Comparatif taux d’assurance de prêt immobilier 2017 vs 2018 : les 30 – 55 ans vont pouvoir réduire fortement leur TAEG

Comparer les taux d’assurance de prêt n’est pas chose facile mais lorsqu’il s’agit de réduire le TAEG de votre prêt immobilier, il est bon de s’y attarder quelques minutes.

Cet article vient dans le prolongement d’un précédent écrit il y a pile un an. Dans cet article consacré aux meilleurs taux d’assurance de prêt 2017 suivant la durée de votre emprunt (cf »Meilleur taux d’assurance de prêt 2017 (décès, PTIA, IPT, ITT) pour un crédit immobilier de 10, 15, 20, 25 ans« ) nous avions souhaité détailler suivant si votre crédit était fait sur une courte ou longue durée les points de vigilance à apporter à votre couverture personnelle d’assurance.

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Nous vous avions également démontré grâce à la fourchette de cotisation dans laquelle vous pouviez vous trouver en fonction de votre âge la différence de prix qu’il pouvait exister entre les prix d’assurance bancaires et ceux de la délégation d’assurance (cf »Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur. »)

En tout début d’article nous avions écrit que les taux d’assurances emprunteurs contrairement aux taux de crédit n’étant pas soumis à un environnement économique ils devraient rester stable en 2018.

 

NOUS NOUS SOMMES TROMPES…. Et dans les grandes largeurs.

Nous avons assisté en 365 ajours à une véritable révolution sur le marché de l’assurance emprunteur tant du côté bancaire que du côté délégation d’assurance externe.

Une raison à ce changement, la confirmation par le conseil constitutionnel que la résiliation d’assurance emprunteur s’appliquerait bien à tous les contrats en vigueur c’est-à-dire  à ce que l’on appelle le stock. L’Amendement Bourquin qui est entré en application depuis le 1er janvier 2018 permet donc de résilier son assurance emprunteur tous les ans à date anniversaire (cf »Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ? »).

Cet amendement a entrainé des changement forts sur le marché de l’assurance emprunteur notamment en terme de tarification. Objectif, être le mieux placé possible sur l’aspect tarifaire, non pas pour creuser l’écart avec l’assurance de la banque qui est généralement 2 à 3 fois plus chères mais bien avec ses concurrents. En marché gigantesque de plusieurs milliards d’euros, principalement sur de la reprise à la concurrence, venait de s’ouvrir et des parts de marché sont à prendre. La fameuse ruée vers l’or est ouverte et chaque assureur externe se dit qu’il va pouvoir reprendre ce qui lui a été confisqué par la banque durant des années.

Cet article sera donc l’occasion de vous indiquer les incidences du côté bancaire, la mise en œuvre de solutions dans le but de protéger un portefeuille présentant une marge de 70% sur ce produit mais aussi de voir comment les assureurs alternatifs externes aux banques ont réagit afin de s’attaquer à ce gros gâteaux et en retirer quelques miettes.

Un grand gagnant, l’emprunteur bien sûr. Encore faut il que celui-ci arrive bien sûr arrive à mettre en place sa délégation d’assurance lors de l’édition du prêt ou qu’il puisse résilier son contrat existant ce qui encore aujourd’hui n’est pas chose facile.

Notre démarche vous permettra de constater une fois de plus que les banques ne manque pas d’idée pour vous faire souscrire leur contrat, de gré ou de force, mais qu’il faut également être vigilant lorsque l’on sélectionne son produit d’assurance emprunteur et ce peut importe le fournisseur.

Les tableaux comparatifs vous montreront sur quels créneaux d’âge le marché de la délégation d’assurance est le plus intéressant ou du moins là où il a le plus bougé. Ceci permettra de casser idées véhiculées par une presse dites spécialisée mais aussi par les grandes franchises de courtier en prêt immobilier qui tiennent toujours un double discours. A vrai dire il paraît de plus en plus inconcevable d’indiquer sur son site internet ou dans des communiqué de presse que la délégation d’assurance est une bonne solution pour faire des économie  tout en faisant l’apologie du contrat groupe de banque lorsque le client se rend dans une agence et rencontre un courtier en prêt immobilier physique.



Pourquoi un tel discours, tout simplement, car ceux sont les banques qui dictent leurs propres lois et si les courtiers en prêt veulent présenter le taux de crédit le plus bas (c’est l’attente de leur client qui ne sont pas forcément informé que c’est le coût global du prêt qui compte) ils ont tout intérêt à suivre les consignes de leur amis banquiers.

Ainsi en pratique on leur fait part de manière orale (puisqu’il est totalement interdit de l’écrire sous peine de grosse sanction pour la banque) de quotas à respecter pour la délégation d’assurance (de l’ordre de 25-30% des dossiers) ou alors de forte augmentation du taux de prêt à défaut de choix du contrat groupe voir même pour des dossier un peu plus limite financièrement d’un risque de refus. Alors au final seul les clients en position de force vis à vis de la banque, généralement de par leur montant de revenus, et donc les flux qu’ils vont générer se voit octroyer cette  « faveur ».

Alors lorsque ces franchises de courtier en prêt vous indiqueront que vous pourrez renégocier votre assurance de prêt dans un an, il faudra leur rétorquer que leur travail consiste à chercher les meilleures conditions de financement globales et que l’assurance emprunteur pèse entre 30 et 50% du coût du prêt. En effet c’est bien un TAEG optimal que vous devez viser et non un taux de prêt qui parfois n’est même plus le coût le plus important de votre crédit.

