Crédit immobilier : l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé est-elle vraiment plus chère ?

Un article rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur (roques@phenix-courtage.fr ou au 04 67 64 00 17), spécialisé dans l’optimisation des dossiers spécifiques (taux d’usure, risque aggravé,…)

Depuis le 1^er juin 2022 la Loi Lemoine supprime le questionnaire de santé lors de la souscription d’une assurance emprunteur. Même si cela ne concerne pas tous les emprunteurs, une partie d’entre eux (jeunes ou ceux faisant un prêt de courte durée) sont dorénavant avantagés notamment s’ils avaient dû déclarer un problème de santé (diabète, surpoids ou n’importe quel autre risque aggravé de santé) lors de l’adhésion.

A contrario, d’autres, ceux qui n’avaient rien à déclarer dans leur questionnaire santé, se retrouvent « pénalisés » car ils payent un peu plus cher.

A l’heure où le taux d’usure semble être devenu le problème principal de l’industrie du crédit, l’augmentation des tarifs sur l’assurance emprunteur serait un des paramètres causant ces fameux dépassements de taux d’usure.

L’objectif du jour sera donc de se battre contre ce que l’on appelle le « vu à la télé » mais aussi et surtout de vous donner quelques conseils sur ce qu’il est possible de faire afin d’optimiser vos tarifs d’assurance de prêt.

A l’heure des réseaux sociaux tout va vite. Quand un professionnel passe dans les médias à 8h du matin et donne une information, il ne faut pas plus de 10 min pour que 15 versions différentes soit reprises sur ces mêmes réseaux.

Je rédige cet article en tant que courtier spécialisé dans le domaine de l’assurance emprunteur (formulaire de contact). Maitrisant à peu près le sujet, je vais donc essayer de vous aider à discerner le vrai, du partiellement vrai et du tout simplement faux.

Comme vous le savez et cela touche tous les domaines, il y a ceux qui parlent, ceux qui ont entendu parler et pour finir ceux qui savent de quoi ils parlent. Il est toujours difficile pour un novice de s’y retrouver. Nous allons donc vous aider un peu afin que vous puissiez tirer au mieux parti du dispositif Lemoine (absence de questionnaire santé) et éviter de vous baser sur du « il paraît que… ».

Au menu donc aujourd’hui : « avec la suppression des questionnaires de santé lié à la mise en place de la Loi Lemoine les tarifs d’assurance emprunteurs ont augmenté de 35% et cela pèse sur le TAEG. Il y a donc des dépassements de taux d’usure car les emprunteurs ne remplissent plus de questionnaire santé ».

Au-delà du débat, si vous vous posez la question d’adhérer avec ou sans questionnaire santé à l’assurance emprunteur les chiffres que nous vous donnerons vous aideront à constater la réalité des écarts de prix entre les assurances emprunteur avec ou sans questionnaire de santé.

Quels sont les sont les critères pour ne pas avoir de questionnaire santé sur son assurance emprunteur ?

Avant toute chose il convient de voir si on est éligible au dispositif ou si l’on peut en bénéficier notamment lorsque l’on en a réellement besoin.

Les critères sont au nombre de trois avec quelques petites subtilités qu’il est bon de connaître afin de ne pas se retrouver en fausse déclaration. Car oui, si vous adhérez sans questionnaire santé alors que vous n’y aviez pas droit cela sera une fausse déclaration. Le déclaratif erroné sera caduque et l’assureur ne paiera pas.

• Premier critère : il faut que le prêt immobilier soit attribué pour une résidence principale ou un bien à usage d’habitation (par définition les prêts professionnels sont donc exclus)

• Deuxième critère : il faut finir le prêt avant son 60^ème anniversaire.
• Troisième critère : il faut que l’encours assuré sur les crédits immobiliers soit inférieur à 200 000€

Ce dernier point doit être précisément étudié. Si vous avez déjà des crédits immobiliers en cours (locatif ou résidence principale ou secondaire par exemple) vous devez déjà prendre cet encours pour savoir pour combien vous êtes assuré.

Si par exemple il vous reste 100 000€ à rembourser sur un prêt déjà en cours et que vous êtes assuré à 50% vous devez prendre en compte 50 000€ dans le seuil des 200 000€.

