ossature bois destinés à la construction de logements neufs. Avec plus de 80 salariés et d’importants investissements, la société Terlat Industrie a accusé de lourdes pertes. La rentabilité de l’activité était prévue pour une production de 400 lots / an en production qui n’a pu être atteinte en 2016.
Des investissements trop conséquents ont été réalisés dans Tetlat Indusrrie que la maison mère n’a pas pu soutenir seule. L’entreprise, qui disposait d’un accord de financement de 50M€ qui devait intervenir en décembre 2016, a été annulé, obligeant l’entreprise à se placer sous la protection du tribunal de commerce.
Compte tenu des difficultés financières de la société Terlat Industrie, la maison mère et cette dernière ont ouvert une procédure auprès du tribunal de commerce de Salon de Provence pour placer les entreprises sous la tutelles d’un mandataire dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire en vue de réorganiser la structure financière de la société. Un plan de redressement entraînant notamment une division par 3 des effectifs a été proposé au tribunal de commerce.
Actions réalisées et en cours
Nous avons contacté le mandataire et l’établissement de crédit positionné sur l’opération pour apprécier la situation.
Des informations complémentaires nous ont également été communiquées par le Groupe Terlat sur le jugement de mise en redressement judiciaire et sur le statut de l’opération Le Passage.
Au vu des informations recueillies, l’opération demeure saine avec 100% des lots vendus et un budget maîtrisé. L’établissement bancaire nous a confirmé qu’il libèrerait les fonds propres courant mars 2017 une fois le crédit remboursé et l’opération livrée.
 
Prochaines étapes
Nous allons suivre l’évolution de la situation, rencontrer le mandataire et les créanciers dans le but d’une bonne fin du programme.
Nous prendrons connaissance de l’acceptation ou non du plan de redressement proposé afin de maintenir l’activité de promotion. En cas d’accord, cela implique la possibilité de la société d’avoir une période de 6 mois pendant laquelle RETOME va devoir prouver se capacité d’avoir une capacité de continuité de son activité et d’apurement de son passif.
En cas de refus et de liquidation de l’activité de promotion, la situation sera critique en raison de la saisie de tous les actifs de la société dont les sociétés de projet et de la mise en œuvre par les banques de Garantie Financière d’Achèvement. Il s’agira alors d’étudier avec les créanciers le solde disponible pour le remboursement de l’emprunt obligataire une fois le programme livré.
Quant à la Garantie à Première Demande octroyée par RETOME, elle n’est plus activable en raison de la mise en redressement judiciaire.
Cette situation nous rappelle douloureusement les règles de l’investissement : « diluer le risque, investissez dans plusieurs projets, et n’investissez que ce que vous êtes prêt à perdre« .

 
Et bien sûr la phrase finale extra-ordinaire : « Cette situation nous rappelle douloureusement les règles de l’investissement : « diluer le risque, investissez dans plusieurs projets, et n’investissez que ce que vous êtes prêt à perdre ».
Donc, chers épargnants, c’est de votre faute si vous perdez beaucoup d’argent, vous aviez qu’à suivre nos conseils et diversifier. On croirait entendre un banque ! Nous sommes bien loin de la finance du 21ième siècle ! Quel désastre ! Amis plateformes, vous perdez toute crédibilité et la confiance des épargnants.
Si le crowdfunding à vocation à devenir aussi opaque et détestable qu’une banque, Alors le crowdfunding n’a aucun avenir ! Autant se financer dans une banque, au moins on sait à quoi s’en tenir. 
 
Aucune analyse des erreurs d’analyse financière de la plateforme ? Aucune remise en cause ?  Pourquoi la plateforme à t’elle acceptée de prêter de l’argent à une société aux comptes défaillants ? Pourquoi lancer une opération de crowdfunding en novembre 2017 alors même que l’entreprise devait solliciter le redressement judiciaire deux mois plus tard ? La situation s’est elle dégradée si rapidement que l’analyse des comptes ne permettait pas de détecteur les risques ?
C’est vrai qu’il est compliqué de dire NON à un emprunteur fidèle (7 opérations en deux ans pour 2 500 000€). Si les plateformes commencent à dire non à leurs clients les plus fidèles… comment voulez vous qu’elles deviennent rentables !
 

Toute cette affaire me laisse une drôle d’impression.

L’impression d’un immense gâchis. Le modèle du crowdfunding est génial et porteur d’une mutation profonde de la société. Pourtant, ces financiers du 20  ième siècle sont en train de détruire cette belle idée. Dommage…

A suivre…

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