Nous développerons d’ailleurs cette notion de TAEG dont nous avons tant entendu parler à une période et nous vous montrerons qu’ils ne sont plus aujourd’hui forcément faux ou erroné pour employer les termes précis qui avait été mis en avant pour entamer des démarches judiciaire mais avec un calcul tronqué par certains organismes bancaires dans le but d’afficher un coût global plus bas ou parfois peut être contourner les problématiques de dépassement de taux d’usure qui sont encore très fréquentes à ce jour (cf »Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »)

Théoriquement cela ne devrait pas poser pas de problèmes si les règles s’appliquaient de manière équivalente lorsque vous souscrivez le contrat de la banque ou un contrat d’assurance extérieur.

Malheureusement ce n’est pas le cas, mais cela doit venir de l’informatique….  😉

Alors rappelons brièvement les bases de cette assurance de prêt immobilier et vos droits en la matière.

Tout d’abord lorsque vous faites un prêt immobilier notamment pour votre résidence principale la banque vous demandera de fournir un contrat garantissant le risque décès, invalidité totale (parfois également partielle suivant la banque) et arrêt de travail. La banque vous parlera suivant son jargon de contrat ADI, DIT ou de couverture DC PTIA IPT ITT.

Vous aurez alors « en theorie» suivant ce que vous indiquera le banquier ou le courtier en prêt immobilier le droit de sélectionner  le fournisseur d’assurance de votre choix. Bien plus qu’un aspect théorique c’est tout simplement votre DROIT. Celui octroyé par la Loi Largarde de 2010.

Cette Loi indique clairement que vous pouvez choisir librement votre assurance de prêt immobilier à condition que celle-ci soit équivalente à celle présentée par l’organisme prêteur. La banque n’aura pas le droit de vous augmenter le taux de prêt ou d’ajouter des frais complémentaire. Elle doit d’ailleurs vous faire un retour sur cette équivalence sous 10 jours ouvrés après que vous lui ayez remis les documents nécessaire à l’étude.

Afin de juger de cette équivalente le CCSF (Comité Consultatif du secteur financier) a mis en place des critères bien précis sur chacune des garanties présentes dans un contrat d’assurance emprunteur. On retrouve donc des critères d’équivalence sur la garantie DC, PTIA mais aussi IPT et ITT

Certaines banques étant plus exigeantes que d’autre nous vous avons listé ci-dessous les différentes options de garanties complémentaires qu’il conviendra  de rajouter afin que le contrat que vous présentez soit accepté par votre banque.

 

Ainsi lorsque vous vous rendez sur un comparateur d’assurance de prêt immobilier par exemple il vous faudra demander en complément des garanties DC PTIA IPT ITT les options suivantes afin de satisfaire à l’exigence minimale de votre prêteur :

  • Caisse d’Epargne: couverture des affections dorsales et psychiques (peuvent être différents suivant la caisse régionale dont vous dépendez)
  • Banque populaire: couverture des affections dorsales et psychiques
  • Banque Postale: couverture des affections dorsales et psychiques
  • Crédit Agricole: couverture des affections dorsales et psychiques
  • BNP: couverture des affections dorsales et psychiques avec couverture jusqu’aux 70 ans pour l’ITT et IPT
  • Crédit Foncier: aucune
  • LCL: aucune
  • ING Direct: aucune
  • Boursorama: aucune
  • HSBC: couverture de l’invalidité partielle IPP
  • Crédit Mutuel: couverture de l’invalidité partielle IPP + couverture des affections dorsales et psychiques
  • Crédit Mutuel de Bretagne: couverture de l’invalidité partielle IPP + couverture des affections dorsales et psychiques
  • BRED (groupe Banque Populaire): couverture de l’invalidité partielle IPP + couverture des affections dorsales et psychiques
  • CASDEN (groupe Banque Populaire): couverture des affections dorsales et psychiques
  • CIC : couverture de l’invalidité partielle IPP + couverture des affections dorsales et psychiques
  • Crédit du Nord (ou banque de ce même groupe : SMC, Tarneaud,….): aucune option mais attention car cette banque demande la couverture du mi temps thérapeutique qui est parfois en option dans certains contrats d’assurances emprunteur et donc à intégrer en complément.
  • Société générale: couverture de l’invalidité partielle IPP

 

Afin d’être sûr de ces critères l’idéal reste de se baser sur la fiche standardisée d’information que doit vous remettre la banque lors de toute première simulation de prêt. Là aussi c’est une obligation légale qui dans les faits n’est que très peu respectée. L’objectif de cette fiche est d’indiquer clairement au client quelles sont les garanties du contrat présentées par la banque, leurs coûts, les quotités d’assurances attendues (cf »Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. »), les points qui ne seront pas couverts et de rappeler que vous pouvez choisir librement votre contrat auprès de l’assureur de votre choix à condition que votre garantie soit au moins équivalente à celle demandé par l’organisme prêteur.

Cette fiche ne remplace en rien les conditions générales du produit car comme son nom l’indique, elle est standardisée. Ainsi elle pourrait nous faire penser que tous les produits sont les mêmes ce qui n’est absolument pas le cas. De plus nombre de point important concernant la qualité des couvertures n’y sont pas abordé mais il faut avouer que cela va tout de même dans le bon sens puisqu’elle donne un minium d’indication, ce qui n’est pas le cas d’un simple devis.

Nous vous conseillons de vous référer à cette fiche car les critères minimaux de garanties peuvent être différents de ceux repris sur le site internet de la banque. En effet les banques ont parfois plusieurs contrats et suivant ce qu’elles vous proposent concrètement (contrat groupe ou contrat défensif aussi appelé low cost) les exigences varieront. Cela vous permettra de ne pas comparer des choux et des carottes.

Les bases étant maintenant posées, faisons maintenant un point sur ce qui a été mis en place par les banques afin de conserver leur marge. Dans le titre de de l’article nous indiquions que les 30 – 55 ans allait pouvoir fortement réduire leur TAEG (taux annuel effectif global). Encore une fois cela va bien évidemment être possible à condition que votre banquier respecte les lois et vous laisse souscrire l’assurance de votre choix.