Ainsi pour votre projet futurs ou présent, il ne faudra pas que vous soyez assuré pour plus de 150 000€ (50% de 300 000€ par exemple) si vous avez la volonté d’adhérer sans questionnaire santé.

Le montant de votre emprunt n’a aucune importance. C’est uniquement la part assurée du crédit immobilier que vous devez regarder. La fameuse quotité d’assurance

Si vous avez pu lire ou que votre intermédiaire en crédit vous indique qu’il faut faire un prêt de moins de 200 000€ pour ne pas avoir de questionnaire santé c’est tout bonnement FAUX. Une partie des informations est manquante. Et si vous faites un prêt de 300 000€ il est aussi possible de ne pas avoir de questionnaire santé.

Les précisions étant faites pour savoir si vous avez droit ou pas à l’absence de questionnaire santé avançons sur les impacts tarifaires de cette mesure.

Nous allons prendre deux cas. Un jeune emprunteur sur une durée de 20 ans et un second plus avancé dans l’âge mais avec une durée d’emprunt plus courte. Pour rappel il ne faut pas dépasser les 60 ans en fin de prêt et être en dessous de 200 000€ assuré.

Nous avons donc simuler des tarifs d’assurance de prêt sur une base d’emprunt de :

• 199999€ (je suis en dessous des 200 000€) pour être sur des contrats assurance emprunteur Lemoine sans questionnaire santé
• 200001€ (je suis au-dessus des 200 000€) pour être sur des contrats assurance emprunteur non Lemoine et donc soumis à des questionnaire santé

Nous partirons sur les exigences bancaires les plus répandue à savoir décès PTIA IPT ITT avec absence de restrictions de les affections dorsales et psychiques. Cela correspond à des prêts immobiliers que vous pourriez faire auprès de Crédit Agricole, BNP, Banque Postale, Banque Populaire et Caisse d’épargne notamment.

CAS n° 1 : emprunteur de 35 ans qui fait un prêt sur 20 ans. Les taux et coût d’assurance avec ou sans questionnaire santé (fin de prêt à 55 ans)

Rappelons qu’à la télé ils ont dit que…. : « Les tarifs des assurance emprunteur ont augmenté de 35% depuis la suppression des questionnaire de santé » et que « avec les augmentation de prix sur l’assurance emprunteur ça augmente encore plus le TAEG et donc ça coince au niveau du taux d’usure »

Sont affichés 16 offres distinctes.

Le marché de la délégation d’assurance est donc à priori correctement représenté. Les coûts d’assurances emprunteurs sont affichés en euros et en taux. Et pour le point qui nous intéressent, l’augmentation des prix, nous avons là aussi affiché le pourcentage d’augmentation qu’il existe entre le contrat avec questionnaire ou sans questionnaire santé.

Premier constat : je trouve 1 seul contrat qui a augmenté de 35 % en passant par une adhésion sans questionnaire santé. Je précise donc pour le « vu à la télé » qu’il s’agit plutôt d’un « entendu à la télé ». Comme bien souvent une annonce est faite mais aucun chiffre n’est à l’appui. Nous sommes donc sensés croire sur parole les communicants.

 Ainsi lorsque vous regardez les chiffres par vous-mêmes ou que vous refaites les mêmes devis d’assurance de prêt que moi, vous ferez la même analyse. D’un assureur qui a augmenté de 35% il a été conclu que l’ensemble du marché avait pris 35 %.

D’autres plus prudent avait annoncé des moyennes d’augmentation de 25%. Nous n’y sommes pas vraiment.

Mais le plus important, personnes au niveau média n’a annoncé que certains contrats n’avaient pas bougé en prix.  

Deuxième constat : de quelle augmentation de prix parle t-on ? Je vais ici parler en euros. On parle de 600€ de plus en moyenne sur un prêt fait sur 20 ans.

Soyons sérieux deux minutes !!

Une mensualité de prêt qui augmenterait de 2€ va-t-elle entrainer un problème d’endettement ? Une augmentation tellement importante que l’emprunteur devrait annuler son projet ?

