(Je m’attaque aujourd’hui à un sujet d’une grande complexité – Je n’ai pas toutes les réponses, mais je souhaitais partager avec vous cette réflexion que je crois essentielle – La version podcast est plus détaillée et permet, je crois, de mieux comprendre le sujet – N’hésitez pas à commenter l’article – Nous sommes là dans la prospective et la réflexion – D’avance merci de votre compréhension – J’ai l’impression que le combo Podcast + article écrit apporte un « plus » intéressant).
Cela fait 40 ans que les taux baissent. 40 ans que la valeur des actifs, et notamment des biens immobiliers, mais également les actions, augmentent mécaniquement sous le simple effet de la baisse des taux.
C’est mathématique. En effet, la théorie explique que la valeur d’un actif est égale à la somme actualisée des revenus futurs générés par ledit actif.
Lorsque les taux d’intérêt baissent, le taux d’actualisation baisse… et c’est la valeur mathématique de l’actif qui augmente, et cela même si les revenus futurs n’augmentent pas plus fortement que l’inflation.
Prenons un exemple pour mieux comprendre le mécanisme qui doit pouvoir expliquer la hausse de la valeur de nombreux actifs depuis 40 ans.
- En 1990, le taux d’intérêt qui permettra d’actualiser les revenus futurs d’un investissement immobilier est autour de 13% (taux d’emprunt de l’état français en 1990 + 3 points = 10% + 3% = 13%). Avec une inflation autour de 3.40%, la valeur en 1990 d’un bien immobilier qui générait un revenu net de charge de 10000€ / an aurait été de 10 000 / (13% – 3.40%) = 104106€ ;
- En 2019, le taux d’intérêt qui permettra d’actualiser les revenus futurs d’un investissement immobilier est autour de 3% (taux d’emprunt de l’État français en 2021 + 3 points = 0% + 3% = 3%). Avec une inflation autour de 1%, la valeur en 2019 d’un bien immobilier qui générait un revenu net de charge de 10000€ / an aurait été de 10 000 / (3% – 1%) = 500000€ ;
Vous venez de comprendre pourquoi, à revenu identique, la valeur d’un bien immobilier a été multiplié par 5 entre 1990 et 2019. Sans effort, sans apport de valeur ajoutée, sans création de valeur, la baisse des taux explique la hausse mécanique des patrimoines.
Ce raisonnement sur la valorisation des biens immobiliers est également valable pour la valorisation des actions.
Mais ça, c’était avant. Nous sommes en 2023 et il semble bien, au moins à court terme, que la baisse des taux d’intérêt ne soit plus d’actualité. Nous sommes entrés dans un mouvement de hausse des taux.
L’avenir nous dira si ce mouvement est une parenthèse dans la baisse inexorable des taux ou un changement de paradigme. Difficile d’être affirmatif. On ne sait pas.
En tout état de cause, le mouvement de hausse des taux détruit mécaniquement le prix des actifs (immobilier et actions) dont les qualités intrinsèques sont insuffisantes pour compenser les conséquences de la hausse des taux.
Lorsque les taux montent, la valeur des actifs baisse. Seuls les meilleurs actifs, c’est-à-dire ceux dont les revenus futurs augmenteront plus fortement que l’inflation, pourront limiter la casse.
Reprenons notre exemple pour mieux comprendre :
- En 2023, les taux d’intérêt qui permettront d’actualiser les revenus futurs d’un investissement immobilier sont autour de 6% (taux d’emprunt de l’État français en 2023 + 3 points = 3% + 3% = 6%).
- Avec une inflation autour de 5% et un actif dont le revenu futur serait indexé à 5%, la valeur en 2023 de cet actif qui générait un revenu net de charge de 10000€ / an pourrait être de 10 000 / (6% – 5%) = 500 000€
- Avec une inflation autour de 5% et un actif dont le revenu futur serait indexé à 3.50%, la valeur en 2023 de cet actif qui générait un revenu net de charge de 10000€ / an pourrait être de 10 000 / (6% – 3.50%) = 400 000€, soit une baisse de 20%.
Comme vous venez de le voir, l’enjeu, c’est la capacité à augmenter le revenu futur dudit actif à un niveau au moins égal à la hausse des taux.
Si les taux augmentent de +3 points, il faut que le revenu futur généré pas lesdits actifs soit au moins de 3 points pour maintenir sa valeur patrimoniale :
- Si la hausse du revenu futur est supérieure à la hausse des taux, alors la valeur de l’actif augmente encore ;
- Si la hausse du revenu futur est inférieure à la hausse des taux, alors la valeur de l’actif baisse.
Cela signifie que seuls les meilleurs actifs échapperont à la baisse de leur valorisation.
Les actifs mal positionnés sur le marché (les biens immobiliers mal placés, les entreprises dont le modèle économique n’est pas suffisamment solide) ne pourront pas augmenter la valeur de leurs revenus futurs dans des proportions suffisantes et pourraient donc subir une perte de valeur.
Seules les meilleures entreprises pourront espérer échapper à la baisse de leur cours de bourse. Les meilleures entreprises sont celles qui auront la capacité à augmenter la croissance de leur bénéfice dans des proportions au moins équivalent à la hausse des taux.
Les meilleurs biens immobiliers seront ceux qui dont les qualités intrinsèques sont suffisamment supérieures pour permettre une indexation élevée des revenus futurs. Priorité à la qualité de l’emplacement et à la qualité de construction.
En tout cas, une chose est quasi certaine : Lorsque les taux montent, la tendance est la baisse du prix des actifs à laquelle seuls les meilleurs pourront échapper.
Bref, il va être plus difficile de valoriser votre patrimoine dans les prochaines années. Il va falloir travailler pour apporter de la valeur ajoutée ou encore choisir les bonnes entreprises qui auront ce talent.
(ps : Pour l’investissement actions : et si la hausse des taux était une bonne nouvelle pour la gestion active dans son « combat » qui l’oppose à la gestion passive ? – Lorsque les taux montent, il faut être capable d’identifier les entreprises qui résisteront à la baisse. On verra bien)