Rassurez vous, ces lois sont du côté de l’emprunteur, mais elle seront plus ou moins difficile à faire appliquer suivant si vous mettez en place votre délégation d’assurance lors de l’édition de l’offre de prêt ou au contraire en cours de prêt parce que vous n’étiez pas informé de vos droits ou que votre banque à fait le forcing pour que vous preniez l’assurance chez elle.

Vos droits :

  • Lors de l’édition du prêt : Loi Lagarde (libre choix de votre fournisseur pour la ‘assurance du prêt )
  • Une fois l’offre de prêt signé possibilité de changer dans les 12 mois qui suivent et ce à n’importe quel moment : Loi Hamon (cf »Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON »)*
  • Une fois l’offre de prêt signé depuis plus de 1 an possibilité de changer tous les ans à date anniversaire en respectant un prévis de 2 mois : Amendement Bourquin.

La Loi Hamon et l’Amendement Bourquin sont de véritables avancées légales dans un marché captif tenu par les banques qui jusqu’ici ont imposé des prix bien au dessus de ce qui se pratiquait chez les assureurs externes.

Le législateur, faute d’application correcte de la Loi Lagarde, s’est tout simplement dit qu’il était bon pour le consommateur d’équilibrer le rapport de force entre l’emprunteur et son banquier.

En effet si il est facile pour les banques, lors de la mise en place du prêt d’exercer une pression commerciale orale sur l’emprunteur, il est  devenu beaucoup plus difficile pour elle, de résister à la demande écrite de leurs clients lorsque le prêt est accordé et contractualisé dans un offre. Le stress lié à la vente immobilière est retombé et surtout les éléments sont maintenant gravé dans une offre de prêt concrétisé et validée.

Face à cela plusieurs stratégies chez nos amis banquiers qui ont bien compris à ce jour que d’une manière ou d’une autre il allait falloir s’adapter à cette nouvelle guerre commerciale.

S’adapter pour un banquier ne veut pas dire baisser sa marge…. cela revient à se poser la question suivantes :

« Comment vais je pouvoir prendre autant de marge qu’avant tout en changeant la couleur du produit et montrer que je me suis adapté à mon marché ».

Nous avons constaté deux fonctionnements principaux. Un qui dure depuis déjà quelques temps et qui a pour objectif d’induire en erreur le consommateur en jouant sur le mode de calcul du TAEG et le second qui vise à facturer l’assurance de manière différente afin que le taux de celle-ci, voire le coût global apparaissent plus bas qu’auparavant tout en maintenant les marges sur de courtes durée puisque les emprunts immobiliers durent en moyenne 8 ans.

 

1er fonctionnement pour calculer le TAEG

Le TAEG (taux annuel effectif Global) doit représenter le coût global d’un emprunt et intégrer les différent frais OBLIGATOIRE pour l’obtention de ce dit crédit à savoir :

  • Coût des intérêts du prêt immobilier (la banque facture sa prestation lié au risque qu’elle prend en vous prêtant de l’argent)
  • Coût des assurances emprunteurs obligatoires suivant l’exigence de la banque (DC PTIA ou DC PTIA IPT ITT) ou les quotités exigées (100% chacun ou 50/50 par exemple si pluralité d’emprunteur)
  • Coût de la caution, du privilège prêteur de denier (PPD), hypothèque
  • Frais de dossier bancaire et/ou du courtier en prêt immobilier
  • Tout autre frais qui pourrait être liés à l’accord du prêt (expertise sur la valeur du bien,….)

La somme de ces éléments OBLIGATOIRES pour l’obtention permet d’obtenir le TAEG.

Néanmoins, même si ce fonctionnement semble assez basique et que certains emprunteurs peuvent s’y fier pour comparer les offres prêts, les banquiers, pour certains d’entre eux ,jouent sur un poste pour afficher un TAEG plus bas que le coût réel de votre emprunt.

Ils jouent concrètement sur l’exigence  des parties OBLIGATOIRES de l’assurance emprunteur. Prenons l’exemple concret de la simulation de prêt du Crédit Agricole et de son affichage de TAEG. Lorsque nous prenons cette simulation sous les yeux il y a plusieurs points clés à regarder pour comprendre très facilement qu’une banque peut fausser son TAEG entre ce qu’elle vous demande à l’oral et ce qu’elle écrit.

Lorsque l’on s’attarde sur la partie « financement de votre projet » on voit bien de manière classique ce que l’on peut retrouver dans chaque tableau de présentation d’un emprunt :

  • Montant du prêt, taux et durée
  • Mensualité avec et sans assurance
  • Montant total des intérêts
  • TAEG estimé

Néanmoins ce qui va nous intéresser c’est ce qui est sous ce tableau de présentation du prêt. Il y est fait les mentions suivantes :

  • Coût total du financement Crédit Agricole estimé avec assurance obligatoire, frais et parts sociales : 54 914,89 €
  • Coût total du financement Crédit Agricole estimé avec assurances obligatoire et facultative, frais et parts sociales : 67 448,89 €

Ainsi que les données suivantes qui apparaissent en bas de page :

(5) : avec assurance obligatoire.

(2) : hors assurances.

(4) : avec assurances obligatoire et facultative.

 

Alors que doit on comprendre à « avec assurance obligatoire » et « avec assurances obligatoire et facultative » ??

On vous a parlé de quelques choses de facultatif dans la présentation orale de votre proposition d’emprunt ??

On doit comprendre que la banque bien qu’elle souhaite assurer ce couple de client à 100% chacun et pour l’ensemble des garanties DC PTIA IPT ITT va indiquer dans sa simulation qu’une des parties de l’assurance est facultative. Pour votre information et après calcul la partie facultative est la partie d’assurance du conjoint n°2, celui qui paye le plus cher en assurance.