Personnellement j’ai du mal à y croire

A titre informatif quand vous négociez un taux d’emprunt et que vous essayez d’avoir 0.10% de moins sur 20 ans cela représente 2000€ de gain pour un prêt de 200 000€. Donc les 300€ de plus à payer sur l’assurance emprunteur cela représente l’équivalent d’un taux (en équivalent TAEG) d’en gros 0.015%

Rien qu’en écrivant le chiffre et connaissant encore une fois à peu près le sujet, je souris 😊.

0.015% de plus sur un TAEG viendrait bloquer le marché du crédit ??

Même si j’arrondissais au centième au-dessus cela restera anecdotique. Quel intermédiaire en crédit (banquier ou courtier) pourrait nous faire croire que d’un dossier de prêt sera refusé pour un dépassement de taux d’usure de 0.02 point de base ?

A la télé ça doit exister mais la vraie vie je n’y crois pas.

Ou alors c’est que la banque n’accepte pas la délégation d’assurance pour que l’emprunteur puisse payer moins cher. A ce moment là c’est un refus de respecter la Loi Lagarde. Mais en aucun cas un problème de taux d’usure.

Troisième constat : certains assureurs n’ont pas ou que très peu augmenté leur prix. Si l’on voit le verre à moitié plein on constate qu’entre les différentes offres du marché et avec un minimum de concurrence il est possible de rester sur des taux d’assurance très bas.

Quatrième constat : toutes les analyses de prix que je vous présente n’ont aucun intérêt si vous ne négociez pas une délégation d’assurance

Nous sommes en train de parler de taux d’assurance qui vont de 0.08% à 0.12% alors que la très grande majorité des emprunteurs « choisiraient » de leur plein gré l’assurance emprunteur de la banque.

Les assurance emprunteurs de banque n’ont pas évolué en prix.

Pas besoin. Pour ce même jeune de 35 ans les taux pratiqués vont de 0.2% à 0.3% suivant les établissements bancaires. En euros, cela donne des budgets allant de 8000 à 12000€.

La problématique de taux d’usure actuelle dont il convient de minorer l’ampleur ne touche pas les plus jeunes emprunteurs sauf si bien sûr on leur impose l’assurance de la banque et des coût prohibitifs qui vont avec.

Le débat autour du taux d’usure n’est pas le bon. Le vrai débat est tout simplement le fait que les emprunteurs ne peuvent pas librement choisir leur assurance emprunteur lors de la souscription d’un crédit immobilier. La banque veut faire une marge et cela a pour incidence de faire monter le TAEG.

Ainsi il y a bien une compagnie qui a augmenté ses prix de 35%. Il doit aussi également exister des banques qui propose des taux d’emprunt à 2.40%. Mais il existe aussi des nuits d’hôtel à 3000€ et des vélos à 5000€. Est-ce pour autant sur cela que l’on doit se focaliser ? Ne sommes-nous pas là pour trouver ce qui mieux et moins cher ?

Alors pourquoi devrait on passer son temps à dire que des acteurs assurance ont fortement augmenté leur prix et que des banques présente des taux élevés ? Il me semble que le consommateur a en face de lui différentes offres. L’emprunteur va-t-il consacrer du temps à regarder ce qui est hors marché ?

En parlant de marché, voyons ce que le marché de l’assurance emprunteur présente sur un emprunteur un peu plus âgé et sur une durée courte.

Alors nous trouver nos 35% d’augmentation de tarif ? le suspense est à son comble !!!

CAS n° 2 : emprunteur de 44 ans qui fait un prêt sur 15 ans. Les taux et coût d’assurance avec ou sans questionnaire santé (fin de prêt à 59 ans)

Un emprunteur plus âgé pourrait être plus impacté ou statistiquement plus à risque pour les compagnies d’assurance.

Un peu déçu mais cette fois nous n’atteignons même pas les 35% d’augmentation

Les constats sont donc les mêmes que pour le cas précédent. Alors passons sur d’autres points qui vont être intéressant pour votre futur choix de contrat.

Premier point : les ordres de prix changent et on constate que la compagnie qui est la moins chère sans questionnaire de santé ne l’est pas forcément lorsqu’elle rentre dans le cadre de contrat Lemoine (sans questionnaire). Les augmentations étant plus ou moins forte suivant les contrats le podium ne sera pas constitué des mêmes acteurs.