 

Quel intérêt ??

Nous repartons là sur notre TAEG, celui sur lequel il est indiqué  « (5) ». Rappelons que le « (5) » signifie avec assurance obligatoire. Le Crédit Agricole vient donc de sortir 12534€ (somme qui correspond à la somme des cotisations d’assurances du conjoint 2 qui est détaillé en p2 de la simulation de prêt Crédit Agricole que vous avez téléchargé).

12534€ ça doit peser dans un TAEG non ?

Ah non ca va …..ça fait juste 18% de moins (12534/67448€)

L’emprunteur n°2 se voit recevoir dans le même temps que l’emprunteur n°1 une fiche standardisée d’assurance emprunteur qui lui demande de s’assurer à 100% « PAR PRET ». Le texte et le tableau suivant sont repris dans sa fiche standardisée d’information :

 

« Le contrat d’assurance emprunteur qui garantira votre crédit doit obligatoirement couvrir un pourcentage minimum de celui-ci. Ce pourcentage est appelé la « quotité d’assurance ». Chaque prêt doit être couvert au minimum à 100 %. En cas de pluralité d’Emprunteurs, cette quotité exigée par votre Prêteur peut être répartie entre vous.

Garantie Quotité exigée par prêt
Décès 100,00%
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie 100,00%
Incapacité Temporaire Totale 100,00%
Invalidité Permanente Totale 100,00%

 

On appréciera une nouvelle fois dans le domaine bancaire ou juridique la subtilité de la langue française ainsi que le marketing. Personnellement et sur une lecture transversale j’aurai compris que je devais m’assurer également à 100% et que c’était obligatoire. D’autant plus que c’est l’information qui est très fréquemment relayé de manière orale par le conseiller bancaire.

De plus si c’était vraiment facultatif dans les faits ils serait peut être bon de transmettre une deuxième simulation de prêt qui soit plus claire pour le client afin que celui-ci ait un choix si il en existe réellement un….

Ainsi lorsque vous vous retrouverez devant votre conseiller Crédit Agricole et qu’il vous remettra une simulation de prêt, je vous invite à lui indiquer que vous ne prendrez que la partie obligatoire et que sa banque demande une quotité de 100% par prêt et non tête. Vous verrez bien ce qu’il vous dira lorsque vous lui ferait remarquer ce point.

Dans tous les cas cette notion d’assurance facultative ou obligatoire vient tronquer la présentation du TAEG et nombre de banque profite de cette subtilité pour afficher des TAEG bas. Les banques en ligne font d’ailleurs leur communication sur ce TAEG et non sur leur taux de prêt.

Le Crédit du nord ne rentre, elle, que le coût de l’assurance DC PTIA dans son calcul et laisse les garanties IPT et ITT comme facultative …..

Une majorité de banque emploi au final des stratagèmes pour afficher un TAEG plus bas que ce que vous payez en réalité.

A contrario lorsque vous arrivez avec votre délégation d’assurance, il paraîtrait que le logiciel de la banque ne sait pas faire le calcul…. Ainsi pour une banque comme le Crédit du Nord, qui ne prend que le coût de l’assurance décès quand c’est son contrat, vous pourriez vous retrouvez avec un refus de prêt pour dépassement de taux d’usure en arrivant avec un contrat en délégation qui est pourtant moins cher. Explication : on ne sait pas faire avec un contrat externe, du coup on rentre le coût global….

Penchez vous sur vos offres de prêts et vous remarquerez que bien souvent cette notion d’obligatoire et de facultatif y est reprise.

 

 

2ème fonctionnement pour calculer la TAEG

Comme nous vous l’expliquions un peu plus haut le deuxième fonctionnement utilisée par certaines banques est de facturer différemment la prime d’assurance afin de conserver une marge identique voir l’augmenter tout en affichant un taux d’assurance et un coût global plus bas qu’auparavant.

La technique est simple et est inspiré du fonctionnement d’une majorité d’assureur externe aux banques qui calcule le coût de l’assurance sur le capital restant dû.

Pour l’instant et côté banque cette « technique » est utilisée par la Banque Populaire, la Caisse d’Epargne et la Banque Postale. Le Crédit Agricole, gros pourvoyeur, de crédit immobilier pourrait également appliquer cette méthode à partir de 2019 puisque la tarification de leur assurance emprunteur doit également être revue.

Nous avions été précurseur en vous indiquant lors d’un article écrit en août 2016 qu’il fallait être méfiant sur la dégressivité des cotisations lorsque celle-ci étaient calculée sur la capital restant dû. https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/assurance-de-pret-immobilier-sur-le-capital-restant-du-attention-a-la-degressivite-des-cotisations.html

Nous avions développé le fait que les assureurs n’appliquait pas la même courbe de déformation de primes sur la durée du prêt et ce en fonction de la marge qu’ils souhaitaient prendre.

Cet article revient donc au cœur de l’actualité et surtout vient démontrer le stratagème mis en place par certaines banques pour continuer à maintenir leur marge.

Certains assureurs en délégation (voir tableau comparatif de cet article) étaient gourmands mais lorsque l’on regarde le fonctionnement de ces banques ils ont trouvé leur maître tant la dégressivité de la prime devient élevée. Pour une prime moyenne de 50€ commence par vous facturer 100€ au mois 1, 99€ au mois 2,…..etc….

Côté Banque Populaire et Caisse d’Epargne il a même était mis en place une nouvelle façon d’amortir le prêt et un lissage spécifique afin que les clients ne s’en offusquent pas ou disons arriver à faire « passer la pilule » au risque de ne plus vendre un prêt immobilier.