Il faut anticiper ce point :

• Vous devez prendre contact avec des spécialiste de l’assurance emprunteur qui anticiperont afin de ne pas avoir de surprise lors de la souscription avec un prix qui ne sera pas le même que celui annoncé. Cela peut paraître fou mais à ce jour la majorité des comparateurs d’assurance de prêt ne posent pas la question de l’en cours de prêt déjà assuré ou la pose mal. Ainsi soit on vous annonce un prix qui n’est pas le bon et quand vous rectifierez vous pairez une note plus ou moins salée.

Illustration sur un premier comparateur d’assurance de prêt :

Voici la question posées et l’exemple donné pour comprendre.

On vous parle bien de vos en cours d’emprunt mais personne ne vous demande si ces mêmes emprunts été assuré à 30/60/80% alors que c’est bien cette précision qui permet de savoir quel tarif d’assurance on a suivant si questionnaire santé ou pas…

Illustration sur le second comparateur d’assurance de prêt :

Même chose ici….

Ces outils destinés à gérer du flux ou du leads selon l’expression la plus communément employée vous font tout simplement construire votre fausse déclaration de demain….

Un comble !!

Le problème des comparateurs d’assurance est assez simple. Il s’agit d’une gestion industrielle.

L’étude de votre dossier ne peut donc être faites au cas par cas et vous risquez de payer le mauvais paramétrage de la machine. Imaginez tout de même qu’ici on ne vous pose pas la bonne question mais vous avez pourtant intérêt à donner la bonne réponse. Ainsi vous vous retrouver victime du manque de connaissance de la personne qui paramètre la machine. Nous touchons là les limites de la machine mais surtout celles des personnes qui la paramètre car une machine ça ne fait pas d’erreur.

On peut s’autoproclamer numéro 1 du marché du crédit ou de l’assurance mais comme je l’ai toujours dit pour ce qui est de la compétence ne se décrète pas…. Elle s’acquiert…

La parenthèse étant faites, reprenons les recommandations :

• Vous devrez faire vos comparaisons de tarifs avec le niveau de garanties souhaité. On parle bien souvent des garanties exigées par la banque sur le fameux quatuor décès PTIA IPT ITT . Le fait de faire ce que demande la banque n’est en rien une garantie d’être correctement couvert. Je dirais même, au contraire. Ainsi il peut être judicieux de rajouter une garantie invalidité partielle (IPP) même si la banque ne la demande pas. De même bénéficier de solde de votre emprunt en cas d’invalidité totale plutôt que d’une prise en charge de vos échéances au mois le mois paraît être une évidence lorsque l’on souhaite un contrat qualitatif. Là aussi ce point n’est pas intégré dans les demandes de comparaison d’assurance. Avec ces outils seul le prix est comparé et cette comparaison est faite de manière automatique selon ce que votre banque souhaite. Il est rare que l’on vous demande ce que vous souhaitez vous.

De ma propre expérience 90% des emprunteurs souscrivent une assurance ayant des garanties différentes de celles exigées par leur banque. Les informerai je sur des points dont les comparateurs d’assurance ne leur parlent pas ? Ces points seraient ils si important que l’emprunteur choisirait dans 90% des cas une autre solution que l’industrielle livrée par les machines à devis (comparateur d’assurance de prêt) ?

Deuxième point : peut être allez vous pouvoir jouer sur votre quotité d’assurance ou votre durée d’emprunt pour rentrer ou sortir du cadre Lemoine. Ainsi vous bénéficierez :

•  d’un tarif plus bas si le questionnaire santé ne vous gêne pas
• ou bien d’un accord de garantie simplifié si vous avez des antécédents de santé que vous souhaitez garantir.

 Là aussi adressez vous a des experts de ce type d’assurance. Ne vous limitez pas à faire ce que demande votre banque. Il faut partir de ce que vous souhaitez et non de ce qu’on vous impose. Il faut tout bonnement réfléchir à l’envers. Cette réflexion doit être faite en amont de la finalisation du crédit et surtout pas après même si banquier et/ou courtier vous ont préconisé de prendre l’assurance de la banque dans un premier temps pour la résilier ensuite.

Si vous procédez ainsi il sera trop tard pour rectifier les choses ensuite.