Bien que leur conditions générales de vente n’aient que très peu évoluée sur cette dernière année, le coût des contrats bancaires, notamment grâce à cette technique de calcul de la cotisation sur le capital restant dû (pour celles qui l’applique) a été revu à la baisse. On constate parfois une segmentation sur les prix plus forte en jouant sur l’âge de l’emprunteur mais aussi dans certains cas sur le montant du capital emprunté. Ainsi des baisses de prix de 15 à 20% peuvent être appliqué en comparaison avec l’ancienne grille de tarif.

Une banque comme le Crédit Agricole continue, elle, d’appliquer des remises commerciales systématiques en fonction de la « qualité » de l’emprunteur.

Mais baisser ses prix de 15 à 20% suffit il lorsque l’on a un prix qui était au double voir au triple de ce que l’on peut trouver sur le marché de la délégation d’assurance ?

Baisser le prix compense t’il la moindre qualité des ce certains contrats bancaires, puisque celle-ci n’a pas bougé ?

Chacun pourra se faire son opinion.

Car pendant que les banques ont souhaité s’adapter au marché de l’assurance emprunteur et surtout essayer de contrer les assureurs externes, en baissant leur prix notamment pour les jeunes emprunteurs, ceux-ci ont réagit.

Il n’était pas utile de baisser le prix pour les jeunes tant il était déjà faible et l’écart demeure toujours significatifs. Les assureurs externes se sont cette fois attaqués au marché des quadras voire quinquagénaires.

Cela fait des années que la presse dite spécialisée, relayée par les courtiers en prêt généraliste, nous indiquent que la délégation d’assurance n’est intéressante que pour les jeunes, si possible salariés cadre et autres non fumeurs. Nous avons régulièrement indiqué qu’elle était accessible à tous notamment car différents produits étaient apparus et apportaient des solutions pour une catégorie d’âge plus élevée ou dite avec plus de risque (risque professionnel ou fait de fumer par exemple).

Les assureurs externe se sont donc mis pour une grande partie d’entre eux au diapason sur ce créneau ou il existe des taux de cotisations et donc des primes importantes. Ils ont également été nombreux a crée des produits avec une cotisation fixe ou à rendre possible cette cotisation fixe. On arrive ainsi en comparaison avec des produits bancaires à cotisation dégressives à des écarts démentiels de coût lorsque les prêt sont rembourser par anticipation.

Quand un jeune de 30 ans paye du 0.07% de taux d’assurance pour un prêt immobilier sur 20 ans un emprunteur de 50 ans paiera entre 0.25 et 0.35% soit 4 à 5 fois plus. Ainsi c’est d’ailleurs sur ce créneau d’âge que contrairement à ce qui a toujours été prôné les économies liées à l’assurance emprunteur peuvent être les plus conséquentes. Mieux vaut faire une économie de 20% sur un budget d’assurance à 30 000€ que 40% sur un budget de 5000€ mais ça certains pourtant spécialistes de l’emprunt ne semblent pas encore l’avoir bien assimilé….

Contrairement aux contrats bancaires les contrats en délégation s’adaptent à la situation du client en cours de prêt. Ainsi même si facialement dans certains cas le contrat en délégation apparaît au même prix que celui de la banque il y a de forte chance qu’il soit au final moins onéreux.

Un client qui par exemple emprunte à 54 ans pour 20 ans finira donc son prêt à 74 ans. Le contrat bancaire va lui facturer la garantie IPT/ITT jusqu’au terme du prêt (la cotisation et les garanties sont mutualisées). Pourtant si il part à la retraite à 64 ans par exemple il ne pourra plus bénéficier de ces garanties. Impossible pour un retraité de fournir un avis d’arrêt de travail ou une pension d’invalidité (justificatif pour être indemnisé par une compagnie d’assurance) puisqu’il touche une pension de retraite. On lui facture donc une prestation à laquelle il n’aura pas droit. Si cette même personne avait souscrit un contrat en délégation et qu’il informe l’assureur de sa mise en retraite, celui-ci arrêtera de lui facturer la cotisation de cette partie des garanties (les garanties et les cotisations sont individualisées). Résultat une économie complémentaire sera réalisée.

Le créneau des 40-55 ans est donc une porte dans la quelle les assureurs externe se sont engouffrés et sur lequel ils sont nombreux à s’être replacé d’un point de vue tarifaire. Vous pourrez ainsi, si vous faites partie de cette tranche d’âge accéder à des garanties de bonne qualité non présentent sur de très nombreux contrats groupe de banque telle que l’invalidité partielle pour obtenir une couverture plus large ou bien encore le solde de prêt en cas d’invalidité totale (IPT de plus de 66%) – cf »Quelle indemnisation « invalidité permanente totale » (IPT) pour votre assurance de prêt immobilier ? »-

Afin que vous puissiez constater les baisses de prix qui ont été effectuées en 1 an sur le marché de la délégation d’assurance vous trouverez ci-dessous et suivant votre âge et durée de prêt le meilleur tarif d’assurance de prêt (base d’un salarié cadre non fumeur) pour une couverture DC PTIA IPT ITT. Un prix maximal est également indiqué (emprunteur avec risque lié au métier exercé et fumeur) afin que vous puissiez suivant vos caractéristiques personnelles (fumeur ou pas, avec ou sans risque professionnel) connaître la fourchette de prix qui vous serait accessible.

Ces taux n’incluent donc pas les critères CCSF demandés par certaines banques telle que la garantie psy dos ou aussi appelé rachat MNO par exemple. En majorant le coût de 10% vous pourriez inclure cette option dont le tarif a lui aussi été revue à la baisse sur cette dernière année.

Ces taux d’assurance pourraient donc être appliqués pour des banques telle que AXA BANQUE, ING, LCL, Boursorama ou encore Crédit Foncier (si vous résiliez car on sait depuis peu qu’il n’y aura plus de nouveaux prêts consentis par cet organisme).

Ces tableaux ont pour objectif de vous montrer les meilleurs prix 2017 en les comparant à ceux de 2018 qui ont fortement baissé. Nous avons d’ailleurs calculé le pourcentage de baisse afin que vous puissiez juger de l’impact de cette amoindrissement de prime suivant votre âge

 

Les meilleurs taux d’assurance de prêt immobilier sur 10 ans

tarif en % du capital emprunté pour une garantie DC PTIA IPT ITT (prêt résidence principale) pour un prêt sur 10 ans
âge de l’emprunteur taux d’assurance minimum 2017 en % taux d’assurance minimum 2018 en % taux d’assurance maximum en % % de baisse de prix entre 2017 et 2018
25 ans 0,053 0,05 0,083 6%
26 ans 0,054 0,05 0,083 7%
27 ans 0,055 0,05 0,083 9%
28 ans 0,055 0,05 0,083 9%
29 ans 0,058 0,05 0,083 14%
30 ans 0,059 0,05 0,083 15%
31 ans 0,061 0,05 0,086 18%
32 ans 0,064 0,05 0,086 22%
33 ans 0,067 0,05 0,086 25%
34 ans 0,072 0,06 0,086 17%
35 ans 0,077 0,06 0,086 22%
36 ans 0,084 0,06 0,162 29%
37 ans 0,09 0,07 0,162 22%
38 ans 0,098 0,08 0,162 18%
39 ans 0,103 0,08 0,162 22%
40 ans 0,11 0,08 0,162 27%
41 ans 0,12 0,09 0,162 25%
42 ans 0,129 0,1 0,162 22%
43 ans 0,141 0,11 0,162 22%
44 ans 0,153 0,120 0,162 22%
45 ans 0,163 0,130 0,162 20%
46 ans 0,176 0,130 0,25 26%
47 ans 0,192 0,140 0,25 27%
48 ans 0,210 0,150 0,25 29%
49 ans 0,229 0,17 0,25 26%
50 ans 0,2409 0,18 0,25 25%
51 ans 0,274 0,2 0,365 27%
52 ans 0,299 0,21 0,365 30%
53 ans 0,313 0,24 0,365 23%
54 ans 0,34 0,26 0,365 24%
55 ans 0,368 0,29 0,365 21%

 

On constate que sur les prêts immobiliers les plus courts à savoir dans notre cas sur 10 ans que les écarts de prix entre l’année 2017 et 2018 ont fortement été revu à la baisse pour les plus de 30 ans

Entre 20 et 30% en moyenne. C’est ENORME

Pour rappel on parle toujours du meilleurs prix et pas forcément toujours de la même compagnie. cela ne veut pas non plus dire que c’est l’ensemble du marché qui a baissé ses cotisations de 20 à 30% mais généralement 7 ou 8 acteurs majeurs qui souhaite être agressif sur les prix bien conscient que c’est un des principaux moteur de l’achat.

A notre niveau et vous répétant de manière régulière qu’il est important d’être bien couvert nous verrions là l’opportunité de financer les garanties optionnelles sans payer plus cher qu’il y a un an d’autant que comme nous l’avons indiqué précédemment le coût des ces options (psy dos : Assurance de prêt et définition de la couverture « psy et dos » (affections disco-vertébrales et du psychisme) ou  invalidité partielle) à également été revus à la baisse

Ainsi quand il y a quelques années le fait de rajouter ces options augmentait la cotisation de 50% chez certains acteurs du marché nous sommes aujourd’hui aux alentours de 20% en moyenne.

Le fait que les banques demandent ces options via leurs critères CCSF fait qu’elles sont de plus en plus souscrites. Les assureurs ont donc fait des efforts également sur ce point afin d’être toujours bien placé. En effet il n’a jamais été utile d’être bon sur une option de garanties qui n’est que très peu souscrite

Aujourd’hui la grande majorité des banques (Crédit Agricole, BNP, Banque Postale, Caisse d’Epargne, Banque Populaire) demandent une couverture des affections dorsales et psychique. Il est donc bien évident que c’est sur ce créneau qu’il convient d’être le meilleur en prix.

A ce jour, les distributeurs d’assurance emprunteur sont en grande partie de grandes enseignes de courtiers en prêt immobilier et des comparateurs ce qui revient au même puisque ces enseignes utilisent également ces mêmes comparateurs.

Et OUI les courtiers en prêt immobilier procèdent de la même façon que leur client. Il rentre les informations dans un comparateur qui leur dit dans les offres qu’ils commercialisent qui est le moins cher. Ainsi je vous invite à leur demander si vous pouvez avoir accès à ces informations et à les vérifier par vous-mêmes sur des comparateurs « indépendant »…. On ne sait jamais si il y avait un écart sur le prix….

Et surtout n’oubliez pas qu’un comparateur d’assurance emprunteur reste un outil d’aide à la décision. Encore faut il maitriser les offres et notamment la partie technique. Ainsi le résultat « le moins cher » sur un comparateur ne veut absolument rien dire puisque vous comparer le prix des choux avec celui des carottes. De plus il ne donne aucun conseil, aucune personnalisation et applique seulement les exigences de la banques qui sont totalement standardisé.

Je vous invite à relire cet article « Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! » pour bien comprendre ce qu’est un comparateur.

Bien entendu si il est utilisé par un utilisateur maitrisant le sujet, il pourra par contre être un formidable outil.