Le changement d’assurance ne doit pas s’improviser. Toute la démarche doit être faite en amont.

Voici quelques liens qui motiveront une résiliation et qui doivent vous faire comprendre que le changement s’impose même si parfois dans des cas extrême le gain financier n’est pas au rendez vous (c’est assez rare) :

• 1 – L’assurance de prêt indemnitaire ou forfaitaire.
• 2 – Une prestation IPT en capital ou en mensualité de crédit ?
• 3 – L’absence d’une garantie IPP (invalidité partielle)
• 4 – supprimer une exclusion ou réduire sa surprime

Avec l’absence de questionnaire santé vous évitez aussi automatiquement une éventuelle fausse déclaration que vous auriez pu faire à la banque ou un assureur externe. En effet en cas d’arrêt de travail, d’invalidité ou de décès cela évite que l’assureur passe en phase investigation pour chercher la petite bête avec des éléments médicaux que vous auriez pu omettre, même involontairement.

Alors posez vous la question : l’augmentation de ma sécurité ne vaut elle pas 500€ de plus sur 25 ans.

Vous pouvez aussi mixer 2 contrats, le premier sans questionnaire santé et le second avec. Mais attention ce type de montage n’est pas accessible sur les contrats bancaires et rarement lors d’une résiliation. Dans le domaine de l’assurance emprunteur nombres de stratégies sont réalisable et peuvent être très efficace. Par contre il faut que vous, emprunteur, ayez la main.

Pour en finir voici en vrac quelques éléments complémentaire que vous devez aussi prendre en compte. Je ne vais pas les détailler aujourd’hui car ce n’est pas l’objet de l’article mais il est important que vous y pensiez.

Certaines compagnies ont fait des contrats spécifiques dits contrat Lemoine. Ainsi vous adhérez à des contrats dans lesquels il n’y a que des personnes qui ont souscrit sans questionnaire santé.

Vous imaginez bien que les assureurs n’étant pas adeptes de ces contrats sans questionnaire puisqu’ils leur ont été imposé par les pouvoirs publics, ils ont cherché en partie à biaisé le système (en faveur de qui ? eux ou vous ?).

Bien entendu rien de noté sur le devis mais on distingue ce type de contrat spécifique en lisant les conditions générales de vente. Vous savez les documents que l’on vous mets à dispositions mais où peu de monde est en capacité de vous donner les explications complémentaires.

Ces assureurs en ont profité pour :

• Rajouter des exclusions de garanties : soyez vigilant sur ce point car vous adhérez sans questionnaire de santé mais avec certaines pathologies qui ne sont plus assurées
• Stopper contractuellement les garanties à 60 ans (en général on est couvert jusqu’à 65 ans minimum pour les arrêts de travail et l’invalidité et au-delà pour le décès)

Sur ce dernier point pourriez vous me dire comment cela fonctionne lorsque vous allez faire allonger votre durée d’emprunt car vous aurez stoppé votre échéance d’emprunt quelques temps ou fait jouer la clause de modulation de votre échéance pour la minorer ?

Vous savez le moment où la banque vous demande une attestation d’assurance pour justifier que vous allez bien être couvert jusqu’au terme de l’emprunt (61, 62, 63 ans).

Vous pensez que quand vous aurez besoin de cette pause crédit ou de baisser votre échéance sans que la compagnie d’assurance ne puisse vous fournir l’attestation, votre banque va vous dire pas de souci on s’en passe ?

Je ne sais pas si ça vous en avez entendu parlé à la télé de ce point mais moi je serai vous j’y ferai un minimum attention car la machine à devis, elle, elle ne va pas vous en parler !!!

Une fois de plus choisissez bien vos interlocuteurs car en définitive c’est toujours vous qui devrez assumer les conséquences de vos choix. Être correctement accompagné doit être une de vos priorités si vous souhaitez faire un choix éclairé. Vous l’avez vu, le dispositif Lemoine permettant de ne pas avoir de questionnaire santé requiert la prise en compte de nombre d’éléments. Tous ces points viennent s’ajouter à tout un tas d’autres qui étaient déjà existant pour toute souscription de contrats d’assurance emprunteur.

Alors prenez le temps de trouver un interlocuteur maitrisant un minium son sujet et éviter les process automatisés