 

 

Les meilleurs taux d’assurance de prêt immobilier sur 15 ans

tarif en % du capital emprunté pour une garantie DC PTIA IPT ITT (prêt résidence principale) pour un prêt sur 15 ans
âge de l’emprunteur taux d’assurance minimum 2017 en % taux d’assurance minimum 2018 en % taux d’assurance maximum en % % de baisse de prix entre 2017 et 2018
25 ans 0,057 0,05 0,084 12%
26 ans 0,059 0,05 0,084 15%
27 ans 0,06 0,05 0,084 17%
28 ans 0,062 0,05 0,084 19%
29 ans 0,064 0,05 0,084 22%
30 ans 0,065 0,05 0,084 23%
31 ans 0,07 0,05 0,09 29%
32 ans 0,073 0,05 0,09 32%
33 ans 0,077 0,06 0,09 22%
34 ans 0,083 0,06 0,09 28%
35 ans 0,089 0,07 0,09 21%
36 ans 0,096 0,07 0,174 27%
37 ans 0,104 0,08 0,174 23%
38 ans 0,108 0,08 0,174 26%
39 ans 0,117 0,09 0,174 23%
40 ans 0,127 0,09 0,174 29%
41 ans 0,138 0,1 0,174 28%
42 ans 0,15 0,11 0,174 27%
43 ans 0,161 0,120 0,174 25%
44 ans 0,172 0,130 0,174 24%
45 ans 0,186 0,140 0,174 25%
46 ans 0,202 0,160 0,284 21%
47 ans 0,220 0,170 0,284 23%
48 ans 0,2409 0,19 0,284 21%
49 ans 0,2409 0,2 0,284 17%
50 ans 0,2409 0,21 0,284 13%
51 ans 0,309 0,24 0,35 22%
52 ans 0,327 0,25 0,35 24%
53 ans 0,33 0,26 0,35 21%
54 ans 0,349 0,26 0,35 26%
55 ans 0,368 0,27 NS 27%

 

Les prêts immobiliers sur 15 ans correspondent à des durées moyennes.

Là aussi vous constaterez que les efforts ont été fait sur le créneaux des 30-55 ans.

Quand on imagine qu’il est aujourd’hui possible à 50 ans d’obtenir un taux de 0.24% alors que les banques facture en moyenne du 0.45% on se demande encore pourquoi les emprunteurs regardent à économiser 0.05% sur leur taux de prêt immobilier, d’autant que rappelons le une nouvelle fois l’impact d’un taux d’assurance et plus fort que l’impact d’un taux de crédit immobilier.

En effet 0.10% de taux d’assurance = environ 0.20% de taux de crédit (c’est le cas pour un prêt sur 20 ans.

Dans l’exemple de notre emprunteur de 50 ans, il y a donc l’équivalent de 0.40% de taux de crédit à économiser (0.45 – 0.24 *2). Ne vous focalisez pas sur les petites économies de 0.05% de taux de crédit en moins que vous propose votre banquier  si vous prenez son livret bleu ou rose. Vous seriez en train de rentrer dans son jeu voir celui du courtier en prêt qui ne vous aurez pas négocié ce point.

 

 

Les meilleurs taux d’assurance de prêt immobilier sur 20 ans

tarif en % du capital emprunté pour une garantie DC PTIA IPT ITT (prêt résidence principale) pour un prêt sur 20 ans
âge de l’emprunteur taux d’assurance minimum 2017 en % taux d’assurance minimum 2018 en % taux d’assurance maximum en % % de baisse de prix entre 2017 et 2018
25 ans 0,06 0,06 0,09 0%
26 ans 0,061 0,06 0,09 2%
27 ans 0,063 0,06 0,09 5%
28 ans 0,067 0,06 0,09 10%
29 ans 0,072 0,06 0,09 17%
30 ans 0,074 0,06 0,09 19%
31 ans 0,078 0,07 0,092 10%
32 ans 0,084 0,08 0,092 5%
33 ans 0,089 0,08 0,092 10%
34 ans 0,092 0,08 0,092 13%
35 ans 0,092 0,08 0,092 13%
36 ans 0,112 0,09 0,174 20%
37 ans 0,122 0,09 0,174 26%
38 ans 0,126 0,1 0,174 21%
39 ans 0,137 0,11 0,174 20%
40 ans 0,147 0,120 0,174 18%
41 ans 0,158 0,130 0,174 18%
42 ans 0,169 0,140 0,174 17%
43 ans 0,174 0,16 0,174 8%
44 ans 0,174 0,16 0,174 8%
45 ans 0,174 0,16 0,174 8%
46 ans 0,233 0,200 0,35 14%
47 ans 0,241 0,21 0,35 13%
48 ans 0,239 0,22 0,35 8%
49 ans 0,234 0,23 0,35 2%
50 ans 0,229 0,24 0,35 -5%
51 ans 0,323 0,25 0,35 23%
52 ans 0,34 0,26 0,35 24%
53 ans 0,345 0,28 0,35 19%
54 ans 0,35 0,29 0,35 17%
55 ans 0,385 0,28 NS 27%

 

Nous sommes là sur la durée la plus fréquemment utilisée. Les emprunts réalisés sur 20 ans représentent une grande partie du volume global et le créneau où les banques essaient d’être les plus performantes pour récupérer de nouveaux clients. Les efforts tarifaires faits sur ces durées de prêt sont moindres en comparaison avec les taux d’assurances sur 10 ou 15 ans vus précédemment.

Il peut y avoir plusieurs explications dont notamment le fait que les assureurs externes étaient déjà très bien placé sur ce créneaux ou que les meilleures offres 2017 ne pouvaient être concurrencées.

Les plus gros gains entre 2017 et 2018 se sont faits sur les 28-42 ans et les plus de 50 ans

 

Les meilleurs taux d’assurance de prêt immobilier sur 25 ans

tarif en % du capital emprunté pour une garantie DC PTIA IPT ITT (prêt résidence principale) pour un prêt sur 25 ans
âge de l’emprunteur taux d’assurance minimum 2017 en % taux d’assurance minimum 2018 en % taux d’assurance maximum en % % de baisse de prix entre 2017 et 2018
25 ans 0,067 0,06 0,092 10%
26 ans 0,071 0,06 0,092 15%
27 ans 0,074 0,06 0,092 19%
28 ans 0,077 0,06 0,092 22%
29 ans 0,082 0,06 0,092 27%
30 ans 0,087 0,06 0,092 31%
31 ans 0,092 0,07 0,092 24%
32 ans 0,092 0,07 0,092 24%
33 ans 0,092 0,08 0,092 13%
34 ans 0,092 0,08 0,092 13%
35 ans 0,092 0,09 0,092 2%
36 ans 0,131 0,100 0,174 24%
37 ans 0,140 0,110 0,174 21%
38 ans 0,149 0,120 0,174 19%
39 ans 0,160 0,130 0,174 19%
40 ans 0,165 0,14 0,174 15%
41 ans 0,174 0,16 0,174 8%
42 ans 0,174 0,16 0,174 8%
43 ans 0,174 0,16 0,174 8%
44 ans 0,174 0,16 0,174 8%
45 ans 0,174 0,15 0,174 14%
46 ans 0,227 0,2 0,35 12%
47 ans 0,224 0,21 0,35 6%
48 ans 0,22 0,22 0,35 0%
49 ans 0,216 0,22 0,35 -2%
50 ans 0,212 0,22 0,35 -4%
51 ans 0,35 0,27 0,35 23%
52 ans 0,35 0,29 0,35 17%
53 ans 0,35 0,29 0,35 17%
54 ans 0,35 0,29 0,35 17%
55 ans 0,426 0,29 NS 32%

 

25 ans, la durée reine chez les primo accédants. Même analyse que pour les prêts sur 20 ans. La tranche d’âge 28-42 ans et plus de 50 ans sont les deux grandes gagnantes de la forte concurrence du marché de l’assurance emprunteurs

En résumé que votre emprunt immobilier se fasse sur 10 ans, 15 ans, 20 ans ou 25 ans la délégation reste la source d’économie la plus importante de votre crédit immobilier et si vous avez entre 30 et 55 ans vous avez tout intérêt à vous penchez sur le sujet

C’était déjà le cas avant que la résiliation annuelle ne soit adoptée mais c’est encore plus vrai aujourd’hui.

Le marché regorge de contrats qualitatifs mais ils ne sont pas toujours n°1 sur les comparateurs d’assurance de prêt. Il faut donc prendre conseil auprès d’un professionnel notamment lorsque vous êtes en attente d’information complémentaire et pas simplement dans l’attente d’un document qu’il va falloir fournir à la banque pour finaliser votre dossier de prêt.

A l’extrême même lorsque vous êtes en attente d’un prix ce n’est pas le comparateur qui vous le donnera quand bien même il référencerait toutes les compagnies du marché. Un comparateur c’est binaire, ça n’entends pas, ça ne réfléchit pas. Hors, écoute et réflexion peuvent aussi rimer avec économie de tarif. Ainsi vous pourrez voir que votre TAEG, le vrai cette fois peut tomber de manière drastique.

Cet article bien qu’essentiellement basé sur l’aspect tarifaire ne doit pas vous faire oublier que c’est une couverture d’emprunt que vous souscrivez, une protection que vous vous offrez. Contrairement à un achat d’argent (crédit immobilier), l’assurance correspond à une prestation potentielle qui peut vous être versé pour conserver votre bien immobilier. Car au final sans cette protection vous pourriez dans certains cas vous retrouver dans l’impossibilité d’assumer votre emprunt et tout le monde sait que le banquier sera à ce moment là moins compréhensif.

Dernier point, cette baisse globale de tarif peut également avoir un sens notamment si vous avez été surprimé sur votre assurance emprunteur. Je pense par exemple aux emprunteurs diabétiques – cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse. »-  qui se voient généralement appliqué des majorations sur leurs cotisations d’assurances emprunteurs. En effet 100% de surprime (soit un doublement du prix) sur un prix qui est maintenant 20 à 30% moins cher, cela créera peut être un questionnement sur l’intérêt de se pencher sur une résiliation d’assurance emprunteur maintenant qu’elle est possible tous les ans

Bien qu’elle soit possible tous les ans et pour certains (banquiers ou courtiers en crédit) un argument pour remettre cela à plus tard afin de mener un bonne négociation sur le taux du prêt, je vous invite à imposer vos droits d’entrée de jeu afin de ne pas passer par la case résiliation car vous vous apercevrez une fois seul (banquier et courtier en prêt immobilier auront disparu) que la gestion d’une résiliation d’assurance emprunteur peut durer plusieurs mois (c’est la banque qui doit donner son accord et elle est juge et partie) et vous faire perdre en énergie les quelques euros que vous aurez économisé grâce à un taux de prêt très légèrement plus bas.

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3 Comments

  1. Merci pour ce toujours excellent contenu, alliant la technicité et la démonstration éclairée…..

  2. Article remarquable !
    Il me semble qu’il serait intéressant de compléter la publication des tableaux pour des durées
    courtes d’emprunt ( 7 ans par exemple ) de personnes agées de 70 ans et plus , puisque
    me semble t’il c’est a partir de cet age que les banques demandent a leurs clients de souscrire l’asurance ailleurs ?
    Quel serait le taux juste avant 70 par les banques et juste apres par les assureurs ?

  3. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour, merci Jean Claude
    pour la partie concernant les personnes ayant 70 ans je vous invite à consulter https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/assurance-pret-immobilier-senior-quels-couts-quelles-les-solutions-pour-emprunter-apres-60-65-ou-70-ans.html
    cela vous donnera un ordre d’idée de ce qui se pratique sachant que plus la durée est courte et plus le taux d’assurance baisse.
    dans le comparatif de l’article ci dessus, je suis parti sur les durée les plus pratiquées. pour affiner vous pouvez toujours faire une simulation sur le comparateur d’assurance de prêt indiqué dans l’article.

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